Новые тенденции развития киевского рынка недвижимости. Итоги мая 2016 года

Произойдет ли это или нет, судить пока рано. Ибо, с одной стороны, многие процессы развивались по тем же сценариям, что и раньше. С другой стороны, проявились новые тенденции, в том числе, рост деловой активности и давно ожидаемое снижение цен предложений в наиболее престижных сегментах вторичного рынка.

По сравнению с апрелем, количество сделок на вторичном рынке жилья увеличилось процентов на 20. Примерно настолько же увеличилось количество заявок и просмотров. Рост достаточно заметный, но это лишь на фоне низкой деловой активности в предыдущие месяцы. С определенной натяжкой его можно расценивать как запоздалое проявление традиционного весеннего оживления рынка. Не забывая при этом, что увеличение спроса произошло преимущественно в сегментах наиболее дешевого жилья и затормозило снижение цен в этих сегментах. Количество предложений при этом снизилось. Если 29.04.2016 года в доверительный интервал нашей базы данных попало 18994 объекта, то по состоянию на 03.06.2016 их было на 5,2% меньше (18006 объекта).

Что же касается наиболее дорогих и престижных сегментов рынка, то во многих из них скорость проседания долларовых цен предложений существенно возросла. В частности, в мае в сегменте четырехкомнатных отдельных квартир средние цены предложений снизились на 7,8% (за последний год они снизились на 5,0%). Аналогичные тенденции и в престижном Печерском районе. Там средние цены предложения в мае снизились на 7,9%, а за год на 8,4%.

Похоже, продавцы престижных квартир наконец-то стали переходить от тактики выжидания к тактике достижения компромиссов. Остается разобраться, почему это произошло именно в последнее время, а не год-два назад? Неужели рост коммунальных платежей и налог на недвижимость столь резко повлияли на решения владельцев апартаментов в центральных районах? Или сказались иные весомые причины для резкого снижения цен на «дорогие» квартиры? Но ведь большинство этих причин действовали и раньше, мы о них неоднократно писали. Меж тем цены предложений в наиболее «дорогих» сегментах рынка долгое время были стабильными, а в некоторых сегментах (например, на Липках) даже росли.

Не отбрасывая ни одну из причин, рискнем дать два взаимодополняющих варианта ответа на поставленный вопрос .

Первый вариант: многие владельцы престижных квартир резко разуверились в своих украинских перспективах, а потому распродают имущество и подыскивают себе место за рубежом; рассчитывая при этом увезти с собой основную часть полученных денег.

Второй вариант более оптимистичен для общества и страны. Нечистые на руку политики, чиновники и бизнесмены наконец-то всерьез обеспокоились борьбой с коррупцией, а потому срочно пытаются продать нажитое «непосильным трудом» дорогостоящее имущество. Судьба полученных ими при этом денег во многом зависит не только от эффективности создаваемой антикоррупционной правоохранительной системы, но и мудрости высших должностных лиц. При соответствующей политической воле и уплате налогов, вполне можно было бы амнистировать часть неправедно нажитых капиталов (такой опыт в мировой практике есть).

Читайте также: Киевский рынок недвижимости под микроскопом: итоги апреля 2016 года

Если описанные выше тенденции получат дальнейшее развитие, то киевский вторичный рынок недвижимости вполне может вступить в новую фазу своего развития . Ему придется приспосабливаться к значительному сужению финансовой базы. Пока же процесс адаптации идет весьма медленно. Меж тем, уровни доходов потенциальных покупателей снижаются. А их накопления, предназначенные для улучшения жилищных условий, все реже переходят от одних граждан к другим. В лучшем случае они поступают застройщикам, в худшем – уходят из страны. И тут нелишне напомнить, что мультипликация средств, переходящих из рук в руки при покупке недвижимости, многие годы была одной из основ киевского вторичного рынка жилья .

В этих условиях о приближении «ценового дна» говорить явно преждевременно (даже применительно к наиболее популярным и востребованным сегментам рынка).

Наиболее важные события и процессы

Повышение цен на энергоресурсы для населения

С 1 мая в Украине действуют новые унифицированные для всех потребителей тарифы на газ. При этом тарифы для населения существенно выросли, а для большинства юридических лиц немного снизились.

Во многом схожие непопулярные меры предусмотрены и в проекте закона о рынке электроэнергетики, который правительство Владимира Гройсмана внесло в парламент.

О переходе к рыночным ценам на энергоресурсы заявляли и предыдущие правительства, в том числе, возглавляемые Юлией Тимошенко и Николаем Азаровым. Но тогда все заканчивалось лишь словами; высшие должностные лица страны опасались, что подобные ценовые шоки для населения поставят крест на их политическом будущем. В результате субсидируемые государством «социальные тарифы» распространялись не только на бедных, но и на богатых. Более того, с помощью теневых схем по низким тарифам умудрялись приобретать энергоресурсы многие предприятия; они были одним из краеугольных камней всей коррупционной системы.

Читайте также: Украина переходит на рыночное ценообразование: Чего ждать от реформ в энергетике

Повышая тарифы для населения, нынешние руководители страны очень рискуют. Тем более, что параллельно с реформированием рынков энергоресурсов они пытаются изменить и систему социальной защиты населения (в том числе, используя весьма непопулярные меры). И все это в условиях гибридной войны, массовой коррупции, огромных проблем в экономике и политике. Задача, пожалуй, куда сложнее той, что пришлось решать Одиссею, когда он на утлом суденышке проплывал между Сциллой и Харибдой.

Остается лишь надеяться, что Кабмин и парламентарии найдут эффективные способы компенсации дополнительных коммунальных расходов тем, для кого они станут неподъемными. Иначе вполне возможны бунты и социальные потрясения.

И все это, включая резко выросшие коммунальные тарифы, задолженности по ним, а также риски возможных социальных потрясений, самым непосредственным образом влияет на рынок недвижимости. Как правило, весьма отрицательно.

Читайте также: Как новые тарифы повлияют на рынок недвижимости

«Зачистка» проблемных банков

Отечественная банковская система давно стала притчей во языцех; практически все председатели Нацбанка подвергались нещадной критике. К сожалению, в большинстве случаев критика была вполне справедлива. Даже самые достойные (по нашим меркам) банкиры были вынуждены приспосабливаться к условиям теневой экономики и массовой коррупции. Некоторые банки специально создавались в интересах нуворишей, политиков и «членов семьи» для внедрения различных коррупционных схем и отмывания «грязных денег».

Однако беды нашей банковской системы не только в этом. Практически во все времена ей приходилось работать в условиях высокой инфляции и недоверия к отечественной валюте. У банков практически не было «длинных денег» отечественных пенсионных и иных фондов; «дешевые» долгосрочные иностранные кредиты государственные чины использовали для латания дыр в бюджете и/или разворовывали.

В этих условиях банкирам приходилось привлекать деньги под высокие проценты, и выдавать кредиты под «очень высокие» проценты. Воспользоваться такими кредитами представители малого, среднего и многих отраслей крупного бизнеса, как правило, не могли. Отсюда и проблемы, как в банковской системе, так и во всей отечественной экономике.

В одночасье все это не исправишь. К тому же далеко не все банкиры горят желанием исправляться; некоторые решают свои финансовые проблемы буквально за считанные дни и часы до официального падения банка. Перекладывая при этом проблемы вкладчиков на Фонд гарантирования вкладов физических лиц (то есть, фактически на государство).

Согласно данным Нацбанка, за первые четыре месяца 2016 года убытки, общий размер которых составил 15,1 млрд. гривен, понесли 34 действующих банков. Прибыльных банков было больше (75), однако их суммарная прибыль значительно меньше (3,6 млрд. гривен). Таким образом, общий финансовый результат действующих банков был отрицательным (- 11,5 млрд. гривен).

Читайте также: На перспективу: банковская система продолжает показывать убытки

В последнее время НБУ весьма активно пытается санировать банковскую систему. В апреле-мае 2016 года регулятор принял решения о ликвидации шести банков, семь банков были признаны неплатежеспособными. Согласно материалам в СМИ, некоторые из них были тесно связаны с так называемой «семьей» и теперь оказались не у дел.

На этом «банкопад», судя по всему, не закончится. Проблемных банков, финансовые показатели которых не отвечают требованиям НБУ, достаточно много. Некоторые банки заявляют о своем возможном добровольном уходе с рынка. Среди них и банки с иностранным (в том числе, российским) капиталом. В нынешних условиях они теряют клиентов и несут убытки.

Читайте также: Зачем НБУ за месяц закрыл четыре «семейных» банка

Сложно сказать какие меры воздействия предпримет НБУ применительно к каждому конкретному проблемному банку. Отметим лишь, что ликвидация банков – палка о двух концах.

С одной стороны, банковскую систему необходимо срочно перестраивать. С тем, чтобы она выполняла свою главную функцию – была кровеносной системой экономики, на взаимовыгодных условиях кредитовала малый, средний и крупный бизнес.

С другой стороны, закрытие практически любого банка – это удар по его клиентам, дополнительная нагрузка на Фонд гарантирования вкладов физических лиц.

Именно поэтому оздоровление банковской системы и борьбу за доступные для бизнеса кредиты Нацбанк пытается вести с помощью не только административных, но и рыночных методов. Один из таких методов – снижение учетной ставки (а вместе с ней и банковских процентов по депозитам и кредитам). С 27 мая ее размер снижен с 19% до 18%. По меркам развитых стран, это очень много. Но нельзя забывать о высокой инфляции, а также о том, что год назад она была 30% годовых.

Противостояния, связанные с назначением главного архитектора Киева

Объявленный в декабре 2015 года конкурс на замещение вакантной должности главного архитектора города фактически сорван . Первоначально в этом конкурсе участвовало 14 претендентов. После нескольких туров рассмотрения кандидатур из них было отобрано пять человек. К большинству основных претендентов были достаточно серьезные вопросы и претензии. Некоторых обвиняли в использовании коррупционных схем, некоторых в отсутствии опыта и непрофессионализме. В конце марта конкурс был приостановлен, а в мае КГГА объявила о намерениях провести осенью новый конкурс.

Налицо явное противостояние не только отдельных групп архитекторов, но и политиков, чиновников, представителей различных бизнес-структур. И это вполне понятно и естественно. Ибо практически любые градостроительные проекты и решения по самой своей природе изначально конфликтны. Дело даже не в том, что одним людям они нравятся, а другим нет. Природа этих конфликтов гораздо сложнее. Подавляющее большинство градостроительных решений принимаются в интересах одних групп населения, бизнес-структур, политиков, чиновников и идут в разрез с интересами других.

За примерами далеко ходить не нужно. Жители большинства домов и микрорайонов считают любой клочок земли, любое деревце своим, а потому очень высоко оценивают их. Застройщики же (равно как и их инвесторы) обычно полагают, что земля для них должна быть если не бесплатной, то достаточно дешевой. Да еще ни где-нибудь в районе промзоны, а возле парка, озера, метро… Потому всеми правдами и неправдами захватывают участки во дворах, на территориях «зеленых зон». Естественно, возникают конфликты, в том числе многолетние, бывают, что и кровавые.

После принятия программы децентрализации управления, роль Киевской городской государственной администрации в устранении подобных конфликтов существенно возросла. Именно ей передает свои полномочия архитектурного контроля Государственная архитектурно-строительная инспекция Украины. Соответственно расширяются полномочия главного архитектора города, который обязан сделать городскую среду более удобной, комфортной, привлекательной. Обязан бороться с халтурой архитекторов, проектантов и строителей. Обязан поставить надежный заслон перед коррупционерами и теми застройщиками, которые готовы ради наживы изменить лицо и дух города.

Требования к главному архитектору очень высоки, однако в условиях перманентных экономических, политических и социальных кризисов вряд ли выполнимы. Ибо для решения практически любой градостроительной проблемы нужны немалые деньги, а те структуры, у кого они есть, навязывают свои условия и решения. Нередко идущие в разрез интересам Киева и большинства киевлян.

Читайте также: Кому ГАСИ поручило полномочия госархистройконтроля в Киеве

Попытки риэлторов приблизить отечественный рынок недвижимости к «цивилизованному»

Отсутствие закона о риэлторской деятельности позволяет работать на этой ниве любым желающим. Потому ни для кого не секрет, что в среде посредников преобладают случайные люди и непрофессионалы. В результате страдают не только продавцы и покупатели, но и опытные профессиональные риэлторы.

Конкуренция на рынке очень высока. Одни посредники пытаются привлечь клиентов с помощью «заманух» и других достаточно грязных методов. Другие делают ставку на свой профессионализм и доступность достоверной информации о продаваемых ими объектах. Для этого используют так называемые мультилистинговые схемы продаж.

Суть этих схем продаж сводится к следующему. После изучения информации о конкретном объекте недвижимости и подписания с продавцом соответствующего договора о предоставлении услуг и размерах вознаграждения, риэлтор проводит широкую рекламную кампанию, направленную не только на привлечение покупателей, но и их риэлторов. В случае заключения сделки, публично обязуется выплатить половину своего гонорара посредникам покупателя. И потенциальные покупатели об этом обязательстве знают, а потому могут существенно (вплоть до нуля) снизить гонорары своим посредникам .

Выигрывают при этом и продавцы . Ведь они работают не с толпой посредников, а с одним профессионалом. Который делает реальные и достаточно эффективные шаги, дабы привлечь к продаваемому объекту внимание как можно большего количества потенциальных покупателей, и соответственно получить наиболее высокую цену.

Читайте также: Преимущества работы риэлторов с мультилистинговым сервисом

Статистика цен предложений вторичного рынка жилья Киева

Основные ценовые показатели вторичного рынка жилья Киева, полученные при статистическом анализе нашей актуальной базы данных, приведены ниже.

При определении средних цен предложений использовался достаточно «мягкий» метод аппроксимации «скользящее среднее по пяти точкам», позволяющий несколько сгладить всплески кривых и более адекватно выявить тренд.

Заметим, что средние цены предложений, отражающие мнения основной массы продавцов, во-первых, обладают значительной инерцией, а, во-вторых, практически всегда заметно выше цен реальных продаж. Причем, чем ниже деловая активность, тем больше расхождение этих цен. Объясняется это тем, что при небольшом количестве сделок покупателям легче подыскать квартиру, продаваемую (по тем или иным причинам) со значительным дисконтом.

Графики изменения средних цен предложений (в долларах за квадратный метр) по наиболее характерным сегментам вторичного рынка жилья представлены ниже.

График 1. Статистика цен предложений по всему городу, в новых домах и возле метро

Средние цены предложений квадратного метра в киевских квартирах за месяц снизились на 3,5%, за последние три месяца снизились на 7,5%, за последнее полугодие снизились на 6,0%, за последние 12 месяцев снизились на 14,6%.

Средние цены предложений квадратного метра в новых домах за месяц снизились на 4,0%, за последние три месяца снизились на 7,6%, за последнее полугодие снизились на 3,7%, за последние 12 месяцев снизились на 13,4%.

Средние цены предложений квадратного метра в квартирах возле метро за месяц снизились на 5,3%, за последние три месяца снизились на 6,5%, за последнее полугодие снизились на 6,7%, за последние 12 месяцев снизились на 12,0%.

График №2. Статистика цен предложений в Дарницком (синяя кривая), Деснянском (зеленая кривая) и Днепровском (красная кривая) районах

В долларах за квадратный метр средняя цена предложений:

- в Дарницком районе за месяц снизилась на 1,0%, за три месяца снизилась на 6,4%, за полгода снизилась на 5,4%, за год снизилась на 13,5%;

- в Деснянском районе за месяц выросла на 0,9%, за три месяца снизилась на 4,9%, за полгода снизилась на 4,3%, за год снизилась на 12,8%;

- в Днепровском районе за месяц выросла на 0,1%, за три месяца снизилась на 5,8%, за полгода снизилась на 3,6%, за год снизилась на 9,3%;

График №3. Статистика цен предложений в Подольском (синяя кривая), Святошинском (зеленая кривая) и Соломенском (красная кривая) районах

В долларах за квадратный метр средняя цена предложений:

- в Подольском районе за месяц выросла на 0,9%, за три месяца снизилась на 8,5%, за полгода снизилась на 9,0%, за год снизилась на 21,2%;

- в Святошинском районе за месяц снизилась на 0,4%, за три месяца снизилась на 7,6%, за полгода снизилась на 1,0%, за год снизилась на 10,6%;

- в Соломенском районе за месяц снизилась на 2,8%, за три месяца снизилась на 8,6%, за полгода снизилась на 5,5%, за год снизилась на 14,8%.

График №4 . Статистика цен предложений в Голосеевском (синяя кривая) и Оболонском (зеленая кривая) районах

В долларах за квадратный метр средняя цена предложений:

- в Голосеевском районе за месяц снизилась на 3,3%, за три месяца снизилась на 1,2%, за полгода снизилась на 2,4%, за год снизилась на 11,8%;

- в Оболонском районе за месяц снизилась на 3,7%, за три месяца снизилась на 7,4%, за полгода снизилась на 5,1%, за год снизилась на 10,0%.

График №5 . Статистика цен предложений в Печерском (синяя кривая) и Шевченковском (зеленая кривая) районах

В долларах за квадратный метр средняя цена предложений:

- в Печерском районе за месяц снизилась на 7,9%, за три месяца снизилась на 11,6%, за полгода снизилась на 8,9%, за год снизилась на 8,4%;

- в Шевченковском районе за месяц снизилась на 5,5%, за три месяца снизилась на 7,1%, за полгода снизилась на 4,1%, за год снизилась на 13,7%.

Как видно на графиках , в мае 2016 года средние цены предложения снизились в большинстве сегментов рынка. В процентном соотношении наибольшее снижение зафиксировано в Печерском (-7,9%) и Шевченковском (-5,5%) районах. Рост средних цен предложений зафиксирован в трех районах: в Деснянском (+0,9%), Подольском (+0,9%) и Днепровском (+0,1%).

За последние три месяца средние цены предложения снизились во всех сегментах рынка. В процентном соотношении наибольшее снижение зафиксировано в Печерском (-11,6%), Соломенском (-8,6%) и Деснянском (-8,6%) районах.

За последние полгода средние цены предложений снизились во всех сегментах рынка. Максимальное (в процентном соотношении) снижение зафиксировано в Подольском (-9,0%) и Печерском (-8,9%) районах.

За последний год средние цены предложения снизились во всех основных сегментах рынка. Максимальное снижение зафиксировано в Подольском районе (-21,2%). Менее всего цены снизились в Печерском (-8,4%) и Днепровском (-9,3%) районах.

Детальную информацию об изменении статистики цен предложений за любой период в каждом сегменте рынка можно проанализировать самостоятельно с помощью нашего сервиса //www.domik.net/nedvizhimost/dinamika-cen.html .

Индекс недоступности жилья в Киеве в мае 2016 года составлял 25,1. То есть среднестатистическому жителю столицы необходимо работать 25 лет, ничего при этом не тратя, чтобы приобрести квартиру площадью 70 кв. м.

Читайте также: Насколько недоступны квартиры в Киеве

Прогноз на июнь и ближайшее будущее

Полагаем, что в ближайшем будущем киевский рынок недвижимости ждут значительные изменения . Ему придется приспосабливаться к существенному сужению своей финансовой базы. А это означает дальнейшее снижение цен практически во всех сегментах.

Основаниями для такого прогноза служат следующие факторы и тенденции:

- рост интереса потенциальных покупателей квартир к первичному рынку , в том числе, к новостройкам в пригородной зоне и городах-спутниках Киева. А поскольку очень значительная часть квартир в новостройках приобретаются после продажи недвижимости на вторичном рынке, то происходит постоянное и весьма значительное перетекание средств с вторичного рынка на первичный;

- рост негативных настроений как среди продавцов, так и покупателей ; стремление многих из них покинуть страну. Основные свои денежные и имущественные накопления они создавали в условиях теневой экономики и засилья коррупции. И теперь опасаются потерять их в результате возможных изменений «правил игры», коррупционных расследований, социальных потрясений, а то и прямых военных действий.

На ценовых тенденция наверняка скажутся и другие отрицательные факторы, которых в стране, к сожалению, достаточно много.

В этих условиях о приближении «ценового дна» говорить явно преждевременно (даже применительно к наиболее популярным и востребованным сегментам рынка).

Возрастут ли темпы снижения цен в ближайшие месяцы – прогнозировать сложно. Инерция рынка очень высока, а летний отпускной период далеко не то время, когда на рынке недвижимости происходят кардинальные изменения.

Автор: Владимир Коломейко , аналитик Domik.ua