Обзор жилья в Ужгороде: рост цен, спрос на малоэтажную застройку и профицит предложений

Журналисты портала Domik.ua расспросили закарпатских риэлторов о ценах на квартиры в Ужгороде и предпочтениях горожан. Это самый маленький по численности населения областной центр Украины — в 2021 году насчитывается 115 195 человек. Населенный пункт расположен на границе со Словакией, поэтому город является воротами в страны Центральной и Юго-Восточной Европы. У Закарпатской области также общие границы с Венгрией, Румынией и Польшей. Статус приграничной зоны, договоренности с соседними государствами о «малом пограничном движении», безвизовый режим с ЕС обеспечили жителям широкие возможности зарубежных поездок. Здесь самая высокая интенсивность внешней трудовой миграции. Последний фактор больше всего влияет на качество жилья в регионе и его стоимость.

Цены на первичном рынке недвижимости за год выросли на 10-15%, констатирует председатель Ассоциации специалистов по недвижимости Украины (АСНУ) Закарпатья, основатель АН «R.Гранд» Роман Перегинец.

«Все ссылаются на то, что стоимость строительных материалов увеличивается. По моему мнению, это необоснованное подорожание. Потенциальные покупатели рассчитывают на доступное жилье, это в районе $500-600 за кв. м. Но на текущий момент у нас уже достигает ценовая политика $700-800 за кв. м. Вторичный рынок стремительно не поднимается, потому что не пользуется таким спросом среди покупателей», — отмечает Роман Перегинец.

Наиболее востребованы, говорит риэлтор и специалист по оценке недвижимого имущества АН Expert&House Татьяна Лымарь, одно-, двухкомнатные квартиры стоимостью до $30 тыс. В хорошем жилом состоянии, расположенные в престижных районах. Площадь населенного пункта всего 41,6 кв. км, такая же как Соломенского района Киева. Административно Ужгород не разделяется на районы, однако выделяют ряд жилых массивов, микрорайонов и исторических местностей. Большинство  горожан стремятся жить в центре, где развита социально-бытовая инфраструктура, концентрация архитектурных памятников и культурных объектов, заведений питания и магазинов, зон отдыха, и как бонус — красивые виды из окон. Больше всего ужгородцы ценят виды на реку Уж.

«Более популярные районы парковой зоны, центральная часть города, массивы вблизи учебных заведений», — объясняет Роман Перегинец.

«Аэродром у нас — это VIP-район. Там расположен супермаркет «Дастор» и все рядом. Один самолет прилетает в неделю, поэтому это не мешает», — дополняет коллег брокер АН «Веста» Мария Тирук.

Чаще всего клиенты отмечают, как нежелательные микрорайоны Шахту и Радванку. Все из-за соседства с ромским населением, загрязненности и разбитых дорог.

Читайте также: Обзор жилья в Херсоне: рост цен, рискованные новостройки и советы от риэлторов

Цены на квартиры в новостройках

Дома на первичном рынке ищут около 40% клиентов, остальные предпочитают вторичный, говорит Татьяна Лымарь. Спрос на жилье от застройщиков растет.

«Может потому, что новостроек сейчас очень много, и застройщики дают неплохие условия рассрочки, людей это прельщает.  На вторичном рынке надо определенную сумму сразу отдать за квартиру. А здесь инвесторы могут ее со временем выплатить», — рассуждает риэлтор.

«Молодежь в большинстве покупает новостройки. Она хочет, чтобы здание было хорошее, стильное, с хорошим подъездом, детскими площадками. В Ужгороде чаще всего инвестируют в первичный рынок молодые семьи, которые работают за рубежом. Люди в возрасте 45-50 лет принципиально не рассматривают новостройки. Говорят, что они не знают, каково их качество. Предпочитают старый фонд, потому что по их мнению, раньше строили по ГОСТам, то есть Государственным стандартам», — рассказывает Роман Перегинец.

Преобладают частный сектор и невысотные дома. Это обусловлено, во-первых, сейсмической спецификой территории, что требует более сложных организационных, технологических решений и финансовых затрат от застройщиков. Во-вторых, влияют демографические и миграционные факторы. Работники, возвращаясь в Украину, ищут жилье, соответствующее европейским нормам и современным мировым тенденциям.

«Люди, которые проживают в этой местности не любят многоэтажные дома. Популярные здания клубного типа  — 5-7-этажные, до 9-ти. 16-этажные — это у нас самые высокие», — объясняет Роман Перегинец.

«Дома клубного типа последние два года у нас пользуются чрезвычайным спросом. Потому что у тебя небольшой дом на несколько квартир, следовательно немного соседей. Иногда застройщики отводят какой-то придомовой участок для гаража или мангала, что в последнее время очень популярно. Даже появился спрос на дюплексы — это дома на две семьи, разделенные пополам», — дополняет коллегу Татьяна Лымарь.

Больше всего строительных площадок находится в микрорайоне Боздош, что вблизи Боздошского парка. Расстраиваются также Район Новый, БАМ и центр. По информации поисковика надежных новостроек Bild.ua, в июле 2021 года квартиры на первичном рынке предлагали в 25-ти ЖК, строящихся в городе. На сервисе можно посмотреть описание этих комплексов, актуальные прайс-листы и доступные планировки, а также заказать консультацию отдела продаж. Так, по данным «Билд», 11 проектов позиционируются как комфорт-класс, 2 — бизнес и 10 премиумсегмент. Один проект заявлен как экономное жилье. Эксперты уверяют, что такое количество новостроек — это много для Ужгорода. Говорят об избытке квартир в микрорайонах, которые активно строятся.

«Это жилье будет продаваться в течение нескольких лет. Сейчас, может быть, 20-30% продано. Около 70% квартир, которые уже построены или достраиваются, нужно еще реализовать. Предложений в несколько раз больше, чем спроса на эту недвижимость», — подсчитывает Роман Перегинец.

За последние два месяца ужгородские застройщики подняли цену примерно на $100 за квадратный метр, утверждает Мария Тирук. Теперь отделы продаж просят в среднем $700. Самая дорогая и самая дешевая новостройки города расположены на одной улице. Стартуют цены на первичном рынке от 13 550 грн/кв. м. Такой прайс-лист указан в ЖК «Ужгород 3» на ул. Славянская Набережная, через дорогу от Боздошского парка. Жилой комплекс экономкласса будет состоять из двух зданий. Застройщик обещает оборудовать подземный паркинг, детские площадки и зеленые зоны. В 500 м возводят ЖК Residents Park, где цена квадратного метра достигает 32 800 грн. Это элитный девятиэтажный дом на 95 квартир. Фасады новостройки закругленные, поэтому планировки некоторых домов будут нетипичных форм. Высота от пола до потолка — 3,1 м. Предусмотрены помещения под коммерцию, подземный и наземный паркинги. 

Один из главных факторов, которым руководствуются покупатели, выбирая жилье на первичном рынке, — безопасность вложений.

«Ищут люди проверенного застройщика, чтобы не было в его истории не введенных в эксплуатацию домов. Хотят, чтобы застройщиком были соблюдены нормы строительства», — подытоживает Татьяна Лымарь.

Чтобы убедиться в надежности застройщика, можно самостоятельно изучать разрешительные документы и репутацию девелопера, или обратиться к специальным сервисам. Например, «Билдконтроль» предлагает инвесторам заказать подробный отчет, где на полусотне страниц будет собрана полная информация об интересующем жилом комплексе. Команда «Билд» оценивает объекты по авторской методике по 42-м параметрам и присваивает проектам Индекс надежности в соответствии со степенью рискованности инвестиций: высокий, средний или низкий. В отчет входит также разъяснение экспертов и консультация юристов по инвестиционному договору (пример по ссылке). 

Сведения о первичном рынке города также доступны на форуме Новостройки Ужгорода (Закарпатская область).

Читайте также: Обзор цен и предложений на квартиры в Черновцах

Стоимость жилья в старом жилом фонде

В связи с тем, что выросли цены на первичном рынке, продавцы на вторичном также просят больше.

«Но это не значит, что у них получается продать. Реальный покупатель приходит и предлагает свою цену. Если продавец действительно хочет продать и нет ажиотажа на рынке, то иногда он соглашается на такое предложение. Среди 20-ти покупателей 5 могут быть реальными, а 15 просто присматриваются, сравнивают», — утверждает Роман Перегинец.

На стоимость влияют локация, расположение на этаже, качество ремонта и год постройки. Ужгород — город со значительным архитектурным наследием. Лишь в ХХ в. Закарпатье успело побывать в составе пяти государств. Так застройка центра города относится к XIX и началу XX вв. Подавляющее большинство домов малоэтажные. Динамично развиваются венгерский романтизм, стили архитектуры историзма (эклектика), а также сецессия. Чехословацкая межвоенная архитектура представлена ​​ар-деко, экспрессионизмом, рондокубизмом, функционализмом, неоклассицизмом и прочими направлениями. Менее 20-ти лет (1919-1938 гг.), в течение которых Ужгород был главным городом Подкарпатской Руси, город получил соответствующую статусу столицы инфраструктуру, а количество жилья выросло на 75%. Урбанист, доктор архитектуры Адольф Либшер, разработал генеральный план и концепцию развития — появился правительственно-жилой квартал Малый Ґалаґов. Например, известны несколько домов того времени под названием «рафанды» — Большая и Малая. Их, как и весь квартал, построили для семей чехословацких чиновников. Одни говорят, что это искаженное слово «ротонда»: когда начали строить дома в форме неровных квадратов с просторными дворами внутри, их тоже называли ротондами. По другой версии название происходит от звука, который издают собаки, в чешском языке может звучать как «Haf», или «Raf». Говорят, что жены чешских служащих часто ссорились во внутреннем дворе, будто собаки «рафкали».

«Это старая часть города в основном, она жилая, пользуется спросом. Цена зависит от того, где жилье расположено: это самый центр города или поблизости. У нас есть рафанды, там стоимость может доходить до $700-900 за кв. м, если квартира в хорошем состоянии. А может быть в старых домах стоимость и дешевле — $600 за кв. м», — добавляет Роман Перегинец.
 

Дома времен СССР ценят меньше, поэтому и ценники там ниже.

«В старой части города, 5-7 мин до центра, то есть до ул. Корзо, месяца три назад мы продали сталинку площадью 55 кв. м на первом этаже за $23 тыс. Получается $500 за кв. м. При этом квартира нуждалась в капитальном ремонте», — вспоминает Роман Перегинец.

Советская власть расценивала данный край как важнейший военный плацдарм в центре Европы. Его с одной стороны сделали закрытым, а с другой — решили превратить в показательную витрину «советского образа жизни». Новые жилые районы возводили с размахом. Строили классические для 60-80-х  «хрущевки» и «брежневки».

«Самое дешевое жилье — это хрущевки. В центре их нет. На проспекте Свободы цены зависят от качества ремонта. За однокомнатную квартиру, которая нуждается в капитальном ремонте просят $20 тыс. С хорошим ремонтом может стоить $30 тыс.», — говорит Мария Тирук.

На несколько тысяч долларов дороже обойдется квартира в типовом панельном доме. За жилье в «словацкой панельке» могут попросить еще больше. Словацкие дома — это сооружения, которые возвели строители из ЧССР перед распадом Советского Союза.

«Кто-то их любит больше, чем наши панельки, а кто-то наоборот. Я бы не сказала, что они лучше. Планирование неудобное, в туалете и ванной комнате фанерные стенки. Могут стоить на $1000-3000 дороже, чем наши. Просто расположены словацкие дома на ул. Минайской, это хорошая локация, поэтому они чуть больше ценятся», — рассказывает Мария Тирук.

На периферии многоквартирных домов немного, там преимущественно частная застройка. Цены существенно не отличаются от массивов, приближенных к центру.

«Радванка и Шахта не популярны. Цены там такие же, как и на хрущевки — от $20 тыс. до $30 тыс., если с ремонтом. Там попадаются и новостройки и старые дома, поэтому цены плюс-минус такие же», — продолжает Мария Тирук.

Тем, кто желает сэкономить, риэлторы предлагают варианты в малосемейках.

«Это девятиэтажные дома без лифта. Там маленькие квартирки площадью по 20 кв. м. Можно найти однокомнатную за $14-20 тыс. Даже бывают предложения за $11 тыс., если жилье в плохом состоянии и требует капитального ремонта. Преимущественно в малосемейках неблагополучные семьи живут», — констатирует Татьяна Лымарь.

Опросив специалистов по недвижимости, редакция составила срез цен на квартиры в домах старого жилого фонда Ужгорода. Подчеркиваем, что это приблизительные цифры. Реальная стоимость может отличаться в зависимости от локации, года застройки, расположение на этаже, состояния дома и даже вида из окна.

Для сравнения, в соседнем областном центре Львовской области в марте 2021 года наибольшим спросом пользовались квартиры со средней стоимостью $30 тыс. Дома панельного типа и хрущевского проекта во Львове не слишком ценятся. Трехкомнатные хрущевки продавали в пределах $40 тыс. За трехкомнатные квартиры в домах чешского проекта просили около $50 тыс. Один из самых дорогих типов жилья старого жилого фонда города — австрийские дома, где цена квадратного метра весной стартовала от $1 тыс. 

Читайте также: Обзор жилья в городе Сумы: первичный и вторичный рынок

Продажа квартир в современных домах

Риэлторы считают квадратные метры в сданных заселенных жилых комплексах Ужгорода переоцененными.

«Стоимость их доходит до $1000 за кв. м. Они красивые и современные. Но надо подсчитать, соответствует ли эта цена действительности. Например, если сравнивать с Ивано-Франковском, то у них квадратный метр стоит $500-600, даже за $400 можно найти. За $600 продают там самый шик. То, что у нас может быть $1000-1100, это у них максимум $600», — жалуется Роман Перегинец.

Самые дорогие современные дома расположены в центре города.

«В центре от $1000 до 2000 за квадрат. Даже и подороже есть здания. Зависит от отделки, класса, выходят окна на реку или нет», — констатирует Мария Тирук.

Наибольшая концентрация современных домов в микрорайоне Боздош, в окрестностях улицы Владимирской и Славянской набережной. Там можно найти немало предложений от застройщиков в уже сданных и заселенных домах. Например, в ЖК «Маєток Боздош» однокомнатная площадью 38,65 кв. м с черновой отделкой стоит 634 тыс. грн. Однокомнатная площадью 43,33 кв. м в ЖК «Парковый» — 888 тыс. грн. Квартира с  ремонтом обойдется дороже. За готовую к заселению однокомнатную берут от $35 тыс.

«Раньше там была комфортная улица, хорошая, можно было пройти в парк, когда на ней располагалось 3-5 домов, пусть, 10. Но сейчас их 50 — это уже «муравейник». На текущий момент там владельцы за счет «эйфории» держат цену. Со временем увидим, что ценовая политика изменится. Останется буквально несколько домов, сегмент качественно построенного жилья, который будет держать стоимость. А другие начнут просто продавать по цене реального покупателя», — прогнозирует Роман Перегинец.

Немного ниже цены в массиве, который называют Новый район или районе Токио.

«Там панельные дома, которым уже лет 20. Цены устанавливают от $28-35 тыс. за однокомнатные квартиры. Двухкомнатные там стоят от $35 тыс., трехкомнатные — $45-50 тыс.», — продолжает Мария Тирук.

На периферии жилье может стоить дороже, чем в приближенных к центру массивах. Например, спросом пользуются сданные новостройки в селе Минай. Это фактически южный пригород Ужгорода. За трехкомнатную квартиру площадью 70 кв. м с качественным ремонтом и мебелью в новом кирпичном 6-этажном доме просят $55 тыс.

«Минай очень престижный пригородный район. Машиной буквально 5-7 мин и ты уже в городе, даже за 3 мин иногда доезжаю. Здесь цены выше, чем в Ужгороде, потому что замечательная транспортная развязка. К тому же считается, что за городом более чистый воздух. Это район коттеджей и частных домов», — рассказывает Татьяна Лымарь.

Информационно-аналитический отдел портала составил таблицу актуальных стартовых цен на жилье в современных домах Ужгорода. Заметим, что эти данные получены на основании  слов риэлторов и анализа предложений на рынке. Стоимость может колебаться в зависимости от класса недвижимости, инфраструктуры ЖК, площади объекта, типа отделочных работ, наличия мебели и техники.

Читайте также: Обзор жилой недвижимости Львова: новостройки, современные дома и старый фонд

Какую комиссию просят риэлторы

Следует учитывать также плату за услуги агентства недвижимости, которая в Ужгороде варьируется от 0,5 до 4%, говорит Мария Тирук.

«В среднем в Ужгороде работают за 1,5-2%. Может быть и фиксированная сумма. Если предложение стоит $10 тыс., то я не возьму 2% потому, что больше на рекламу потрачу, могу работать полгода в минус себе. Тогда фиксируется определенная стоимость за проведенную работу — в пределах $500-600», — объясняет Роман Перегинец.

Такса, отмечает Татьяна Лымарь, постепенно растет. Несколько лет назад риэлторы, которые просили за свою работу 1% от цены квартиры, сейчас берут от 1,5%.

Кто платит за услуги агентства

Риэлторскую комиссию в городе принято брать с того, кто заказывает услугу, убеждена Мария Тирук. Если каждая из сторон сотрудничает со своим агентством, то вознаграждение делится пополам, платят поровну продавец и покупатель.

«Работают в настоящее время и от продавца и от покупателя. Поэтому платят 50 на 50%. Хотя я думаю, что было бы правильно перейти на работу с оплатой от продавца», — соглашается с мнением коллеги Роман Перегинец.

Читайте также: Обзор рынка жилой недвижимости в Днепре

Как влияет ипотека на рынок недвижимости

Кредитными программами от государства и коммерческих банков ужгородцы пользуются неохотно, отмечают операторы рынка. И сами финансовые учреждения, рассказывает Мария Тирук, не спешат раздавать займы, требуя от потенциальных заемщиков целый ворох справок.

Напомним, с 1 марта 2021 года банки выдают кредиты по программе «Доступная ипотека 7%». Заем предоставляется сроком до 20-ти лет. Максимальная сумма — 2 млн грн. Минимальный первый взнос — от 15% стоимости недвижимости. Купить квартиру можно в многоэтажных домах или недвижимость в частном секторе. Проект распространяется на здания первичного рынка и вторичного, но сданные не более 3-х лет назад. К середине июля жители Закарпатской области подписали всего 6 кредитных договоров по программе, о чем свидетельствуют данные Фонда развития предпринимательства.

«Банковская сфера кредитования достаточно слабая. Она еще приходит в себя после кризиса 2008 года. Предложения есть, но получить кредит реальному покупателю не так просто. У нас более популярно, когда застройщики кредитуют сами своих покупателей, продают жилье в рассрочку», — объясняет Роман Перегинец.

«Я не заметила какого-то оживления у нас, чтобы покупатели бежали и брали государственную ипотеку. Последние годы с банковскими кредитами вообще не хотят иметь дело. Они лучше договорятся с застройщиком. Строительные компании предлагают беспроцентные рассрочки или кредитные программы от банков-партнеров. У нас сначала первый взнос просили 50%, сейчас это 30%. Можно взять кредит на 7 и даже 20 лет», — констатирует Татьяна Лымарь.

В целом по стране, по данным Министерства финансов Украины, по состоянию на 26 июля текущего года уполномоченными банками было подписано 614 кредитных договоров на сумму 522,1 млн грн, из них 79% составили займы, выданные на приобретение жилья на вторичном рынке. В ФРП уже анонсировал изменения условий. В частности планируют пересмотреть требование к возрасту зданий в сторону увеличения и предельный процент первого взноса, который имеет право требовать от заемщика банк.

Читайте также: Валерий Майборода: эксклюзивное интервью о доступной ипотеке под 7%

Прогнозы и советы

Специалисты по недвижимости Ужгорода в своих прогнозах относительно динамики цен очень сдержаны.  Ситуацию на рынке называют нелогичной.

«Все клиенты ждали, что вследствие коронавируса упадут цены на недвижимость, но они наоборот выросли. Хотя продаж стало меньше. За последние два месяца все застройщики в Ужгороде подняли стоимость на $100 за квадратный метр из-за подорожания материалов. Думаю, что осенью будет больший спрос на аренду, а в отношении купли-продажи прогнозировать трудно», — говорит брокер АН «Веста» Мария Тирук.

 Председатель АСНУ Закарпатья Роман Перегинец прогнозы также дает осторожно.

«Если мы экономически не будем развиваться, то какие могут быть прогнозы. Стоимость недвижимости необоснованная, даже несмотря на подорожание строительных материалов. Покупательская способность ужгородцев не зависит от экономики государства. Большинство людей вынуждены находить источники дохода за границей для того, чтобы потом вернуться в государство и для своих детей или себя приобрести хорошее жилье. Если эта тенденция в дальнейшем будет продолжаться, я не вижу причин роста цены потому, что в этом нет логики. Но у нас иногда бывает все нелогично», — рассуждает эксперт.

Риэлтор и специалист по оценке АН Expert&House Татьяна Лымарь советует не откладывать покупку.

«Я думаю, что до конца года цены на недвижимость будут расти. Хочу отметить, что весной и летом жилье дорожало и эта тенденция продолжится и осенью. Что будет с нового года, даже не берусь прогнозировать. Поэтому те, кто действительно что-то активно ищет, пусть покупает и не ждет», — объясняет свое мнение эксперт.

В то же время Татьяна Лымарь говорит и о другой тенденции: из-за введения нового модуля оценки участникам рынка, возможно, придется откладывать заключение сделок купли-продажи на несколько месяцев. Напомним, что в конце июня 2021 года Фонд государственного имущества Украины запустил сервис автоматической оценки недвижимости, который бесплатно формирует электронные справки об оценочной стоимости. Документ нужен при заключении сделок с недвижимостью: база, на основе которой рассчитывается сумма налогов, должна быть не меньше, чем оценочная стоимость жилья. Работа сайта вызвала немало нареканий со стороны владельцев имущества.

«Оценка выдает завышенные цены на объекты, людям нужно платить гораздо больше налогов. Эти расходы закладываются в цену. Например, хозяева оценивают свою квартиру в $26 тыс., а модуль показывает $32 тыс. Были клиенты, которые за $20 тыс. продавали старый домик, а модуль оценил в $50 тыс. Если недвижимость более 3-х лет в собственности, то нужно заплатить 2% налога. Это еще приемлемая сумма получается, люди закрывают глаза. Более шокированы будут продавцы и покупатели тех объектов, которые были в собственности менее 3-х лет, там сбор составляет 8,5%. Это уже ощутимая сумма. Просто люди сейчас поставят покупку и продажу на паузу, будут ждать до осени-зимы, пока модуль отрегулируют», — объясняет Татьяна Лымарь.

Информационно-аналитический отдел Domik.ua

© domik.ua, 2021