Неликвид: почему дома под Киевом стоят мало и продаются плохо

После уверенного роста в январе, на этой неделе средняя цена квадратного метра квартир в Киеве несколько снизилась. В долларах метр подешевел всего на 0,2, в гривне снижение больше – 1,9%. Это связано с тем, что в последнюю неделю января и в первых числах февраля национальная валюта начала укрепляться. Пока снижение курса доллара незначительное, но вполне вероятно, что в ближайшее время этот процесс продолжится.

Читайте также: Как рост курса доллара в январе отразился на рынке недвижимости

На фоне роста курса в последние несколько месяцев застройщики бюджетного жилья отмечали высокий спрос со стороны покупателей. Со снижением курса доллара он, вероятно, несколько снизится, но во многом будет зависеть от того, насколько вырастут цены.

На вторичном рынке спрос низкий, однако продавцы, как видим, не спешат снижать цены. Хотя, как уже неоднократно писал Domik.ua , расслоение рынка будет продолжаться.

Самый низкий спрос в 2018 году наблюдается на дома и коттеджи в пригороде Киева . В базах объявлений можно найти массу предложений по продаже современных домов, коттеджей, дуплексов и таунхаусов по 500 долларов за квадратный метр и ниже.

Специалисты по продаже загородной недвижимости делят выставленные на продажу новые дома на несколько типов в зависимости от цены.

Первый тип – небольшие домики площадью 40-100 квадратных метров по цене 30-50 тысяч долларов. К ним относятся летние дома (дачи), коттеджи, построенные по разнообразным новым технологиям («канадской» и др.), часть таунхаусов.

Второй тип – современные дома площадью 100-200 квадратных метров без внутренней отделки по цене 50-100 тысяч долларов. На стоимость влияет площадь дома и участка. Обычно такие дома строятся из газобетона или пенобетона. Попадаются здания с монолитным каркасом – их стоимость может быть еще ниже. В эту же категорию попадают дуплексы. Дома этой категории могут продаваться и с отделкой, но в таком случае, стоимость квадратного метра в них составит 800-900 долларов.

Третий тип – дома с ремонтом и качественной отделкой площадью от 150 кв. м. Обычно к ним прилагается солидный участок земли площадью от 15 соток. Их стоимость 150-250 тысяч долларов. Часто такие постройки располагаются рядом с лесом или водоемом, на расстоянии не более 20 км от Киева. Дома возводят по индивидуальным проектам, зачастую из кирпича.

Четвертый тип – это премиальные особняки площадью от 500 тысяч квадратных метров. Их стоимость, в зависимости от локации, может достигать нескольких миллионов долларов. Здесь есть не только большой участок, но и ландшафтный дизайн, внутри дома предполагается дорогой дизайнерский ремонт. Может быть бассейн, спортзал, террасы, причал для лодок и др. По словам риэлторов, на эту категорию, в отличие от первых трех, всегда есть спрос.

Цены на первые две категории домов в текущем году находятся на уровне себестоимости их строительства. По данным компаний, предоставляющих услуги по возведению частных домов, себестоимость строительства квадратного метра составляет около 500 долларов. Используя более дешевые материалы, можно сэкономить, но не значительно. Себестоимость возведения дома с ремонтом дотягивает до 600-850 долларов за квадратный метр.

Собственники домов и застройщики – многие таунхаусы и дуплексы предлагают именно они – продают недвижимость по столь низкой цене из-за почти полного отсутствия спроса на нее. По словам риэлторов, рынок загородных домов «скорее мертв» с 2014 года. И связано это с целым рядом причин.

Во-первых, дом за городом не рассматривается как постоянное место проживания. Степень безопасности домов в пригороде, за исключением, может быть, круглосуточно охраняемых коттеджных городков, гораздо ниже, чем городских квартир. В них часто совершаются грабежи и налеты, поэтому дом страшно оставить не только на период зимы, но даже на несколько недель.

Отношение к домам, как временному жилью, формирует отношение к ним, как к элементу роскоши. А представителям среднего класса сегодня не до роскоши.

Во-вторых, содержание дома требует дополнительных временных, финансовых и физических затрат. То, что в многоквартирном доме или жилом комплексе сделает ЖЭК или ОСМД, в частном доме придется делать самостоятельно: зимой убирать снег, осенью – опавшие листья, а летом стричь газон. Кроме того, при отсутствии централизованных коммуникаций владельцам домов приходится заниматься такими проблемами, как выкачка септиков, замена фильтров воды и т.п. Расходы на ремонт крыши или фундамента, если такой понадобится, будут несоизмеримо выше, чем при проживании в многоквартирном доме. К этим проблемам добавляется еще один бич пригорода – постоянные перебои с электричеством.

В-третьих , ритм современного человека не очень сочетается с размеренной жизнью за городом. Есть не так много любителей пожить подальше от городской суеты, на лоне природы, без привычной инфраструктуры – магазинов, ресторанов, ТРЦ, развлечений. Тем более, если приходится каждый день ездить в город на работу, отвозить туда детей в школы, детские сады и поликлиники.

В-четвертых , планировки новых домов зачастую совершенно не продуманы для комфортного проживания. Так, жилые комнаты на первых этажах в 90% отсутствуют, что может вызвать ряд неприятных моментов для покупателей в возрасте. Объединённое пространство кухни и гостиной встречается в 70% объектов выставленных на продажу. На практике такое соседство лишает возможности комфортного уединения, если кто-то из членов семьи хочет в тишине посмотреть телевизор или почитать книгу, то приготовление пищи по соседству доставляет дискомфорт.

В Украине только формируется культура проживания в коттеджных городках, дуплексах или таунхаусах. Такому жилью отдают предпочтение те единицы, которые знакомы с преимуществами жизни в частном доме и не боятся его недостатков. Скорее всего, с ростом благосостояния населения эта культура будет развиваться. И вместе с выходом из рецессии рынка квартир, будет потихоньку оживать и рынок частных домов и коттеджей. При благоприятной общей экономической ситуации, цены на дома под Киевом, в ближайшие 2-3 года, пойдут вверх. А значит, для тех, кто задумывается о покупке частного дома, сейчас, когда рынок на дне, самое время сделать такую покупку.

На этой неделе в доверительный диапазон для вычисления цен предложений квартир в Киеве попали 17647 объектов, что на 8% больше показателя прошлой недели.

Изменения цен в отдельных сегментах рынка представлены в таблице:

Графики изменения средних цен предложений, как в гривнах, так и в долларах, по всем сегментам рынка представлены //domik.ua/nedvizhimost/dinamika-cen.html

Ниже подан график изменения цен предложений одно-, двух- и трехкомнатных квартир в новостройках Подольского района – за полгода они подешевели на 7,3%, что стало самым высоким показателем по Киеву:

синяя кривая – средняя цена предложения однокомнатной квартиры;

зеленая кривая – средняя цена предложения двухкомнатной раздельной квартиры;

красная кривая – средняя цена предложения трехкомнатной раздельной квартиры.

Изменение средней аппроксимированной цены предложения квартир возле метро:

Методология подсчета статистики на Domik.ua

Как видно на графике, общее снижение цен на квартиры в новостройках Подольского района обусловило резкое удешевление трехкомнатных квартир в августе-сентябре. В этот же период предложение этих квартир выросло в два раза – очевидно, за счет бюджетных вариантов. Одно- и двухкомнатные квартиры по итогам полугодия тоже подешевели, однако на них в течение последнего месяца-трех наметился рост цен.

Подольский район сегодня – один из лидеров по темпам застройки на Правом берегу. За исключением нескольких объектов на Подоле, здесь строится самое бюджетное жилье, поэтому в составе предложения преобладают одно- и двухкомнатные квартиры, а их стоимость уже заметно выше, чем трехкомнатных.

В последнее время были заключены такие сделки:

Однокомнатная квартира в панельном доме («типовая панель»), проспект Георгия Гонгадзе, Подольский район, Виноградарь . Общая площадь квартиры – 33,8 кв. м, жилая – 16,3, кухня – 8,2. Квартира расположена на 10-м этаже 16-этажного дома. Есть балкон. Столярка и сантехника новая, на полу линолеум. Санузел раздельный. Состояние квартиры – «сделан косметический ремонт». Цена – $30 000 ($888/кв. м).

Однокомнатная квартира в панельном доме («улучшенная типовая панель»), улица Теодора Драйзера, Деснянский район, Троещина . Общая площадь квартиры – 39 кв. м, жилая – 18, кухня – 8,6. Квартира расположена на 13-м этаже 16-этажного дома. Есть лоджия. Столярка новая, сантехника старая, на полу паркет. Санузел раздельный. Состояние квартиры – «сделан косметический ремонт». Цена – $27 500 ($705/кв. м).

Двухкомнатная квартира в панельном доме («типовая панель»), улица Героев Днепра, Оболонский район, Оболонь . Общая площадь квартиры – 50,1 кв. м, жилая – 28,7, кухня – 8. Квартира расположена на 6-м этаже 9-этажного дома. Есть незастекленный балкон. Столярка и сантехника старая, на полу линолеум. Санузел раздельный. Состояние квартиры – «требует серьезного ремонта». Цена – $38 500 ($768/кв. м).

Информационно-аналитический отдел Domik.ua

© domik.ua, 2018