Подать объявление

Три варианта инвестирования в недвижимость в Украине: как покупателям выбрать самый выгодный

Три варианта инвестирования в недвижимость в Украине: как покупателям выбрать самый выгодный
Индикаторы рынка недвижимости Киева от 13 марта 2018 года.

Праздничная прошлая рабочая неделя ознаменовалась очередным снижением средней стоимости квадратного метра на вторичном рынке Киева. Цена снизилась незначительно – всего на 0,4% за неделю. Учитывая итоги февраля, можем констатировать, что ценовой тренд из положительного постепенно трансформируется в отрицательный. Квартиры в новостройках на вторичном рынке также падают в цене. Изменения цен в этом сегменте почти не отличаются от общегородских. Показатели снижения гривневых цен еще больше, но происходит это за счет снижения курса доллара. В феврале – начале марта он падает так же стремительно, как рос в конце 2017 – начале 2018 годов.

В прошлом месяце упали в цене и новостройки на первичном рынке. Это произошло за счет предложений бизнес- и премиум-класса, стоимость которых коррелирует с курсом доллара. Самые бюджетные предложения не только не дешевеют, но часто даже растут в цене.

Читайте также: Законопроект № 7084 обяжет застройщиков раскрывать информацию о количестве сделок

Еще один постоянно растущий сектор рынка недвижимости Киева - рынок аренды. Хотя самые бюджетные предложения аренды квартир все еще стартуют от 5000-6000 грн, минимальная цена в новостройках, особенно, при первой сдаче, редко бывает ниже 10 000–12 000 грн. При стоимости такой квартиры в 30 000–40 000 долларов, окупаемость инвестиции в гривне составит от 6-ти лет. Учитывая, что национальная валюта последние 2 года относительно стабильна, при отсутствии форс-мажоров, такая же окупаемость будет и в долларах. Это значит, что в недвижимость снова выгодно инвестировать. И у потенциальных инвесторов есть несколько вариаций вложения и возврата средств.

Читайте также: Доверие инвесторов и уровень продаж: когда стоит покупать жилье в новостройке

Первый вариант – покупка квартиры на ранних этапах строительства с целью перепродажи в дальнейшем. Эта, популярная в 2006-2008 годах схема, и в нынешнем году обещает прибыль. При инвестировании на начальном этапе к концу строительства – примерно за 2 года, цена квадратного метра вырастает в среднем на 30%. При этом, если инвестор сразу внесет всю стоимость за квартиру, он может рассчитывать на дополнительную скидку от застройщика от 5 до 15% . Здесь главное – правильно выбрать объект для инвестирования.

Для этого нужно:

- изучить объект – насколько он выигрывает или уступает соседним в вопросах качества материалов и работ, архитектуры, благоустройства, планировочных решений;

- сравнить стоимость квадратного метра со стоимостью аналогов. Если она существенно выше, могут возникнуть проблемы с перепродажей или маржа между ценой покупки и продажи может оказаться меньше, чем ожидалось;

- поинтересоваться историей застройщика и его предыдущих объектов. На рынке Киева есть всего несколько компаний, объекты которых пользуются стабильно высоким спросом, раскупаются задолго до окончания строительства и постоянно растут в цене. Покупка квартиры у такой компании – гарантия того, что вы сможете перепродать квартиру выгодно;

- обратить внимание на локацию. Как бы хорош ни был ЖК и каким бы надежным ни был застройщик, если дом расположен на окраине, откуда неудобно добираться, рост цен будет незначительным, а выгодно перепродать квартиру будет трудно.

Впрочем, если район отдаленный, но перспективный, такая квартира подойдет для другого типа инвестирования – с целью дальнейшей сдачи в аренду. Этот вариант подходит также для тех, кто не готов рисковать, вкладывая деньги на начальных этапах строительства.

Квартира в доме, строительство которого близится к концу, обойдется дороже, чем на начальном этапе на 20-30%. На этапе котлована можно обойтись суммой в 25 000–30 000 долларов, а ближе к окончанию стройки, сумма будет приближаться к 40 000 долларов. Если при этом в квартире будет ремонт от застройщика, другие вложения будут минимальны. Ту же прибыль в 30% можно будет получить за 2,5-3 года – почти столько же или чуть больше, чем при перепродаже. Срок 100%-й окупаемости составит около 8 лет.

Читайте также: Доверие инвесторов и уровень продаж: когда стоит покупать жилье в новостройке

В зависимости от ряда факторов, за этот период квартира может, как вырасти в цене, так и упасть. Критерии подбора вариантов будут такие же, как и при покупке с целью перепродажи: удачная локация и качественные характеристики объекта. Кроме того, большую роль играет внутренняя инфраструктура и благоустройство объекта. Жилые комплексы кластерной застройки такие как «Оазис» на Оболони со временем только растут в цене, и даже в периоды кризиса снижение цен там было минимальным. К тому же, в них стабильно высокая стоимость аренды.

Читайте также: Где инвесторы покупают квартиры в Киеве: портрет покупателя и локация новостройки

Наконец, третий вариант инвестирования – покупка с целью сдачи в аренду квартиры в доме старого жилого фонда . Здесь точно можно не рассчитывать на выгодную перепродажу через 5-7 лет. Квартиры такого типа только дешевеют, причем довольно быстро. Зато при удачной локации и выгодной цене сделки, можно вернуть вложения за 6-7 лет. Обойдется такая квартира в те же 35 000–40 000 долларов. Сдать ее в аренду, при условии хорошего ремонта и удачного месторасположения, получится за 10 000–12 000 грн. Окупится инвестиция при отсутствии других трат примерно на 7 лет. Существенный минус состоит в том, что за этот же период она потеряет в цене те же 30% своей стоимости. Зато этот вариант инвестирования почти полностью лишен рисков.

При выборе для инвестирования квартиры в старом доме стоит обращать внимание на близость метро, объектов инфраструктуры, обязательно – на техническое состояние дома и квартиры, их энергоэффективность. Во избежание неприятных сюрпризов не помешает обратить внимание и на соседей.

Как видим, квартиры в новостройках – более выгодный для инвестирования вариант, но у домов старого жилого фонда есть одно неоспоримое преимущество – низкие риски и возможность получать прибыль сразу же, не ожидая окончания строительства.

Читайте также: Цены на аренду квартир в Киеве в феврале 2018 года

На этой неделе в доверительный диапазон для вычисления цен предложения квартир в Киеве попало 16113 объектов – на 0,5% меньше, чем неделей раньше. Изменения цен в отдельных сегментах рынка представлены в таблице:

Индикаторы рынка недвижимости портала недвижимости Domik.ua

13.03.2018

Изменение за последнюю неделю, %

Изменение за последние 20 недель, %

Средняя цена предложений по Киеву в гривнах

Без аппроксимации

31997

-1,9

+0,8

С использованием аппроксимации

32698

-1,4

+3,4

Средняя цена предложений по Киеву в долларах США

Без аппроксимации

1212

-0,4

+2,3

С использованием аппроксимации

1212

-0,2

+2,5

Средняя цена предложения в гривнах в новых домах

Без аппроксимации

31442

-1,7

+0,7

С использованием аппроксимации

32192

-1,3

+3,2

Средняя цена предложения в долларах США в новых домах

Без аппроксимации

1191

-0,3

+2,2

С использованием аппроксимации

1194

-0,1

+2,4

Средняя цена предложения в гривнах возле метро

Без аппроксимации

39151

-2,7

+3,2

С использованием аппроксимации

39902

-1,2

+6,2

Средняя цена предложения в долларах США возле метро

Без аппроксимации

1483

-1,2

+4,7

С использованием аппроксимации

1480

0

+5,3

Графики изменения средних цен предложений, как в гривнах, так и в долларах, по всем сегментам рынка представлены //domik.ua/nedvizhimost/dinamika-cen.html

Ниже подан график изменения цен предложений одно-, двух- и трехкомнатных квартир возле метро в Оболонском районе:

синяя кривая – средняя цена предложения однокомнатной квартиры;

зеленая кривая – средняя цена предложения двухкомнатной раздельной квартиры;

красная кривая – средняя цена предложения трехкомнатной раздельной квартиры.

Изменение средней аппроксимированной цены предложения квартир возле метро в Оболонском районе:

Тип квартиры

Изменение цены за период

1 месяц, %

3 месяца, %

6 месяцев, %

Однокомнатные

-5,4

-2,5

-8,1

Двухкомнатные

+3,3

+8,0

+7,5

Трехкомнатные

+0,4

+0,4

+15,4

Методология подсчета статистики на Domik.ua

На графике и в таблице мы можем видеть разнонаправленные ценовые тенденции для разных типов квартир возле метро в Оболонском районе. Так, однокомнатные квартиры в течение всего периода дешевели, в то время, как двух- и, особенно, трехкомнатные заметно подорожали. В целом это обеспечило рост цен по району на 6,3% за полгода.

Большинство домов в шаговой доступности от метро в Оболонском районе сосредоточены на Оболони. Среди них преобладает панельное жилье 60-70-х годов постройки, но, несмотря на это, район считается престижным и востребован среди покупателей квартир. Видимо, именно из-за этого здесь стоимость квадратного метра двух- и трехкомнатных квартир выше, чем однокомнатных. Впрочем, ситуация изменилась совсем недавно. В начале периода двухкомнатные и трехкомнатные существенно уступали в стоимости квадратного метра однокомнатных квартир.

В этом обзоре, в связи с отсутствием достоверной информации о заключенных в последнее время сделках, мы не публикуем их примеры.

Информационно-аналитический отдел Domik.ua

© domik.ua, 2018

Оцените статью

Читайте также

Текущий ход строительства ЖК Montreal house в ноябре 2021 года
Текущий ход строительства ЖК Montreal house в ноябре 2021 года
ЖК Edeldorf Hills отметили в конкурсе International Property Awards
ЖК Edeldorf Hills отметили в конкурсе International Property Awards
Скидки до 18% на квартиры в ЖК RESPUBLIKA
Скидки до 18% на квартиры в ЖК RESPUBLIKA
Поделитесь вашим мнением

Комментарии посетителей

6 комментариев
alexdk• 
Эти статьи клепают только для сео продвижения, никакой пользы для людей не ищите и цифры не читайте.
-2+6
Alex• 
Цифры конечно плавают. Вот к примеру хотел бы увидеть предложение на вторичке: "Обойдется такая квартира в те же 35 000–40 000 долларов. Сдать ее в аренду, при условии хорошего ремонта и удачного месторасположения, получится за 10 000–12 000 грн." На самом деле то что 35-40, можно сдать где-то за 8000 гривен. Или вложить еще тысяч 10 в обустройство. Многие, покупая недвижимость, не рассчитывают на 6ть лет, а готовы на окупаемость в течении 8-10 лет, что в общем то для многих и так не плохо.
-2+5