Новые законодательные инициативы: что они дадут рынку недвижимости

Первая декада мая – традиционный период застоя на рынке недвижимости. И продавцы, и покупатели разъезжаются в отпуска или за город, откладывая вопросы купли-продажи недвижимости на вторую половину месяца. Этот год не стал исключением: на рынке недвижимости, не слишком активном и в предыдущие месяцы, в начале мая было совсем тихо.

Неаппроксимированная стоимость квадратного метра квартиры в Киеве за эту неделю снизилась еще на 0,6%. В целом, за месяц снижение составило 1,6% в долларах. Примечательно, что в гривнах этот показатель намного больше - 5,3%. Это явление, наверное, беспрецедентное в последние два года – все это время даже при снижении долларовых цен, гривневые уверенно росли. Впрочем, рынок, крепко привязанный к доллару, гривневого снижения почти не заметил.

Читайте также: Киевский рынок недвижимости под микроскопом. Итоги апреля 2016 года

Снижение цен на прошлой неделе больше всего коснулось трехкомнатных раздельных квартир – цены на них снизились сразу на 2,5%. В предыдущих аналитических обзорах мы уже отмечали, что эти квартиры пользуются гораздо меньшим спросом, чем одно- и двухкомнатные, и связывали это с ростом коммунальных платежей и налогом на недвижимость, в результате которых содержание больших квартир обходится все дороже и дороже.

Читайте также: Чего хотят покупатели и что предлагают продавцы на вторичном рынке недвижимости

Впрочем, продавцы габаритных квартир еще более инертны, чем небольших одно- и двухкомнатных, и совсем не спешат снижать цены даже в условиях низкого спроса: с начала года трехкомнатные квартиры подешевели всего на 4,3%, тогда как наиболее востребованные однокомнатные – на 5,1%.

Не обошлось в последнее время и без законодательных новшеств на рынке недвижимости. Все они были приняты или представлены на рассмотрение в апреле, но прошли незамеченными или почти незамеченными рынком.

В первую очередь, речь идет об очередном законопроекте о реструктуризации валютной ипотеки. Законопроект № 4004-2 является альтернативой проектам № 4004 и 4004-1, которые были отклонены Верховной Радой 12 апреля. Последняя версия законопроекта авторства депутатов Александра Вилкула и Дениса Дзензерского не слишком отличается от двух предыдущих: залоговое жилье по-прежнему должно быть единственным жильем заемщика, а сумма задолженности не должна превышать 2,5 млн грн по курсу НБУ на 1 января 2015 года. Законопроект предполагает списание банком не менее 2/3 реструктурированного долга, установление ставки по кредиту на уровне 0,01% и изменение срока кредита таким образом, чтобы выплаты по нему составляли не более 35% ежемесячного дохода заемщика. Кроме того, законопроект предполагает внесение в Закон Украины «О защите прав потребителей» пункта о запрете выселения заемщиков-должников из залогового жилья.

Несмотря на то, что авторы законопроекта обосновывают его необходимостью решения проблемы валютной ипотеки без вреда для банковской системы, ориентирован этот проект преимущественно на заемщиков и мало учитывает интересы банков. Авторы инициативы считают, что реализация банками отобранного у проблемных заемщиков жилья не является эффективным решением проблемы. В департаментах недвижимости банков – держателей крупнейших ипотечных портфелей подтверждают, что ипотечные кредиты для них не приоритетны. Тем не менее, банки и регулятор едва ли поддержат законопроект в текущей редакции. Не учитывает он и интересы тех заемщиков, которые последние 8 лет исправно платили по своим обязательствам. Таким образом, решение проблемы реструктуризации с большой долей вероятности снова будет отложено на неопределенное время.

Второй законодательной инициативой конца апреля стал законопроект № 4500 – «О внесении изменений в статью 37 Закона Украины «О градостроительной деятельности». В проекте предлагается ввести новое необходимое условие для строительства объектов IV и V категории сложности – предоставление застройщиком гарантии того, что его финансовое положение позволяет закончить объект. Такой гарантией может служить безотзывная банковская гарантия, бенефициарами которой выступают все кредиторы застройщика, генподрядчика или подрядчика, либо договор участия заказчика строительства, генподрядчика или подрядчика в фонде финансирования строительства типа Б.

Читайте также: Преимущества и недостатки инвестирования через Фонд финансирования строительства

Инициатива не нова и проблемы незаконных строек не решает. По сути, для застройщиков, которые привлекают средства через ФФС, закон, в случае его утверждения Верховной Радой, ничего не изменит. А вот компаниям, которые привлекают средства инвесторов через беспроцентные целевые облигации или предварительный договор купли-продажи (напомним, последний – полулегальный и опасный для покупателя способ инвестирования), придется либо создавать ФФС, либо предоставлять банковские гарантии.

Что же касается компаний, которые строят незаконно или с нарушениями, то их этот законопроект вообще не коснется: большинство таких компаний подают декларацию о начале строительных работ объекта III категории сложности, для которого гарантии не нужны.

Наконец, с 15 апреля вступило в силу постановление Кабинета министров № 256, согласно которому утверждены Лицензионные условия и перечень видов работ по строительству объектов IV и V категории сложности. Согласно постановлению, больше не подлежат лицензированию работы по проектированию и инжиниринговой деятельности, поскольку исполнители таких работ проходят обязательную сертификацию. Также больше не требуется лицензирование и строительства объектов І-ІІІ категории сложности.

Целью постановления было оптимизировать перечень работ, подлежащих лицензированию, и устранить дублирование. Это необходимо для улучшения позиций Украины в рейтинге Doing business. Однако на практике каждое новое упрощение все больше развязывает руки недобросовестным застройщикам, не решая бюрократических и коррупционных проблем для застройщиков добросовестных.

На этой неделе в доверительный диапазон для вычисления цен предложений квартир в Киеве попали 18084 объекта – на 4,8% меньше, чем на прошлой.

Изменения цен в отдельных сегментах рынка представлены в таблице:

Графики изменения средних цен предложений как в гривнах, так и в долларах, по всем сегментам рынка представлены //domik.ua/nedvizhimost/dinamika-cen.html

Ниже представлен график изменений средних цен предложений одно-, двух- и трехкомнатных квартир в Дарницком районе – за последние полгода цены здесь упали на 4%:

синяя кривая – средняя цена предложения однокомнатной квартиры;

зеленая кривая – средняя цена предложения двухкомнатной раздельной квартиры;

красная кривая – средняя цена предложения трехкомнатной раздельной квартиры.

Изменение средней аппроксимированной цены предложения квартир в Дарницком районе :

Методология подсчета статистики на Domik.ua

За минувшие 6 месяцев в Дарницком районе упали в цене все типы квартир. Больше всего снижение цен коснулось однокомнатных, меньше всего от него «пострадали» трехкомнатные. Причина последнего, вероятно, в том, что стоимость квадратного метра трехкомнатной квартиры была самой низкой по району на начало периода. В течение ноября-февраля стоимость квадратного метра по всем сегментам оставалась стабильной или росла, но с конца февраля мы наблюдаем стремительное снижение цен на все типы квартир: так, только в апреле однокомнатные квартиры в Дарницком районе упали в цене сразу на 3,5%.

Дарницкий район является самым «молодым» в Киеве, а его жилой фонд более чем на половину состоит из новостроек, особенно на таких массивах как Осокорки и Позняки. Несмотря на высокую плотность застройки, проблемы с парковкой, отсутствие полноценных зеленых зон и даже близость станции аэрации, эти два массива наряду с Оболонью – самые востребованные среди покупателей квартир.

Столь стремительное снижение цен здесь, скорее всего, временно, но достаточно показательно. В ближайшем будущем цены будут снижаться так же скачкообразно: падение будет сменяться ростом, но общий тренд останется нисходящим.

Учитывая недостаток информации о проведенных в последнее время сделках, в данном обзоре мы не приводим примеры заключенных сделок.

Информационно-аналитический отдел Domik.ua

© domik.ua, 2016