«Доступну іпотеку» зможе оформити широке коло позичальників

27 січня 2021 року на сайті Президента України Володимира Зеленського зробили заяву про здешевлення ставки за іпотекою до 7% річних. А вже 15 лютого Кабмін істотно спростив критерії для позичальників.

Спочатку, згідно з проєктом, доступна іпотека була пільговою. Отримати кредит за зниженими ставками могли люди, які потребують поліпшення житлових умов, працівники бюджетної сфери, переселенці, молоді родини. 

Кредит під 7% влада обіцяла лише тим, хто забезпечений житлом не більше, ніж на 13,65 кв. м на одного члена родини або живе в гуртожитку, аварійних і старих будинках.

Тепер ці умови скасували. Редакція порталу Domik.ua розбиралась у нових правилах.

Головний принцип проєкту

Постановою № 63 від 27 січня «Деякі питання здешевлення вартості іпотечних кредитів» Кабмін запускає нову іпотечну програму під 7% річних.

Проєкт «Доступна іпотека» впроваджується через Фонд розвитку підприємництва у рамках програми «Доступні кредити «5-, 7- та 9%». Тобто через структуру, яка «вже успішно функціонує», пояснює міністр фінансів Сергій Марченко. 

«Фонд розвитку підприємництва здатний в найкоротші терміни забезпечити реалізацію цієї програми через уповноважені банки», — уточнює Марченко.

На першому етапі програма не потребуватиме додаткових витрат із держбюджету, крім 2 млрд грн, вже виділених на Фонд розвитку підприємництва.

Головний механізм дії проєкту «Доступна іпотека»: споживач домовляється з банком про отримання іпотеки, потім Фонд виплачує банку компенсацію, аби той зміг надати позичальникові кредит під низький відсоток.

Мінфін очікує, що потенційно державною підтримкою у разі оформлення іпотеки можуть скористатися 5 тис. родин. Уряд планує портфель іпотечних кредитів у 2021 році в сумі 5 млрд грн. Про це Марченко розповів на Всеукраїнському форумі «Україна 30. Інфраструктура».

Хто отримає кредит із компенсацією

Як отримати іпотеку за програмою Кабміну, описує Порядок здешевлення вартості іпотечних кредитів. Позичальник може претендувати на кредит, якщо:

• він — дієздатний громадянин України;
• його вік на дату закінчення терміну іпотечного кредиту не перевищує 70 років (включно);
• він не володіє житлом площею більше 50 кв. м (на одного або родину з двох осіб) плюс 20 кв. м на кожного наступного її члена (діти до 18-ти років, що проживають разом із батьками). Житлова нерухомість на тимчасово окупованих територіях у Донецькій і Луганській областях та Автономній Республіці Крим не враховується;
• боргове навантаження, або співвідношення обов'язкових щомісячних витрат позичальника до його доходу повинно бути прийнятним для позичальника та банку;
• позичальник і члени його родини можуть отримати державну підтримку тільки за одним іпотечним кредитом;
• позичальник має сукупний дохід, за рахунок якого може погашати іпотеку. Розмір середньомісячного сукупного чистого доходу позичальника і членів його родини за останні шість місяців не перевищує десяти середніх зарплат у регіоні, де розташований об'єкт іпотеки.

У грудні 2020 року, за даними Держкомстату, середня зарплатня в Україні становила 14 179 грн. Серед регіонів найменший показник статистики зафіксовано в Вінницькій області — 10 921 грн, найбільший — у Чернігівській (14 720 грн). У Київській області середня заробітна платня — 11 969 грн, у Києві — 21 812 грн.

Читайте також: Житло переселенцям: огляд державних житлових програм

Основні вимоги іпотеки

Взяти кредит за зниженою відсотковою ставкою можна буде на придбання житла на вторинному та первинному ринку. Програма поширюється на квартири у багатоповерхових будівлях та індивідуальні будинки. Однак об'єкт повинен бути прийнятий у експлуатацію не раніше, ніж за три роки до початку поточного року.

Доступну іпотеку можна отримати на житло площею із розрахунку не більше 50 кв. м на одну людину або родину із двох осіб. На кожного наступного члена родини додається 20 кв. м. Усе, що вище цієї норми, позичальник сплачує за власний рахунок або бере на зайві метри кредит, але без компенсації відсотків державою. Максимальна ціна житла не повинна перевищувати 2,5 млн грн.

Відповідно до державної програми, уповноважені банки будуть оформлювати іпотеку на таких умовах:

• базова ставка — 7%;
• максимальна сума позики — 2 млн грн;
• максимальний термін — до 20-ти років;
• мінімальний перший внесок — 15% вартості нерухомості;
• розмір комісії за надання гарантії Фонду — не більше 0,5% річних суми іпотечного кредиту за весь термін дії договору.

Умови банків на сьогодні

У таблиці нижче — приклади умов кредитування купівлі житла на первинному ринку, які надали кредитні установи на початок лютого 2021 року. Реальні річні відсоткові ставки в цих банках — 16-18. 

До ставок потрібно додати додаткові видатки: витрати на оформлення кредиту, страхування, банківські комісії та ін. 

Дізнатися більше про іпотечні програми і обговорити новину можна на форумі Які банки зараз реально кредитують або видають іпотеку?

За даними опитування Нацбанка, за останні півроку українські фінансові установи кажуть про рекордно високий попит на іпотеку. Вперше з 2017 року банки пом'якшили стандарти іпотечного кредитування. До цього їх підштовхнули позитивні очікування на ринку нерухомості та зниження вартості ресурсів у великих фінустановах.

У січні 2021 року НБУ розширив можливості для кредитування під іпотеку. За спрощеною процедурою будуть оцінюватися кредити, в тому числі іпотечні, що не перевищують 0,1% основного капіталу банку.

Для іпотечних кредитів НБУ дозволив враховувати доходи членів родини позичальника. Банки отримали право не здійснювати огляд стану житлової іпотеки, якщо на неї є договір обов'язкового страхування.

Читайте також: Банки переважно кредитують квартири на вторинному ринку — опитування НБУ

Позиція Нацбанка

Запуск іпотеки в межах 7% річних і саму програму «5-, 7- та 9%» для малого та середнього бізнесу заступник голови НБУ Катерина Рожкова назвала у Facebook «правильними і своєчасними ініціативами».

За її даними, середньомісячні обсяги видачі кредитів бізнесу у 2020 році становили 300 млн грн. Якщо програма буде діяти 5 років, і щомісяця банки стануть видавати по 400 млн грн, щорічне зростання іпотечного портфеля складе 30%, прогнозує Рожкова.

Спеціаліст підтверджує збільшення обсягів іпотечного кредитування, проте відзначає, що у порівнянні з іншими європейськими країнами Україна в цьому питанні відстає.

«В Україні співвідношення іпотеки до ВВП — це 0,7%. Не буду навіть порівнювати із розвиненими Францією, Німеччиною, або Швецією, де цей показник більше 50% ВВП. Ми й досі залишаємося позаду всіх наших сусідів. За рахунок іпотеки в Україні сьогодні фінансується менше 5% угод із купівлі житла», — констатує Рожкова.

Серед причин вона називає небажання банків кредитувати первинний ринок. Позики на купівлю нерухомості у споруджуваних об'єктах становлять менше 20% всіх іпотечних кредитів. Представник НБУ пояснює це складними і непрозорими схемами фінансування.

«Вимог до репутації та фінансової стійкості забудовників практично немає. Права інвесторів постійно порушуються (привіт «Еліті-центр», Войцеховському  та «Аркаді»). Строки введення в експлуатацію будинків переносяться, а проєкти заморожуються. До того ж, зволікання з реформою ДАБІ вже стало глобальною проблемою для ринку. Загалом системи контролю за будівництвом немає. Звісно це не може не впливати на пропозицію житла та введення його в експлуатацію», — описує ситуацію на ринку нерухомості Катерина Рожкова.

Також серед проблем, з якими стикаються фінансові установи, експерт називає неефективну систему стягнення застави і продовження мораторію на стягнення валютної іпотеки. Нагадаємо, в жовтні 2020 року Президент України Володимир Зеленський підписав закон, що забороняє відбирати майно, надане як забезпечення кредитів у іноземній валюті, до 21 квітня 2021 року.

Є і гарні новини. 27 січня Верховна Рада прийняла в першому читанні Закон «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо захисту боржників при врегулюванні простроченої заборгованості» . А 17 лютого до парламенту надійшов законопроєкт «Про гарантування речових прав на об'єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому».

Висновки

Програма «Доступні кредити 5-, 7- та 9%» працює з 1 лютого 2020 року. За даними Міністерства фінансів, на початок лютого 2021 року уповноважені банки видали 8430 позик на загальну суму в 19,7 млрд грн. Фонд розвитку підприємництва уклав угоди про співпрацю з 23-ма фінансовими установами.

Іпотечне кредитування до 7% річних в Україні стане доступним із 1 березня 2021 року, обіцяє у соціальних мережах прем'єр-міністр України Денис Шмигаль. До того ж, не лише для українців, які гостро потребують поліпшення житлових умов. Уряд суттєво розширив коло позичальників.

«Також у цьому році хочемо запустити через Державну іпотечну установу фінансовий лізинг житла для соціальних категорій під 5%», — додає голова Кабміну.

НБУ прогнозує зростання іпотечного портфеля українських банків. Однак для того, щоб іпотека стала доступною для всіх і кредитні установи були зацікавлені у фінансуванні ринку нерухомості, в Україні необхідно врегулювати будівельне законодавство, захистити права інвесторів і кредитних установ.

Законодавці вже змінюють ситуацію: Верховна Рада розглядає два важливих для сфери нерухомості законопроєкти.

Інформаційно-аналітичний відділ Domik.ua

© domik.ua, 2021