Факторы роста: какие квартиры будут расти в цене

Стоимость квартир в Киеве продолжает расти. На прошлой неделе Domik.ua отмечал 1,5%-й рост средней по городу цены квадратного метра, на этой неделе показатель меньше – 0,4%, а стоимость квадратного метра во многих популярных сегментах снизилась. Например, однокомнатные квартиры в среднем по Киеву подешевели на 0,6, а трехкомнатные раздельные – на 1,4%.

Читайте также: Как правительство планирует решить проблему долгостроев и к чему это может привести

Рост цен на вторичном рынке продолжается уже 8 месяцев. За это время было всего лишь два коротких периода, когда он приостанавливался, и средняя цена незначительно снижалась. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года, аппроксимированная цена квадратного метра в среднем по городу выросла на 10,5%. При этом, средняя цена квартиры в новостройках на вторичном рынке осталась такой, как и год назад, и то, лишь благодаря росту в течение последних двух месяцев. До этого в сегменте наблюдалось снижение.

Несмотря на статистические показатели, риэлторы не отмечают роста (или снижения) цен на квартиры. По их данным, цены и спрос на вторичном рынке остаются на одном и том же уровне, а покупатели ищут самые бюджетные варианты в ценовом диапазоне 30-45 тыс. долларов США за одно-двухкомнатную квартиру.

Читайте также: За сколько можно купить квартиру в Киеве в ноябре 2017 года

Попробуем разобраться, за счет каких сегментов растет средняя по Киеву стоимость квадратного метра.

Двухкомнатные квартиры – в тренде

В таблице ниже представлена динамика изменения цен на одно-, двух-, трех- и четырехкомнатные квартиры.

Как видим, цены за год выросли во всех сегментах. Средняя цена самых востребованных покупателями однокомнатных квартир почти не изменилась, рост за год составил всего 1,2%. Больше всего подорожали двухкомнатные квартиры, показатели роста на трех- и четырехкомнатные почти одинаковы. При этом произошли изменения в составе предложения. Например, доля однокомнатных квартир снизилась с 35 до почти 29%, а доли всех остальных типов выросли. Год назад среди выставленных на продажу квартир преобладали одно-, сейчас – двухкомнатные.

Читайте также: Какое жилье не падает в цене

Высокие показатели роста для двухкомнатных квартир закономерны. Эти квартиры более-менее удобны для семей из 3-4 человек, в то время как однокомнатные пригодны только для студентов, одиноких молодых семей и пар без детей. Да и то, если речь идет не о евро-формате «кухня-гостиная + спальня», паре в однокомнатной квартире может быть тесно. Учитывая, что в последние годы застройщики отдавали приоритет однокомнатным квартирам, цены на двухкомнатные могут продолжить расти, и особенно в сегменте новостроек.

Удачная локация

Динамика изменения цены по разным районам Киева не столь однозначна, но, тем не менее, интересна. Нельзя уверенно заявить, что в какой-то части города цены стабильно растут, а в другой - стабильно снижаются. Более того, иногда даже соседние массивы одного и того же района демонстрируют противоречивую динамику.

Например, в Подольском районе на Виноградаре цены за год снизились на 22,1%, а на соседних Ветряных горах выросли на 58,1%. Но на Виноградаре в 2017 году строится много бюджетного жилья, в то время как рост цен на Ветряных горах обеспечил, скорее всего, один-единственный жилой комплекс «Паркове місто», квартиры в котором уже продаются на вторичном рынке.

В Соломенском районе – лидере по росту цены – подорожали квартиры на Соломенке, КПИ и Александровской Слободке – массивах, приближенных к центру, соседствующих с парковыми зонами и активно застраиваемых новыми домами. В то время как на Отрадном и Чоколовке стоимость квартир снижается.

В Дарницком районе , несмотря на минимальный общий рост, цены упали на всех массивах. Из этого можем сделать вывод, что рост по району обеспечило увеличение доли предложения на более дорогих, по сравнению с другими, Позняках.

В Оболонском районе снизились цены в Оазисе, зато выросли на Оболони и Минском массиве. С одной стороны, это выглядит странным, учитывая, что цены в Оазисе оставались сравнительно стабильными в течение трех последних кризисных лет. С другой – вполне закономерно на фоне снижения средней цены в новостройках на вторичном рынке.

В Днепровском районе цены упали во всех массивах, кроме левобережного, но и там рост небольшой – всего 4,9%. А в Деснянском снижение цен на Лесном массиве куда больше, чем на Троещине – несмотря на близость метро.

Рост цен наблюдаем во многих массивах, приближенных к центру – на Лукьяновке, Татарке и Шулявке в Шевченковском районе, а также на Липках и Нижнем Печерске – в Печерском. При этом в самом центре города цены снизились.

Исходя из этого, можно сделать некоторые выводы о факторах, обуславливающих рост цен. Отметим, что действуют они только в комплексе – одного из перечисленных ниже факторов уже недостаточно.

Факторы роста по мнению главного аналитика портала недвижимости Domik.ua Виталия Котенко

Виталий Котенко, главный аналитик портала недвижимости Domik.ua

Во-первых, потенциалом для роста наделены районы с большим количеством нового качественного жилья и сопутствующей инфраструктуры. У массивов, где новое жилье только строится, показатели пока отрицательные, но это вполне может измениться после ввода в эксплуатацию всех текущих строек. Пока жилые комплексы строятся, квартиры в них продаются на первичном рынке и их цена выгоднее, чем в соседних старых домах. Интерес покупателей сосредоточен на новостройках, и владельцы квартир в соседних домах на вторичном рынке вынуждены снижать цены, чтобы продать свою недвижимость. Когда все строящиеся дома будут введены в эксплуатацию, квартиры в них будут продаваться на вторичном рынке, цены на них закономерно вырастут, что повлечет рост цен в среднем по массиву.

Второй фактор роста цен – развитая инфраструктура. Если в массиве строят только жилье без паркингов, детских садов, школ, торговых центров и пешей доступности к станциям метро, это может спровоцировать инфраструктурный и транспортный коллапс, что непременно скажется на цене недвижимости. Такая проблема вполне может постичь Виноградарь, где в текущем году строятся тысячи новых квартир. Новые станции метро там обещают, а вот паркингов предусмотрено недостаточно, детский сад в проекте только один, а новых школ нет вовсе.

Наличие удобного транспортного сообщения – отдельный фактор роста цен. В конце нынешнего года квартиры дорожают на массивах Правого берега, откуда легко можно добраться в деловой центр, на вокзал и в аэропорты. При этом, речь идет как об автомобилях, так и общественном транспорте.

И, наконец, четвертый фактор – близость парков и скверов . Интересно, что близость к водоемам на рост цены не влияет. Яркий пример - Русановка и упомянутый Оазис, где цены снизились.

На этой неделе в доверительный диапазон для вычисления цен предложения квартир в Киеве попали 18727 объектов. Это больше показателя прошлой недели на 0,7%.

Изменения цен в отдельных сегментах рынка представлены в таблице:

Графики изменения средних цен предложений, как в гривнах, так и в долларах, по всем сегментам рынка представлены //domik.ua/nedvizhimost/dinamika-cen.html

Ниже представлен график изменения цен предложений одно-, двух- и трехкомнатных квартир на Виноградаре, который демонстрирует самые высокие показатели снижения цен на вторичном рынке:

синяя кривая – средняя цена предложения однокомнатной квартиры;

зеленая кривая – средняя цена предложения двухкомнатной раздельной квартиры;

красная кривая – средняя цена предложения трехкомнатной раздельной квартиры.

Изменение средней аппроксимированной цены предложения квартир на Виноградаре :

Методология подсчета статистики на Domik.ua

Как видно на графике, в последние полгода на Виноградаре дешевели все типы квартир, причем темпы снижения коррелируют с площадью квартир: чем больше квартира, тем больше упала не нее цена. Так, однокомнатные квартиры за полгода подешевели всего на 2,6%, в то время как трехкомнатные – на 14,3%. О ситуации, которая складывается на этом массиве, мы уже писали выше. Добавим только, что и старое, и новое жилье здесь относится к экономклассу, поэтому закономерна более высокая цена квадратного метра однокомнатных квартир по сравнению с остальными типами, а также высокие темпы снижения цен на трехкомнатные квартиры.

В последнее время были заключены такие сделки:

Однокомнатная квартира в панельном доме («типовая панель») улица Маршала Тимошенко, Оболонский район, Оболонь . Общая площадь квартиры – 33,7 кв. м, жилая – 16, кухня – 8. Квартира расположена на седьмом этаже 16-этажного дома. Балкон застеклен. Столярка и сантехника новая, на полу ламинат. Санузел раздельный. Состояние квартиры – «сделан евроремонт». Цена – $34 000 ($1009/кв. м).

Двухкомнатная квартира в панельном доме («старая панель») улица Красноткацкая, Днепровский район, Соцгород . Общая площадь квартиры – 47,1 кв. м, жилая – 29,8, кухня – 7,9. Квартира расположена на третьем этаже 5-этажного дома. Балкон не застеклен. Столярка новая, сантехника старая, на полу паркет. Санузел раздельный. Состояние квартиры – «требует серьезного ремонта». Цена – $28 500 ($605/кв. м).

Трехкомнатная квартира в панельном доме («старая панель») улица Маршала Малиновского, Оболонский район, Оболонь . Общая площадь квартиры – 62 кв. м, жилая – 41, кухня – 7,5. Квартира расположена на восьмом этаже 9-этажного дома. Есть застекленный балкон. Столярка и сантехника новая, на полу паркет. Санузел раздельный. Состояние квартиры – «не требует ремонта». Цена – $60 000 ($968/кв. м).

Информационно-аналитический отдел Domik.ua

© domik.ua, 2017