Вступил в действие закон о продаже домов вместе с земельными участками

Как стало известно порталу Domik.ua, с 28 октября 2021 года вступает в силу Закон Украины (далее — Закон) «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно единой правовой доли земельного участка и размещенного на нем объекта недвижимости» № 1174-IX. Соответствующий законопроект № 0850 был подан в Верховную Раду еще в 2015 году. С существенными изменениями депутаты приняли Закон в феврале 2021 года, и только в сентябре документ подписал Президент Украины Владимир Зеленский.

На самом деле, до этого в Украине уже действовал общий принцип единства земельного участка и расположенной на нем недвижимости. Однако на практике возникали многочисленные вопросы и судебные тяжбы из-за пробелов при соответствующем переходе прав. Законотворцы решили исправить ситуацию и приняли подряд три Закона: № 1657-IX, 1174-IX и 1720-IX. При этом все они излагают статью 120 Земельного кодекса в разных редакциях. Следовательно, противоречат друг другу.

Нововведения касаются жилых домов, различных построек и сооружений, а также объектов незавершенного строительства. Исключение — многоквартирные жилые дома.

Закон № 1657-IX

20 августа вступил в силу документ № 1657-IX «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины об упрощении процедуры присоединения к электрическим сетям». Этим документом авторы в первую очередь пытались урегулировать возникающие вопросы при предоставлении и использовании земельных участков для размещения объектов энергетики. Однако Закон среди прочего содержит пункты, регулирующие вопросы перехода прав на земельный участок.

Какие правила распространяются на находящееся в аренде имущество

Документ определяет, что в случае получения права собственности на жилой дом, другое здание, объект незавершенного строительства, размещенный на земельном участке, находящемся в аренде, в пользовании на праве эмфитевзиса, суперфиция у отчуждателя, такое право переходит к приобретателю в объеме и на условиях, установленных для предыдущего владельца объекта. При этом волеизъявление арендодателя и внесение изменений в договор аренды земли, эмфитевзиса, суперфиция с указанием нового арендатора (пользователя) земельного участка не требуется.

В случае приобретения доли в праве общей собственности на объект недвижимого имущества, приобретатель вправе потребовать внесения изменений в договор аренды земли, эмфитевзиса, суперфиция с определением его сопользователем земельного участка. До внесения изменений в соответствующий договор обязан возмещать арендатору (пользователю) часть арендной платы. Порядок пользования несколькими землепользователями арендованным земельным участком в таком случае определяется договором, заключенным между ними или по решению суда.

Когда должна происходить регистрация прав на землю

Документ также вносит изменения в Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременения». В соответствии со статьей 31, п. 6, государственная регистрация перехода права собственности на объект недвижимого имущества или отдельную долю в праве общей собственности, объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке (кроме земель государственной, коммунальной собственности) проводится одновременно с государственной регистрацией перехода права собственности на землю (отдельную долю в праве общей собственности). Государственная регистрация перехода права собственности на объект, расположенный на земельном участке всех форм собственности, находившийся в пользовании предыдущего владельца (аренде, эмфитевзисе, суперфиции) такого объекта, производится одновременно с государственной регистрацией перехода права пользования землей от отчуждателя объекта к приобретателю.

О переходе соответствующего права государственный регистратор обязан немедленно уведомить арендодателя, лицо, передавшее земельный участок в пользование на правах эмфитевзиса, суперфиция почтовым отправлением или по электронной почте. Но при условии, что информация о его местожительстве содержится в Государственном реестре прав.

Читайте также: Налоговый комитет ВР изъял скандальный вопрос об НДС на квартиры из «ресурсного законопроекта»

Закон № 1174-IX

Этот документ изменяет процедуру получения права собственности на землю для тех, кто унаследовал или приобрел недвижимость. Он закрепляет некоторые нововведения, уже внесенные Законом № 1657-IX, и дополняет их новыми пунктами.

Единый договор

Так, в случае приобретения на основании совершенной сделки или в порядке наследования права собственности на объект недвижимого имущества, размещенный на земельном участке частной собственности, право собственности на такой земельный участок одновременно переходит от предыдущего владельца таких объектов к приобретателю, без изменения его целевого назначения. Следовательно, по общему правилу, теперь будет заключаться не два договора (отдельно относительно дома, отдельно — земельного участка), а один договор, в котором существенным условием должен быть одновременный переход права собственности на земельный участок. Это должно устранить риски, связанные с незаключением договора о земельном участке, и уменьшить количество обращений в суд.

Что подтверждает право собственности на землю

Что касается государственной регистрации, то в Законе № 1174-IX содержатся дополнительные пункты. Так, документы, подтверждающие право собственности на недвижимость, являются основанием для государственной регистрации перехода к приобретателю права собственности или пользования земельным участком, на котором размещено здание. Переход прав на земельный участок, на котором размещен объект незавершенного строительства, осуществляется при условии государственной регистрации права собственности на такое сооружение.

Обязанность немедленно сообщить арендодателю о переходе прав на земельный участок к новому пользователю теперь возникает и у приобретателя таких прав, а не только у государственного регистратора.

Кадастровый номер — обязательное условие

Существенным условием договора, на основании которого приобретается право собственности (доли в праве общей собственности) на недвижимость, связанное с переходом права частной собственности на землю или аренды, эмфитевзиса, суперфицию земельных участков всех форм собственности, является кадастровый номер земельного участка. Заключение договора, связанного с переходом права на часть земельного участка, осуществляется после выделения его в отдельный земельный участок и присвоение ему кадастрового номера.

В то же время внесение изменений в правоустанавливающий документ на землю не требуется.

Следует заметить, что все описанные требования не относятся к случаям, когда земельный участок не находился в собственности или аренде, в пользовании на правах эмфитевзиса, суперфиция у предыдущего владельца объекта.

Как быть с землей государственной или коммунальной собственности

В случае приобретения права собственности на жилой дом, размещенный на землях государственной или коммунальной собственности, находящихся в пользовании другого лица, и необходимости разделения земельного участка, площадь формируемого земельного участка не может быть меньше максимального размера земельных участков соответствующего целевого назначения, определенных нормами безвозмездной передачи земельных участков гражданам. Исключение — когда формирование земельного участка в таком размере невозможно или не соответствует нормам законодательства.

Законом также определено, если объект размещен на земельном участке государственной или коммунальной собственности, не находящейся в пользовании, приобретатель обязан в течение 30-ти дней со дня государственной регистрации обратиться в соответствующий орган исполнительной власти или местное самоуправление с ходатайством о передаче ему в собственность или использование земельного участка. И они обязаны будут передать землю в собственность или в аренду приобретателю. При чем пропуск сроков не может быть основанием для отказа.

Эти нововведения, по мнению Комитета Верховной Рады по аграрной и земельной политике, будут способствовать объединению правовой доли земельных участков и расположенных на них зданий, а также уменьшат коррупционные риски при переоформлении прав землепользования на земельные участки государственной и коммунальной собственности.

Что делать, когда передается в аренду земля, на которой стоит чужая недвижимость

В случае приобретения права собственности на недвижимость, расположенную на чужом частном земельном участке, приобретатель, который не может владеть этим участком, имеет право требовать передачи его в аренду или суперфицию на условиях, определенных приобретателем права собственности на такой объект. В таком случае арендатор или суперфициарий обязан возмещать владельцу плату за землю.

В случае перехода права собственности на недвижимость, размещенную на участке, находящемся в постоянном пользовании, к лицам, которые не могут приобретать ее на таком праве, им передается участок из государственных или коммунальных земель в собственность или аренду.

Что делать, если земля в постоянном пользовании

При приобретении права на долю объекта на земле, находящейся в постоянном пользовании, приобретатель имеет право использовать такой земельный участок для доступа и обслуживания этого сооружения. Порядок использования определяется договором между ним и землепользователем. Таковой порядок может определяться органом исполнительной власти либо местного самоуправления.

Проблемные вопросы Закона № 1174-IX

Несмотря на одобрительный отзыв Комитета Верховной Рады по аграрной и земельной политике, к тексту Закона № 1174-IX нашлось немало замечаний. Эксперты опасаются, что нововведения в действующей редакции приведут к земельным махинациям и злоупотреблениям.

Земля в довесок к хлеву

В выводах Главного юридического управления Аппарата Верховной Рады Украины, который они делали в текст законопроекта ко второму чтению, указано следующее: «Концептуальной идеей законопроекта является изменение законодательства, согласно которому приобретение права собственности на объект недвижимости (здание) обеспечивает новому владельцу также права на земельный участок, на котором расположен соответствующий объект. Однако законопроект не предусматривает установление какой-либо корреляции между размерами и стоимостью приобретенного объекта недвижимости и размерами и стоимостью земельного участка, на котором он размещен. На практике это будет означать, в частности, возможность завладения земельными участками, размер и стоимость которых неадекватно велики по сравнению с размещенными на них объектами недвижимого имущества. По нашему мнению, установление таких условий приобретения земельных участков не соответствует части первой статьи 373 Гражданского кодекса Украины, которая определяет землю основным национальным богатством, находящимся под особой охраной государства». 

Например, можно будет приобрести какое-нибудь полуразрушенное хозяйственное помещение или сарай и, как бонус, получить кусок качественной земли.

При этом новый Закон не требует возникновения прав собственности/пользования на земельный участок, совершения по нему отдельного соглашения. Юристы обращают внимание на то, что в положениях законопроекта не учтено, что земельный участок, как следует из статей 79, 791 Земельного кодекса Украины, статьи 181 Гражданского кодекса Украины, является самостоятельным объектом права собственности.

Бесправные арендаторы и владельцы

Предусмотренный переход права аренды (пользование на праве эмфитевзиса, суперфиция) земельного участка к владельцу приобретенного здания нарушает права предыдущего арендатора, а также комплекс установленных Законом гарантий его статуса. В статье 777 Гражданского кодекса Украины определены два преимущественных права нанимателя перед другими лицами, а именно: на заключение договора найма на новый срок и приобретение имущества в случае его продажи.

Новый Закон говорит, что в случае приобретения права собственности на недвижимость, размещенную на земельном участке частной собственности, лицом, которое не может иметь такой земельный участок в собственности, такое лицо имеет право требовать передачи ему владельцем соответствующего земельного участка на правах аренды или суперфиция на условиях, определенных приобретателем права собственности на такой объект. Это, утверждают юристы, не отвечает общим принципам заключения гражданских договоров, по которым договор является результатом достижения согласия на основе свободного волеизъявления сторон.

Кот в мешке

Закон предусматривает автоматический переход права собственности на землю, то есть без оформления перехода такого права через процедуру нотариального удостоверения. Это по мнению народного депутата Игоря Фриса разрушает основные принципы определения права собственности, перехода права собственности, общей совместной собственности, согласия супругов.

«При оформлении перехода права на недвижимость нотариус обязан проверить право собственности, обременение (запреты и аресты), налоговые залоги, реестр должников, получить согласие супругов как продавца, так и покупателя на такой договор и только затем оформить сделку. По принятому Закону 0850 при автоматическом переходе права собственности на землю всего этого не проверяется. Сама сделка по недвижимости является основанием для переоформления права собственности на землю в реестре прав. При этом при таком переходе не производится проверка относительно земли. Таким образом, переход прав на землю без осуществления соответствующей процедуры проверки и нотариального удостоверения прав на землю, как на единственный выделенный в натуре объект права собственности, будет происходить с нарушением прав участников гражданского процесса», — объясняет Игорь Фрис.

Сколько за государственную землю

Законом также устанавливается обязанность приобретателя права собственности на здание, расположенное на земельном участке государственной или коммунальной собственности, право пользования которым не оформлено в течение 30-дневного срока со дня получения такого права собственности, совершить соответствующие действия для оформления прав на землю. Как отмечают в юридическом управлении, «предметом правового регулирования статьи 118 Земельного кодекса Украины является определение случаев и порядка приватизации гражданами Украины земельных участков из земель государственной или коммунальной собственности путем получения безвозмездно в собственность, в частности, для обслуживания жилого дома, хозяйственных зданий и сооружений в пределах норм безвозмездной приватизации. В указанной статье не предусмотрена возможность бесплатного получения гражданами в собственность земельного участка государственной или коммунальной собственности, на котором размещен объект незавершенного строительства».

Как разрешать споры, где обжаловать

Закон содержит положения, согласно которым в случае недостижения согласия между приобретателем и землепользователем о порядке пользования соответствующим земельным участком такой порядок определяется органом исполнительной власти или местного самоуправления. Часть первая статьи 158 Земельного кодекса указывает на то, что земельные споры разрешаются судами и органами местного самоуправления. Согласно части пятой настоящей статьи, в случае несогласия собственников земли или землепользователей с решением органов местного самоуправления, спор разрешается в судебном порядке. Следовательно, приведенное не согласуется с принципом правовой определенности.

Кроме того, законодатели не объяснили, что делать, когда на участке размещено несколько построек.

Поэтому ряд депутатов, среди которых член Комитета Верховной Рады по вопросам правовой политики, «слуга народа» Игорь Фрис, внесли проект постановления об отмене решения Верховной Рады о принятии Закона № 1174-IX, соответственно, его подписание было заблокировано. Затем он с коллегами внес другой законопроект № 5248, снимавший указанные проблемы. И этот законопроект также был принят как Закон Верховной Радой 8 сентября. И с 1 января 2022 года вступит в силу как Закон № 1720-IX «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины о переходе прав на земельный участок в связи с переходом прав на объект недвижимого имущества, который на нем размещен». 

Закон 1720-IX

Документ определяет не только правовые основы перехода права на земельный участок при приобретении прав собственности, а также хозяйственного ведения и оперативного управления на объект недвижимого имущества. 

Нововведения для земель государственной и коммунальной собственности

Этот Закон более подробно прописывает механизмы и сроки перехода права на объекты и землю государственной, коммунальной и собственности территориальных общин. В частности, документ вносит дополнительные изменения в статью 120 Земельного кодекса. Так, если к государству переходит недвижимость (кроме многоквартирной), размещенная на земельном участке коммунальной собственности, право на нее одновременно переходит к государству без изменения его целевого назначения. В случае если в собственности территориального общества находилась доля в праве общей собственности на земельный участок, к государству переходит право на такую ​​долю. То же касается перехода собственности на объект и землю от одной территориальной общины к другой. При этом в решениях следует указать кадастровый номер.

Разрешение конфликтов, если земля находится в постоянном пользовании

Если Закон № 1174-IX возлагает определять порядок пользования между собственником доли здания и землепользователем на власть, когда они самостоятельно не пришли к согласию, то Закон 1720-IX призывает разрешать такие споры в суде.

Земля под объектом также становится предметом сделки

Законом № 1720-IX установлено, что земельный участок становится предметом сделки. Поскольку сделка может предусматривать отдельную цену за участок, или включать в себя и цену недвижимости, и цену земли. Это частично может решить вопрос экономической выгоды владельца.

Читайте также: Верховная Рада урегулировала сроки предоставления административных услуг во время карантина

Обсудить тему и пообщаться с другими покупателями можно на ветке форума На что обратить внимание при покупке дома, получить совет специалистов — в разделе Юридическая консультация. 

Выводы

Принятые Законы по одновременному переходу права на недвижимость и земельный участок были призваны нивелировать правовые коллизии, возникающие из-за обособления обоих видов имущества. Однако Закон № 1174-IX внес ряд противоречий. Следовательно, в течение двух месяцев будет действовать Закон об автоматическом переходе права собственности на землю без заключения отдельного соглашения. Это, по мнению специалистов, может привести к злоупотреблениям и махинациям в сфере земельных отношений, а также нарушениям прав собственников и пользователей земельных участков. Документ 1720-IX, который вступит в силу после 1 января 2022 года, должен частично решить описанные выше проблемы. Хотя некоторые юридические коллизии останутся и после Нового года. Например, отмечают юристы, если переоформление права постоянного пользования на аренду или собственность будет осуществляться уже после перехода прав на недвижимость, то непонятно, как будет действовать норма о государственной регистрации перехода прав на недвижимость и  на землю.

Информационно-аналитический отдел Domik.ua

© domik.ua, 2021