Купуємо квартиру в новобудові: переваги розтермінування, іпотеки та повної оплати

На яку знижку можна розраховувати в разі 100-відсоткової оплати житла? Як змінюється вартість квадратного метра при розтермінуванні? Скільки доведеться переплатити, якщо взяти житло в іпотеку? У цих та інших питаннях розбиралися журналісти порталу Domik.ua. В якості прикладу розглядали однокімнатну квартиру в житловому комплексі Star City, який забудовник BudCapital зводить у Дніпровському районі столиці.

Візуалізація житлового комплексу «Стар Сіті» від забудовника «БудКепітал»

Читайте також: Повний огляд ЖК Star City в інфографіках

Купівля квартири за повної оплати

Оплата 100% вартості нерухомості в новобудові — простий та вигідний спосіб інвестицій. За умови, звичайно, що інвестор має всю необхідну суму. У 99% випадків покупцям, готовим заплатити повну вартість, забудовник пропонує знижку від 5 до 25%. Вона варіюється в залежності від етапу будівництва, наявності квартир і навіть сезону: перед Новим роком відділи продажу, закриваючи річний план, охочіше надають дисконт.

У 2017 році Нацбанк прийняв постанову № 148, згідно з якою розрахунок фізособи з господарським суб'єктом на суму понад 50 тис. грн повинен проводитися через банківський рахунок або за допомогою небанківської фінансової установи. Інвестор не може просто передати забудовнику конверт із готівкою, але може перевести гроші зі свого рахунку на рахунок девелопера або пов'язаної компанії — наприклад, фонду фінансування будівництва. Якщо ця сума перевищує 150 тис. грн, банк може витребувати документи, що підтверджують походження грошей — наприклад, довідку про прибутки, боргову розписку або виписку з іншого банку.

Процес передачі грошей забудовнику залежить від того, який договір пропонується до підписання. Найпоширеніші форми інвестування такі:

       — попередній договір купівлі-продажу. В цьому випадку передбачено два етапи розрахунку: під час підписання попередньої угоди виплачується завдаток (гарантійний платіж), а у разі укладення основного договору вноситься сума повністю;

          — купівля майнових прав. Під час операції інвестор переводить гроші на рахунок компанії з управління активами та здобуває дериватив — право придбати квартиру на обумовлених у договорі умовах після добудови житлового комплексу;

             — купівля через фонд фінансування будівництва. Схема передбачає передачу грошей від інвестора забудовнику через фонд. Покупець укладає договір із управителем фонду, за яким він передає кошти на будівництво конкретної квартири. А управитель вже укладає договір із забудовником на будівництво об'єкта.

Розглянемо, як відбувається повна оплата нерухомості на прикладі житлового комплексу Star City. Припустимо, інвестор купує однокімнатну квартиру площею 34,81 кв. м. Житло знаходиться в другій секції першого будинку, який забудовник планує ввести в експлуатацію в IV кварталі 2022 року. Це квартира-студія з гардеробною, суміщеним санвузлом і просторою кухнею-вітальнею. Вартість квадратного метра в березні 2021 року становить 26 677 грн, ціна квартири в цілому — 928 637 грн. За повної оплати забудовник надає інвесторам знижку 10%. З дисконтом вартість житла становитиме 835 774 грн.

Кошти інвесторів забудовник BudCapital привертає за допомогою підписання попереднього договору купівлі-продажу. Покупець може забронювати вподобану квартиру максимум на три дні. Купівля відбувається в два етапи. На першому укладається попередній договір купівлі-продажу, який засвідчується нотаріально. На підставі цього договору інвестор оплачує рахунок — переказ коштів здійснюється на банківський рахунок компанії BudCapital. Коли квартира буде готова, підписується вже основний договір. До моменту його підписання всі авансові платежі (повна вартість квартири) повинні бути виплачені в повному обсязі.

Планування квартири площею 34,81 кв. м в житловому комплексі «Стар Сіті»

Читайте також: Оцінка законності ЖК Star City: документи, факти, думки інвесторів

Купівля квартири в розтермінування від забудовника

Найпоширеніший спосіб купівлі нерухомості на первинному ринку — оформлення розтермінування від забудовника. Як правило, воно оформляється до закінчення будівництва, яке в середньому ведеться два-три роки. Деякі забудовники готові продовжити цей термін і запропонувати розтермінування на п'ять, сім або навіть десять років.

У 90% випадків девелопер вимагає перший внесок — він становить від 10 до 70%. Чим ближче термін введення будинку в експлуатацію, тим більший перший внесок. На ринку можна зустріти пропозиції розтермінування з нульовим першим внеском, але заїжджати в придбане житло рідко дозволяється до погашення як мінімум 30% вартості. Поки квартира не виплачена повністю, забудовник не має права передати інвесторові право власності.

Очевидні переваги розтермінування — можливість виплатити вартість житла поетапно, відсутність переплат і банківських відсотків. Головний недолік полягає в тому, що в разі розтермінування втрачається знижка, яка надається забудовником за 100-відсоткової оплати житла. Крім того, вартість невиплачених квадратних метрів не фіксується, тому дорожчає з просуванням будівницства.

Для оформлення розтермінування потрібен мінімум документів: паспорт та ідентифікаційний код. Інвестор приїжджає до відділу продажу, вибирає квартиру, обговорює з менеджером всі нюанси оплати: перший внесок, регулярність платежів, схему (класична або ануїтет). 

Однокімнатна студія в ЖК Star City площею 34,81 кв. м у разі оформлення розтермінування обійдеться інвестору в 928 637 грн — вже без 10-відсоткової знижки. Інвестор повинен сплатити перший внесок. Мінімальні 30% у даному випадку складуть 278 591 грн. За ці гроші інвестор викупить частину своєї майбутньої квартири — приблизно 10,5 кв. м. Решту 24,3 кв. м він буде сплачувати до грудня 2022 року. Забудовник не фіксує суму залишку — з подорожчанням ціни у новобудові буде рости і щомісячний платіж.

Якщо внести більший перший внесок — від 50% — то можна розраховувати на знижку від забудовника. У березні нинішнього року вона становить 5%.

Забудовник «Стар Сіті» пропонує безвідсоткове розтермінування до закінчення зведення проєкту — тобто до грудня 2022 року

Купівля квартири в іпотеку

У 2020-му іпотечне кредитування в Україні зрушило з мертвої точки, в якій застигло ще на початку нульових. Розпочався рух навесні минулого року, коли президент Володимир Зеленський підняв питання про іпотечне кредитування та пообіцяв, що іпотека під 10% стане реальністю вже до кінця року. 15 лютого 2021 року Кабінет Міністрів прийняв постанову, яка передбачає старт нової іпотечної програми під 7% річних.

Не всі вітчизняні банки поспішають видавати іпотечні кредити під анонсовані 7%. Так, «Укргазбанк» знизив ставку до 14,99%, «Правекс Банк» — до 12,99%. Однак навіть таке незначне зниження відсоткової ставки збільшило число тих, хто зважився на купівлю квартири в кредит: за даними Нацбанку, за 9 місяців 2020 року загальний обсяг видачі нових іпотечних кредитів збільшився на 16% в порівнянні з аналогічним періодом 2019-го.

Однією з переваг іпотеки є те, що можна придбати квартиру як на первинному, так і вторинному ринку. Другий плюс полягає в можливості оформити кредит на тривалий термін (до 20-ти років). З недоліків — великі переплати за кредитом, значний пакет документів, додаткові платежі на кшталт щорічного страхування.

Купівля квартири в іпотеку відбувається зазвичай так: спочатку позичальник підписує з банком договір страхування, потім — кредитний договір. Оплачує всі комісії, після чого відбувається зарахування кредитних коштів на рахунок. За таких умов перший внесок позичальника вже повинен лежати на рахунку. Заключний етап — підписання договору купівлі-продажу із забудовником. На рахунок девелопера, пов'язаної компанії або фонду фінансування надходить вся сума відразу. Далі інвестор розраховується тільки з банком.

Щоб стати власником квартири в ЖК Star City, можна звернутися в будь-яку банківську установу, що кредитує первинний ринок. Крім того, можна ознайомитись із умовами партнерських установ проєкту — «Кристалбанку» та «Укргазбанку». Основні моменти ми відобразили в таблиці, що представлена нижче.

Висновки

Інвестувати в квартиру на первинному ринку можна трьома способами. Перший — оплатити повну вартість нерухомості. У цьому випадку інвестор отримує знижку від 5 до 25%. Другий — розтермінування від забудовника. Воно вигідне для тих, хто не має всю необхідну суму одразу, але готовий сплатити її протягом короткого терміну — одного-двох років. Третій спосіб — іпотека від банку. Це найдорожчий варіант, оскільки за п'ять років можна переплатити за нерухомість вдвічі. Він підходить для тих, хто може погасити борг невеликими платежами протягом тривалого терміну.

Більше дізнатися про новобудову на Каунаській, 27, поставити питання представнику відділу продажу та подивитися фото з будмайданчика можна на форумі ЖК «Стар Сіті».

Інформаційно-аналітичний портал Domik.ua

© domik.ua, 2021