Документи, без яких не можна продати квартиру на вторинному ринку України: інфографіка

Про документи на продаж квартири необхідно подбати до того, як знайшовся покупець, адже на підготовку деяких із них знадобиться не один день. Портал Domik.ua з'ясував, як мають бути оформлені документи продавця квартири для успішної реєстрації договору нотаріусом. Головна умова — продавець надає необхідні документи в оригіналах. Вся подана у статті інформація актуальна у 2022 році.

За правилами Цивільного кодексу України (ЦКУ), договір відчуження нерухомості учасники угоди укладають у нотаріуса. Підготовку документів для реєстрації договору у нотаріуса учасники угоди можуть провести в агентстві нерухомості. Послуги рієлторів оплачуються за попередньою домовленістю — покупцем або продавцем.

Для економії обов'язкових платежів інколи продавці пропонують покупцям підготувати договір без рієлторів. У такому разі документи продавця перевіряє покупець.

Читайте також: Кількість правочинів із нерухомістю в Україні за IV квартал 2021 року

Документи продавця для операції купівлі-продажу

Перелік необхідних документів для операції купівлі-продажу нерухомості встановило Міністерство юстиції  України у наказі № 296/5 від 22.02.2012 «Про затвердження Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України».

1. Паспорт — для повнолітніх громадян віком старше 18-ти та для неповнолітніх віком старше 14-ти років.

Якщо власник квартири, що продається, — неповнолітній громадянин:

— для дитини віком до 14-ти років — свідоцтво про народження.

2. Індивідуальний ідентифікаційний номер усіх власників квартири, у тому числі малолітніх та неповнолітніх.

3. Дозвіл на відчуження від державного органу опіки, якщо власник чи співвласник квартири — малолітній, неповнолітній чи непрацездатний громадянин.

4. Документ про право власності на житло.

5. Технічний паспорт об'єкта нерухомості.

6. Оригінали свідоцтва про шлюб, розірвання шлюбу, смерть чоловіка/дружини, рішення суду.

7. Письмовий та нотаріально завірений дозвіл одного з подружжя на відчуження об'єкта, якщо житло було куплене під час шлюбу.

8. Звіт про оцінку майна.

9. Довідка про відсутність боргів по квартплаті та комунальних платежах за подачу електроенергії, тепла, газу та ін.

Читайте також: Для чого потрібен попередній договір купівлі-продажу квартири: нюанси та ризики

Перевірка паспорта продавця

Якщо паспорт старого зразка, до нього мають бути вклеєні фотографії громадянина віком 25 та 45 років. Якщо громадянин змінював прізвище чи ім'я за власною ініціативою або у разі одруження — це відображають відповідні документи, що підтверджують зміну прізвища.

Перевірка договорів, на підставі яких продавець став власником квартири

Громадяни отримують нерухомість у власність, здійснивши такі договори:

• купівлі-продажу;
• міни;
• дарування;
• успадкування;
• пожертвування;
• ренти;
• довічного утримання та ін.

Під час підготовки угоди купівлі-продажу продавець пред'являє покупцю оригінал відповідного нотаріально завіреного договору. Право власності на квартиру може бути підтверджене також рішенням суду, свідоцтвом про придбання арештованого нерухомого майна на прилюдних торгах (аукціонах) тощо. Якщо квартира приватизована, то власник має надати свідоцтво про право власності. Перелік документів, що підтверджують право власності на квартиру, міститься у наказі Мін'юсту № 296/5.

Перевірка свідоцтва про право власності

В Україні мають однакову юридичну силу паперові та електронні свідоцтва про право власності.

До 2013 року реєстрацію проводило Бюро технічної інвентаризації (БТІ) у Реєстрі прав власності на нерухоме майно, яке пізніше стало частиною архіву Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (ДРРП). Якщо документи містять штамп або позначку БТІ, є витяг з реєстру, тоді документи оформлені належним чином. Повторно їх реєструвати у ДРРП не потрібно. Але, у разі відчуження об'єкта, вся інформація про таку реєстрацію має бути внесена до ДРРП для синхронізації баз даних. Якщо ж документів, зазначених вище, немає або вони видані без використання нотаріальних бланків на звичайному папері і не зареєстровані в БТІ, таке майно обов'язково потрібно зареєструвати в ДРРП, тому що права власності, як такого, не виникло.

Нотаріуси можуть подати до БТІ запит, якщо документи щодо квартири видані до 1 червня 2010 року, тобто до запуску електронного реєстру. Наприклад, коли інформація про квартиру є тільки у БТІ і потрібне підтвердження того, що до 1 червня 2010 року нерухомість не відчужувалася і не було зареєстровано дублікат документа, що встановлює право на неї.

З 2013 року підтвердженням державної реєстрації є рішення реєстратора про реєстрацію права власності, яке формується в електронному вигляді. Доступ до нього здійснюється через портал Міністерства юстиції. Рішення реєстратора надається заявнику у паперовій формі — витяг друкують на аркушах форматом А4 без використання спеціальних бланків, але з підписом та печаткою реєстратора. Для укладання угод із нерухомістю продавець повинен надати цей витяг.

З грудня 2021 року отримати довідку з ДРРП можна онлайн на порталі «Дія». 

Перевірка обтяжень майна

Під час підписання договору відчуження нотаріус перевіряє відсутність податкових застав, арештів, заборон та інших обтяжень щодо сторін та нерухомого майна, що відчужується, готує витяг про відсутність обтяжень квартири з Державного реєстру:

• заборон на відчуження майна;
• Іпотек.

Довідки щодо нерухомості з чотирьох основних реєстрів можна отримати на порталі «Дія».

Перевірка обмежень на угоду із неповнолітнім власником квартири

Угоди з нерухомістю, якою володіють неповнолітні громадяни, схвалюють органи державної опіки та піклування.

За заявою продавця — батьків, опікуна або піклувальника — органи держопіки та піклування видають дозвіл провести угоду. Продавець показує покупцеві такий дозвіл.

Перевірка згоди співвласників квартири

Якщо співвласники житла не присутні під час угоди, продавець пред'являє покупцеві нотаріально завірену їхню письмову згоду або довіреність.

Коли сторони договору перебувають у шлюбі, то чоловік (дружина) продавця та покупця підписують заяви про те, що вони не заперечують проти цієї угоди.

Перевірка технічного паспорту квартири

Технічний паспорт квартири складає бюро технічної інвентаризації (БТІ) чи приватні контори із відповідними функціями. У документі наведено параметри об'єкта. Якщо власники не проводили реконструкцію, техпаспорт діє за замовчуванням. Новий технічний паспорт потрібен, якщо є невідповідність старого техпаспорту параметрам квартири. Наприклад, власники зробили перепланування чи об'єднали кімнату з балконом.

З 1 грудня 2021 року технічні паспорти, матеріали інвентаризації та інвентаризаційні справи створюються лише за допомогою електронної системи (постанова Кабінету Міністрів України № 681). Перевірити дані технічного паспорта можна у Єдиній державній електронній системі у сфері будівництва. Фахівець видає витяг з реєстру з реєстраційним номером.

Оцінка нерухомості

Оціночна вартість потрібна в першу чергу для обчислення доходу фізичної особи від угод з нерухомістю, оскільки під час укладання таких договорів, сторони повинні сплачувати податки, збори та інші обов'язкові платежі.

Влітку 2021 року Фонд державного майна України запустив сервіс автоматичної оцінки нерухомості. Розрахувати вартість квартири та отримати довідку можна безоплатно. Якщо продавці не погоджуються з отриманими цифрами, вони можуть звернутися до сертифікованого оцінювача. Встановлена фахівцем ринкова ціна може бути меншою або більшою від отриманих на сервісі даних максимум на 25%.

Читайте також: Як оцінити вартість квартири

Перевірка платіжних зобов'язань

Квитанції про оплату комунальних платежів мають бути датовані місяцем, який передує тому, в якому сторони мають намір укласти угоду. Але квитанції — необов'язковий документ, головне щоб були довідки про відсутність заборгованостей. Їх видають керуюча компанія, підприємства-постачальники електрики, тепла, газу та інших послуг, а також сервісні центри, наприклад, у Києві це — Центр комунального сервісу. 

Перевірка реєстрації мешканців відчужуваної квартири

Нотаріус реєструє договір за умови, що у сторін відкриті рахунки в банку або продавець і покупець стверджують, що розрахувалися до підписання договору.

До реєстрації угоди всі, хто не є власниками житла, повинні виписатися з квартири, що продається (продавець може виписатися і після угоди).

Більше дізнатися про правила державної реєстрації договорів відчуження житлової нерухомості можна на форумі Юридична консультація.

Висновки

У разі укладання договорів купівлі-продажу власнику квартири доведеться зібрати чималий пакет документів, без яких неможливо здійснити угоду.

Плюс до всього продавця просять надати інші супутні документи, серед яких сплата податків, зборів, держмита, останні квитанції за комунальні послуги, довідка з банку про відкриття рахунку для безготівкового платежу, якщо сума договору перевищує 50 тис. грн.

Інформаційно-аналітичний відділ Domik.ua

© domik.ua, 2022