Как правительство планирует решить проблему долгостроев и к чему это может привести

Проблема долгостроев в украинской столице существует всю историю независимости. Чего только стоят полуразрушенные здания Госснаба УССР на левобережной и корпус театрального института на Львовской площади. В 2000-е к административным недостроям, бывшей советской эпохи, добавились жилые. Самый одиозный из них – ЖК «Днепровские башни», расположенный при въезде на Троещину с Московского моста. Много «шрамов на теле» города оставил кризис 2008 года. В этот период, многие дома, застройщики не смогли закончить. За прошедшие 9 лет часть из них была достроена новыми девелоперами. Повезло только тем зданиям, где не было или почти не было инвесторов, и где владелец участка смог договориться с новым девелопером. Дома с большим количеством проданных квартир, в том числе, с высокой степенью готовности, так и остаются в статусе недостроев. На этой неделе в Минрегионе снова заговорили о намерении решить данную проблему.

Читайте также: В Украине почти 120 долгостроев – Лев Парцхаладзе

Попытки решения предпринимались уже неоднократно. За последние 10 лет на рассмотрение Верховной рады было внесено 8 соответствующих законопроектов, но ни один из них так и не стал реально действующим законом. В этот раз, похоже, решили пойти другим путем, приняв пакет законов, касающихся разных аспектов проблемы. И, по словам замминистра регионального развития, строительства и ЖКХ Льва Парцхаладзе, 17 ноября в ведомстве планируют обсуждать пути решения.

Что предлагает Минрегион?

Изложенная Львом Парцхаладзе схема урегулирования проблемы долгостроев выглядит достаточно просто и понятно.

Во-первых, предлагается создать систему регистрации прав инвесторов на будущее недвижимое имущество – такой законопроект уже есть. Реестр никак не поможет, если стройка вдруг станет проблемной, зато может помочь избежать многократных перепродаж. У этого предложения есть и другие недостатки, о которых Domik.ua уже писал ранее.

Читайте также: Зарегистрируют всех. Плюсы и минусы законопроекта о создании реестра инвесторов в недвижимость

Вторая составляющая схемы состоит в усовершенствовании механизма банкротства юридических лиц с тем, чтобы объект незавершенного строительства мог достроить другой девелопер. В 2017 году именно отсутствие такого механизма, умноженное на несговорчивость застройщиков, которые не смогли закончить работы, препятствует достройке многих объектов. Подходящий законопроект № 6033 был внесен на обсуждении Верховной рады еще в феврале, и с тех пор находится на рассмотрении профильных комитетов. В нем предлагается возможность признания городом того или иного объекта долгостроем и после этого передача его для реализации инвесторам. В случае их отказа или неспособности достроить здание – новому застройщику. В последнем случае инвесторам также придется доплатить или пожертвовать частью площади предполагаемой квартиры.

Читайте также: Конец кризиса рынка недвижимости

Наконец, третья составляющая предлагаемой Минрегионом схемы – создание страховых фондов для контроля за строительством. Судя по всему, речь идет об аналоге Фонда гарантирования вкладов в строительной сфере. В целом, мера закономерная и правильная – в том числе, и потому, что позволит отсеять многие компании-однодневки с уставным фондом в 10 тысяч гривен, которые строят исключительно за счет привлечения средств частных инвесторов. С другой стороны, необходимость платить страховые взносы может заставить застройщиков поднять стоимость квадратного метра. Так что выгода для инвесторов под большим вопросом. К тому же, в случае остановки всех строек, которую в последнее время, пусть и безосновательно, но часто прогнозируют, такой фонд вряд ли сможет покрыть убытки всех инвесторов.

Что будет в случае реализации инициатив?

Прежде всего, даже если все положения будут реализованы, полностью решить проблему долгостроев это вряд ли поможет.

Во-первых, более-менее беспроблемные долгострои уже достроили или достраивают новые девелоперы. Не берутся они только за те, где квартиры уже или почти полностью проданы. И убедить какого-либо девелопера достроить такой проект даже при условии, что инвесторы уступят часть квадратных метров, будет сложно. Но, возможно, инвесторам станет проще получить право на достройку.

Во-вторых , изложенная Львом Парцхаладзе схема предполагает дополнительные расходы застройщиков и инвесторов. Инвесторам, скорее всего, придется оплачивать регистрацию их права на строящийся объект. Ну, а застройщикам – платить взносы в предлагаемый страховой фонд, которые они тоже попытаются переложить на инвестора путем повышения стоимости квадратного метра.

Положительные результаты у этой схемы тоже будут. Во-первых, она позволит сделать цивилизованным рынок новостроек и сделать его более прозрачным. Во-вторых, как уже отмечалось, будет способствовать уходу с рынка компаний-однодневок, а заодно искоренению сомнительных и полулегальных схем инвестирования, как-то предварительный договор купли-продажи. И, наконец, в случае создания реестра инвесторов, мы сможем узнать количество сделок на первичном рынке и соотнести их с количеством построенного жилья. А значит, анализ рынка будет основываться не на инсинуациях, а на реальных цифрах.

Читайте также: Статистика без статистики. Каким данным о количестве проданной недвижимости можно доверять

В течение нескольких предыдущих недель стоимость квартир в Киеве почти не менялась. На этой неделе средняя цена квадратного метра снова пошла вверх, причем в той или иной степени подорожали все сегменты. Средняя по городу цена выросла сразу на 1,5% за неделю. Рост по итогам октября составил 2,7%. Это еще раз подтверждает восходящий тренд на вторичном рынке.

В доверительный диапазон для вычисления цен предложения квартир в столице на этой неделе попали 18592 объекта, что превышает показатель прошлой недели на 6,3%.

Изменения цен в отдельных сегментах рынка представлены в таблице:

Графики изменения средних цен предложений, как в гривнах, так и в долларах США, по всем сегментам рынка представлены //domik.ua/nedvizhimost/dinamika-cen.html

Если мы посмотрим на показатели изменения цен за последние 20 недель, мы увидим, что во всех основных сегментах цены растут не только в гривне, но и в долларе США. Дорожают даже квартиры в новых домах, которые длительное время выбивались из общей динамики роста.

Ниже представлен график изменения цен предложений одно-, двух- и трехкомнатных квартир в новостройках Соломенского района. За полгода они подорожали на 11,2%. Это самый высокий показатель по городу:

синяя кривая – средняя цена предложения однокомнатной квартиры;

зеленая кривая – средняя цена предложения двухкомнатной раздельной квартиры;

красная кривая – средняя цена предложения трехкомнатной раздельной квартиры.

Изменение средней аппроксимированной цены предложения квартир в новостройках Соломенского района :

Методология подсчета статистики на Domik.ua

На графике видно, что больше всего в последние 6 месяцев выросли в цене двухкомнатные квартиры в новых домах Соломенского района. Несколько меньше подорожали однокомнатные. А вот трехкомнатные, несмотря на значительные колебания, сегодня стоят столько же, сколько и в начале периода. При этом однокомнатные квартиры остаются самыми дешевыми по цене квадратного метра, а самыми дорогими стали двухкомнатные.

Новостройки Соломенского района, как и весь его жилой фонд, достаточно эклектичны. К ним относятся и статусные ЖК бизнес-класса на Соломенке, и бюджетные панельные новостройки на Отрадном. Последние преобладают, что и объясняет непопулярность трехкомнатных квартир.

В последнее время были заключены такие сделки:

Однокомнатная квартира в кирпичном дореволюционном доме, улица Константиновская, Подольский район, Подол . Общая площадь квартиры – 38 кв. м, жилая – 21,2, кухня – 6. Квартира расположена на третьем этаже 4-этажного дома. Есть застекленный балкон. Столярка и сантехника новая, на полу ламинат. Санузел совмещен. Состояние квартиры – «сделан косметический ремонт». Цена – $54 000 ($1421/кв. м).

Двухкомнатная квартира в кирпичном доме («старый кирпич»), улица Энтузиастов, Днепровский район, Русановка . Общая площадь квартиры – 42,5 кв. м, жилая – 28,9, кухня – 6,4. Квартира расположена на 8-м этаже 9-этажного дома. Есть застекленный балкон. Столярка и сантехника старая, на полу паркет. Санузел раздельный. Состояние квартиры – «требует серьезного ремонта». Цена – $38 500 ($906/кв. м).

Информационно-аналитический отдел Domik.ua

© domik.ua, 2017