Законы джунглей на рынке недвижимости Киева

Вторую неделю подряд цены на квартиры в Киеве продолжают снижаться, и темпы снижения растут. Если неделю назад неаппроксимированная цена предложения снизилась на 0.2%, то на этой показатель составил уже 0,6%, что в пределах недели не так уж мало.

Возвращение рынка недвижимости к нисходящему тренду вполне закономерно – объективных причин для роста цен просто нет. Старый жилой фонд продолжает изнашиваться, а разговоры о необходимости его реновации так и остаются разговорами. По мнению аналитиков Domik.ua, с которым солидарны многие специалисты рынка недвижимости , падение цен будет продолжаться. А периодические подорожания представляют собой не что иное, как попытки продавцов получить за квартиру не ту сумму, которую она стоит, а ту, которая им нужна для приобретения взамен жилья на первичном рынке.

Читайте по теме: Почему на вторичном рынке Украине продолжится падение продаж

Здесь мы наблюдаем два интересных парадокса. Первый – это то, что покупатели на вторичном рынке все еще находятся. Хотя они тоже вполне могли бы купить жилье на первичном рынке , на которое чаще всего рассчитывает продавец покупаемой ими квартиры. Второй парадокс в том, что средняя цена на вторичном рынке все еще выше, чем на первичном на 25-30%.

Причины такой разницы в цене, несмотря на прогрессирующие недостатки вторичного рынка, остаются те же, что и три, пять или десять лет назад. Это и отсутствие ремонта в большинстве новых домов, и временной разрыв в полтора-два года между покупкой и заселением и, что самое главное, незащищенность покупателя. Никаких правовых механизмов защиты инвесторов просто не существует, любая инвестиция в недвижимость осуществляется на свой страх и риск, причем уровень этого риска такой, что страховые компании попросту отказывают страховать ответственность застройщика.

Читайте также: Жилье в кредит на 30 лет в Украине – миф или реальность

С одной стороны, инвесторов можно назвать заложниками этой ситуации. Выбор у них поистине невелик: либо дома советской постройки, либо потенциально современный дом на этапе строительства, либо новостройка с документами, но уже в полтора раза дороже. С другой стороны, многие инвесторы рискуют вполне сознательно. Например, соглашаются на полулегальные схемы инвестирования в виде форвардных контрактов или предварительных договоров купли-продажи. Или предпочитают низкую цену полному пакету разрешительных документов.

Неудивительно, что в такой ситуации, после почти годичного затишья, пришел в движение и рынок «серых» новостроек Киева в некоторых объектах одиозного Анатолия Войцеховского возобновились продажи квартир и работы. Среди них ЖК «Идея» , «Милославский ряд », «Науковий », «Олимпийский городок », за год превратившийся в ЖК Athletic Hill, и соседний с ним ЖК «Панорамный городок» , ставший нынче Family Hill. Впрочем, в отдельных объектах вроде ЖК «Східна Брама » продажи и не прекращались, а в других инвесторы создали жилищно-строительные кооперативы и пытаются достроить дома своими силами.

Такие объекты и сегодня реализуются по уже давно обкатанной схеме: ребрендинг с изменением названия и внешнего вида ЖК и реклама с беспрецедентно низкой ценой в местах сосредоточения потенциальных покупателей – преимущественно на бордах рядом со стройкой и в метро. В отделах продаж связь с Войцеховским, конечно же, отрицают. А на форумах то ли инвесторы, то ли специально нанятые сотрудники компаний пишут о своем якобы положительном опыте заселения в новую квартиру. И покупатели с ограниченным бюджетом в который раз на эту удочку клюют.

Чит также: Незаконное строительство в Киеве 2017: полный список по районам
И это происходит на фоне того, что начале мая 2017 года Генеральная прокуратура Украины (ГПУ) сообщила о подозрении четвертому фигуранту дела Анатолия Войцеховского.

В сообщении, размещенном на официальном сайте ведомства, сказано, что Генпрокуратура поддерживает государственное обвинение в уголовном производстве по обвинению Анатолия Войцеховского и еще двух его соучастников. Указанные лица подозреваются в совершении самовольного захвата участков в Киеве и самовольного строительства на них в составе организованной группы. Также им инкриминируют присвоение средств граждан под видом инвестиций в жилье.

Четвертого фигуранта дела, имя которого не разглашается, считают соучастником вышеуказанной организованной группы. Ему сообщили о подозрении ч. 3 ст. 28 ч. 3, ч. 4 ст. 197-1 (самовольное занятие земельного участка и самовольное строительство, совершенное организованной группой), ч. 5 ст. 191 (присвоение, растрата имущества или завладение им путем злоупотребления служебным положением), и ч. 3 ст. 28 ч. 2 ст. 366 (составление, выдача должностным лицом заведомо ложных официальных документов, внесение в официальные документы заведомо ложных сведений, иная подделка официальных документов, повлекшее тяжкие последствия, совершенное организованной группой) УК Украины.

Появляются на рынке Киева и вполне надежные новые застройщики. Так, в мае на рынок столицы вышел львовский девелопер «Галжитлобуд» с двумя новыми проектами на Татарке и Минском массиве. Эти проекты достаточно стандартны для Киева, но предполагают собственную инфраструктуру и благоустройство, благодаря чему претендуют на комфорт-класс. Заинтересовать покупателей застройщик, похоже, тоже собирается ценой – вполне привлекательной для такого класса и локации. Ну, а насколько в условиях растущей конкуренции эта стратегия сработает, покажет время.

Читайте также: Василий Кицкай: Наш принцип – качество превыше всего

На этой неделе в доверительный диапазон для вычисления цен предложений квартир в Киеве попали 16411 объектов – это на 3,5% меньше, чем неделей ранее.

Изменения цен в отдельных сегментах рынка представлены в таблице:

Графики изменения средних цен предложений как в гривнах, так и в долларах, по всем сегментам рынка представлены //domik.ua/nedvizhimost/dinamika-cen.html

Ниже представлен график изменения цен предложений одно-, двух- и трехкомнатных квартир в новостройках на Осокорках – одном из наиболее активно застраиваемом новыми домами массиве:

синяя кривая – средняя цена предложения однокомнатной квартиры;

зеленая кривая – средняя цена предложения двухкомнатной раздельной квартиры;

красная кривая – средняя цена предложения трехкомнатной раздельной квартиры.

Изменение средней аппроксимированной цены предложения квартир в новостройках на Осокорках :

Методология подсчета статистики на Domik.ua

На графике мы видим значительные колебания цены квадратного метра квартир, особенно двухкомнатных, в новостройках на Осокорках. На деле же стоимость колебалась в узком диапазоне: в пик падения цены, который пришелся на январь-март квадратный метр двухкомнатной квартиры подешевел на 140 долларов, после чего начался постепенный рост цен. Пострадали от снижения также одно- и трехкомнатные квартиры, хотя и заметно меньше.

В результате снижения цен в начале года двухкомнатные квартиры в новых домах на Осокорках уступили однокомнатным статус самых дорогих по цене квадратного метра. Трехкомнатные даже в результате произошедших колебаний остаются самыми дешевыми по цене метра. Эта ситуация не типична для новостроек – обычно в них квадратный метр дороже стоит в двух- и трехкомнатных квартирах. Исключение составляют окраинные спальные массивы, застраиваемые самым бюджетным жильем. Осокорки сегодня – уже не совсем окраина, но здесь действительно преобладает жилье эконом-класса. Не добавляют привлекательности району и расположенные поблизости станция аэрации и мусоросжигательный завод – вот и отдают предпочтение покупатели с чуть большим бюджетом соседним Познякам или другим районам.

В последнее время были заключены такие сделки:

Двухкомнатная квартира в панельном доме («старая панель»), улица Приречная, Оболонский район, Оболонь . Общая площадь квартиры – 45,5 квадратных метров, жилая – 27,7, кухня – 6. Квартира расположена втором этаже 9-этажного дома. Есть лоджия. Столярка и сантехника старая, на полу линолеум. Санузел совмещен. Состояние квартиры – «требует серьезного ремонта». Цена – $36 000 ($791/кв.м).

Двухкомнатная квартира в современном кирпичном доме («украинский кирпич»), улица Полярная, Оболонский район, Минский массив . Общая площадь квартиры – 52,4 квадратных метров, жилая – 27,9, кухня – 8. Квартира расположена 17-м этаже 19-этажного дома. Есть застекленная лоджия. Столярка и сантехника новая, на полу ламинат. Санузел раздельный. Состояние квартиры – «сделан евро-ремонт». Цена – $49 000 ($935/кв.м).

Информационно-аналитический отдел Domik.ua

© domik.ua, 2017