За счет чего растут цены предложений квартир в Киеве?

Мы решили подробнее проанализировать, за счет каких сегментов это происходит, проанализировав динамику за последние полгода.

Если в целом в 2012 году отмечался рост цен на квартиры на Троещине , Лесном, еще нескольких жилых массивах на окраине, а также в Оазисе , то при рассмотрении динамики за август 2012 — январь 2013 года, получаем совершенно иную картину. За последние полгода наиболее заметный рост наблюдается в центральной части Печерского и Шевченковского районов, на Демеевке, Нивках, Ветряных горах и Позняках. В то же время, Троещина, Лесной и Оазис в цене упали.

В частности, за 6 месяцев квартиры на Печерске в центре подорожали на 6,5 % - с $ 3484 до $ 3711. Квартиры в центральной части Шевченковского района выросли в цене на 4 % - с $ 2980 до $ 3101. Этот рост в процентном соотношении нельзя назвать таким уж большим, да и сегмент это довольно узкий, но рост средней цены в абсолютных цифрах достаточно заметный — по Печерскому (центру) около 250 долларов за квадратный метр — и это не могло не сказаться на общем тренде.

В Печерском (центре) подорожали квартиры в дореволюционных домах и «сталинках» - на 8,2 % и 12,7 % соответственно.

В Шевченковском (центре) заметно подорожали двухкомнатные квартиры, в частности, в тех же дореволюционных домах и «сталинках». За полгода рост по этим двум сегментам составил 9,5 % и 11,8 %.

Учитывая тот факт, что дореволюционные дома и «сталинки» - самые дорогие на этих двух массивах, как и по Киеву вообще, даже при снижении цен в остальных типах домов, в целом по массивам мы и наблюдаем рост, который, в свою очередь, сказывается на общегородской динамике.

Что касается массивов на окраинах, в которых цены выросли, наиболее интересная ситуация наблюдается на Ветряных горах.

Рост средней по массиву цены за полгода составил 3,7 %. Однако, как видно на графике, до конца декабря динамика была нисходящей, а за последние полтора месяца средняя цена на массиве выросла на 6,9 %. Даже беглый просмотр состава предложений свидетельствует о том, что дорожают квартиры на Ветряных горах за счет появления на рынке большого количества предложений в недавно введенном в эксплуатацию жилом комплексе «Паркове місто». Так, если средняя цена однокомнатной квартиры на массиве — $ 64000, то цена однокомнатной квартиры в новостройке - $ 94000. Если учесть, что около 90 % предложений в новостройках массива — это предложения от инвесторов, купивших квартиры во второй очереди упомянутого комплекса на этапе строительства, становится очевидно, что рост цены связан исключительно с изменением состава предложений.

Однако нельзя сказать, что это общегородская тенденция. На Нивках в последние полгода наблюдается небольшой рост — 2,5 %. Частично за счет новостроек. В них однокомнатные квартиры подорожали на 7,8 % и трехкомнатные — на 1 %. Но больше — за счет трехкомнатных квартир в наиболее распространенных на массиве «хрущевках». Рост в этом сегменте составил 9,5 %.

На 3,9 % за полгода подорожали квартиры на Позняках . Сегодня цена квадратного метра там составляет $ 1583. Массив считается одним из наиболее комфортных для проживания на Левом берегу Киева, главным образом за счет хорошей транспортной развязки и большого количества объектов инфраструктуры. Кроме того, его жилой фонд на более, чем 50 % состоит из новостроек. Как раз рост цен на квартиры в новостройках во многом и обуславливает общую тенденцию — они здесь подорожали на 5,75 %.

Синяя кривая — динамика цен на квартиры на Позняках за полгода

Зеленая кривая — динамика цен на квартиры в новостройках на Позняках за полгода.

Кроме того, на 3,4 % подорожали квартиры на Демеевке , в том числе, на 4,1 % - в новостройках. Как мы знаем, сейчас на массиве в стадии завершения два крупных жилых комплекса - «Голосеево» и «Park Avenue», потому вполне закономерно, что здесь рост цены также связан с изменением состава предложений.

Синяя кривая — динамика цен на квартиры на Демеевке за полгода

Зеленая кривая — динамика цен на квартиры в новостройках на Демеевке за полгода.

Безусловно, речь идет исключительно о ценах предложений. Однако мы знаем, что они всегда коррелирует с ценами продаж в аналогичных сегментах. Зачастую цены продаж ниже цен предложений на 5-7 %. Но эта разница нестабильна: вырастает в периоды застоя рынка и уменьшается в периоды его активизации.

Как мы видим, положительная динамика на рынке недвижимости Киева в последние полгода носит точечный характер. Обусловлено это несколькими факторами. Во-первых, заметным уменьшением количества предложений «дешевых» квартир. Во-вторых, ростом цен предложений на качественные и более дорогие квартиры, как в новостройках, так и в старом фонде.

Установить закономерности роста цен на квартиры в сегодняшних реалиях крайне сложно. Скорее всего, это связано с наличием определенного количества покупателей, готовых платить запрашиваемую цену. А потому сегодня у нас есть основания говорить, скорее, о продолжении расслоения рынка при сохранении общего нисходящего тренда. О возможностях действительного роста цен мы вряд ли заговорим до появления более-менее адекватной ипотеки.

Автор: Наталия Рева , © domik.net, 2013