Як узаконити дачу чи будинок у садовому товаристві. Порядок реєстрації

Портал Domik.ua розбирався, які процедури потрібно пройти, щоб отримати право власності на дачний чи садовий будинок у 2022 році. Для початку слід зрозуміти, у чому їхня різниця.

Податковий кодекс України (ПКУ) пропонує такі визначення:

• садовий будинок — будинок для літнього (сезонного) використання, який в питаннях нормування площі забудови, зовнішніх конструкцій та інженерного обладнання не відповідає нормативам, установленим для житлових будинків;
• дачний будинок — житловий будинок для використання протягом року з метою позаміського відпочинку.

Відповідно до чинного законодавства, член садового або дачного кооперативу може оформити право власності на будинок, розташований на його ділянці у цьому товаристві, та побудований ним самостійно або внаслідок спільної діяльності кооперативу. Оформлення такої нерухомості у власність відбувається шляхом реєстрації майнових прав у Державному електронному реєстрі, що закріплено Цивільним кодексом України (ЦКУ). 

Навіщо оформлювати садовий чи дачний будинок

У постанові Кабінету Міністрів № 406 затверджено перелік будівельних робіт, що не потребують дозволу на їх виконання, та після закінчення яких об'єкт не підлягає прийняттю в експлуатацію. До таких належить зведення на земельній ділянці тимчасових будівель та споруд без облаштування фундаментів, зокрема навісів, альтанок, наметів, накриття, сходів, естакад, літніх душових, теплиць, гаражів, а також свердловин, криниць, люфт-клозетів, вбиралень, вигрібних ям, замощень, парканів, відкритих басейнів та басейнів із накриттям, погребів, входів до погребів, воріт, хвірток, приямків, терас, ґанків у індивідуальних (садибних) житлових, садових, дачних будинків.

Тобто якийсь курінь на городі оформляти не потрібно. Але якщо йдеться про цілком добротний будинок, доведеться зібрати чималий пакет документів. Якщо правильно і вчасно не узаконити дачу, її можуть прирівняти до самобуду.

Самовільним вважається будівництво у таких випадках:

• будівлі зведені або будуються на земельній ділянці, яка не відведена для цієї мети;
• зводяться без відповідного документа, що дає право виконувати будівельні роботи;
• не мають затвердженого проєкту;
• будуються із суттєвими порушеннями будівельних норм та правил (ч. 1 ст. 376 ЦКУ).

Будівництво на власній ділянці також має супроводжуватися повним пакетом дозвільної документації. Якщо власник почав зводити будівлю на своїй землі без погодження з органами архітектури, це теж самобуд. Якщо покупець придбав ділянку з незареєстрованим об'єктом, таку будівлю слід узаконити.

Законодавством передбачено кілька видів відповідальності за самовільне будівництво та експлуатацію таких об’єктів, зокрема:

• припис Державної інспекції архітектури та містобудування (ДІАМ) про усунення порушень;
• штраф: згiдно із ст. 96 Кодексу України про адміністративні правопорушення — до 600 неоподатковуваних мінімумів доходів громадян (10 200 грн);
• споруду можуть знести, витрати на демонтаж нестиме власник.

Без узаконення об'єктом неможливо розпоряджатися на власний розсуд: продавати, здавати в оренду, дарувати передавати в спадок, використовувати як заставу у разі оформлення кредиту.

Незаконне будівництво навряд чи вдасться легально підключити до центральних комунікацій: електромережі, водопостачання, газових труб тощо.

Згідно із Законом «Про надання публічних (електронних публічних) послуг щодо декларування та реєстрації місця проживання в Україні», декларування або реєстрація місця проживання (перебування) у дачному або садовому будинку здійснюється після переведення його в житловий будинок у порядку, встановленому Кабінетом Міністрів. Але для цього спочатку потрібно таку нерухомість правильно узаконити.

Існує два основні види оформлення. Перший — законний, коли власник збирає всі необхідні дозвільні документи ще до початку будівництва та по завершенню вводить будинок в експлуатацію, а потім оформляє право власності. Цей процес такий самий, як для житлового приватного будинку. Другий спосіб — легалізація самобуду.

Як оформити дачний або садовий будинок у власність за загальною процедурою

Для того, щоб зареєструвати будинок у садовому товаристві або на дачній ділянці, необхідно пройти такі етапи, описані нижче. 

1-й етап: зібрати пакет документів, що дають право розпочати будівництво об'єкта нерухомості.

Для дому до 500 кв. м потрібна топографічна зйомка, ескіз намірів будівництва, будівельний паспорт від місцевого відділу архітектури з містобудівними обмеженнями. Будівельний паспорт визначає комплекс містобудівних та архітектурних вимог до розміщення та будівництва індивідуального (садибного) житлового, садового та дачного будинку не вище 2-х поверхів (без урахування мансарди) площею до 500 кв. м, господарських будівель та споруд, гаражів, елементів благоустрою та озеленення земельної ділянки. Отримати документ можна дистанційно на порталі «Дія» або через Центр надання адміністративних послуг (ЦНАП).

Для будівлі понад 500 кв. м будуть потрібні містобудівні обмеження для ділянки, проєкт на будівництво, договір на авторський та технічний нагляд.

2-й етап: подати повідомлення про початок будівельних робіт до органу державного архітектурно-будівельного контролю.

Можна зробити це через ЦНАП чи онлайн на порталі «Дія» (за наявності відомостей у Державному реєстрі прав на нерухоме майно про право на користування земельними ділянками, на яких проводитимуться підготовчі роботи).

Відеоінструкцію від Державної інспекції архітектури та містобудування (ДІАМ) про те, як подати повідомлення про початок будівельних робіт на основі будівельного паспорта можна переглянути за посиланням.

3-й етап: після завершення робіт виготовити технічний паспорт.

Технічні паспорти роблять комунальні та приватні бюро технічної інвентаризації, а також сертифіковані державою техніки.

4 етап: подати декларацію про введення об'єкта в експлуатацію.

Власники об'єктів класу наслідків із незначними наслідками (СС1), до яких належать дачі та садові будинки, можуть подати декларацію про готовність об'єктів у експлуатацію онлайн на порталі «Дія» або особисто у ЦНАП.

5-й етап: сплатити у разі необхідності пайовий внесок.

6-й етап: можна присвоїти поштову адресу.

Порядок надання поштової адреси визначено постановою Кабміну № 690 та Законом «Про регулювання містобудівної діяльності». У законі сказано, що індивідуальні (садибні) житлові, садові, дачні будинки, які зводяться (збудовані) на земельній ділянці, право власності на яку зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (крім будинків, які містять дві та більше квартир, споруджених відповідно до законодавства), не потребують прийняття рішення про присвоєння адреси. Адресою такого об’єкта вважається місце розташування земельної ділянки. За бажанням замовника такому об’єкту може бути присвоєно адресу. Для цього забудовник звертається до містобудівного департаменту місцевого органу влади з проханням її привласнити або до ЦНАП.

7 етап: реєструвати право власності на об'єкт.

Якщо дачний або садовий будинок збудовано легально, тоді власнику потрібно пройти реєстрацію у нотаріуса чи державного реєстратора.

Порядок реєстрації дачного будинку

Правила реєстрації права власності як на дачний, так і садовий будинок однакові. Вони регламентуються Законом «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», постановою Кабінету Міністрів № 1127 «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень». 

Послідовність дій така:

1-й крок: заявник подає нотаріусу або державному реєстратору необхідний пакет документів та квитанцію про сплату адміністративного збору за реєстрацію. Можна через ЦНАП;

2-й крок: державний реєстратор (нотаріус) формує заяву та реєструє її в базі даних заяв;

3-й крок: якщо документи були подані тільки у паперовому варіанті, реєстратор виготовляє їх електронні копії та в порядку черги перевіряє внесені до них відомості, виносить рішення про реєстрацію права власності, зупинення процесу реєстрації або видачу відмови;

4-й крок: якщо ухвалено позитивне рішення, реєстратор відкриває новий розділ у Державному реєстрі прав. Після внесення даних про об'єкт нерухомості та власника у реєстрі, формується виписка з нього;

5-й крок: власник може скопіювати виписку з держреєстру та роздрукувати її, а також затребувати паперовий варіант документа з підписом та печаткою.

Читайте також: Довідки щодо нерухомості із чотирьох основних реєстрів можна отримати на порталі «Дія»

Які документи потрібні для реєстрації дачного чи садового будинку

Документи подаються реєстратору у паперовому вигляді та, за можливістю, у цифровому варіанті, відскановані та записані на диск або флешку.

Документи для оформлення:

• паспорт та індивідуальний податковий номер;
• документ, що засвідчує прийняття до експлуатації. Не вимагається у разі його реєстрації в Єдиному реєстрі дозвільних документів (до 6 липня 2020 року) або Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва;
• технічний паспорт будинку;
• документ про право власності на землю, на якій збудовано об'єкт, або витяг з реєстру адрес про присвоєння її будинку;
• заяву або договір про розподіл часток у спільній власності, якщо передбачається більше одного власника;
• договір товариства чи спільної діяльності, якщо будівництво проводилося разом із кооперативом;
• довідки з садового (дачного) товариства або кооперативу про членство та повне погашення пайового внеску;
• документ, що підтверджує сплату/звільнення від сплати адміністративного збору за державну реєстрацію прав та ін.

Важливо, щоб кооператив чи садове товариство були чинними, мали свій статут, голову та печатку. Без цього неможливо отримати довідку про членство у ньому та виплату паю у повному обсязі.

Якщо власник планує одночасно оформити у власність дачну ділянку та споруди на ній, допускається подавати одну заяву на обидва об'єкти нерухомості.

Оформлення права власності проводиться до 5-ти робочих днів із дня реєстрації відповідної заяви у Державному реєстрі прав.

Читайте також: Вступив у дію закон про продаж будинків разом із земельними ділянками

Способи узаконення самовільного будівництва дачі або садового будинку

У 2022 році існує дві можливості щодо узаконення самовільно збудованих дач та будинків у садовому товаристві в адміністративному порядку:

• узаконення будинків, зведених до 5 серпня 1992 року;
• узаконення будинків, зведених у період з 5 серпня 1992 року до 9 квітня 2015 року, площею до 300 кв. м.

Крім того, громадянин має право узаконити самовільно споруджену будівлю через суд. Наприклад, якщо будинок зведений на неприватизованій землі. Кожен випадок розглядається індивідуально.

Як узаконити садовий або дачний будинок за будівельною амністією

31 серпня 2018 року набрав чинності Наказ № 158 «Про затвердження Порядку проведення технічного обстеження і прийняття в експлуатацію індивідуальних (садибних) житлових будинків, садових, дачних будинків, господарських (присадибних) будівель і споруд, будівель і споруд сільськогосподарського призначення, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об’єктів з незначними наслідками (СС1), збудовані на земельній ділянці відповідного цільового призначення без дозвільного документа на виконання будівельних робіт». Тобто так звана будівельна амністія. 

Будівельна амністія безстрокова. Вона дає можливість у спрощеному порядку ввести в експлуатацію індивідуальні (садибні) житлові, садові, дачні будинки площею до 300 кв. м, а також господарські (присадибні) будівлі та споруди до 300 кв. м, побудовані без оформлення дозвільних документів з 5 серпня 1992 року по 9 квітня 2015 року. А також будівлі та споруди сільськогосподарського призначення, зведені до 12 березня 2011 року. Це за умови, що вони розташовані на ділянці відповідного цільового призначення.

Власники (користувачі) земельних ділянок, які у рамках будівельної амністії подали документи про прийняття в експлуатацію об'єктів, звільняються від штрафних санкцій за незаконне виконання будівельних робіт та використання об'єктів.

1. Проведення технічного обстеження та отримання техпаспорту.

Перед прийняттям об'єкта в експлуатацію слід здійснити його технічну інвентаризацію. За її результатами власник отримає технічний паспорт об'єкта, де буде вказано його основні характеристики та техніко-економічні показники. Для проведення технічної інвентаризації слід звернутися до спеціаліста, який має відповідний сертифікат. Якщо йдеться про індивідуальний житловий, садовий, дачний будинок площею до 300 кв. м або господарські споруди до 100 кв. м, у технічному паспорті проставляється відмітка про технічне обстеження. В інших випадках обов'язковий звіт.

2. Отримання декларації.

Прийняття в експлуатацію об'єктів здійснюється безоплатно органом Державного архітектурно-будівельного контролю. Оформити декларацію онлайн дозволяє портал «Дія». Послуга безоплатна, займає близько 10 хвилин. Результат обіцяють за 10 днів. Для початку треба зареєструватися або авторизуватися на порталі у кабінеті громадянина за допомогою електронного підпису. Далі слід заповнити онлайн-форму отримання послуги. Для цього необхідні реєстраційні номери ЄДЕССБ для відомостей про технічну інвентаризацію та звіт з проведення технічного обстеження. Потім автоматично сформується декларація, яка після підписання буде направлена ​​до органу держархбудконтролю відповідно до місцезнаходження об'єкта.

Ще один спосіб отримати декларацію — особистий візит до ЦНАП. Необхідні такі документи:

• ІПН, паспорт;
• екземпляр заповненої декларації про готовність об'єкта до експлуатації;
• звіт про проведення технічного обстеження (або відмітка у технічному паспорті);
• засвідчені копії документа, що посвідчує право власності або користування земельною ділянкою відповідного цільового призначення, на якому розміщено об'єкт, а також технічного паспорта з відповідною відміткою.

Також можна надіслати документи в ЦНАП поштою. Шаблони для звіту та відмітки про проведене технічне обстеження, а також декларацію розміщено у наказі № 158.

3. Надання поштової адреси.

Рішення про надання поштової адреси приймається місцевими органами самоврядування. Робити це не потрібно, якщо є кадастровий номер земельної ділянки. При оформленні дачних споруд потрібний документ видає товариство.

4. Оформлення права власності.

Після введення об'єкта в експлуатацію потрібно зареєструвати право власності на нього у ЦНАП, державного реєстратора або нотаріуса.

Будинки, площею від 300 до 500 кв. м, побудовані після 5 серпня 1992 року оформляють за загальною процедурою з отриманням будівельного паспорта. Дачі понад 500 кв. м, збудовані після 5 серпня 1992 року, вимагають на додаток до загальної процедури отримання містобудівних обмежень.

Як оформити у власність дачний будинок, збудований до серпня 1992 року

Для реєстрації прав власності на індивідуальні (садибні) житлові, садові, дачні будинки, господарські (присадибні) будівлі та споруди, прибудови до них, закінчені будівництвом до 5 серпня 1992 року та розташовані на територіях сільських, селищних, міських рад, які вели господарський облік, якщо за зазначеними об'єктами раніше не проводилася реєстрація, існує спрощений її порядок, що передбачає подання спрощеного пакета документів. 

Вводити цю нерухомість в експлуатацію не потрібно.

Державному реєстратору необхідно подати такі документи:

• оригінал та копію паспорта, а також ІПН;
• заяву про реєстрацію (формується на місці держреєстратором);
• квитанцію про сплату збору за реєстрацію;
• технічний паспорт на будинок (проведення технічної інвентаризації необов'язково);
• довідка або рішення про присвоєння адреси (не подається, якщо земельна ділянка має кадастровий номер та внесена до Державного реєстру прав на нерухоме майно);
• витяг з господарської книги, наданий виконавчим органом сільського (якщо такий орган не створено — сільським головою), селищної, міської ради або відповідною архівною установою;
• документ, що посвідчує речове право на земельну ділянку під таким об'єктом, крім випадку, коли таке речове право зареєстровано у Державному реєстрі прав (ним може бути рішення відповідної ради про передачу землі у користування чи власність).

Читайте також: Як зареєструвати право власності на новобудову — інструкція від Мін'юсту

Скільки коштує узаконити будинок на дачній ділянці

Адміністративний збір, згідно із законодавством, становить 0,1 прожиткового мінімуму для працездатних осіб. Його розмір на поточний рік встановлено Законом «Про Державний бюджет України на 2022 рік»: з 1 січня — 2 481 грн, з 1 липня — 2 600 грн, з 1 грудня — 2 684 грн.

За прискорення процедури доведеться переплатити:

• до 2-х робочих днів — один прожитковий мінімум для працездатних осіб;
• протягом одного робочого дня — 2 прожиткові мінімуми;
• за 2 години — 5 прожиткових мінімумів.

Вартість виготовлення технічного паспорта від 500 грн залежно від об'єкта.

Якщо звернутися за допомогою до професійних організацій або юридичної фірми, які спеціалізуються на даному питанні, їх послуги коштуватимуть від 500 до кількох тисяч доларів США. 

Отримати пораду про те, як узаконити будинок у садовому товаристві або поділитися досвідом можна у розділах гілки форума Domik — Юридична консультація. 

Висновки

Залежно від року будівлі, площі та ситуації, у власників дачного або садового будинку може бути кілька варіантів узаконення.

Інформаційно-аналітичний відділ Domik.ua

© domik.ua, 2022