Индикаторы рынка недвижимости Киева от 04.05.2015

В предыдущем еженедельном обзоре информационно-аналитического отдела Domik.ua мы писали о низкой деловой активности на киевском рынке недвижимости. Писали и о социологических исследованиях, которые показали, что одна из основных причин низкой деловой активности – существенное расхождение прогнозов продавцов и покупателей относительно будущих тенденций изменения цен.

Читайте также: На рынке тишина, на форумах бурные дискуссии

В предпраздничную неделю ситуация на киевском вторичном рынке недвижимости немного изменилась. Количество просмотров, заявок на покупку и звонков по рекламе выросло в пределах 5-10 процентов. Примерно в этих же пределах выросло и количество сделок. Во многих сегментах рынка и в целом по городу наметились признаки роста средних цен предложений в долларах США.

Аналитики Domik.ua связывают этот рост с продолжающимся укреплением национальной валюты. Снижение курса наличного доллара плюс хорошая погода сыграли свою положительную роль в смягчении противостояний продавцов и покупателей, отодвинули на задний план нехорошие мысли и кошмарные видения некоторых участников рынка.

Читайте также: Что происходит на рынке аренды квартир в Киеве

Еще одна причина увеличения количества просмотров и звонков по рекламе – обнажившиеся в последнее время проблемы, связанные с самовольным строительством, а также активной кампанией некоторых политиков и общественных активистов по сносу значительного числа новостроек. В 2013-2014 годах первичный рынок заметно потеснил вторичный рынок. Теперь многие потенциальные покупатели вновь стали присматриваться к вторичному рынку.

Какие-либо выводы из этого делать рано.

Аналитики Домика склоняются к мысли, что большинство застройщиков исправят огрехи в документации, найдут приемлемые для всех решения. Если и будут сносить какие-то новостройки, то лишь те, что представляют реальную угрозу жизни и здоровью людей. Конечно, подобная протестная кампания против самовольной безалаберной застройки Киева – весьма болезненный удар по многим застройщикам. Но сейчас не она основная угроза первичному рынку жилья.

Читайте также: Самые опасные стройки столицы

Основная угроза для первичного рынка - сложнейшая экономическая ситуация в стране. Многие застройщики могут заморозить стройки без всякого давления властей и общественных активистов. Стройматериалы, техника, услуги субподрядчиков и многое другое дорожают, а приток денег от инвесторов у некоторых застройщиков иссякает. Собственные же деньги для завершения строительства есть, мягко говоря, далеко не у всех застройщиков. Судя по обсуждениям новостроек на форумах, многие инвесторы это понимают: некоторые из них пытаются с помощью риэлторов продать свои имущественные права в новостройках и приобрести квартиры на вторичном рынке.

Читайте также: Весенние цены на первичную недвижимость: снижение без снижения

Другое дело, что и на вторичном рынке жилья проблем слишком много. Стремительный рост коммунальных расходов, «шоковая терапия» для потребителей всех без исключения энергоресурсов, старение жилого фонда и коммунальных сетей… Плюс введение налога на недвижимость, о размерах которого до сих пор идут бурные дискуссии, в том числе, и среди законодателей. Так что рынок недвижимости еще достаточно долго будет пребывать в подвешенном состоянии.

По данным портала Domik.ua изменения средних цен предложений квадратного метра жилья в основных сегментах вторичного рынка следующие:

Графики изменения средних цен предложений (как в гривнах, так и в долларах) по всем сегментам рынка представлены //domik.ua/nedvizhimost/dinamika-cen.html . При их анализе необходимо учитывать, что средние цены в значительной степени зависят от изменения состава предложения (особенно, на малых выборках).

Ниже представлены графики изменения аппроксимированных средних цен предложений одно-, двух- и трехкомнатных квартир в Печерском районе.

Средние цены предложений в гривнах за квартиру в Печерском районе:

- синяя кривая – средняя цена предложения однокомнатной квартиры;

- зеленая кривая – средняя цена предложения двухкомнатной раздельной квартиры;

- красная кривая – средняя цена предложения трехкомнатной раздельной квартиры

В гривнах аппроксимированная средняя цена предложений однокомнатных квартир в Печерском районе:

- за последний месяц выросла на 1,7%;

- за последние три месяца выросла на 40,2%;

- за последние полгода выросла на 53,8%.

В гривнах аппроксимированная средняя цена предложений двухкомнатных квартир в Печерском районе:

- за последний месяц снизилась на 7,0%;

- за последние три месяца выросла на 32,4%;

- за последние полгода выросла на 64,3%.

В гривнах аппроксимированная средняя цена предложений трехкомнатных квартир в Печерском районе:

- за последний месяц снизилась на 11,5%;

- за последние три месяца выросла на 28,1%;

- за последние полгода выросла на 61,7%.

Средние цены предложений в долларах за квартиру в Печерском районе:

- синяя кривая – средняя цена предложения однокомнатной квартиры;

- зеленая кривая – средняя цена предложения двухкомнатной раздельной квартиры;

- красная кривая – средняя цена предложения трехкомнатной раздельной квартиры.

В долларах аппроксимированная средняя цена предложений однокомнатных квартир в Печерском районе:

- за последний месяц выросла на 2,7%;

- за последние три месяца снизилась на 5,7%;

- за последние полгода снизилась на 18,7%.

В долларах аппроксимированная средняя цена предложений двухкомнатных раздельных квартир в Печерском районе:

- за последний месяц снизилась на 6,1%;

- за последние три месяца снизилась на 10,9%;

- за последние полгода снизилась на 13,1%.

В долларах аппроксимированная средняя цена предложений трехкомнатных раздельных квартир в Печерском районе:

- за последний месяц снизилась на 10,7%;

- за последние три месяца снизилась на 13,8%;

- за последние полгода снизилась на 14,6%.

На диаграмме представлены изменения соотношений средних цен предложений квартир в Печерском районе.

Как видно на графиках и диаграмме, в Печерском районе имеют место значительные колебания соотношения средних цен предложений одно-, двух- и трехкомнатных квартир.

Основная причина этих колебаний – огромный разброс цен на квартиры разных классов в Печерском районе, и, как следствие этого, значительные погрешности статистических обобщений. Даже относительно небольшие изменения состава предложения достаточно явно сказываются на изменениях статистики средних цен.

Учитывая недостаток достоверной информации о проведенных в последнее время сделках, в данном обзоре мы решили не приводить примеры заключенных сделок.

Автор: Владимир Коломейко , аналитик Domik.ua

© domik.ua, 2015