Накануне введения новых правил оценки деловая активность снова выросла

В предыдущем обзоре мы писали о непростой полосе испытаний для отечественного рынка недвижимости . Они накладываются друг на друга и нередко существенно подавляют деловую активность. В частности, в предыдущую неделю проблемы, связанные с возможным техническим дефолтом США , наслоились на проблемы, связанные с несанкционированным доступом к госреестрам . А те, в свою очередь, наслоились на проблемы перехода к безналичным платежам в национальной валюте. В результате деловая активность все последние недели была низкой.

На этой неделе уровень деловой активности вырос. И не только потому, что участники рынка постепенно адаптируются к нововведениям и забывают о тех рисках, которых опасались еще недавно. Грядущие нововведения и испытания нередко приводят к временному оживлению рынка. В основе такого оживления лежит стремление продавцов и покупателей решить свои жилищные и финансовые проблемы до начала нововведений.

Стоило вашингтонским политикам выступить с заявлениями, что они временно уладили свои разногласия, как внимание участников киевского рынка недвижимости переключилось на приближающееся изменение существующего порядка оценки недвижимости .

С 1 ноября оценка недвижимости будет осуществляться с помощью автоматизированных методов и соответствующих статистических материалов. На рынок выходят новые оценщики. Занизить стоимости объектов, а этим нередко грешили работавшие ранее оценщики, станет намного сложнее. Да и сама стоимость оценки, скорее всего, вырастет. Вот и торопятся участники рынка успеть решить свои жилищные и финансовые проблемы до 1 ноября. И это повлияло на рост количества сделок за прошедшую неделю. Скорее всего, аналогичную картину мы будем наблюдать и в ближайшие дни. С приходом же ноября деловая активность на вторичном рынке жилья вновь резко пойдет вниз — особых сомнений в этом нет.

Средняя цена предложения по всему Киеву достаточно стабильна. Что же касается отдельных сегментов рынка, то во многих из них средние цены предложений колеблются.

Основные ценовые показатели вторичного рынка жилья Киева приведены в таблице.

По нашим расчетам, сейчас цены продаж квартир (с учетом их состояния) в среднем на 3,7% ниже значений средних цен предложений в соответствующих сегментах рынка.

Графики изменения средних цен предложений по всем сегментам рынка в долларах за квадратный метр представлены //domik.ua/nedvizhimost/dinamika-cen.html .

Ниже приведены графики изменения средних цен предложений в долларах за квадратный метр в Соломенском районе. При построении этих графиков методы аппроксимации не использовались.

График №1. Изменение средних цен предложений в долларах за квадратный метр в Соломенском районе

- синяя кривая – в среднем по району;

- зеленая кривая – квартиры в новых домах;

- красная кривая – квартиры в домах возле метро

Средняя цена предложений в Соломенском районе за последние три месяца снизилась на 1,4%; за последнюю неделю снизилась на 0,1%.

Средняя цена предложений в новых домах в Соломенском районе за последние три месяца выросла на 1,7%; за последнюю неделю снизилась на 0,2%.

Средняя цена предложений возле метро в Соломенском районе за последние три месяца снизилась на 0,1%; за последнюю неделю снизилась на 0,2%.

График №2. Изменение средних цен предложений в долларах за квадратный метр в Соломенском районе в сегментах «однокомнатные квартиры» и «двухкомнатные раздельные квартиры»

- синяя кривая - в сегменте «однокомнатные квартиры»;

- зеленая кривая – в сегменте «двухкомнатные раздельные квартиры»

Средняя цена предложений в Соломенском районе в сегменте «однокомнатные квартиры» за последние три месяца снизилась на 0,7%; за последнюю неделю выросла на 0,1%.

Средняя цена предложений в Соломенском районе в сегменте «двухкомнатные раздельные квартиры» за последние три месяца выросла на 0,4%; за последнюю неделю снизилась на 0,1%.

График №3. Изменение средних цен предложений в долларах за квадратный метр в Соломенском районе в сегментах «трехкомнатные раздельные квартиры» и «четырехкомнатные раздельные квартиры»

- синяя кривая - в сегменте «трехкомнатные раздельные квартиры»;

- зеленая кривая – в сегменте «четырехкомнатные раздельные квартиры»;

Средняя цена предложений в Соломенском районе в сегменте «трехкомнатные раздельные квартиры» за последние три месяца снизилась на 0,5%; за последнюю неделю снизилась на 0,3%.

Средняя цена предложений в Соломенском районе в сегменте «четырехкомнатные раздельные квартиры» за последние три месяца снизилась на 3,6%; за последнюю неделю снизилась на 1,2%.

В последнее время произошли следующие сделки:

Однокомнатная квартира в панельном доме («типовая панель»), проспект Свободы (Подольский район, Виноградарь ). Общая площадь 34,5 кв.м., жилая 17, кухня 8,2. Санузел раздельный. Балкон застеклен. Паркет, линолеум. Столярка старая. Сантехника старая. Тихий зеленый ухоженный двор. В зоне пешеходной доступности лесопарковая зона и озеро. Состояние квартиры: «требует серьезного ремонта».

Стоимость квартиры 432 480 грн (53 000$ по курсу 8,16). Стоимость квадратного метра 12536 грн (1536$ по курсу 8,16).

Однокомнатная квартира в кирпичном доме, «старый кирпич», улица Ильича (Дарницкий район, Новая Дарница ). Общая площадь 34,8 кв.м., жилая 17, кухня 6,6. Санузел раздельный. Балкон застеклен и утеплен. Стеклопакеты. Ламинат, кафель. Столярка новая. Сантехника новая. Встроенная кухня. Встроенный шкаф. Бытовая техника. Частично мебель. Состояние: «сделан косметический ремонт».

Стоимость квартиры 424 320 грн (52 000$ по курсу 8,16). Стоимость квадратного метра 12193 грн (1494$ по курсу 8,16).

Двухкомнатная квартира в панельном доме («типовая панель»), проспект Бажана (Дарницкий район, Харьковский массив ). Общая площадь 50,2 кв.м., жилая 28,8, кухня 8. Последний этаж. Санузел раздельный. Балкон на две комнаты, застеклен и обшит вагонкой. Стеклопакеты. Столярка и сантехника новые. Ламинат, кафель. Встроенная кухня, встроенный шкаф. Кондиционер. Состояние квартиры: «сделан косметический ремонт».

Стоимость квартиры 636 480 грн (78 000$ по курсу 8,16). Стоимость квадратного метра 12679 грн (1554$ по курсу 8,16).

Двухкомнатная квартира в кирпичном доме («сталинка»), улица Волошская (Подольский район, Подол ). Общая площадь 56,2 кв.м., жилая 29,9, кухня 9. Санузел раздельный. Балкон застеклен. Стеклопакеты. Деревянная столярка. Сантехника старая. Паркет, кафель. Станция метро «Тараса Шевченко» в зоне пешеходной доступности. Состояние квартиры: «требует косметического ремонта».

Стоимость квартиры 824 160 грн (101 000$ по курсу 8,16). Стоимость квадратного метра 14665 грн (1797$ по курсу 8,16).

Общая площадь приведенных выше квартир 175,7кв.м.

Общая стоимость приведенных выше квартир 2317440грн (284000$).

Автор: Владимир Коломейко , аналитик Domik.net

© domik.net, 2013