Почему покупатели квартир выбирают первичный рынок

На этой неделе снижение цен на квартиры в Киеве продолжалось. При этом темпы снижения остались на прежнем уровне – 0,3% за неделю. В наиболее востребованных сегментах – одно- и двухкомнатных квартир – проседание цены зафиксировано на уровне 1%.

Читайте также: Насколько недоступны квартиры в Киеве

Однако выставленные на продажу квартиры отнюдь не дешевеют со скоростью 1% в неделю. Наоборот, продавцы, установив цену для своей недвижимости, по-прежнему крайне неохотно торгуются и идут на уступки. Это, в свою очередь, обуславливает продолжающийся застой на вторичном рынке и постепенное перетекание покупателей квартир на первичный.

И дело не только в несговорчивости продавцов-частных лиц и привязке вторичного рынка к доллару - первичный к нему тоже привязан, но менее явно. Покупатели квартир, располагая минимальным бюджетом в 20-25 тысяч долларов – именно в этой категории сосредоточено большинство запросов – стремятся найти лучшее, что можно купить за эту сумму. И в соотношении цена-качество новостройки уверенно выигрывают: на вторичном рынке 25 тысяч долларов – это цена «гостинки» в старом доме советской постройки с не самыми благополучными соседями, а на первичном – полноценной однокомнатной квартиры в доме с более или менее однородным контингентом жильцов. В пригороде на эту сумму можно купить и двухкомнатную квартиру или студио с одной спальней.

Читайте также: Какова жизнь за городом? Обзор новостроек Киево-Святошинского района

Эту тенденцию подтверждают, с одной стороны, старты продаж в новых комплексах на окраине Киева и в пригороде, а с другой – то, что в последнее время наиболее активными темпами снижаются цены на квартиры в дореволюционных домах, «сталинках» и «хрущевках». Так, например, «сталинки» за последнюю неделю подешевели на 1,6%, а снижение цен на них за полгода составило 15%.

Еще одним преимуществом новостроек является их энергоэффективность: новые дома в подавляющем большинстве случаев уже утеплены, а за городом – еще и с автономным отоплением для каждой квартиры. Это преимущество особенно ощутимо на фоне постоянного роста коммунальных тарифов и грядущей передачи всех домов, в том числе, старых и аварийных, на полное содержание жильцам.

Читайте также: ЖЭК или ОСМД. Кто и как будет управлять многоквартирными домами с 1 июля 2016

Несмотря на продолжающее расслоение рынка недвижимости в пользу первичного, нельзя сказать, что в строительной отрасли все хорошо. Ее то и дело сотрясают скандалы и законодательные нововведения. В предыдущих обзорах мы уже писали о предложениях по реформированию паевых взносов и дополнительном новом налоге в виде 1% построенные квартир, которые Киевсовет предлагает передавать городу. А на этой неделе в Киеве снова протестовали.

31 марта к Киевсовету пришли сразу три группы протестующих с противоречивыми требованиями. Пострадавшие от аферы «Элита-центра» требовали продолжить строительство дома на улице Здолбуновской. 80 квартир в этом доме, строительство которого было остановлено из-за протестов активистов, как раз должны передать «элитовцам». Активисты, в свою очередь, настаивают, что нельзя засыпать озеро Утиное, на месте которого строится дом. Вторая группа требовала достроить ЖК «Приозерный» на той же Здолбуновской, строительство которого ведет печально известная УКО-Групп. Наконец, третья группа протестующих, среди которой были и дети, требовала не допустить уничтожения детского яхт-клуба на Оболони. В какой-то момент протесты чуть было не вылились в потасовку – часть активистов пытались ворваться в здание КГГА. Однако ни достигнуть компромисса, ни получить какие бы то ни было результаты не удалось.

Отсутствие диалога между городскими властями, застройщиками и активистами по-прежнему остается одной из самых актуальных проблем города и первичного рынка недвижимости. И требует скорейшего решения. Равно как и проблема незаконных строек, которая пока в очередной раз заглохла, но потенциально может вылиться в куда более массовые протесты.

На этой неделе в доверительный диапазон для вычисления цен предложений квартир в Киеве попали 16417 квартир, на 0,9% больше, чем на прошлой неделе.

Изменения цен в отдельных сегментах рынка представлены в таблице:

Графики изменения средних цен предложений как в гривнах, так и в долларах, по всем сегментам рынка представлены //domik.ua/nedvizhimost/dinamika-cen.html

Ниже представлен график изменений средних цен предложений одно-, двух- и трехкомнатных квартир в Деснянском районе. Здесь самый высокий показатель снижения цен за последний месяц – 4,7%.

Синяя кривая – средняя цена предложения однокомнатной квартиры;

зеленая кривая – средняя цена предложения двухкомнатной раздельной квартиры;

красная кривая – средняя цена предложения трехкомнатной раздельной квартиры.

Изменение средней аппроксимированной цены предложения квартир в Деснянском районе:

Методология подсчета статистики на Domik.ua

Как мы можем видеть на графике, снижение цен на квартиры в Деснянском районе происходило только в течение последнего месяца и после ощутимого роста цен, который начался еще в ноябре 2015 и продолжался до конца февраля, причем в феврале он происходил особенно активно. На сегодняшний день цены здесь снизились до уровня трехмесячной давности, но все еще выше, чем полгода назад.

При этом если активный рост цен происходил на фоне роста и количества предложений в базе данных, которое составило около 20%, то в последний месяц существенного изменения состава предложения не происходило.

Деснянский район является показательным при анализе цен на квартиры в столице. Он был и остается самым дешевым в Киеве по цене квадратного метра. И поэтому самым востребованным. Именно такие сегменты лучше других позволяют отследить общий тренд по городу. Если мы посмотрим на график изменения цен в Деснянском районе за последние 2 года, мы увидим выраженных нисходящий тренд, который в апреле прошлого года несколько замедлился, осенью сменился незначительным откатом цен, а месяц назад – снова спадом.

Учитывая уровень активности на рынке, в ближайшее время, тренд едва ли изменится: мы будем наблюдать медленное (по сравнению с 2014-2015 годами) снижение цен с непродолжительными периодами их роста. Однако стремительного снижения ждать едва ли стоит.

В последнее время были заключены такие сделки:

Двухкомнатная квартира в панельном доме («типовая панель»), Оболонский проспект, Оболонский район, Оболонь . Общая площадь квартиры – 51 кв.м, жилая – 30, кухня – 7,5. Расположена на первом этаже 9-этажного дома. Есть застекленный балкон. Столярка новая, сантехника старая, на полу паркет. Санузел раздельный. Состояние – «требует косметического ремонта». Цена – $48 500 ($951/кв.м).

Трехкомнатная квартира в панельном доме («типовая панель»), улица Героев Днепра, Оболонский район, Оболонь. Общая площадь квартиры – 68,9 кв.м, жилая – 41, кухня – 8,9. Расположена на верхнем этаже 9-этажного дома. Есть застекленная лоджия. Столярка и сантехника новая, на полу паркет. Санузел раздельный. Состояние – «сделан качественный ремонт». Цена – $74 000 ($1074/кв.м).

Информационно-аналитический отдел Domik.ua

© domik.ua, 2016