Как карантин изменил рынок первичной недвижимости: мнения экспертов

В июне 2020 года Украина постепенно выходит из карантинного режима, но экономику ждет долгий и непростой путь восстановления. Рынок первичной недвижимости не станет исключением. Эксперты описывают разные сценарии: от оптимистичного, в котором рынок восстановится уже до конца года, до неутешительного, при котором велика вероятность появления новых долгостроев. Но каким бы ни было будущее отрасли, уже сейчас можно говорить о ее настоящем — а именно о том, как изменился рынок первичной недвижимости. Журналисты портала Domik.ua побеседовали с представителями девелоперских компаний и выяснили, как они пережили карантин и что планируют делать дальше.

Как реагировали на карантин застройщики

Когда в марте нынешнего года правительство объявило о введении карантинных мер, бизнесу пришлось пересмотреть условия работы. Большинство компаний «ушло в сеть», но специфика работы строительной отрасли такова, что перевести на удаленку некоторые процессы невозможно. «Не получится у вас с компьютера копать фундамент или тянуть трубы, как ни старайся», — говорит директор ИСК «Обрій» Виктория Попович. К этой проблеме добавилось также то, что многие строители — приезжие, и часть из них поспешили вернуться домой. Поэтому некоторым пришлось приостановить работы на площадках. Это сделали, по словам экспертов, на пятой части строек столицы — в основном несистемных застройщиков, работающих за счет средств частных инвесторов.

При этом крупные девелоперы продолжили работать. Директор по производству SAGA Development Игорь Райков утверждает, что компании удалось не только сохранить, но и где-то даже усилить динамику строительства. «Это потребовало дополнительных мероприятий по обеспечению санитарного режима на стройплощадках. Всех участников процесса мы обеспечили масками, антисептиками, в начале и в конце смены проводили проверки состояния здоровья. Кроме того, в условиях остановки работы общественного транспорта нам пришлось организовать доставку строительных бригад перед и после рабочего дня», — перечисляет Игорь Райков. Эти мероприятия обошлись компании в 200 тыс. грн дополнительных расходов ежемесячно для каждой стройплощадки. И только деньгами дело не ограничилось. «После ужесточения карантина в начале апреля начались рейды по стройкам Нацполиции, Нацгвардии и городских служб, — рассказывает Райков. — Чиновники требовали остановить работу и выписывали штрафы. Мы обратились к Конфедерации строителей, которая попросила Кабинет министров разъяснить правила работы строительной отрасли в условиях карантина. Разъяснение Кабмина позволило беспрепятственно продолжать работу». 

В SAGA Development утверждают, что не только сохранили, но и усилили динамику строительства на некоторых объектах, в том числе на площадке ЖК O2 Residence (на фото) 

Если условия труда на стройплощадках пришлось лишь слегка модифицировать, то работа отделов продаж изменилась кардинально. «Хочешь выжить — ищи решения, — уверен глава правления — президент ХК «Киевгорстрой» Игорь Кушнир. — И они нашлись: онлайн-консультирование, прямые включения со строек, новый функционал сайтов и запуск мобильных приложений — все, чтобы облегчить клиенту процесс выбора квартиры, не выходя из дома». О масштабной диджитализации говорят и в SAGA Development: «В начале карантина мы перевели работу ОП в дежурный режим: большинство менеджеров работали с клиентами удаленно: проводили консультацию, презентацию, а иногда и показ квартиры через ZOOM Meet или Google Meet. Мы даже предложили клиенту услугу дистанционного подписания договора при помощи электронной цифровой подписи без посещения отдела продаж». В группе компаний DIM клиентам так «зашли» онлайн-консультации, что в компании не планируют прекращать их и после карантина. «Практику онлайн-консультаций мы будем применять и в дальнейшем, — говорит представитель застройщика. — Так, даже если у клиента нет возможности лично посетить отдел продаж, он все равно сможет получить исчерпывающую информацию об интересующем его объекте со всем необходимым визуальным рядом».

Как реагировали на карантин инвесторы

Карантин стал новой реальностью не только для застройщиков, но и для инвесторов. Многие из тех, кто рассматривал покупку жилья в ближайшее время, весной 2020-го поставили этот вопрос на паузу. Игорь Кушнир подтверждает эти слова статистикой: «Простые цифры в первые две недели карантина: снижение посещения отделов продаж на 70%, посещения сайтов застройщиков — на 50%. Более того, если судить по запросам в Google, то интерес к недвижимости просел в целом». Игорь Райков из SAGA Development также оперирует цифрами, утверждая, что продажи компании в марте составили 85% подкарантинного уровня, а в апреле упали до 60%.

Падение интереса к покупке жилья объясняется двумя основными причинам. Первая — экономическая ситуация стала настолько нестабильной, что люди просто решили переждать. Вторая — многие потеряли работу и уже не могли себе позволить покупку недвижимости. По данным аналитической платформы VOX Ukraine, к концу 2019 года в Украине было 1,5 млн безработных, а в середине мая 2020-го их насчитывалось уже 2,5-2,7 млн. Это самое высокое значение количество неработающих за последние 20 лет. 

В «Киевгорстрое» отмечают, что за первые недели карантина посещения отделов продаж упали на 70%

Эксперты уверены, что ситуация изменится к лучшему с ослаблением карантинных мер. Их оптимизм разделяют и застройщики. Еще в начале мая Игорь Кушнир заявлял, что рынок начинает оживать. «Если судить по количеству заключенных договоров, то сегодня можно говорить о «средней температуре по больнице» примерно в 60% по сравнению с докарантинным периодом. И цифры будут медленно, но расти. Люди уже понимают, что снижения цен, на которое все рассчитывают в кризисы, не произойдет — рентабельность строительства жилья давно не такова, чтобы сильно дисконтировать», — утверждает президент «Киевгорстроя». Группа компаний DIM еще быстрее отошла от карантинного «наркоза»: как утверждают в холдинге, в марте количество сделок просело на треть, но уже в апреле показатели превысили результаты 2019 года на 20%, а май стал и вовсе рекордным — число сделок увеличилось вдвое. «Отложенный из-за карантина спрос уже начал реализовываться», — объясняют в DIM. И хоть покупатели возвращаются на рынок, их запросы и приоритеты уже не те, что были раньше.

Как карантин изменил рынок

Потребность в жилье осталась для украинцев одной из базовых, но акценты при приобретении квадратных метров сместились. Первое изменение — после кризиса покупатели не готовы рисковать деньгами, поэтому с особой скрупулезностью проверяют надежность проекта. По данным поисковика надежных новостроек Bild.ua, продажи экспертных отчетов о жилых комплексах выросли в мае в два раза по сравнению с февралем. Эту статистику подтверждают наблюдения застройщиков. «Надежность инвестиции и готовность проекта сегодня выходят на первый план. Почти все покупатели сегодня спрашивают готовые или близкие к завершению объекты строительства», — сообщают в компании «Киевгорстрой». Виктория Попович из ИСК «Обрій» соглашается с этим мнением: «Мы заметили, что главный акцент сместился с вопроса цены на вопрос репутации. Можно сказать, что репутация – залог будущих продаж».

Второе важное изменение — смещение интереса с городских квартир на загородную недвижимость. После почти двухмесячной самоизоляции горожане поняли, что дом — это не просто четыре стены, куда приходишь переночевать. Резко вырос спрос на загородные жилые комплексы, а также на квартиры с собственными открытыми террасами и внутренними двориками. Игорь Райков отмечает: «Для нас показателем изменений запросов покупателей стал уровень продаж в нашем жилом комплексе O2 Residence. Проект находится в лесу, рядом с озером, там планируется собственная набережная, теплицы для выращивания овощей и фруктов, полноценная социальная, торговая, рекреационная инфраструктура. На фоне общего снижения объемов продаж, продажи в O2 Residence в апреле составили 300% докарантинного уровня». Представители DIM также говорят о росте интереса покупателей к жилым комплексам формата live-work-play. Так, с точки зрения продаж намного востребованнее  стал ЖК LUCKY LAND — город в городе, расположенный рядом со 100 га соснового леса. «Запрос на такие проекты будет и дальше усиливаться», — уверены в компании.

Май стал самым успешным месяцем в году для ЖК LUCKY LAND, расположенного у соснового леса. На фото — ход строительства в мае 2020-го

Что будет с первичной недвижимостью дальше 

Участники рынка дают разные прогнозы дальнейшему развитию строительной сферы, но единогласны в одном: кризис станет «естественным отбором» для девелоперов и их проектов. Некоторые даже уверены, что этот процесс начался еще до эпидемии коронавируса, и карантин стал лишь катализатором. «Изменения на рынке начались задолго до карантина, — рассуждает Игорь Райков. —  За последние 18 месяцев количество строек в Киеве уменьшилось на 17,5% — с 277 до 229. При этом число объектов экономкласса сократилось более чем вдвое — с 50 до 23. Это значит, что все, что объединяло понятие «эконом», уходит в прошлое». Косвенно о гибели «эконома» говорят и в «Киевгорстрое»: «Уже сейчас инвесторы требуют от девелоперов переключить внимание на проекты комфорт-класса с собственной инфраструктурой, зелеными зонами, водоемами поблизости, а также другими особенностями». 

Строительная отрасль восстановится быстрее, если ей поможет государство. Участники рынка называют несколько шагов, которые помогут им выжить в сложный период. Среди них — принятие закона об амнистии капитала, создание новых рабочих мест и преференции для строительного бизнеса, в частности снижение ипотечных ставок. Об этом не раз заявлял президент Владимир Зеленский, этого хотят и застройщики. «С 2008 года рынок первичной недвижимости работает на малых оборотах — только за счет денег частных инвесторов. Это сформировало значительный отложенный спрос, который могут удовлетворить доступные кредиты», — уверен Игорь Райков из SAGA Development. Игорь Кушнир разделяет это мнение, считая, что «самым выигрышным вариантом может стать возвращение программы «Доступного жилья» и дешевой ипотеки».

О том, что в плане ипотеки лед тронулся, можно говорить уже сейчас. После снижения Нацбанком учетной ставки до 8% о старте программы ипотечного кредитования под 9,99% заявил «Правэкс Банк». А в июне о запуске программы ипотеки от 8,8% годовых сообщили в «Укргазбанке» — правда, кредитуют по новой программе пока только в Харькове, но в финучреждении планируют расширять географию. «Доступная ипотека не просто сможет поддержать рынок недвижимости, она станет таким толчком для его развития, каких, возможно, не было за все время независимости», — уверены в группе компаний DIM. 

На пресс-конференции 20 мая 2020-го, прошедшей в Мариинском парке, Владимир Зеленский вновь говорил о доступной ипотеке «в самое ближайшее время»

Что в итоге

Отечественный бизнес по-разному отреагирует на коронакризис, и кто-то его, к сожалению, не переживет. Рынок первичной недвижимости спасет то, что люди всегда будут стремиться владеть собственной недвижимостью, и любой объект в конце концов найдет своего покупателя. Игроки рынка называют разные периоды восстановления сферы: одни планируют выйти на докарантинный уровень продаж уже осенью, другие — к концу 2020-го. Очевидно одно: любые турбулентности только закаляют рынок и делают лучше, а значит те, кто выйдут из кризиса, станут только сильнее.

Информационно-аналитический отдел Domik.ua

© domik.ua, 2020