Заложники коммуналки: как рынок недвижимости реагирует на новые тарифы
После стабилизации во второй половине января, на этой неделе цены на квартиры в Киеве снова начали падать. В целом, за январь квадратный метр подешевел на 2,9%, в абсолютных цифрах - это $31. Снижение цены компенсировало январское подорожание доллара: гривневая стоимость квадратного метра выросла на 0,6% – в пределах статистической погрешности. За последнюю неделю в цене упали все сегменты столичной жилой недвижимости, однако квартиры с тремя и больше комнатами подешевели больше, чем одно- и двухкомнатные.
По мнению аналитиков Domik.ua , это связано с чрезмерно высокой стоимостью отопления. В январе многих киевлян ждал очередной неприятный сюрприз от ПАО «Киевэнерго» в виде платежек за тепло в размере 4-5 тыс. грн за стандартную двухкомнатную квартиру в «хрущевке».
Читайте также: В каких регионах Украины потребители не оплачивают коммунальные услуги: подробности
Ситуация, конечно, не массовая, но огласка сделала свое дело. По словам агентов по продаже недвижимости, покупатели квартир все чаще интересуются наличием всех видов счетчиков в предлагаемой квартире и размером коммунальных платежей. Квартиры в «хрущевках», с изношенными коммуникациями и высоким уровнем теплопотерь, становятся не только некомфортными, но и невыгодными.
Это касается как покупки, так и аренды. Не секрет, что в последние два-три года владельцы квартир стараются переложить оплату коммунальных услуг на арендаторов. Аренда самых бюджетных вариантов обходится в 3,5-4 тыс. грн в месяц. Если к этой сумме добавить 2-3 тыс. грн коммунальных платежей, расходы на аренду становятся неподъемными для арендаторов, и они съезжают. Кто-то предпочитает арендовать трех- или четырехкомнатные квартиры вскладчину. Если разделить коммунальные платежи на несколько человек или семей, выходит дешевле. Кто-то возвращается в регионы.
Пока мы наблюдаем только начало этого процесса. Однокомнатные квартиры по-прежнему пользуются наибольшим спросом. Варианты с лучшим соотношением цены и качества «уходят» буквально за день-два. Двух- и трехкомнатные квартиры сдаются за несколько недель.
Читайте также: Где сейчас бойко идет аренда квартир
Стоимость аренды квартир за последний год изменилась мало. Высокие коммунальные платежи не позволяют арендодателям требовать желаемую сумму с пересчетом на подорожание доллара. Более того, набирает популярность практика оплаты арендодателем комиссионных риэлтору. Оплата стоимости аренды, залога, коммунальных и комиссионных агентству чересчур накладна для арендатора. Можно говорить, что это – общемировая практика. По сути, владельцы квартир, которые еще пару лет назад оплачивали коммунальные услуги, предпочли взять на себя менее затратный разовый платеж риэлтору, переложив более затратные коммунальные платежи на квартиросъемщика.
Тем временем, Минрегион на этой неделе в очередной раз анонсировало строительство муниципального арендного жилья , обеспечить которым планируют бюджетников и малоимущих граждан. По словам заместителя министра Льва Парцхаладзе, стоимость аренды такого жилья будет на 30% ниже рыночной. Учитывая среднюю зарплату в бюджетной сфере, даже после ее повышения в 2017 году и того, что рыночная цена аренды в последнее время не повышается, доступным муниципальное жилье назвать трудно. Тем более, для малоимущих слоев.
Инициатива Минрегиона ненова. Год назад в парламенте был зарегистрирован соответствующий законопроект, который активно обсуждался профессиональным сообществом, но до логического завершения так и не был доведен. Удастся ли Минрегиону реализовать инициативу в этот раз, покажет время. Но даже если программа будет запущена, на рынок аренды она существенно не повлияет ввиду ограниченности групп населения, которые смогут ею воспользоваться.
На этой неделе в доверительный диапазон для вычисления цен предложений квартир в Киеве попали 16639 объектов – на 2,2% больше, чем неделей ранее.
Изменения цен в отдельных сегментах рынка представлены в таблице:
| Индикатор рынка недвижимости портала недвижимости Domik.ua | 7.02.2017 | Изменение за последнюю неделю | Изменение за последние 20 недель |
| Средняя цена предложений по Киеву в гривнах | |||
| Без аппроксимации | 28531 | -2,3% | +1,3% |
| С использованием аппроксимации | 29423 | -0,6% | +4,1% |
| Средняя цена предложений по Киеву в долларах США | |||
| Без аппроксимации | 1030 | -1,2% | -4,9% |
| С использованием аппроксимации | 1043 | -0,6% | -3,6% |
| Средняя цена предложения в гривнах в новых домах | |||
| Без аппроксимации | 32042 | -1,2% | +8,0% |
| С использованием аппроксимации | 32488 | 0% | +11,3% |
| Средняя цена предложения в долларах США в новых домах | |||
| Без аппроксимации | 1157 | -0,1% | +1,4% |
| С использованием аппроксимации | 1151 | 0% | +3,0% |
| Средняя цена предложения в гривнах возле метро | |||
| Без аппроксимации | 35560 | -2,5% | +0,1% |
| С использованием аппроксимации | 36925 | -0,5% | +4,6% |
| Средняя цена предложения в долларах США возле метро | |||
| Без аппроксимации | 1287 | -1,2% | -5,9% |
| С использованием аппроксимации | 1308 | -0,5% | -3,3% |
Графики изменения средних цен предложений, как в гривнах, так и в долларах, по всем сегментам рынка представлены //domik.ua/nedvizhimost/dinamika-cen.html
Ниже представлен график изменения цен предложений одно-, двух- и трехкомнатных квартир возле метро. Этот сегмент недвижимости по-прежнему самый востребованный как у покупателей, так и у арендаторов квартир.
Синяя кривая – средняя цена предложения однокомнатной квартиры.
Зеленая кривая – средняя цена предложения двухкомнатной раздельной квартиры.
Красная кривая – средняя цена предложения трехкомнатной раздельной квартиры.
Изменение средней аппроксимированной цены предложения квартир в домах возле метро:
| Тип квартиры | Изменение цены за период | ||
| 1 месяц, % | 3 месяца, % | 6 месяцев, % | |
| Однокомнатная | -4,3 | -5,8 | -7,8 |
| Двухкомнатная | -3 | -2,1 | -0,8 |
| Трехкомнатная | -2,1 | -3 | -1,8 |
Методология подсчета статистики на Domik.ua
На графике видно, что до конца декабря цены на квартиры рядом с метро оставались стабильными, незначительно колеблясь то в одну, то в другую сторону. Рост курса доллара в конце 2016 года на этом сегменте сказался ощутимо – кривая цен всех типов квартир резко пошла вниз.
Примечательно, что квадратный метр однокомнатной квартиры возле метро стоит существенно дешевле, чем двух- и трехкомнатной. При изменении цены этот разрыв сохраняется. По итогам января и последних шести месяцев, однокомнатные квартиры подешевели больше. По нашему мнению, это может быть связано, во-первых, с большей гибкостью продавцов таких квартир, а во-вторых, с тем, что среди однокомнатных квартир около метро преобладает экономкласс, тогда как предложений класса «бизнес» и выше больше среди двух- и трехкомнатных.
В последнее время были заключены такие сделки:
Однокомнатная квартира в современном монолитно-кирпичном доме, проспект Героев Сталинграда, Оболонский район, Оазис-Оболонь . Расположена на 8-м этаже 9-этажного дома. Общая площадь квартиры – 59,2 кв. м, жилая – 27,2, кухня – 11,8. Есть застекленная лоджия. Столярка и сантехника новая, на полу ламинат. Санузел совмещенный. Состояние – «сделан евроремонт». Цена - $110 000 ($1858/кв. м).
Двухкомнатная квартира в кирпичном доме («старый кирпич»), улица Академика Туполева, Святошинский район, Беличи . Расположена на третьем этаже 5-этажного дома. Общая площадь квартиры – 45,5 кв. м, жилая – 25,2, кухня – 7,8. Есть застекленный балкон. Столярка и сантехника старая, на полу линолеум. Санузел совмещенный. Состояние – требует косметического ремонта. Цена - $ 29000 ($637/кв. м).
Т рехкомнатная квартира в кирпичном доме («сталинка»), улица Деревлянская (Якира), Шевченковский район, Лукьяновка . Расположена на втором этаже 5-этажного дома. Общая площадь – 62,9 кв. м, жилая – 41,8, кухня – 8,5. Столярка и сантехника старая, на полу паркет. Санузел раздельный. Состояние – требует серьезного ремонта. Цена – $60 000($954/кв. м).
Информационно-аналитический отдел Domik.ua
© domik.ua, 2017
Комментарии посетителей