Как узаконить дачу или дом в садовом товариществе. Порядок регистрации

Портал Domik.ua разбирался, какие процедуры нужно пройти, чтобы получить право собственности на дачный или садовый дом в 2022 году. Для начала следует понять, в чем их разница. 

Налоговый Кодекс Украины (НКУ) предлагает следующие определения:

• садовый дом — это строение летнего (сезонного) использования, которое в вопросах нормирования площади застройки, инженерного оборудования и внешних конструкций не отвечает нормативам, установленным для жилого дом;
• дачный дом — это жилой дом для использования в течение года с целью загородного отдыха.

По действующему законодательству, член садового или дачного кооператива может оформить право собственности на дом, расположенный на его участке в этом товариществе, и построенный им самостоятельно или в результате совместной деятельности кооператива. Оформление такой недвижимости в собственность происходит путем регистрации имущественных прав в Государственном электронном реестре, что закреплено в Гражданском кодексе Украины (ГКУ). 

Зачем оформлять садовый или дачный дом

В постановлении Кабинета Министров № 406 утвержден перечень строительных работ, не требующих разрешения на их выполнение, и по окончании которых объект не подлежит принятию в эксплуатацию. К таким относятся возведение на земельном участке временных зданий и сооружений без устройства фундаментов, в частности навесов, беседок, палаток, накрытий, лестниц, эстакад, летних душевых, теплиц, гаражей, а также скважин, колодцев, люфт-клозетов, туалетов, выгребных ям, открытых бассейнов и бассейнов с накрытием, погребов, входов в погреба, ворот, калитки, террасы, крыльца в индивидуальных (усадебных) жилых, садовых и дачных домах. 

То есть какой-нибудь шалаш на огороде оформлять не нужно. Но если речь идет о вполне добротном доме, придется собрать немалый пакет документов. Если правильно и своевременно не узаконить дачу, ее могут причислить к самострою. 

Самовольным считается строительство в таких случаях: 

• здания построены или строятся на земельном участке, не отведенном для этой цели;
• возводятся без соответствующего документа, дающего право выполнять строительные работы;
• не имеют утвержденного проекта;
• строятся с существенными нарушениями строительных норм и правил (ч. 1 ст. 376 ГКУ).

Строительство на собственном участке тоже должно сопровождаться полным пакетом разрешительной документации. Если владелец начал возводить строение на своей земле без согласования с органами архитектуры — это тоже самострой. Если покупатель приобрел участок с незарегистрированным объектом, такое здание также следует узаконить. 

Законодательством предусмотрено несколько видов ответственности за самовольное строительство и эксплуатацию таких объектов, в том числе:

• предписание Государственной инспекции архитектуры и градостроительства (ГИАГ) об устранении нарушений;
• штрафы: согласно ст. 96 Кодекса Украины об административных правонарушениях до 600 необлагаемых налогом минимумов доходов граждан (10 200 грн);
• постройку могут снести, расходы на демонтаж понесет владелец.

Без узаконивания объекта невозможно распоряжаться им по своему усмотрению: продавать, сдавать в аренду, дарить, передавать по наследству, использовать как залог при оформлении кредита.

Незаконную постройку вряд ли удастся легально подключить к центральным коммуникациям: электросети, водоснабжению, газовым трубам и др. 

Согласно Закону Украины «О предоставлении публичных (электронных публичных) услуг по декларированию и регистрации места жительства в Украине», декларирование или регистрация места жительства (нахождение) в дачном или садовом доме осуществляется после перевода его в жилой дом в порядке, установленном Кабинетом Министров. Но для этого сначала нужно такую недвижимость правильно узаконить.

Существует два основных вида оформления. Первый — законный, когда владелец собирает все необходимые разрешительные документы еще до начала строительства и по завершению вводит дом в эксплуатацию, а затем оформляет право собственности. Этот процесс такой же, как для жилого частного дома. Второй способ — легализация самостроя. 

Как оформить дачный или садовый дом в собственность по общей процедуре

Чтобы зарегистрировать дом в садовом товариществе или на дачном участке, необходимо пройти такие этапы, описанные ниже. 

1-й этап: собрать пакет документов, дающих право начать возведение объекта недвижимости.

Для дома до 500 кв. м нужны топографическая съемка, эскиз намерений строительства, строительный паспорт от местного отдела архитектуры с градостроительными ограничениями. Строительный паспорт определяет комплекс градостроительных и архитектурных требований к размещению и строительству индивидуального (усадебного) жилого, садового и дачного дома не выше 2-х этажей (без учета мансарды) площадью до 500 кв. м, хозяйственных построек и сооружений, гаражей, элементов благоустройства и озеленение земельного участка. Получить документ можно дистанционно на портале «Дія» или через Центр предоставления админуслуг (ЦПАУ).

Для здания более 500 кв. м потребуются градостроительные ограничения для участка, проект на строительство, договор на авторский и технический надзор. 

2-й этап: подать уведомление о начале строительных работ в орган государственного архитектурно-строительного контроля. 

Можно сделать это через ЦПАУ или онлайн на портале «Дія» (при наличии сведений в Государственном реестре прав на недвижимое имущество о праве на пользование земельными участками, на которых будут проводиться подготовительные работы).

Видеоинструкцию от Государственной инспекции архитектуры и градостроительства (ГИАГ) о том, как подать уведомление о начале строительных работ на основе строительного паспорта можно посмотреть по ссылке.

3-й этап: после завершения работ, изготовить технический паспорт. 

Технические паспорта делают коммунальные и частные бюро технической инвентаризации, а также сертифицированные государством техники.

4-й этап: подать декларацию о вводе объекта в эксплуатацию.

Владельцы объектов класса последствий с незначительными последствиями (СС1), к которым относятся дачи и садовые дома, могут подать декларацию о готовности объектов в эксплуатацию онлайн на портале «Дія». Или лично в ЦПАУ.

5-й этап: оплатить при необходимости паевой взнос.

6-й этап: можно присвоить почтовый адрес. 

Порядок присвоения почтового адреса определен постановлением Кабмина № 690 и Законом «О градостроительной деятельности». В нем сказано, что индивидуальные (усадебные) жилые, садовые, дачные дома, строящиеся (построенные) на земельном участке, право собственности на которое зарегистрировано в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество (кроме домов, содержащих две и более квартир, сооруженных в соответствии с законодательством), не нуждаются в принятии решения о присвоении адреса. Адресом такого объекта считается место расположения земельного участка. Но по желанию заказчика такому объекту может быть присвоен адрес. Для этого застройщик обращается в градостроительный департамент местного органа власти с просьбой ее присвоить или в ЦПАУ.

7-й этап: регистрировать право собственности на объект.

Если дачный или садовый дом построен легально, тогда владельцу нужно пройти регистрацию у нотариуса или государственного регистратора.

Порядок регистрации дачного дома

Правила регистрации права собственности как на дачный, так и на садовый дом одинаковые. Они регламентируются Законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений», постановлением Кабинета Министров № 1127 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений». 

Последовательность действий такая: 

1-й шаг: заявитель подает нотариусу или государственному регистратору необходимый пакет документов и квитанцию об оплате административного сбора за регистрацию. Можно через ЦПАУ;

2-й шаг: государственный регистратор (нотариус) формирует заявление и регистрирует его в базе данных заявлений;

3-й шаг: если документы были поданы только в бумажном варианте, регистратор изготавливает их электронные копии и в порядке очереди проверяет внесенные в них сведения, выносит решение о регистрации права собственности, приостановлении процесса регистрации или выдаче отказа;

4-й шаг: если принято положительное решение, регистратор открывает новый раздел в Государственном реестре прав. После внесения данных об объекте недвижимости и владельце в реестре, формируется выписка из него;

5-й шаг: собственник может скопировать выписку из госреестра и распечатать ее, а также затребовать бумажный вариант документа с подписью и печатью.

Читайте также: Справки по недвижимости из четырех основных реестров можно получить на портале «Дія»

Какие документы нужны для регистрации дачного или садового дома

Документы подаются регистратору в бумажном виде и, по возможности, в цифровом варианте, отсканированные и записанные на диск или флешку.

Документы для оформления:

• паспорт и индивидуальный налоговый номер;
• документ, удостоверяющий принятие в эксплуатацию. Не требуется в случае его регистрации в Едином реестре разрешительных документов (до 6 июля 2020 года), или Единой государственной электронной системе в сфере строительства;
• технический паспорт на дом;
• документ о праве собственности на землю, на которой построен объект или выписки из реестра адресов о присвоении дому адреса;
• заявление или договор о разделении долей в общей собственности, если предполагается более одного владельца;
• договор товарищества или совместной деятельности, если строительство дома производилось совместно с кооперативом;
• справки из садового (дачного) товарищества или кооператива о членстве и полном погашении паевого взноса;
• документ, подтверждающий уплату/освобождение от уплаты административного сбора за государственную регистрацию прав и др.

Важно, чтобы кооператив или садовое товарищество были действующими, имели свой устав, председателя и печать. Без этого невозможно получить справку о членстве в нем и выплате пая в полном объеме.

Если владелец планирует одновременно оформить в собственность дачный участок и постройки на нем, допускается подавать одно заявление на оба объекта недвижимости.

Оформление права собственности проводится до 5-ти рабочих дней со дня регистрации соответствующего заявления в Государственном реестре прав. 

Читайте также: Вступил в действие закон о продаже домов вместе с земельными участками

Способы узаконивания самовольного строительства дачи или садового дома

В 2022 году существует две возможности по узакониванию самовольно построенных дач и домов в садовом товариществе в административном порядке:

• узаконивание домов, построенных до 5 августа 1992 года;
• узаконивание домов, построенных в период с 5 августа 1992 года по 9 апреля 2015 года, площадью до 300 кв. м.

Кроме того гражданин имеет право узаконить самовольно построенное здание через суд. Например, если дом построен на неприватизированной земле. Каждый случай рассматривается судьями индивидуально. 

Как узаконить садовый или дачный дом по строительной амнистии

31 августа 2018 года вступил в силу Приказ № 158 «Об утверждении Порядка проведения технического обследования и принятия в эксплуатацию индивидуальных (усадебных) жилых домов, садовых, дачных домов, хозяйственных (приусадебных) зданий и сооружений, зданий и сооружений, по классу последствий (ответственности) относятся к объектам с незначительными последствиями (СС1), построенные на земельном участке соответствующего целевого назначения без разрешительного документа на выполнение строительных работ». То есть так называемая строительная амнистия. 

Строительная амнистия бессрочная. Она дает возможность в упрощенном порядке ввести в эксплуатацию индивидуальные (усадебные) жилые, садовые, дачные дома площадью до 300 кв. м, а также хозяйственные (приусадебные) здания и сооружения до 300 кв. м, построенные без оформления разрешительных документов с 5 августа 1992 по 9 апреля 2015 года. А также здания и сооружения сельскохозяйственного назначения, возведенные до 12 марта 2011 года. Это при условии, что они расположены на земельном участке соответствующего целевого назначения. 

Владельцы (пользователи) земельных участков, которые в рамках строительной амнистии подали документы о принятии в эксплуатацию объектов, освобождаются от штрафных санкций за незаконное выполнение строительных работ и использование объектов.

1. Проведение технического обследования и получение техпаспорта.

Перед принятием объекта в эксплуатацию следует провести его техническую инвентаризацию. По ее результатам владелец получит технический паспорт объекта, где будут указаны его основные характеристики и технико-экономические показатели. Для проведения технической инвентаризации следует обратиться к специалисту, у которого есть соответствующий сертификат. Если речь идет об индивидуальном жилом, садовом, дачном доме площадью до 300 кв. м или хозяйственной постройке до 100 кв. м, в техническом паспорте проставляется отметка о техническом обследовании. В остальных случаях обязателен отчет.

 2. Получение декларации.

Принятие в эксплуатацию объектов осуществляется безвозмездно органом Ггосударственного архитектурно-строительного контроля. Оформить декларацию онлайн позволяет портал «Дія». Услуга бесплатная, занимает около 10 минут. Результат обещают через 10 дней. Для начала надо зарегистрироваться или авторизоваться на портале в кабинете гражданина с помощью электронной подписи. Далее следует заполнить онлайн-форму на получение услуги. Для этого необходимы регистрационные номера ЕГЭСС для сведений о технической инвентаризации и отчете по проведению технического обследования. Затем автоматически сформируется декларация, которая после подписания будет направлена в орган госархстройконтроля в соответствии с местонахождением объекта.

Еще один способ получить декларацию — личный визит в ЦПАУ. Необходимы такие документы:

• ИНН, паспорт;
• экземпляр заполненной декларации о готовности объекта к эксплуатации;
• отчет о проведении технического обследования (или отметка в техническом паспорте);
• заверенные копии документа, удостоверяющего право собственности или пользования земельным участком соответствующего целевого назначения, на котором размещен объект, а также технического паспорта с соответствующей отметкой.

Также можно выслать документы в ЦПАУ почтой. Шаблоны для отчета и отметки о проведенном техническом обследовании, а также декларация размещены в приказе № 158.

3. Присвоение почтового адреса.

Решение о присвоении почтового адреса принимается местными органами самоуправления. Делать это не нужно, если есть кадастровый номер земельного участка. При оформлении дачных сооружений необходимый документ выдает товарищество.

4. Оформление права собственности

После ввода объекта в эксплуатацию нужно зарегистрировать право собственности на него в ЦПАУ, у государственного регистратора или нотариуса. 

Дома, площадью от 300 до 500 кв. м, построенные после 5 августа 1992 года оформляют по общей процедуре с получением строительного паспорта. Дачи более 500 кв. м, построенные после 5 августа 1992 года, требуют в дополнение к общей процедуре получение градостроительных ограничений.

Как оформить в собственность дачный дом, построенный до августа 1992 года

Для регистрации прав собственности на индивидуальные (усадебные) жилые дома, садовые, дачные дома, хозяйственные (приусадебные) здания и сооружения, пристройки к ним, законченные строительством до 5 августа 1992 года и расположенные на территориях сельских, поселковых, городских советов, которые вели похозяйственный учет, если по указанным объектам ранее не проводилась регистрация, существует её упрощенный порядок, предусматривающий подачу сокращенного пакета документов. 

Вводить эту недвижимость в эксплуатацию не нужно. 

Государственному регистратору необходимо подать такие документы: 

• оригинал и копию паспорта, а также ИНН;
• заявление о регистрации (формируется на месте госрегистратором);
• квитанцию об уплате сбора за регистрацию;
• технический паспорт на дом (проведение технической инвентаризации не обязательно);
• справка или решение о присвоении адреса (не подается, если земельный участок имеет кадастровый номер и внесен в Государственный реестр прав на недвижимое имущество);
• выписка из похозяйственной книги, предоставленная исполнительным органом сельского (если такой орган не создан — сельским председателем), поселкового, городского совета или соответствующим архивным учреждением;
• документ, удостоверяющий вещное право на земельный участок под таким объектом, кроме случая, когда такое вещное право зарегистрировано в Государственном реестре прав (им может быть решение соответствующего совета о передаче земли в пользование или собственность).

Читайте также: Как зарегистрировать право собственности на новостройку — инструкция от Минюста

Сколько стоит узаконить дом на дачном участке

Административный сбор, согласно законодательству, составляет 0,1 прожиточного минимума для трудоспособных лиц. Его размер на текущий год установлен Законом «О Государственном бюджете Украины на 2022 год»: с 1 января — 2 481 грн, с 1 июля — 2 600 грн, с 1 декабря — 2 684 грн.

За ускорение процедуры придется переплатить:

• до 2-х рабочих дней — один прожиточный минимум для трудоспособных лиц;
• в течение одного рабочего дня — 2 прожиточных минимума;
• за 2 часа — 5 прожиточных минимумов.

Стоимость изготовления технического паспорта от 500 грн в зависимости от объекта. 

Если обратиться за помощью в профессиональные организации или юридическую фирму, которые специализируются на данном вопросе, их услуги обойдутся в от 500 до нескольких тысяч долларов США. 

Попросить совет о том, как узаконить дом в садовом товариществе или поделиться опытом можно в разделах ветки форума Domik — Юридическая консультация. 

Выводы

В зависимости от года постройки, площади и ситуации, у владельцев дачного или садового дома может быть несколько вариантов узаконивания. 

Информационно-аналитический отдел Domik.ua

© domik.ua, 2022