Вступив у дію закон про продаж будинків разом із земельними ділянками

Як стало відомо порталу Domik.ua, з 28 жовтня 2021 року набуває чинності Закон України (далі — Закон) «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо єдиної правової долі земельної ділянки та розміщеного на ній об'єкта нерухомості» № 1174-IX. Відповідний законопроєкт № 0850 було подано до Верховної Ради ще у 2015 році. Із суттєвими змінами депутати прийняли закон  у лютому 2021 року і лише у вересні документ підписав Президент України Володимир Зеленський. 

Насправді до цього часу в Україні вже діяв загальний принцип єдності земельної ділянки та розташованої на ній нерухомості. Проте на практиці виникали численні запитання та судові позови через прогалини при відповідному переході прав. Тож законотворці вирішили виправити ситуацію і ухвалили поспіль три Закони: № 1657-IX, 1174-IX та 1720-IX. При цьому всі вони викладають статтю 120 Земельного кодексу у різних редакціях. Отже, суперечать один одному. 

Нововведення стосуються житлових будинків, різних будівель та споруд, а також об’єктів незавершеного будівництва. Виняток — багатоквартирні житлові будинки. 

Закон № 1657-IX

20 серпня набрав чинності документ № 1657-IX «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо спрощення процедури приєднання до електричних мереж». Цим документом автори в першу чергу намагалися врегулювати питання, що виникають під час надання та використання земельних ділянок для розміщення об’єктів енергетики. Проте закон серед іншого містить пункти, що врегульовують питання щодо переходу прав на земельну ділянку. 

Які правила поширюються на майно, що перебуває в оренді

Документ визначає, що у разі набуття права власності на житловий будинок, іншу будівлю, об’єкт незавершеного будівництва, розміщений на земельній ділянці, що перебуває в оренді, у користуванні на праві емфітевзису, суперфіцію у відчужувача, таке право переходить до набувача в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього власника об’єкта. При цьому волевиявлення орендодавця та внесення змін до договору оренди землі, емфітевзису, суперфіцію із зазначенням нового орендаря (користувача) земельної ділянки не вимагається.

У разі набуття частки у праві спільної власності на об’єкт нерухомого майна, набувач має право вимагати внесення змін до договору оренди землі, емфітевзису, суперфіцію з визначенням його співкористувачем земельної ділянки. До внесення змін до відповідного договору зобов’язаний відшкодовувати орендарю (користувачу) частину орендної плати. Порядок користування декількома землекористувачами орендованою земельною ділянкою у такому разі визначається договором, укладеним між ними, або за рішенням суду. 

Коли має відбуватися реєстрація прав на землю

Документ також вносить зміни у Закон «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень». Відповідно до статті 31, п. 6, державна реєстрація переходу права власності на об’єкт нерухомого майна або окрему частку у праві спільної власності, об’єкт незавершеного будівництва, що розташований на земельній ділянці (крім земель державної, комунальної власності) проводиться одночасно із державною реєстрацією переходу права власності на землю (окрему частку у праві спільної власності). Державна реєстрація переходу права власності на об’єкт, розташований на земельній ділянці усіх форм власності, яка перебувала у користуванні попереднього власника (оренді, емфітевзисі, суперфіцію) такого об’єкта, проводиться одночасно із державною реєстрацією переходу права користування землею від відчужувача об’єкта до набувача. 

Про перехід відповідного права державний реєстратор зобов’язаний негайно повідомити орендодавця, особу, яка передала земельну ділянку в користування на праві емфітевзису, суперфіцію поштовим відправленням або електронною поштою. Але за умов, що інформація про його місце проживання міститься у Державному реєстрі прав. 

Читайте також: Податковий комітет ВР вилучив скандальне питання про ПДВ на квартири з «ресурсного законопроєкту»

Закон № 1174-IX

Цей документ змінює процедуру набуття права власності на землю для тих, хто успадкував чи придбав нерухомість. Він закріплює деякі нововведення, вже внесені Законом № 1657-IX та доповнює їх новими пунктами. 

Єдиний договір

Так, у разі набуття на підставі вчиненого правочину або у порядку спадкування права власності на об’єкт нерухомого майна, розміщений на земельній ділянці приватної власності, право власності на таку земельну ділянку одночасно переходить від попереднього власника таких об’єктів до набувача, без зміни її цільового призначення. Отже, за загальним правилом, відтепер укладатиметься не два договори (окремо щодо будинку, окремо щодо земельної ділянки), а єдиний договір, в якому істотною умовою має бути одночасний перехід права власності на земельну ділянку. Це повинно  усунути ризики, пов’язані з неукладенням договору щодо земельної ділянки, та зменшити кількість звернень до суду.

Що підтверджує право власності на землю

Щодо  державної реєстрації, у Законі № 1174-IX містяться додаткові пункти. Так, документи, які підтверджують право власності на нерухомість є підставою для державної реєстрації переходу до набувача права власності або користування земельною ділянкою, на якій розміщена будівля. Перехід прав на земельну ділянку, на якій розміщений об’єкт незавершеного будівництва здійснюється за умови державної реєстрації права власності на таку споруду.

Обов'язок негайно повідомити орендодавця про перехід прав на земельну ділянку до нового користувача тепер виникає і у набувача таких прав, а не лише у державного реєстратора.

Кадастровий номер — обов'язкова умова

Істотною умовою договору, на підставі якого набувається право власності (частки у праві спільної власності) на нерухомість, пов’язане з переходом права приватної власності на землю або оренди, емфітевзису, суперфіцію земельних ділянок усіх форм власності, є кадастровий номер земельної ділянки. Укладення договору, пов'язаного з переходом права на частину земельної ділянки, здійснюється після виділення її в окрему земельну ділянку та присвоєння їй кадастрового номера.

Водночас внесення змін до правовстановлюючого документа на землю не вимагається.

Слід зауважити, що всі описані до цього вимоги не стосуються випадків, коли земельна ділянка не перебувала у власності або оренді, у користуванні на правах емфітевзису, суперфіцію у попереднього власника об’єкта. 

Як бути із землею державної або комунальної власності

У разі набуття права власності на жилий будинок, розміщений на землях державної або комунальної власності, що перебувають у користуванні іншої особи, та необхідності поділу земельної ділянки, площа земельної ділянки, що формується, не може бути меншою ніж максимальний розмір земельних ділянок відповідного цільового призначення, визначених нормами безоплатної передачі земельних ділянок громадянам. Виняток — коли формування земельної ділянки в такому розмірі є неможливим або не відповідає нормам законодавства.

Законом також визначено, якщо об’єкт розміщений на земельній ділянці державної або комунальної власності, що не перебуває у користуванні, набувач зобов’язаний протягом 30-ти днів із дня державної реєстрації звернутися до відповідного органу виконавчої влади або місцевого самоврядування з клопотанням про передачу йому у власність або користування земельної ділянки. І вони зобов’язані будуть передати земельну ділянку у власність або оренду набувачу. При чому пропущення строків  не може бути підставою для відмови. 

Ці нововведення, на думку комітету Верховної Ради з питань аграрної та земельної політики, сприятимуть поєднанню правової долі земельних ділянок  та розташованих на них будівель, а також  зменшить  корупційні ризики у разі  переоформлення прав землекористування на земельні ділянки  державної та комунальної власності.

Що робити, коли передається в оренду земля, на якій стоїть чужа нерухомість

У разі набуття права власності на нерухомість, яка розташована на чужій приватній земельній ділянці, набувач, який не може володіти цією ділянкою, має право вимагати передання її в оренду або суперфіцію на умовах, визначених набувачем права власності на такий об'єкт. У такому разі орендар або суперфіціарій зобов’язаний відшкодовувати власнику плату за землю.

У разі переходу права власності на нерухомість, розміщену на ділянці що перебуває у постійному користуванні, до осіб, які не можуть набувати її на такому праві, їм передається ділянка із державних або комунальних земель у власність або оренду. 

Що робити, якщо земля у постійному користуванні

У разі набуття права на частку об’єкту на землі, що перебуває у постійному користуванні, набувач має право використовувати таку земельну ділянку для доступу та обслуговування цієї споруди. Порядок користування визначається договором між ним та землекористувачем. Або такий порядок може визначатися органом виконавчої влади чи місцевого самоврядування. 

Проблемні питання Закону № 1174-IX

Попри схвальний відгук комітету Верховної  Ради з питань аграрної та земельної політики, до тексту Закону № 1174-IX знайшлося чимало зауважень. Експерти побоюються, що нововведення у чинній редакції призведуть до земельних махінацій та зловживань.

Земля надоважок до хліва

У висновках Головного юридичного управління Апарату Верховної Ради України, який вони робили до тексту законопроєкту до другого читання зазначено наступне: «Концептуальною ідеєю законопроєкту є зміна законодавства, за яким набуття права власності на об'єкт нерухомості (будівлю) забезпечує новому власнику також права на земельну ділянку, на якій розміщений відповідний об'єкт. Проте, законопроєкт не передбачає встановлення будь-якої кореляції між розмірами і вартістю придбаного об'єкта нерухомості та розмірами і вартістю земельної ділянки, на якій він розміщений. На практиці це означатиме, зокрема, можливість заволодіння земельними ділянками, розмір та вартість яких є неадекватно великими порівняно з розміщеними на них об'єктами нерухомого майна. На нашу думку, встановлення таких умов придбання земельних ділянок не відповідає частині першій статті 373 Цивільного кодексу України, яка визначає землю основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави». 

Наприклад, можна буде придбати якесь напівзруйноване господарське приміщення чи сарай та як бонус отримати  шматок якісної землі.  

При цьому новий Закон не вимагає виникнення прав власності/користування на земельну ділянку вчинення щодо неї окремої угоди. Правники звертають увагу на те, що у положеннях законопроєкту не враховано, що земельна ділянка, як випливає зі статей 79, 791 Земельного кодексу України, статті 181 Цивільного кодексу України, є самостійним об'єктом права власності. 

Безправні орендарі та власники

Передбачений перехід права оренди (користування на праві емфітевзису, суперфіцію) земельної ділянки до власника придбаної будівлі порушує права попереднього орендаря, а також комплекс встановлених Законом гарантій його статусу. У статті 777 Цивільного кодексу України визначено два переважних права  наймача перед іншими особами, а саме: на укладення договору найму на новий строк та на придбання майна у разі його продажу. 

Новий Закон говорить, що у разі набуття права власності на нерухомість, розміщену на земельній ділянці приватної власності, особою, яка не може мати таку земельну ділянку у власності, така особа має право вимагати передання їй власником відповідної земельної ділянки на правах оренди або суперфіцію на умовах, визначених набувачем права власності на такий об’єкт.  Це, стверджують юристи, не відповідає загальним засадам укладення цивільних договорів, за якими договір є результатом досягнення згоди на основі вільного волевиявлення сторін. 

Кіт у мішку

Закон передбачає автоматичний перехід права власності на землю, тобто без оформлення переходу такого права через процедуру нотаріального посвідчення. Це на думку народного депутата Ігоря Фріса руйнує основні засади визначення права власності, переходу права власності, спільної сумісної власності, згоди подружжя.

«При оформленні переходу права на нерухомість нотаріус зобов’язаний перевірити право власності, обтяження (заборони і арешти), податкові застави, реєстр боржників, отримати згоду подружжя як продавця, так і покупця на такий договір і лише потім оформити правочин. За прийнятим Законом 0850 у разі  автоматичного переходу  права власності на землю усього цього не перевіряється. Сам правочин щодо  нерухомості є підставою для переоформлення права власності на землю в реєстрі прав. При цьому у разі  такого  переходу не здійснюється перевірка щодо землі. Таким чином перехід прав на землю без здійснення відповідної процедури перевірки та нотаріального посвідчення прав на землю, як на єдиний виділений в натурі об’єкт права власності, відбуватиметься з порушенням прав учасників цивільного процесу», — пояснює Ігор Фріс.

Скільки за державну землю

Законом також встановлюється обов'язок набувача права власності на будівлю, що розташована на земельній ділянці державної чи комунальної власності, право користування якою не оформлено протягом 30-денного терміну з дня набуття такого права власності, здійснити відповідні дії для оформлення прав на землю. Як зауважують в юридичному управлінні, «предметом правового регулювання статті 118 Земельного кодексу України є визначення випадків та порядку приватизації громадянами України земельних ділянок із земель державної або комунальної власності, шляхом одержання безоплатно у власність, зокрема, для обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд у межах норм безоплатної приватизації. У зазначеній статті не передбачена можливість безоплатного отримання громадянами у власність земельної ділянки державної або комунальної власності, на якій розміщений об’єкт незавершеного будівництва». 

Як вирішувати суперечки, де оскаржувати

Закон містить положення, відповідно до якого у разі недосягнення згоди між набувачем та землекористувачем щодо порядку користування відповідною земельною ділянкою такий порядок визначається органом виконавчої влади або місцевого самоврядування. Частина перша статті 158 Земельного кодексу вказує на те, що земельні суперечки вирішуються судами та органами місцевого самоврядування. Згідно з частиною п'ятою цієї статті, у разі незгоди власників землі або землекористувачів із рішенням органів місцевого самоврядування, суперечка  вирішується у судовому порядку. Відтак, наведене не узгоджується з принципом правової визначеності. 

Крім того, законотворці не пояснили, що робити, коли на ділянці розміщено кілька будівель. 

Тому низка депутатів, серед яких член Комітету Верховної Ради з питань правової політики, «слуга народу» Ігор Фріс, внесли проєкт постанови про відміну рішення Верховної Ради про ухвалення Закону № 1174-IX, відповідно, його підписання було заблоковано. Потім він із колегами вніс інший законопроєкт № 5248, який знімав зазначені проблеми. І цей законопроєкт також був прийнятий загалом як Закон Верховною Радою 8 вересня. І з 1 січня 2022 року вступить в дію як Закон № 1720-IX «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо переходу прав на земельну ділянку у зв’язку з переходом прав на об’єкт нерухомого майна, який на ній розміщено». 

Закон 1720-IX

Документ визначає не лише правові основи переходу права на земельну ділянку у разі набуття прав власності, а також господарського відання і оперативного управління на об’єкт нерухомого майна. 

Нововведення для земель державної та комунальної власності 

Цей Закон більш детально прописує механізми та терміни переходу права на об'єкти та землю державної, комунальної та власності територіальних громад. Зокрема документ вносить додаткові зміни до статті 120 Земельного кодексу України. Так, якщо до держави переходить нерухомість (крім багатоквартирної), розміщена на земельній ділянці комунальної власності, право на неї  одночасно переходить до держави без зміни її цільового призначення. У разі якщо у власності територіальної громади перебувала частка у праві спільної власності на земельну ділянку, до держави переходить право на таку частку. Те ж саме стосується переходу власності на об’єкт і землю від однієї територіальної громади до іншої. При цьому у рішеннях слід зазначати кадастровий номер. 

Вирішення конфліктів, якщо земля перебуває у постійному користуванні

Якщо Закон № 1174-IX покладає визначати порядок користування між власником частки будівлі та землекористувачем на владу, якщо ті самі не дійшли згоди, то Закон 1720-IX закликає вирішувати такі суперечки у суді. 

Земля під об'єктом також стає предметом правочину

Законом № 1720-IX встановлено, що земельна ділянка стає предметом правочину.  Оскільки правочин може передбачати окрему ціну за ділянку, або ж включати в себе і ціну нерухомості, і ціну землі. Це частково може вирішити питання економічної вигоди для власника. 

Читайте також: Верховна Рада врегулювала строки надання адміністративних послуг під час карантину

Обговорити тему та поспілкуватися із іншими покупцями можна на гілці форуму На що звернути увагу у разі купівлі будинку, отримати пораду фахівців — у розділі Юридична консультація. 

Висновки

Прийняті Закони щодо одночасного переходу права на нерухомість та земельну ділянку були покликані нівелювати правові колізії, що виникали через відокремленість обох видів майна. Проте Закон № 1174-IX вніс низку суперечностей. Отже протягом двох місяців діятиме Закон про автоматичний перехід права власності на землю без укладання окремої угоди. Це на думку фахівців, може призвести до зловживань та махінацій у сфері земельних відносин, а також порушень прав власників і користувачів земельних ділянок. Документ 1720-IX, що набуде чинності після 1 січня 2022 року, має частково вирішити описані вищі проблеми. Хоча деякі юридичні колізії залишаться і після Нового року. Наприклад, зауважують правники, якщо переоформлення права постійного користування на оренду чи власність здійснюватиметься вже після переходу прав на нерухомість, то незрозуміло, як діятиме норма про одночасну державну реєстрацію переходу прав на нерухомість і  на землю.

Інформаційно-аналітичний відділ Domik.ua

© domik.ua, 2021