О чем говорят данные Минюста о количестве сделок с недвижимостью за 2017 год

Цены на квартиры в Киеве продолжают снижаться. На этой неделе квадратный метр в среднем по городу подешевел на 0,6%, а по итогам февраля снижение средней цены составляет 1,8%. Отрицательную динамику наблюдаем в большинстве сегментов, но, например, для квартир в новостройках и у метро она по итогам месяца ниже, чем в среднем по городу. Больше всего за последний месяц, среди наиболее популярных типов квартир, потеряли в цене трехкомнатные квартиры (-2,7%).

Скорее всего, рынок так отреагировал на рост курса доллара в конце 2017-го – начале 2018 года. Как это обычно происходит, реакция рынка оказалась запоздалой, и снижение цен совпало со снижением курса доллара. Что, в свою очередь, создает предпосылки для восстановления положительной динамики на рынке.

Читайте также: Как повлияет на рынок недвижимости строительство новых станций метро

Способствовать этому будет и спрос. На этой неделе Минюст опубликовал статистику сделок с недвижимостью за 2017 год. Данные ведомства полностью опровергли заявление, которое сделал управляющий директор компании ARPA Real Estate Михаил Артюхов, о рекордном падении Киевского рынка недвижимости. Так по запросу Лига.нет «эксперт» предоставил информацию о том, что в 2017 году на первичном рынке Киева было продано 2350 квартир, а на вторичном – 3210. Эти неправдивые данные растиражировали многие СМИ, введя в заблуждение своих читателей. В действительности, по статистике Минюста, количество сделок на порядок больше: государственные и частные нотариусы Киева заключили 31389 сделок купли-продажи квартир и домов. Большую часть жилой недвижимости столицы составляют именно квартиры в многоквартирных домах. Частных домов относительно немного, продают и покупают их реже, чем квартиры, и доля сделок с этим типом недвижимости невелика.

Количество договоров купли-продажи квартир и жилых домов по областям Украины в 2017 году. Инфографика Domik.ua

Читайте также: Сколько квартир было продано в разных областях Украины в 2017 году

Сделки на первичном рынке в этой статистике не учтены или почти не учтены. Общего реестра сделок на первичном рынке нет. Большинство из них составляют коммерческую тайну застройщика и нигде не публикуются. Исключение составляют 2 группы сделок в отношении квартир в новых домах. Во-первых, это сделки, заключенные застройщиком после сдачи дома в эксплуатацию. Если до момента продажи девелопер успел зарегистрировать квартиру на себя, передача права собственности покупателю фиксируется в реестре, как сделка купли-продажи. Вторая группа сделок – перепродажа инвесторами квартир в только что сданных домах. Все остальные случаи внесения в реестр данных о собственниках в статистике не отображаются. Сосчитать, сколько квартир было продано в домах старого жилого фонда, а сколько – в только что сданных, не представляется возможным. Но учитывая переориентацию покупателей на новостройки и растущие темпы ввода в эксплуатацию нового жилья, можно с высокой долей вероятности предположить, что доля вторых год от года растет.

Читайте также: Налог на недвижимость: как надо заплатить в 2018-м за 2017 год

Сравнив данные за 2017 год с показателями прошлых лет, вырисовывается наглядная картина. По отношению к 2016 году количество сделок на вторичном рынке выросло на 7,9%, а по отношению к 2015 – на 36,7%. То есть, динамика более чем положительная, и говорить о стагнации рынка и уменьшении количества сделок не приходится.

Количество сделок по купле-продаже квартир и жилых домов в Киеве в 2015, 2016, 2017 годах

К этому стоит добавить постоянно растущее количество объектов, которые строятся и вводятся в эксплуатацию, а также увеличение количества разрешений на проведение строительных работ. За прошлый год в Украине было введено в эксплуатацию 10,206 млн кв. м . Из них в Киеве принято в эксплуатацию 1,825 млн кв. м жилья.

Несмотря на низкий платежеспособный спрос и отсутствие действенных финансовых инструментов для приобретения жилья, рынок этот объем поглощает.

Очевидно, что неплатежеспособный отложенный спрос на рынке гораздо больше платежеспособного. При появлении ипотечного кредитования под более или менее приемлемые проценты, рынок сможет поглотить большие объемы и первичного и вторичного жилья. Случится это не раньше середины 2019 года, но готовиться к этому уже пора и застройщикам, и продавцам на вторичном рынке.

Читайте также: Где в Киеве купить квартиру доступнее: ипотека, рассрочка и скидки от застройщиков столицы

Покупатели потихоньку начинают понимать, каким должно быть современное жилье: их интересует архитектура, благоустройство, энергоэффективность, наличие в доме современных технологий и дополнительных услуг. Спрос и цена на объекты, которые смогут это предложить, будет расти. Объекты, в которых будут предлагаться только квадратные метры без добавочной ценности, останутся вне рынка.

На фоне этого, вероятно сокращение разницы между стоимостью квадратного метра на первичном и вторичном рынках. Особенно это касается домов, единственное преимущество квартир в которых наличие права собственности.
Читайте также: На каком этаже выбирают квартиры украинцы: портрет покупателя и этажность новостройки

На этой неделе в доверительный диапазон для вычисления цен предложения квартир в Киеве попало 17270 объектов, что на 4,4% больше неделей раньше. Изменения цен в отдельных сегментах рынка представлены в таблице:

Графики изменения средних цен предложений, как в гривнах, так и в долларах, по всем сегментам рынка представлены //domik.ua/nedvizhimost/dinamika-cen.html

Ниже приведен график изменения цен предложений одно-, двух- и трехкомнатных квартир в Шевченковском районе:

синяя кривая – средняя цена предложения однокомнатной квартиры;

зеленая кривая – средняя цена предложения двухкомнатной раздельной квартиры;

красная кривая – средняя цена предложения трехкомнатной раздельной квартиры.

Изменение средней аппроксимированной цены предложения квартир в Шевченковском районе :

Методология подсчета статистики на Domik.ua

За последние полгода стоимость квартир в Шевченковском районе выросла в среднем на 3,4% – это самый высокий показатель среди районов Киева. Рост по всем типам квартир в этот период был почти равномерным, однако однокомнатные квартиры, которые полгода назад стоили значительно дешевле двух- и трехкомнатных, выросли в цене больше всего.

Интересно, что при этом количество выставленных на продажу двухкомнатных квартир за интересующий нас период выросло почти на треть, в то время как предложение квартир других типов почти не изменилось.

Как и в большинстве центральных районов Киева, и приближенных к ним, однокомнатные квартиры в Шевченковском районе остаются самыми доступными по цене квадратного метра. Данная ситуация сохраняется уже много лет. Чаще всего такие квартиры продаются в старых домах советской постройки, в то время как двух- и трехкомнатные преобладают в новостройках, а также более дорогих «сталинках» и дореволюционных домах.

В последнее время были заключены такие сделки:

Однокомнатная квартира в современном кирпичном доме, улица Кошевого, Киевская область, Ирпень . Общая площадь квартиры – 47,5 кв. м, жилая – 25,5, кухня – 8,9. Квартира расположена на первом этаже 4-этажного дома. Столярка и сантехника новая, на полу ламинат. Санузел совмещен. Состояние квартиры – «сделан евроремонт». Цена – $19 750 ($416/кв. м).

Трехкомнатная квартира в современном панельном доме, улица Кургузова, Киевская область, Вышгород . Общая площадь квартиры – 94,5 кв. м, жилая – 52,9, кухня – 11,5. Квартира расположена на 19-м этаже 20-этажного дома. Есть лоджия. В квартире ремонт от застройщика: новая столярка, новая сантехника отечественного производства, на полу линолеум. Санузел раздельный. Состояние квартиры – «требует косметического ремонта». Цена – $48 000 ($508/кв. м).

Информационно-аналитический отдел Domik.ua

© domik.ua, 2018