Как определить, что «дно» рынка недвижимости уже пройдено

После снижения цен на квартиры в мае, сопровождавшегося некоторым увеличением интереса со стороны покупателей, на этой неделе стоимость квадратного метра снова выросла. Рост за неделю составил 1,2% в среднем по городу и коснулся сразу всех сегментов, за исключением, разве что однокомнатных квартир – остальные в большей или меньшей степени подорожали.

Читайте также: Новые тенденции развития киевского рынка недвижимости. Итоги мая 2016

Нельзя сказать, что этот рост обусловлен ажиотажным спросом – последний есть, но остается на уровне предыдущих месяцев. Едва ли можем говорить и о том, что «дно», которое уже больше года ищут специалисты вторичного рынка, пройдено. Вероятней всего, мы имеем дело с очередной флуктуацией.

Достижение рынком недвижимости «дна» и начало системного роста цен произойдет лишь после существенного увеличения платежеспособного спроса. А он, в свою очередь, возможен только в случае ощутимого роста доходов и благосостояния населения и появления доступной ипотеки. Да, доходы украинцев постепенно растут, последние исследования даже свидетельствуют об улучшении потребительских настроений, но все это пока еще очень далеко от уровня даже 2013 года. Рост доходов нивелируется инфляцией и повышением стоимости коммунальных услуг , а потребительские настроения пока что касаются только самого необходимого.

Читайте также: Насколько опасен для рынка новый налог на недвижимость

Те, кто решается на покупку недвижимости, отдают предпочтение первичному рынку . Пожалуй, единственное, что еще удерживает покупателей на «вторичке» - это отсутствие необходимости ждать окончания строительства и делать ремонт в квартире. Все остальные преимущества – на стороне новостроек, о чем свидетельствует и количество новых объектов, которые ежемесячно появляются на столичном рынке. Правда, вопреки прогнозам, высказываемым в начале года, ни в одном из сегментов первичного жилья цены за пять с половиной месяцев 2016 года так и не выросли. Более того, некоторые застройщики откровенно демпингуют, предлагая покупателям квартиры по цене около 500 долларов за квадратный метр. Дома с такими квартирами строятся по самой недорогой технологии из сборного железобетона и еще очень далеки от завершения. Тем не менее, на фоне такого демпинга другие застройщики вынуждены удерживать цены на текущем уровне и предлагать покупателям скидки . Последние, впрочем, далеки от уровня лета 2015 года.

Читайте также: Какие опасения возникают у покупателей при инвестировании в новострой

На этой неделе стало известно о новом зарегистрированном в Верховной Раде законопроекте, который касается строительного рынка. Авторы проекта закона № 4733-1 «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно усовершенствования градостроительной деятельности» предлагают отменить категории сложности строительства и заменить их классами последствий. Как известно, сегодня в Украине существует 5 категорий сложности, три из которых – III, IV и V – касаются жилой недвижимости. Для строительства объектов IV и V категории нужны экспертиза и выданное на основании ее результатов разрешение. Для объектов III категории достаточно декларации о начале строительных работ. Этой лазейкой пользуются недобросовестные застройщики: они декларируют строительство объекта третьей категории, а потом строят жилой комплекс пятой. Очень часто такие прецеденты случаются на участках со сложной геологией, где строить высотное здание может быть опасно.

Читайте также: Как определить категории сложности новостройки

Во избежание таких ситуаций авторы законопроекта, среди которых ГАСИ, Минрегион и ряд народных депутатов, предлагают отменить декларативный принцип в строительстве и ввести вместо категорий сложности классы последствий. Всего таких классов предлагают три – значительный, средний и незначительный . К объектам незначительного класса последствий отнесут частные жилые и дачные дома, хозяйственные сооружения, объекты малого и среднего бизнеса (очевидно, речь идет о МАФах). Для строительства таких объектов достаточно будет подачи застройщиком сообщения о начале строительства, причем процедура подачи сообщения на доработку отменяется.

К среднему классу последствий предлагают отнести большую часть жилой застройки, объекты социально-бытовой и торговой инфраструктуры, офисные центры и лечебные учреждения. К значительному классу – большие жилые и офисные комплексы, логистические центры. Строительство таких объектов станет возможным только после получения разрешения в органе госархстройконтроля. Для этого застройщик должен будет предоставить документы, подтверждающие право на землю, градостроительные условия и ограничения, проект строительства.

По мнению авторов, утверждение законопроекта должно способствовать сокращению количества строительных афер и снижению социального напряжения, обусловленного противостоянием застройщиков и общественности.

На первый взгляд, инициатива полезная и давно необходимая. К тому же, и в процесс децентрализации она вполне вписывается и задекларированному упрощению ведения бизнеса не противоречит. Однако введение классов последствий взамен категорий сложности едва ли сможет решить проблему самостроев – решить ее сможет только введение уголовной ответственности для застройщика. Есть сомнения и в том, что эта инициатива будет утверждена в ближайшее время – большинство громких законопроектов последних месяцев, которые касались рынка недвижимости, так и остались на уровне проектов.

Еще одна инициатива последнего времени исходит от столичных властей. Киевские чиновники решили запустить пилотный проект по сносу старых «хрущевок» и строительству на их месте современных жилых комплексов. В качестве пилотного проекта предлагают снести старое общежитие в Деснянском районе Киева, между улицами Шолом-Алейхема, Милютенко, Лесным проспектом и Братиславской и построить на его месте ЖК на 282 квартиры с подземным паркингом.

Проблема этой инициативы в отсутствии законодательной базы – условия, на которых будет производиться отселение жильцов «хрущевок» и снос зданий, нигде не прописаны. Нет четких правил, ни сколько жильцов дома должны дать разрешение на снос, ни в какие дома их будут переселять, ни какими по площади должны быть альтернативные квартиры (называются коэффициенты от 1,1 до 1,5). Некоторые эксперты даже опасаются, что в условиях отсутствия законодательной базы жители «хрущевок» могут остаться вовсе без квартир.

Безусловно, старые «хрущевки» с каждым годом все больше ветшают и становятся все менее ликвидными на рынке. Реконструкция таких зданий неизбежна. В то же время инициатива киевских властей нуждается в детализации и законодательном закреплении.

На этой неделе в доверительный диапазон для вычисления цен предложений квартир в Киеве попали 17345 объектов – на 3,7% меньше показателя прошлой недели.

Изменения цен в отдельных сегментах рынка представлены в таблице:

Графики изменения средних цен предложений как в гривнах, так и в долларах, по всем сегментам рынка представлены //domik.ua/nedvizhimost/dinamika-cen.html

Ниже представлен график изменений средних цен предложений одно-, двух- и трехкомнатных квартир в Печерском районе. Длительное время цены здесь снижались медленнее, чем в других районах города, однако не так давно этот процесс ускорился, и в последние 6 месяцев Печерский район стал лидером по темпам снижения цен на квартиры в Киеве .

Синяя кривая – средняя цена предложения однокомнатной квартиры;

зеленая кривая – средняя цена предложения двухкомнатной раздельной квартиры;

красная кривая – средняя цена предложения трехкомнатной раздельной квартиры.

Изменение средней аппроксимированной цены предложения квартир в Печерском районе :

Методология подсчета статистики на Domik.ua

На графике видно, что в течение последних 6 месяцев в Печерском районе падали в цене все типы квартир. Больше всего подешевели трехкомнатные, меньше всего – однокомнатные. При том, что трехкомнатные по-прежнему остаются самыми дорогими по цене квадратного метра, а однокомнатные – самыми дешевыми, разрыв между ними заметно сократился.

По сравнению с другими районами Киева Печерский выглядит сравнительно однородным с точки зрения инфраструктуры, транспортной доступности и даже престижности. С другой стороны, здесь элитное жилье вполне может соседствовать с социальным. Для владельцев последнего вопросы повышения коммунальных тарифов более чем актуальны, и это сказывается на динамике цен на квартиры большой площади.

Скорее всего, такая ценовая динамика в ближайшее время сохранится: квартиры будут и дальше дешеветь, но, в зависимости от количества комнат, с разной скоростью.

В последнее время были заключены такие сделки:

Однокомнатная квартир а в панельном доме («типовая панель»), улица Мате Залки, Оболонский район, Оболонь . Общая площадь квартиры – 33,8 кв.м, жилая – 16,1, кухня – 8. Расположена на втором этаже 16-этажного дома. Есть балкон. Столярка и сантехника новая, на полу ламинат. Санузел раздельный. Состояние – «сделан косметический ремонт». Цена – $42 500 ($1257/кв.м).

Двухкомнатная квартира в современном кирпичном доме, улица Полярная, Оболонский район, Минский массив . Общая площадь квартиры – 53,7 кв.м, жилая – 27,7, кухня – 8. Расположена на 16-м этаже 18-этажного дома. Есть застекленная лоджия. Столярка и сантехника старая, на полу паркет. Санузел раздельный. Состояние – «требует косметического ремонта». Цена – $46 200 ($860/кв.м).

Информационно-аналитический отдел Domik.ua

© domik.ua, 2016