Эксперты рынка недвижимости: для паники нет оснований

В четверг 9 октября в пресс-центре «Интерфакс-Украина» состоялась пресс-конференция Ассоциации специалистов по недвижимости Украины «Реалии украинского рынка недвижимости в условиях военных действий и АТО: стабилизация ситуации и прогнозы дальнейшего развития отрасли».

Рассматривались вопросы состояния рынка недвижимости в Украине, обусловленных политическими пертурбациями, экономическим кризисом и военными действиями на востоке страны, связанном с ними потоке беженцев, формирующих определенную картину на рынке и поднимающих ряд нестандартных проблем, решение которых нужно искать на всех уровнях.

Так, по словам Президента АСНУ Сергея Злыдня, открывавшего пресс-конференцию, в отрасли сегодня наблюдается четкое зонирование территории страны на три основные части – Крым, Восточная Украина (регионы, попавшие в зону проведения АТО) и основная часть материковой Украины.

Третью зону президент Ассоциации назвал относительно стабильной и дал, вместе с председателем комитета по информационным технологиям и статистике АСНУ Эдуардом Бразасом, детальную характеристику нынешних тенденций и связанных с ними ожиданий игроков рынка.

Эксперты сходятся во мнении, что рынок недвижимости переживает спад и застой , обусловленный целым рядом политико-экономических причин, но ничего экстраординарного не происходит. Предложение существует. После резкого роста количества объявлений о срочной продаже, объясняемого небольшой паникой после революции и начала АТО, цены существенно не упали. Рынок аренды и интерес к первичной недвижимости, по мнению Бразаса, существует почти в том же самом объеме, вторичный рынок, правда, занял выжидательные позиции, но это временно.

Специалисты считают, что сегодня мы наблюдаем классическую картину накапливания отложенного спроса, и для паники операторов рынка недвижимости нет никаких оснований.

Рынок первичной недвижимости

Рынок первичной недвижимости чувствует себя не так уж и плохо, несмотря на экономический спад и военные действия на востоке страны. Среди населения снова растет недоверие к банкам, которые вместо поддержки и программ лояльности, согласно требованиям НБУ, постоянно вводят новые ограничения. Результатом становится отток депозитов и перемещение их в сферу недвижимости как более надежное средство сохранения капитала.

История рынка отечественной недвижимости насчитывает еще три подобных всплеска интереса к первичному рынку. Первый произошел в далеком уже 1998 году, когда рынок еще только-только формировался, и у людей появилась возможность свободного выбора и приобретения жилья. Второй пришелся на 2004-2005 гг., когда наблюдался очередной подрыв доверия населения к банковской сфере. Третий – на экономический кризис 2008-2009 гг., когда, подобно нынешней ситуации, накопления обесценивались, и многие пришли к выводу о необходимости сохранить их в квадратных метрах.

Особенность нынешнего кризиса в том, что основной интерес для инвесторов представляет именно рынок первичной недвижимости. Доверие потенциальных клиентов к строительным компаниям значительно выросло за последние годы. Риск недостроев, конечно, существует, однако все предыдущие экономические спады провели рыночную «люстрацию» нечистоплотных компаний.

Сейчас мы видим, что строительные компании не замораживают стройки, а наоборот, стремятся выполнять взятые обязательства, предлагают дополнительные программы лояльности и поддержки инвесторов , у них, в конце концов, есть постоянное инвестирование и «подкожный запас», позволяющий более-менее стабильно работать.

Рынок вторичной недвижимости

На вторичном рынке все далеко не так радужно. И продавцы, и покупатели здесь заняли выжидательную позицию. Реальные сделки исчисляются сотнями в масштабе всей страны – этого катастрофически мало. Спрос сосредотачивается, в основном, в сегменте эконом-класса: 90% подписанных договоров касаются одно- и двухкомнатных квартир в ценовом диапазоне до 80-90 тыс. долларов.

В начале года количество предложений по продаже квартир резко возросло, но уже к лету большинство населения страны поняло, что ситуация затягивается, и начало привыкать к новым условиям жизни - паника спала. На сегодняшний день, рынок предложений стабилизировался и вернулся, фактически, на довоенный уровень.

Но вот реальных сделок практически нет, они единичны и зачастую случайны.

Рынок аренды жилья

Рынок аренды традиционно оживился в конце августа-начале сентября , только помимо студентов, в нынешнем году свою роль сыграли и вынужденные переселенцы из восточных регионов. Тем не менее, беженцы, вопреки ожиданиям, не стали основным двигателем рынка недвижимости. Здесь негативную роль сыграли фобии арендодателей и поведенческие стереотипы, сложившиеся у коренного населения регионов по отношению к выходцам с востока. И речь опять-таки идет об эконом-сегменте.

В сфере аренды жилья бизнес и элит-класса стоимостью свыше 1000 долларов в месяц подобных проблем нет и не было. Здесь отношение к недвижимости деловое, ее воспринимают как инструмент ведения бизнеса, без излишней эмоциональной привязанности к «кровной» собственности. И кстати, среди арендаторов в данном сегменте уже несколько лет превалируют именно выходцы из Донецка и Луганска.

Ценообразование

Цены, вопреки ожиданиям, не слишком изменились. На вторичном рынке расчеты по-прежнему производятся в долларах , поскольку так удобнее и привычнее и продавцу, и покупателю. Продавцы не спешат снижать цены – они заняли выжидательную позицию и понимают, что рано или поздно ситуация стабилизируется. Отдельные случаи продаж с большими скидками, конечно, есть, но они не влияют на ценообразование, поскольку обусловлены потребностью продавца в сжатые сроки получить деньги. Но такие ситуации у людей случаются, независимо от политической или экономической ситуации в стране, а значит, не являются закономерностью.

Изменения цен, по мнению Эдуарда Бразаса, происходит в пределах 5%, в зависимости от региона. Например, во Львове это плюс 5% к стоимости, а в Киеве – минус те же 5%, что обуславливается наличием либо отсутствием реального спроса.

Уровень возможного торга как показатель ценообразования в 2012-2013 гг. составлял 5% от заявленной стоимости. На сегодняшний день он колеблется в пределах 5-10%, что означает, что катастрофического падения нет.

Остался практически неизменным и средний срок экспозиции предложения – 3-4 месяца.

Прогноз

Эксперты сходятся во мнении, что нынешний спад – далеко не первый. Явление не новое и не вызывает паники или страха перед неизвестностью у операторов рынка недвижимости.

Государственная политика в отношении отрасли также более-менее стабильна – есть и плюсы, и минусы. Так, например, возвращение к действовавшим ранее условиям оценки недвижимости , по мнению операторов рынка, будет способствовать поддержанию оптимистических настроений. А вот ограничения Нацбанком наличных расчетов – безусловный минус. При отсутствии отлаженной банковской системы, пользующейся доверием у населения, выиграют в данной ситуации только коммерческие банки за счет и граждан, и самого государства.

Учитывая все это, прогноз для рынка недвижимости специалисты делают не слишком оптимистичный, но и оснований для паники они не видят. Сегмент аренды и в ближайшем, и в отдаленном будущем будет чувствовать себя неплохо – все стабильно и предсказуемо. А вот отрасль купли-продажи будет находиться в состоянии стагнации, как минимум, до конца следующего года. Тем не менее, цены до последнего останутся стабильными.

Будет ли резкий скачок спроса, обусловленный накапливанием отложенного спроса, и, как результат, дефицит предложения, пока непонятно. Чтобы ответить на этот вопрос необходимо стабилизировать политическую ситуацию в стране, закончить военные действия и увидеть первые результаты исправления экономической ситуации и ее положительной динамики.

Подготовила: Анна Степанова, журналист domik.ua

© domik.ua, 2014