В Украине планируют внедрить новые правила оценки недвижимости

Снижение цен на квартиры в Киеве на этой неделе продолжилось. Средняя стоимость квадратного метра снизилась на 0,7% в долларах. Квартиры в новостройках на вторичном рынке подешевели значительно больше – на 4% за неделю. Не исключено, что это связано с изменением состава предложения, которое в сегменте новостроек за неделю выросло на 6,6%. Известно, что многие сотрудники отделов продаж размещают объявления в базе данных для вторичного рынка. Кроме того, среднюю цену предложения могли скорректировать квартиры в только что сданных домах, выставленные на продажу владельцами по цене ниже рыночной.

Читайте также: Что ждет рынок недвижимости при курсе 30 грн за доллар

Особенность этой недели – снижение цен на все типы квартир. Наиболее популярные из них подешевели незначительно – в пределах 1%. Больше всего снизилась средняя цена однокомнатных квартир – на 0,9% за неделю, а однокомнатные квартиры в новостройках за тот же период подешевели на 3,2%. Это самый высокий показатель среди массовых типов квартир в новых домах.

7 декабря Верховная рада приняла Закон Украины «О внесении изменений в налоговый кодекс для обеспечения сбалансированности бюджетных поступлений». Помимо прочего, закон предполагает создание «Единой базы оценки недвижимости» . Это, на первый взгляд небольшое изменение, в дальнейшем окажет ощутимое влияние на оформление сделок купли-продажи .

Автор поправки, о создании «Единой базы оценки недвижимости» депутат Максим Курячий, отметил, что она направлена против «черных» риэлторов, которые якобы занижают рыночную стоимость объектов недвижимости. Сложно сказать, пытается ли народный депутат скрыть реальные цели правки, или просто далек от реалий рынка недвижимости.
Читайте также: Сколько стоит оценка недвижимости в Украине в 2017 году

«Черными» риэлторами называют посредников, которые не имеют отношения к агентствам недвижимости и не зарегистрированы как частные предприниматели, то есть, попросту не платят налоги. Обычно под этим определением также подразумевают низкий профессиональный и культурный уровень посредников, но, судя по тому, что закон о риэлторской деятельности законодатели не могут принять уже более 5 лет, эта проблема их заботит мало. К оценке недвижимости ни «черные», ни «белые» риэлторы прямого отношения не имеют – ее проводят сертифицированные оценщики . Именно они по просьбе сторон сделки и за определенное вознаграждение могут занизить оценочную стоимость объекта. Риэлторы , независимо от их правового статуса, могут только сообщить клиентам о такой возможности. Но поскольку формально они никак не участвуют в заключение сделки, некорректно утверждать, что оценочную стоимость занижают риэлторы.

Читайте также: Как оценщики занижают стоимость недвижимости

Цель правки очевидна – устранить возможность частичного ухода от налогов для продавцов квартир . Однако механизм оценки объектов в соответствии с внесенной правкой вызывает вопросы. Новая редакция Налогового кодекса предполагает создание единой базы отчетов об оценке с модулем электронного определения оценочной стоимости. При составлении отчета об оценке для конкретной квартиры модуль будет проверять полноту и правильность данных, а также сопоставлять стоимость с другими аналогичными квартирами в базе. Такая же практика – оценки на основе известных аналогичных примеров – изначально закладывалась в новые правила оценки, которые начали действовать в 2014 году. Сейчас авторы правки пытаются минимизировать человеческий и коррупционный фактор в процессе оценки недвижимости.

Отчет об оценке может быть зарегистрирован только после проверки всех данных и соответствия оценочной стоимости рыночной. При этом отчету присваивается уникальный номер, который должен проверить нотариус при оформлении сделки.

Определение рыночной стоимости – главная загвоздка. Во-первых, это не статичная величина – рыночная стоимость может меняться, иногда в короткие сроки. В ближайшее время вряд ли стоит ожидать роста цен на 100% в год, как это было в 2006-2007 годах, или снижения на 50%. Но продажа квартиры в связи с форс-мажорными обстоятельствами, например, отъездом или необходимостью срочного лечения, вполне может осуществляться по цене ниже рыночной. Во-вторых, не бывает двух абсолютно одинаковых квартир. Стоимость каждой зависит не только от площади и локации, но и от других факторов: этажа, вида из окон, инсоляции, ремонта, качества коммуникаций, соседей. При этом, в результате внесенных правок, оценочная стоимость может оказаться как заниженной, так и завышенной.

У продавцов будет возможность опротестовать оценку в Фонде госимущества, но насколько это будет эффективно, пока сказать сложно.
Читайте также: Как правильно оценить свою недвижимость

Существенных изменений на рынке недвижимости в связи с изменениями в Налоговом кодексе, скорее всего, не произойдет. Продавцы квартир попытаются переложить дополнительные расходы на покупателей, но поскольку последних на вторичном рынке становится все меньше, эта попытка заранее обречена на провал. А значит, продавцам недвижимости придется платить больше налогов или искать новые способы обойти закон. Стоит отметить, что до сих пор большинству это удавалось.

На этой неделе в доверительный диапазон для вычисления цен предложения квартир в Киеве попали 19122 объекта – на 2,9% больше, чем неделей ранее.

Изменения цен в отдельных сегментах рынка представлены в таблице:

Графики изменения средних цен предложений, как в гривнах, так и в долларах, по всем сегментам рынка представлены //domik.ua/nedvizhimost/dinamika-cen.html

Ниже подан график изменения цен предложений одно-, двух- и трехкомнатных квартир в домах возле метро в Святошинском районе, которые в среднем подешевели на 5,6% за полгода:

синяя кривая – средняя цена предложения однокомнатной квартиры;

зеленая кривая – средняя цена предложения двухкомнатной раздельной квартиры;

красная кривая – средняя цена предложения трехкомнатной раздельной квартиры.

Изменение средней аппроксимированной цены предложения квартир возле метро в Святошинском районе:

Методология подсчета статистики на Domik.ua

Как видно на графике, цены на все типы квартир в домах у метро в Святошинском районе значительно колебались последние 6 месяцев. В июле-августе квартиры дорожали, больше всего это коснулось двухкомнатных. В сентябре все сегменты начали стремительно дешеветь. И, опять же, двухкомнатные квартир упали в цене больше других. Интересно, что полгода назад квадратный метр двух- и трехкомнатной квартиры стоил почти одинаково, а однокомнатные были самыми дорогими по цене метра. В текущем месяце двухкомнатные квартиры самые дорогие, хотя стоимость квадратного метра в них постепенно приближается к цене однокомнатных. В течение всего периода в структуре предложения преобладали трехкомнатные квартиры.

Дома, расположенные в непосредственной близости к метро в Святошинском районе, сосредоточены на массивах Святошино и Академгородок. Там достаточно много зданий 1980-2000-х годов постройки и современных новостроек, но есть также старые кирпичные хрущевки и двух-трех-этажные домики послевоенной постройки – первые в очереди на снос.

В последнее время были заключены такие сделки:

Однокомнатная квартира в панельном доме («типовая панель»), улица Полярная, Оболонский район, Минский массив . Общая площадь квартиры – 33,2 кв. м, жилая – 16,1, кухня – 8. Квартира расположена на 14-м этаже 16-этажного дома. Есть застекленная лоджия. Столярка и сантехника новая, на полу ламинат. Санузел раздельный. Состояние квартиры – «сделан косметический ремонт». Цена – $30 000 ($904/кв. м).

Однокомнатная квартира в панельном доме («типовая панель»), проспект Героев Сталинграда, Оболонский район, Оболонь . Общая площадь квартиры – 33,8 кв. м, жилая – 15,9, кухня – 8,1. Квартира расположена на 11-м этаже 16-этажного дома. Есть застекленная лоджия. Столярка и сантехника старая, на полу паркет. Санузел раздельный. Состояние квартиры – «требует серьезного ремонта». Цена – $32 800 ($970/кв. м).

Трехкомнатная квартира в кирпичном доме («сталинка»), улица Сокальская, Оболонский район, Минский массив. Общая площадь квартиры – 104 кв. м, жилая – 67,8, кухня – 12. Квартира расположена на третьем этаже 4-этажного дома. Есть застекленная лоджия. Столярка и сантехника новая, на полу паркетная доска. Санузел совмещен. Состояние квартиры – «сделан евроремонт». Цена – $80 000 ($769/кв. м).

Информационно-аналитический отдел Domik.ua

© domik.ua, 2017