Насколько недоступны квартиры в Киеве

Весеннего оживления на рынке недвижимости в марте не случилось – деловая активность остается низкой, а цены на квартиры постепенно «сползают» вниз. И хотя снижение цен в первые месяцы этого года стало выраженным трендом, происходит оно медленно и неравномерно. Вот, и на этой неделе цены в среднем по Киеву снизились всего на 0,3%. Снижение неаппроксимированной цены предложения квадратного метра в марте составило 3,8%.

Читайте также: Квартиры в Киеве не продаются даже несмотря на снижение цен

Примечательно, что в последние две недели снижение цен происходило на фоне курсовой стабильности или даже укрепления гривны, тогда как в конце февраля – начале марта цены на квартиры росли вместе с курсом доллара. Вероятно, это обусловлено психологией продавцов, которые в периоды курсовых всплесков не спешат расставаться с часто единственным своим активом – недвижимостью, пусть даже она уже выставлена на продажу.

Несмотря на снижение цен, индекс недоступности жилья в столице сегодня остается таким же, как и в начале года – 25,1. То есть, киевлянину со средней зарплатой придется копить на квартиру 25 лет, ничего при этом не тратя.

Читайте также: Как рассчитывается индекс недоступности жилья

В данном случае, индекс недоступности рассчитывался в соответствии с мировой практикой – для квартиры площадью 70 квадратных метров. Для квартиры, площадь которой, скажем, 35 кв. метров, этот показатель будет вдвое ниже. Однако, учитывая отсутствие ипотеки и низкий уровень жизни, жилье от этого доступнее не становится.

Читайте также: Индекс недоступности жилья в Киеве на начало 2016 года

Следует отметить, что с начала года не только снизились цены на квартиры, но и выросла средняя заработная плата. Однако из-за роста курса доллара эти колебания никак не отразились на индексе недоступности.

Стоимость аренды квартиры с курсом доллара коррелирует меньше. Подсчитаем, как это сказалось на доходности киевской недвижимости.

Читайте также: Доходность инвестиций в недвижимости в январе 2016

Доходность - показатель очень индивидуальный, и для двух разных квартир может существенно отличаться. По словам риелторов, наибольшим спросом среди арендаторов сегодня пользуются двух- и трехкомнатные квартиры с современным ремонтом и мебелью – на их примере и подсчитаем доходность инвестиции в недвижимость с целью дальнейшей сдачи в аренду.

В базе объявлений Domik.ua двухкомнатные квартиры в домах советской постройки, но с современным ремонтом, в прицентральных районах Киева предлагают по цене от $58000-60000. Допустим, после торга цена составит $55000. Стоимость аренды такой квартиры – от 7000 грн в месяц. Таким образом, инвестиция окупится за 17,5 лет (1463000(55000х26,6)/84000(7000х12)=17,42) – без учета налогов и амортизационных расходов. Доходность инвестиции – 5,7%.

Для однокомнатных квартир, гостинок или квартир в новостройках этот показатель будет выше. Однако доходность рассчитывается в гривнах, а значит снижается вместе с обесцениванием национальной валюты.

На этой неделе в доверительный диапазон для вычисления цен предложений квартир в Киеве попали 16267 объектов – на 0,4% меньше, чем неделей раньше.

Изменения цен в отдельных сегментах рынка представлены в таблице:

Графики изменения средних цен предложений как в гривнах, так и в долларах, по всем сегментам рынка представлены //domik.ua/nedvizhimost/dinamika-cen.html

Ниже представлен график изменений средних цен предложений одно-, двух- и трехкомнатных квартир возле метро в Оболонском районе – за полгода такие квартиры подешевели в среднем на 3,7%:

синяя кривая – средняя цена предложения однокомнатной квартиры;

зеленая кривая – средняя цена предложения двухкомнатной раздельной квартиры;

красная кривая – средняя цена предложения трехкомнатной раздельной квартиры.

Изменение средней аппроксимированной цены квартир возле метро в Оболонском районе:

Методология подсчета статистики на Domik.ua

Как видно на графике, больше всего за последние полгода упали в цене трехкомнатные квартиры возле метро в Оболонском районе, меньше всего – однокомнатные. Колебания цен в исследуемый период наблюдались во всех сегментах, однако, например, в последний месяц одно- и трехкомнатные квартиры дешевели, в то время, как двухкомнатные начали дорожать.

В течение всего периода заметна большая разница в цене однокомнатных и двух- и трехкомнатных квартир – квадратный метр «однушек» заметно дороже. Причина, скорее всего, в том, что однокомнатные квартиры на Оболони возле метро наиболее востребованы со стороны арендодателей и могут быть неплохим капиталовложением. Такая ситуация в этом сегменте наблюдалась почти все время, за исключением небольшого промежутка времени – с апреля по сентябрь 2015 года, когда стоимость квадратного метра однокомнатных квартир возле метро в Оболонском районе существенно просела по сравнению с другими сегментами.

В последнее время были заключены такие сделки:

Однокомнатная квартира в панельном доме («типовая панель»), улица Захаровская, Подольский район, Куреневка . Общая площадь квартиры – 31,6 кв. м, жилая – 15,6, кухня – 7,3. Квартира расположена на 8-м этаже 9-этажного дома. Есть застекленный балкон. Санузел раздельный. Столярка и сантехника новая, на полу паркет. Состояние – «сделан косметический ремонт». Цена – $31 000 ($981/кв.м).

Двухкомнатная квартира в панельном доме («старая панель»), Оболонский проспект, Оболонский район, Оболонь . Общая площадь квартиры – 43,3 кв.м, жилая – 25,6, кухня – 6,5. Расположена на первом этажей 9-этажного дома. Есть балкон. Столярка и сантехника старая, на полу паркет. Санузел совмещен. Состояние – «требует серьезного ремонта». Цена – $42 000 ($970/кв.м).

Информационно-аналитический отдел Domik.ua

© domik.ua, 2016