Названы причины низкой активности на рынке недвижимости
После резкого снижения на прошлой неделе, на этой, неаппроксимированная цена предложения квартир в долларах снова немного подросла. Этот, пусть и незначительный, рост совпал с некоторым укреплением гривны, продолжающимся уже вторую неделю. Однако о прямой связи этих событий говорить не стоит.
Активность продавцов и покупателей по-прежнему низкая – и те, и другие по-прежнему занимают выжидательную позицию. Первые ждут своего покупателя и размышляют, что дальше будет с курсом доллара, вторые – снижения цен на квартиры.
Пока покупка недвижимости остается популярным средством сохранения средств – учитывая текущее состояние банковской сферы, альтернативных инструментов у украинцев не много. Проблема лишь в том, что сделки на вторичном рынке заключаются в долларах - свои квадратные метры продавцы готовы обменять только на валюту. Однако покупателей с долларами становится все меньше. Для тех, у кого накопления в гривне, квартиры на вторичном рынке дорожают день ото дня, да и приобрести достаточную для покупки квартиры сумму в долларах проблематично.
В итоге, владельцы вторичной недвижимости предпочитают не спешить снижать цены, чтобы продать квартиру, а придержать ее до лучших времен. А покупатели несут гривневые накопления на первичный рынок, пусть и не так активно,как год-два назад.
Читайте также: Продавцы квартир отреагировали на рост курса доллара
Читайте также: Как долго продавцы будут придерживаться тактики выжидания
Помимо истощения наличных средств на руках у населения, доверие к первичному рынку подрывают то тут, то там возникающие строительные скандалы. То столичные власти обещают снос более полусотни строек, причисленных к незаконным, то Верховный суд признает, что предварительные договора купли-продажи не обязательно дают инвестору право на получение квартиры.
Учитывая, что по такой схеме квартиры продают многие застройщики, особенно в пригороде, решение Верховного суда в ближайшем будущем может стать проблемой не только для покупателей квартир, но и для строительных компаний, вне зависимости от того, с какой схемой инвестирования они работают.
Усложняют строительным компаниям жизнь и столичные власти. Последняя инициатива Киевского горсовета – внесение на рассмотрение Верховной Рады законопроекта, обязывающего строительные компании передавать городу 1% квартир в построенных домах. Это, якобы, поможет сократить квартирную очередь. Примечательно, что этот новый налог предлагается приплюсовать к паевым взносам, составляющим около 10% стоимости строительства.
В данном случае, Киевсовет идет по пути популизма, не имеющего ничего общего с законами свободного рынка. В Киеве работает несколько муниципальных строительных компаний, в том числе, и крупнейший в городе холдинг «Киевгорстрой». Именно они, вместо того, чтобы продавать квартиры наравне с коммерческими компаниями, могли бы заниматься строительством жилья для очередников. Правда, в таком случае, именно городу пришлось бы финансировать строительство. Наверное гораздо проще возложить ответственность на всех девелоперов, или, на покупателей квартир в их проектах.
Читайте также: Застройщиков обяжут отдавать 1% квартир городу
На этой неделе в доверительный диапазон для вычисления статистики цен предложений квартир в Киеве попали 16514 объектов, что на 1,3% меньше показателя прошлой недели.
Изменения цен в отдельных сегментах рынка представлены в таблице:
| Индикаторы рынка недвижимости портала недвижимости Domik.ua | 15.03.2016 | Изменение за последнюю неделю | Изменение за последние 20 недель |
| Средняя цена предложений по Киеву в гривнах | |||
| Без аппроксимации | 31084 | -1,3% | +11,0% |
| С использованием аппроксимации | 32140 | -0,8% | +20,7% |
| Средняя цена предложений по Киеву в долларах США | |||
| Без аппроксимации | 1173 | +0,5% | +1,4% |
| С использованием аппроксимации | 1188 | -0,5% | +3,7% |
| Средняя цена предложения в гривнах в новых домах | |||
| Без аппроксимации | 32144 | -1,4% | +20,9% |
| С использованием аппроксимации | 32710 | -0,2% | +28,3% |
| Средняя цена предложения в долларах США в новых домах | |||
| Без аппроксимации | 1213 | +0,5% | +10,4% |
| С использованием аппроксимации | 1209 | +0,1% | +10,1% |
| Средняя цена предложения в гривнах возле метро | |||
| Без аппроксимации | 38690 | -1,4% | +10,0% |
| С использованием аппроксимации | 39639 | -0,6% | +18,8% |
| Средняя цена предложения в долларах США возле метро | |||
| Без аппроксимации | 1460 | +0,5% | +0,4% |
| С использованием аппроксимации | 1465 | -0,3% | +2,0% |
Графики изменения средних цен предложений как в гривнах, так и в долларах, по всем сегментам рынка представлены //domik.ua/nedvizhimost/dinamika-cen.html
Ниже представлен график изменений средних цен предложений одно-, двух- и трехкомнатных квартир на Академгородке – за последние полгода цены на них выросли в среднем на 5,6%:
синяя кривая – средняя цена предложения однокомнатной квартиры;
зеленая кривая – средняя цена предложения двухкомнатной раздельной квартиры;
красная кривая – средняя цена предложения трехкомнатной раздельной квартиры.
Изменение средней аппроксимированной цены квартир на Академгородке:
| Тип квартиры | Изменение цены за период | ||
| 1 месяц | 3 месяца | 6 месяцев | |
| Однокомнатные | -2,2% | +5,0% | +13,0% |
| Двухкомнатные | +0,8% | +4,8% | +12,5% |
| Трехкомнатные | -3,9% | -3,9% | -4,1% |
Методология подсчета статистики на Domik.ua
Как видно на графике, сравнительно стабильной в течение последних 6 месяцев была цена только трехкомнатных квартир, одно- и двухкомнатные в ноябре-декабре начали стремительно дорожать. Скорее всего, это было связано с изменением состава предложения – количество объектов в базе данных в этот период заметно сократилось, тогда как количество выставленных на продажу трехкомнатных квартир изменилось несущественно.
Академгородок – жилой массив с разнообразным жилым фондом. Здесь есть старые двухэтажные послевоенные дома, типовые постройки 70-80-х и современные новостройки. Однако самыми дорогими по цене квадратного метра на Академгородке были и остаются трехкомнатные квартиры, что не характерно для массивов на окраине, а чаще свойственно центру. Скорее всего, это связано с тем, что предложение трехкомнатных квартир преобладает в новостроях, тогда как одно- и двухкомнатные чаще выставляются на продажу в домах советской постройки.
Учитывая недостаток информации о проведенных в последнее время сделках, в данном обзоре мы не приводим примеры заключенных сделок.
Информационно-аналитический отдел Domik.ua
© domik.ua, 2016
Комментарии посетителей