Девальвация гривны привела рынок недвижимости в состояние ступора

В феврале 2015 года рынок недвижимости работал в условиях быстрого роста курса доллара. Вернее, не столько работал, сколько существовал, ибо сделок на вторичном рынке было очень немного.

Практически ежедневное проседание гривны и высокая степень неопределенности убивали деловую активность. Большинство достигнутых ранее договоренностей были аннулированы, некоторые перенесены на неопределенное будущее. Заявок на покупку недвижимости было существенно меньше, чем в предыдущие годы в этот же период.

Читайте также:

Вернется ли на рынок недвижимости старая добрая мена?

Звонки по рекламе и просмотры, в основной своей массе, носили «исследовательский характер»: участники рынка пытались сориентироваться в нынешних реалиях, выяснить мнения риэлторов относительно будущих тенденций в конкретных сегментах рынка.

Читайте также:

Сегодня на рынке главное - компромисс

Сбавил свои обороты и первичный рынок жилья.

Более-менее стабильно работал лишь рынок аренды. Именно поэтому многие продавцы переключились на него, не сняв свои квартиры с продажи.

Снижение средних цен предложений в долларах ускорилось. Одна из основных причин такого ускорения - увеличение количества объектов, выставленных по ценам, которые существенно ниже цен аналогичных объектов.

Что же касается средних цен предложений продажи квартир в гривнах, то они прыгнули вверх. Другое дело, что мало кто из участников рынка ориентировался на них.

Основные ценовые показатели вторичного рынка жилья Киева,

полученные при статистическом анализе нашей актуальной базы данных предложений, приведены ниже.

• При определении средних цен использовался метод аппроксимации «скользящее среднее по пяти точкам», позволяющий частично сгладить всплески кривых и оценить тренд в целом.

Заметим, что средние цены предложений, отражающие мнения основной массы продавцов, обладают значительной инерцией. В периоды обострения финансовых, социальных и военных кризисов, тенденции изменения средних цен предложений отстают от тенденций изменения цен реальных продаж.

Основные проблемы и тенденции, влияющие на киевский рынок недвижимости, мы регулярно анализируем и обсуждаем на Домике

Некоторые из них приведены ниже.

Читайте также:

Месяц тревог и стагнации: что определяло развитие рынка недвижимости в январе

Проблемы войны, мира и вынужденных переселенцев

Подписанные в Минске договоренности о мирном урегулировании кризиса на Донбассе, хоть и не сразу, но все-таки снизили интенсивность боевых действий. И это один из немногих положительных итогов прошедшего месяца, переоценивать значение которого пока не стоит. Ибо затишье на фронте может закончиться в любой момент. Тем не менее, это затишье позволило многим жителям Донбасса решить хотя бы какие-то проблемы, связанные с обустройством жизни, в том числе, и на новых местах.

К сожалению, ситуация с переселенцами в Украине и Киеве сейчас очень сложная. Более миллиона жителей Донбасса стали переселенцами вынужденно, большинство их - фактически беженцы. Несколько десятков тысяч вынужденных переселенцев перебрались в Киев и его города-спутники. Денег для покупки жилья у них, как правило, нет, а крыша над головой нужна каждому.

Хостелы (попросту говоря, общежития) оборудуются практически во всех районах Киева, включая и центр города. Более обеспеченные переселенцы снимают отдельные квартиры. Немало фирм переехали вместе с сотрудниками из восточных областей в Киев; некоторые из них компенсируют своим сотрудникам аренду жилья.

Все это поддерживает рынок аренды. Вот только неясно, что будет с арендой дальше.

Читайте также:

В Киеве дорожает аренда квартир

Коммунальные платежи, тарифы на газ, электроэнергию, тепло- и водоснабжение быстро растут. Растут цены на продукты, лекарства, транспорт, предметы первой необходимости. Зарплаты и пенсии при этом практически не меняются. Растет безработица. Далеко не все арендаторы и владельцы квартир смогут выдержать подобную нагрузку. Особенно, если учесть, что арендодатели, зарегистрированные как частные предприниматели, не только должны платить соответствующие налоги, но и лишаются целого ряда льгот и субсидий, положенным «простым гражданам».

Читайте также:

В Украине вступают в силу умопомрачительные тарифы на газ

В этих условиях вполне возможен кризис массовых неплатежей и нарушений договоров аренды. Оставшись без работы, собственного жилья и сбережений, арендаторы откажутся не только платить, но и выселяться. Арендодатели также станут отказаться от оплаты тепла, газа, электроэнергии, воды и обслуживания, которые они не потребляют. Суды будут завалены исками, а жилищно-коммунальная сфера останется без средств.

Если нечто подобное произойдет, то это станет очень серьезным качественным изменением киевского рынка недвижимости.

Еще более серьезным качественным изменением может стать введение военного положения и соответствующей жилищной повинности владельцев квартир и домов.

Читайте также:

Что такое военно-квартирная повинность

Будем надеяться, что подобные изменения наши политики и граждане не допустят. А основной путь для этого один: прекращение войны на Донбассе и возрождение отечественной экономики, в том числе, с помощью иностранных кредитов. И тогда станут вполне возможными положительные качественные изменения киевского рынка недвижимости. В том числе, резкий рост деловой активности, наведение порядка в строительной отрасли, реальное участие киевлян в разработке планов развития города и отдельных его территорий.

Примечательно, что при общем спаде деловой активности увеличилось количество звонков и заявок на покупку киевской недвижимости из России. Очевидно, сказались процессы размежевания и противостояния людей с разными взглядами и ментальностью, которые проявились после начала войны на Донбассе и введения экономических санкций. В такие времена встречные потоки переселенцев далеко не редкость. Тем более, когда они возвращаются на свою историческую родину. Да и экономические факторы при этом обычно играют далеко не последнюю роль.

Проблемы в банковской сфере

Почти двукратный рост курса американского доллара в период с 3 по 26 февраля привел в состояние шока практически всю страну. В адрес Нацбанка и его Председателя посыпались обвинения со всех сторон, включая парламентариев и высших должностных лиц страны.

Большинство этих обвинений, на наш взгляд, вполне справедливы. Только ведь проблемы накапливались годами и даже десятилетиями. Война на Донбассе лишь усугубила их.

Коррупция, дерибан бюджетных средств, теневая экономика, многочисленные схемы сокрытия валютной выручки и вывода капиталов из страны… Обо всем этом говорили практически все политики и очень многие чиновники. И даже соответствующие нормативные акты, направленные на борьбу с коррупцией, принимали. Но в реальности от этих разговоров и нормативных актов мало что менялось. Разве что на смену одним политикам и чиновникам приходили другие; вместо старых коррупционных схем использовались новые.

Но все это лишь часть проблем отечественной экономики и банковской системы. Не менее серьезной проблемой является ориентация нашего общества на потребление, на траты, не подкрепленные ни уровнем экономики, ни производительностью труда, ни личными накоплениями.

Отечественная банковская система многие годы поддерживала и даже стимулировала подобный стиль жизни миллионов людей. Поддерживала очень высокими, по мировым меркам, банковскими процентами. Подобные доходы не могли дать реальные секторы экономики, потому и средств туда направлялось явно недостаточно. Банковская система во многом напоминала пирамиду: собранные под высокие проценты средства использовались не для модернизации производства, а для спекуляций валютой, кредитования покупки автомобилей, импортной техники, выдачи потребительских кредитов под заоблачные проценты. При этом выданные заемщикам деньги по таким кредитам уходили, как правило, из страны.

Таким образом, банки вместе с миллионами наших граждан (как заемщиков, так и вкладчиков) многие годы фактически блокировали нужды отечественных производителей и стимулировали зарубежных. А это бесследно для экономики и банковской системы не проходит. Финансовая пирамида, построенная во многих банках, развалилась; значительная часть средств (в том числе, государственных, направленных на рефинансирование) украдена. Отсюда и нынешние проблемы с ростом курса доллара.

Так что протестовать под стенами Нацбанка можно и нужно, не забывая при этом посыпать пеплом собственную голову.

Графики изменения средних цен предложений

Ниже представлены графики изменения средних цен предложений в основных сегментах вторичного рынка недвижимости Киева.

График №1. Средние цены предложений в долларах за квадратный метр по всем объектам вторичного рынка недвижимости Киева (синяя кривая), в новых домах (зеленая кривая) и в домах возле метро (красная кривая).

В долларах за квадратный метр средняя цена предложений:

- в Киеве за месяц снизилась на 4,0%, за три месяца снизилась на 9,7%, за полгода снизилась на 16,9%, за год снизилась на 24,1%;

- в новых домах за месяц снизилась на 4,0%, за три месяца снизилась на 11,7%, за полгода снизилась на 21,1%, за год снизилась на 27,9%;

- в домах возле метро за месяц снизилась на 5,9%, за три месяца снизилась на 8,2%, за полгода снизилась на 15,2%, за год снизилась на 26,3%.

График №2. Средние цены предложений в гривнах за квадратный метр по всем объектам вторичного рынка недвижимости Киева (синяя кривая), в новых домах (зеленая кривая) и в домах возле метро (красная кривая).

В гривнах за квадратный метр средняя цена предложений:

- в Киеве за месяц выросла на 39,9%, за три месяца выросла на 49,2%, за полгода выросла на 54,4%, за год выросла на 108,2%;

- в новых домах за месяц выросла на 39,5%, за три месяца выросла на 45,5%, за полгода выросла на 46,5%, за год выросла на 97,3%;

- в домах возле метро за месяц выросла на 38,6%, за три месяца выросла на 51,2%, за полгода выросла на 57,1%, за год выросла на 101,7%.

График №3. Средние цены предложений в долларах за квартиру в сегментах «старая панель» (синяя кривая), «типовая панель» (зеленая кривая) и «старый кирпич» (красная кривая).

В долларах за квартиру средняя цена предложений:

- в сегменте «старая панель» за месяц снизилась на 4,9%, за три месяца снизилась на 11,3%, за полгода снизилась на 16,6%, за год снизилась на 25,0%.

- в сегменте «типовая панель» за месяц снизилась на 4,5%, за три месяца снизилась на 9,3%, за полгода снизилась на 12,9%, за год снизилась на 21,8%.

- в сегменте «старый кирпич» за месяц снизилась на 4,1%, за три месяца снизилась на 8,3%, за полгода снизилась на 11,7%, за год снизилась на 25,7%.

График №4. Средние цены предложений в долларах за квартиру в сегментах «улучшенная типовая панель» (синяя кривая), «улучшенный кирпич» (зеленая кривая) и «украинская панель» (красная кривая)

В долларах за квартиру средняя цена предложений:

- в сегменте «улучшенная типовая панель» за месяц снизилась на 6,4%, за три месяца снизилась на 9,0%, за полгода снизилась на 13,3%, за год снизилась на 27,0%;

- в сегменте «улучшенный кирпич» за месяц снизилась на 5,4%, за три месяца снизилась на 9,8%, за полгода снизилась на 11,7%, за год снизилась на 24,3%;

- в сегменте «украинская панель» за месяц снизилась на 3,1%, за три месяца снизилась на 9,8%, за полгода снизилась на 18,4%, за год снизилась на 32,4%.

График №5. Средние цены предложений в долларах за квартиру в сегментах «дореволюционные» (синяя кривая), «сталинки» (зеленая кривая) и «украинский кирпич» (красная кривая).

В долларах за квартиру средняя цена предложений:

- в сегменте «дореволюционные дома» за месяц снизилась на 5,1%, за три месяца выросла на 7,2%, за полгода снизилась на 12,7%, за год снизилась на 14,4%;

- в сегменте «сталинки» за месяц снизилась на 1,1%, за три месяца выросла на 5,9%, за полгода выросла на 0,9%, за год снизилась на 13,1%;

- в сегменте «украинский кирпич» за месяц снизилась на 7,0%, за три месяца снизилась на 4,3%, за полгода снизилась на 13,8%, за год снизилась на 26,5%.

Как видно на графиках,

в феврале средние цены предложений в долларах снизилась во всех крупных сегментах рынка. Наибольшее снижение зафиксировано в сегменте «украинский кирпич» (-7,0%).

Средние цены предложений в гривнах выросли в феврале во всех крупных сегментах рынка.

Детально информацию об изменении средних цен предложений в долларах и в гривнах за любой период в каждом сегменте рынка можно проанализировать самостоятельно с помощью нашего сервиса

По нашим расчетам, в последнее время индекс недоступности жилья равен 21,5. То есть, среднестатистическая семья должна копить деньги на собственную квартиру более 21 года.

Читайте также:

В 2014 году индекс недоступности жилья вырос вдвое

Прогноз на март и ближайшее будущее

Вероятность существенного изменения тенденций на киевском рынке недвижимости растет с каждым месяцем. Отрицательные факторы накапливаются, рано или поздно количественные изменения перейдут в качественные.

В феврале основные качественные изменения свелись к резкому снижению деловой активности. В марте деловая активность, как правило, растет. И это повышает вероятность качественных изменений. Таких, например, как изменение психологического настроя продавцов, их готовность существенно снижать цены.

К этому их, наверняка, будет подталкивать и экономическая ситуация в стране: снижение уровня доходов с одновременным резким ростом расходов на питание, транспорт, коммунальные платежи и многое другое.

Полагаем, что темпы снижения долларовых цен на вторичном рынке жилья ускорятся. Насколько – сказать сложно.

Автор: Владимир Коломейко , аналитик Domik.ua

© domik.ua, 2015