Индикаторы рынка недвижимости Киева от 01.06.2015

В предыдущем еженедельном обзоре информационно-аналитического отдела Domik.ua мы писали о росте средних долларовых цен предложений в основных сегментах вторичного рынка недвижимости. Сделок при этом было заметно больше, чем в январе – апреле 2015 года.

Читайте также: Цены предложений в долларах США продолжают расти

Аналогичную картину специалисты Domik.ua и агентства недвижимости «Планета Оболонь» наблюдали и на этой неделе.

Основными причинами такого тренда, по мнению аналитиков Domik.ua, стали ожидание традиционного весеннего роста деловой активности, стабилизация и небольшое укрепление национальной валюты, а также рост цен на квадратные метры на первичном рынке.

Читайте также: Что будет с ценами на недвижимость Киева

Постепенное укрепление национальной валюты и стабилизация средних долларовых цен предложений дали многим продавцам надежду на то, что наихудшее время позади, что «ценовое дно» пройдено. А поскольку на отечественном рынке недвижимости психологические факторы нередко превалируют над экономическими, то сам факт стабилизации средних цен предложений укрепил позиции продавцов при проведении торгов и стал толкать долларовые цены предложений вверх.

Речь пока не идет о резкой смене настроений владельцев киевских квартир. Подвижки носят достаточно скромный и, зачастую, локальный характер.

Как и прежде, подавляющее большинство продавцов готовы уступать реальным покупателям. Но, если сравнивать с ситуацией двухмесячной давности, размеры уступок, как правило, снизились, да и разговоры о возможных уступках все реже начинаются до начала просмотров.

Смена падающего тренда на восходящий не могла пройти и мимо внимания покупателей. Даже те из них, кто уверен, что смена тренда не более чем эпизод, и ожидают резкого обвала цен, стали более активно интересоваться нынешним состоянием рынка. Об этом, в частности, свидетельствуют рост количества звонков по рекламе и просмотров.

Многие покупатели сами ощутили смену настроений владельцев квартир, когда поднимали тему снижения цен на десятки процентов. Продавцы, не слушая до боли знакомые аргументы о бедственном положении страны, тут же указывали на дверь. В результате, торги стали более деловыми, а в ряде случаев - и более конструктивными. Договорившись о цене, стороны переходили к пунктам договоров о намерениях.

Рост интереса потенциальных покупателей к вторичному рынку жилья почувствовали и многие застройщики. Их реакция была не только быстрой, но и весьма убедительной. Целый ряд крупных застройщиков Киева оперативно объявили о специальных акциях, о существенном, хотя и временном, снижении цен. И это притом, что многие застройщики попали под пресс киевских властей, объявивших более сотни строек незаконными.

Читайте также: Клеймо "незаконная стройка": что делать инвесторам?

Кроме того, городские власти подали заявления в правоохранительные органы и иски в суды к недобросовестным застройщикам и инвесторам, не оплатившим паевое участие в развитии инфраструктуры города. По предварительным расчетам, речь идет о 15 миллиардах гривен недополученных городом средств.

Читайте также :

Мэрия пообещала вынуть из застройщиков еще один столичный бюджет

По данным портала Domik.ua на этой неделе в доверительный диапазон для вычисления статистики цен предложений по городу попали 13703 объекта. Это на 2% меньше, чем неделей раньше.

Изменения средних цен предложений квадратного метра жилья в основных сегментах вторичного рынка следующие:

Ниже представлены графики изменения аппроксимированных средних цен предложений одно-, двух- и трехкомнатных квартир в Шевченковском районе.

Средние цены предложений

в гривнах за квартиру

в Шевченковском районе:

- синяя кривая – средняя цена предложения однокомнатной квартиры;

- зеленая кривая – средняя цена предложения двухкомнатной раздельной квартиры;

- красная кривая – средняя цена предложения трехкомнатной раздельной квартиры

В гривнах аппроксимированная средняя цена предложений однокомнатных квартир в Шевченковском районе:

- за последний месяц выросла на 4,9%;

- за последние три месяца снизилась на 2,8%;

- за последние полгода выросла на 51,7%.

В гривнах аппроксимированная средняя цена предложений двухкомнатных квартир в Шевченковском районе:

- за последний месяц снизилась на 3,1%;

- за последние три месяца выросла на 3,0%;

- за последние полгода выросла на 71,7%.

В гривнах аппроксимированная средняя цена предложений трехкомнатных квартир в Шевченковском районе:

- за последний месяц снизилась на 3,8%;

- за последние три месяца снизилась на 1,5%;

- за последние полгода выросла на 54,9%.

Средние цены предложений в долларах за квартиру в Шевченковском районе:

- синяя кривая – средняя цена предложения однокомнатной квартиры;

- зеленая кривая – средняя цена предложения двухкомнатной раздельной квартиры;

- красная кривая – средняя цена предложения трехкомнатной раздельной квартиры.

В долларах аппроксимированная средняя цена предложений однокомнатных квартир в Шевченковском районе:

- за последний месяц выросла на 11,5%;

- за последние три месяца выросла на 2,1%;

- за последние полгода снизилась на 3,8%.

В долларах аппроксимированная средняя цена предложений двухкомнатных раздельных квартир в Шевченковском районе:

- за последний месяц выросла на 3,3%;

- за последние три месяца выросла на 8,5%;

- за последние полгода выросла на 8,8%.

В долларах аппроксимированная средняя цена предложений трехкомнатных раздельных квартир в Шевченковском районе:

- за последний месяц выросла на 2,5%;

- за последние три месяца выросла на 2,3%;

- за последние полгода снизилась на 1,7%.

На диаграмме представлены изменения соотношений средних цен предложений квартир в Шевченковском районе.

Как видно на графиках и диаграмме, в Шевченковском районе средние цены предложений в долларах за квартиру в последнее время быстрее всего росли в сегменте однокомнатных квартир.

За последние же полгода средние цены предложений снизились на однокомнатные и трехкомнатные квартиры и выросли на двухкомнатные. В значительной степени рост средних цен предложений в Шевченковском районе вызван существенными изменениями состава предложения: увеличилась доля дорогостоящих квартир в центральной части района и снизилась доля квартир на отдаленных территориях района.

Учитывая недостаток достоверной информации о проведенных в последнее время сделках, в данном обзоре мы решили не приводить примеры заключенных сделок.

Автор: Владимир Коломейко , аналитик Domik.ua

ПРИМЕЧАНИЯ

Графики изменения средних цен предложений (как в гривнах, так и в долларах) представлены в разделе Статистика и динамика цен на недвижимость

Основные данные статистики представлены также в виде таблиц на главной странице портала и на странице Цены на квартиры в Киеве

При анализе графиков и табличных данных необходимо учитывать следующие факторы:

1. Статистика вычисляется на основании актуальной базы данных объектов недвижимости портала Domik.ua

2. При подсчете средних цен предложений по всему городу и каждого конкретного сегмента рынка учитываются лишь объекты, попавшие в так называемый «доверительный интервал» соответствующей выборки.

Определение «доверительного интервала» зависит от дисперсии выборки, а также типичного для киевского рынка недвижимости распределения цен. Объекты, не попавшие в «доверительный интервал», не учитываются при подсчете средней цены этой выборки.

3. При анализе малых выборок границы «доверительных диапазонов» формируются путем отбрасывания определенного количества наиболее дорогих и наиболее дешевых объектов. Количество отбрасываемых объектов зависит от размеров выборки. В частности, если в выборку входит от 10 до 19 объектов, то отбрасываются один наиболее дешевый и два наиболее дорогих объекта.

4. Средние цены предложений в значительной степени зависят от изменения состава предложения (особенно, на малых выборках). Даже на больших выборках (более 1000 объектов) изменение соотношения «дорогих» и «дешевых» квартир может заметно повлиять на изменение средней цены. На малых выборках практически каждый объект существенно влияет на среднюю цену.

5. Основная расчетная единица для статистики продажи недвижимости - доллар США. Если продавец выставляет цену своего предложения в гривнах, то для расчета статистики в долларах, цена в объявлении приводится к долларовому эквиваленту по курсу продажи долларов на момент подачи/редактирования объявления. Курсы валют берутся автоматически у Приват-Банка.

6. Графики и данные статистики в гривне вычисляются умножением долларовых данных на курс гривны к доллару США на момент подсчета.

7. Подсчет статистики проводится в автоматическом режиме в ночь с пятницы на субботу каждой недели начиная с 2005 года.