Как укрепление гривны сказывается на рынке недвижимости

На этой неделе цены на квартиры в Киеве снова колебались в пределах статистической погрешности. И снова – в сторону снижения. Средняя по городу цена предложения в долларах потеряла еще 0,4% стоимости, больше или меньше подешевели все популярные сегменты. Квартиры рядом с метро, к примеру, – сразу на 1%. Также на 0,9% подешевели однокомнатные квартиры.

Читайте также: Что и как влияет на спрос на квартиры в Киеве

Все это происходит на фоне укрепления гривны, которая и на этой неделе немного подорожала по отношению к доллару и евро, и сопровождается ростом спроса на вторичном рынке жилья.

Главной темой мировых выпусков новостей на этой неделе стал Brexit – предстоящий выход Великобритании из Евросоюза и его влияние на курсы валют и рынки недвижимости. Результаты референдума спровоцировали обвал на фондовых рынках и снижение курса фунта до исторического минимума за последние 30 лет. Финансовые аналитики прогнозируют снижение курса европейской валюты по отношению к доллару, а рыночные аналитики – снижение цен на недвижимость в Великобритании. По мнению отечественных аналитиков, курса гривны к доллару это едва ли коснется – гораздо важнее для него стоимость сырья, в частности стали, которую экспортирует Украина. Что касается рынка недвижимости, то он куда более зависим от эндогенных факторов.

Если проследить динамику рынка в последние 2,5 года, можно заметить, что рост курса доллара по отношению к гривне неизменно сопровождался снижением активности на вторичном рынке почти до полной его остановки и, одновременно, небывалым ростом количества сделок на первичном. Причиной тому, очевидно, особенности ценообразования. На первичном рынке оно осуществляется в гривнах, и, стремясь сохранить гривневые сбережения, украинцы вкладывали их в строящиеся квадратные метры. На вторичном же рынке ценообразование по-прежнему в долларах, квартиры дорожают вместе с ним, а владельцы валютных накоплений ждут, когда цены снизятся до приемлемого для них уровня. Сейчас же, когда курс стабилен, а гривна даже немного растет, именно такие покупатели и активизировались.

Читайте также: Цены на квартиры в Киеве в июне

Все это дало повод многих участникам рынка недвижимости снова заговорить о достижении рынком «дна». Цены на квартиры действительно уже несколько недель балансируют на одном и том же уровне, но, как мы уже писали, это связано преимущественно с курсовой стабильностью. Повода для роста цен нет, зато новое колебание курса вполне способно спровоцировать очередной падение.

Читайте также: Как определить «дно» рынка недвижимости

Стабильным по ценам и спросу остается и первичный рынок. По данным Госстата, объемы строительства в Украине растут, но возможности повышать цены у застройщиков пока нет. Во-первых, спрос, по сравнению с началом года, когда дорожал доллар, упал, во-вторых, компании, которые строят самое бюджетное жилье, как говорилось ранее, нередко демпингуют.

Читайте также: Госстат обнародовал данные об объемах строительства в 2016 году

Зато в Киевсовете снова заговорили о решении проблемы незаконных строек. По словам заместителя главы КГГА Александра Спасибко, будущая судьба объектов самовольного строительства будет зависеть от степени готовности: те, которые уже построены или почти построены, легализуют, новые объекты – снесут. При этом, для завершения строительства проблемных объектов столичные власти предлагают их инвесторам объединиться в кооперативы и вложить в строительные работы дополнительные средства.

Уже сама схема объединения в кооперативы выглядит очень сомнительно, не говоря о предложении вложения дополнительных средств. Большинство инвесторов проблемных строек выбирали эти объекты ввиду их дешевизны, и дополнительных средств у них просто нет. Впрочем, пока это не более чем одно из рабочих предложений, а решать проблему недостроев начнут не раньше осени. Тогда же, к слову, обещают и новые выборы главного архитектора Киева.

Среди других новостей недели – анонсированное министром регионального развития, строительства и ЖКХ Геннадием Зубко создание в 2017 году фонда энергоэффективности и принятие сопутствующих законов. Создать фонд предлагается за счет средств международных доноров, и из них выдавать кредиты украинцам на утепление под низкие проценты. По словам Г.Зубко, в термомодернизации нуждаются 70% (40 тысяч) многоквартирных домов в Украине. А пока фонд только в проекте, украинцы могут воспользоваться программой IQ Energy , созданной при поддержке ЕБРР и предполагающей возвращение части средств, потраченных на утепление домов.

Читайте также: Глобальное утепление. Как уменьшить счета за коммунальные услуги

На этой неделе в доверительный диапазон для вычисления цен предложений квартир в Киеве попали 14936 объектов. Это на 11,4% меньше показателя прошлой недели.

Изменения цен в отдельных сегментах рынка представлены в таблице:

Графики изменения средних цен предложений как в гривнах, так и в долларах, по всем сегментам рынка представлены //domik.ua/nedvizhimost/dinamika-cen.html

Ниже представлен график изменений средних цен предложений одно-, двух- и трехкомнатных квартир на Нивках – за 6 месяцев они упали в цене на 8,6%:

синяя кривая – средняя цена предложения однокомнатной квартиры;

зеленая кривая – средняя цена предложения двухкомнатной раздельной квартиры;

красная кривая – средняя цена предложения трехкомнатной раздельной квартиры.

Изменение средней аппроксимированной цены предложения квартир на Нивках :

Методология подсчета статистики на Domik.ua

На графике отчетливо видно, что больше всего на Нивках в последние полгода упали в цене трехкомнатные квартиры. Меньше всего снижение цен коснулось однокомнатных. При этом дешевели квартиры во всех сегментах, и разрыв в стоимости квадратного метра пока еще сохраняется: трехкомнатные квартиры по-прежнему самые дорогие по цене квадратного метра, двухкомнатные – самые дешевые. Примечательно, что трехкомнатные составляют самую малую долю предложений, а больше всего на Нивках продают двухкомнатных квартир.

Видеообзор Нивок смотрите на канале Domik.ua

Этот жилой массив в Шевченковском районе Киева (последний фактор дает повод иногда причислять его к прицентральным массивам) застроен преимущественно пятиэтажными кирпичными и панельными хрущевками, среди которые кое-где встречаются современные жилые дома. Квартиры в таких домах по-прежнему наиболее востребованы покупателями на вторичном рынке, однако они продолжают постепенно обесцениваться из-за своей ветхости и устарелости.

В последнее время были заключены такие сделки:

Однокомнатная квартира в панельном доме («старая панель») Лесной проспект, Деснянский район, Лесной массив . Общая площадь квартиры – 33,1 кв.м, жилая – 18,1, кухня – 8. Есть застекленный балкон. Столярка и сантехника новая, на полу ламинат. Санузел совмещенный. Состояние – «сделан косметический ремонт». Цена – $32000 ($967/кв.м).

О днокомнатная квартира в панельном доме («старая панель») ул. Маршала Тимошенко, Оболонский район, Оболонь . Общая площадь квартиры – 31,8 кв.м, жилая – 18,4, кухня – 5,5. Есть застекленный балкон. Столярка и сантехника новая, на полу ламинат. Санузел раздельный. Состояние – «сделан косметический ремонт». Цена – $35000 ($1100/кв.м).

Однокомнатная квартира в кирпичном доме («улучшенный кирпич») пер. Кости Гордиенко, Печерский район, Липки . Общая площадь квартиры – 35,7 кв.м, жилая – 15,8, кухня – 8. Есть застекленный балкон. Столярка и сантехника новая, на полу паркет. Санузел раздельный. Состояние – «требует косметического ремонта». Цена – $57500 ($1611/кв.м).

Информационно-аналитический отдел Domik.ua

© domik.ua, 2016