Підсумки 2021 року від групи компаній DIM: «Одне з наших правил — бути, а не здаватися»

Традиційні інтерв'ю з підбиттям підсумків року продовжує бесіда з Олександром Насіковським, засновником та керуючим партнером групи компаній DIM. В інтерв'ю він розповідає журналістам порталу Domik.ua про ключові цифрові рішення девелопера й про те, як його компанії вдається залишатися трендсеттером на ринку нерухомості.

Стисло про компанію

Група компаній DIM — девелопер повного циклу, який з 2014 року займається проєктуванням, зведенням, продажем та обслуговуванням нерухомості. За сім років успішної роботи в портфелі компанії — близько 50 будинків та 890 тис. кв. м на різних стадіях реалізації. У DIM запевняють, що не просто будують нерухомість, а формують нове міське середовище. Серед наймасштабніших проєктів девелопера — заміський житловий комплекс Park Lake City, «місто в місті» Lucky Land та новобудова «Метрополіс».

«З лимонів, які підсовує доля, можна зробити не лише лимонад, а й лимончелло за бажанням»

— Група компаній DIM зарекомендувала себе трендсеттером на ринку нерухомості — ви першими ввели поняття класу «комфорт плюс», зробили дизайнерські лобі своєю візитівкою. Завдяки яким управлінським рішенням вдалося досягти такого статусу?

— Одне з наших правил — бути, а не здаватися. Це стосується всіх управлінських рішень та бізнес-процесів. Тому рушійною силою для нас є насамперед бажання створити комфортне середовище для сучасної людини, в якому вона знайде дещо більше, ніж просто житло. Проєкти від групи компаній DIM це без перебільшення центр твого життя, який надихає щодня.

Для цього постійно вивчаємо споживчі запити, поведінкові тренди, звертаємось до світового досвіду в архітектурі та містобудуванні, при цьому глибоко поринаємо в історію місця, локації, яку вибираємо для свого проєкту.

У нас згуртована та амбітна команда, де кожен співробітник щиро залучений до процесу створення екосистеми проєктів. Думаю, досягати високих результатів нам багато в чому допомагає компетенція і досвід фахівців у галузі, а також драйв, запал і нестандартні підходи до вирішення тих чи інших ситуацій.

— Яким одним словом чи фразою ви можете охарактеризувати 2021 рік?

— Уся надія тільки на себе — як завжди. Звичайно, рік був непростий: стрімке зростання собівартості, просідання продажу практично на початку бізнес-сезону, економічна турбулентність. Було різне, але це не привід опускати руки.

Я прихильник позиції, що з лимонів, які підсовує доля, можна зробити не лише лимонад, а й лимончелло за бажання. Головне — завзятість, працездатність та розуміння, куди й навіщо ти рухаєшся.

Девелоперський бізнес передбачає вміння передбачати майбутні зміни і осідлати хвилю, не просто відповідати, а випереджати очікування клієнта, формувати комфортні умови для життя з урахуванням безлічі змінних. Коли у тебе обрано правильну девелоперську модель, налагоджено всі бізнес-процеси та продумано продукт, залишається лише працювати над втіленням задуманого. Ось, власне, цим і займаємось.

— Яку найкращу новину ви отримали у році, що минає?

— Найкращою новиною року, що минає, стало підтвердження того, що ми рухаємося в правильному напрямку, від наших клієнтів. Задоволений покупець — найкраще мірило успіху для девелопера.

Цього року нам вдалося наростити обсяги продажу та розширити портфель проєктів, запустивши в заміському сегменті таунхауси Park Lake City та МФК OLEGIVSKIY — клубний будинок бізнес-класу в історичній частині Києва, на Подолі.

Тішила мене і будівельна динаміка на майданчиках проєктів. Ми активно будували весь рік, плануємо продовжувати у тому ж темпі.

— Як, на вашу думку, змінилися цінності інвесторів у 2021 році?

— Під час пандемії виріс попит на готове житло та зросли вимоги до самого продукту. Покупець хоче бачити на території проєкту грамотне просторове зонування, продуману до найдрібніших деталей інфраструктуру, яка задовольняє запити абсолютно різних груп, ком'юніті-центри для спілкування та соціальної взаємодії.

Виріс попит на рекреаційну складову: індивідуальний ландшафтний дизайн, що враховує кліматичні особливості місцевості, міські парки з багатокомпонентною флорою, за якою ретельно доглядають біо- та природні водоймища, де можна організувати місця для дозвілля, ретриту, активного чи пасивного відпочинку.

Друга тенденція — зміни всередині самої квартири, ергономіка якої дещо змінилася. Люди цікавляться можливістю організувати якщо не окремий кабінет, то повноцінний робочий простір. Зростає інтерес до європланувань, зокрема, де можна розмежувати приватний простір та зону для спілкування, прийому гостей.

Балкони та лоджії отримали друге життя, ставши, по суті, простором-трансформером — це може бути місце для роботи, занять спортом або зимовий сад.

А просторі тераси, у тому числі й відкриті, і з панорамним склінням, перетворилися на справжню перевагу, яка багато в чому визначає успіх того чи іншого планування. Людина отримує справжнє патіо або лаунж-зону, де можна відпочити, зайнятися духовними практиками, провести час із близькими.

До речі, за нашими спостереженнями, наявність власного водоймища на території підвищує привабливість об'єкта в очах покупця. Третину майбутніх мешканців заміських проєктів цікавить можливість активного відпочинку біля води.

Саме тому у кварталі житлового комплексу Park Lake City AQUA ми спроєктували будинки таким чином, щоб максимально інтегрувати їх у природний ландшафт. Просторі тераси нависають над водною гладдю біоводоймища з регульованим рівнем води, створюючи максимальний ефект присутності.

— Скільки об'єктів ви ввели в експлуатацію у 2021 році ?

— Цього року отримали сертифікати перша черга у ЖК «Метрополіс» у Голосіївському районі, а також перші два будинки масштабного проєкту бізнес-класу Park Lake City у Підгірцях.

Читайте також: Як зводять житловий комплекс «Метрополіс»

— Як змінилася за минулий рік вартість квадратного метра у ваших ЖК?

— Протягом 2021 року ми спостерігали стрімке зростання собівартості будівництва, яке безпосередньо позначилося на вартості квадратного метра.

Середня вартість квадрата на первинному ринку з січня до грудня нинішнього року зросла на 25% у гривні та 32% у доларах, а у багатьох ліквідних проєктах вона піднялася ще й за рахунок платоспроможного попиту на них.

На зростання вартості безпосередньо вплинула будівельна динаміка: покупцеві важливо, щоб крани крутилися, роботи велися чітко за графіком. Досвід, експертиза девелопера, концепція та формат новобудови також визначає рівень інтересу до неї.

Для розуміння: у поліфункціональному проєкті Lucky Land у популярному форматі live-work-play у доларах ціна квадрата за 2021 зросла на 40%, у МФК А136 Highlight Tower у бізнес-класі — 55%, у нашому флагманському заміському комплексі ЖК Park Lake City — на 58%.

«Цифровізація будівельної галузі — це один із головних трендів ринку»

— Чи впроваджуєте ви в роботу своєї компанії нові digital-технології, і якщо так, то які саме?

— Цифровізація будівельної галузі — це один із головних трендів ринку. Ми застосовуємо сучасні технологічні рішення абсолютно на всіх етапах девелоперського циклу, починаючи від проєктування та моделювання майбутнього житлового комплексу і закінчуючи післяпродажним сервісом.

Серед ключових цифрових рішень групи компаній DIM є використання Building Management System (BMS) у всіх своїх ЖК незалежно від класу — будь то комфорт або бізнес-сегмент.

Єдина програмно-апаратна платформа займається комплексним моніторингом та управлінням усіма інженерно-технічними системами, диспетчеризацією завдань та їхнім контролем усередині керуючої компанії. За допомогою цього нам вдається створювати правильний, здоровий мікроклімат усередині будівлі, застосовувати енергоефективні технології, дбати про довкілля. Наприклад, система збору води з кондиціонерів дозволяє повторно використовувати її для поливу ландшафтного озеленення.

Ще один напрям — цифровізація клієнтського досвіду. І тут ми маємо дві важливі розробки на даний момент. По-перше, перший у країні онлайн-сервіс підбору готових варіантів оздоблення квартир «під ключ», включаючи опцію дизайнерського ремонту.

Онлайн-сервіс #READYDIM дозволяє підібрати оптимальний варіант послуги, визначитися зі стилем, кольоровою гамою, необхідністю меблів та техніки. По суті, в режимі реального часу ви створюєте персональну історію, візуалізуєте майбутню квартиру і в результаті отримуєте разом з ключами готове житло. Економія часу, сил, енергії, а головне гарантія якості від девелопера.

Друга складова клієнтського досвіду — це цифровізація сервісу. Для вирішення побутових завдань, спілкування з керуючою компанією та іншого рутинного клопоту ми створили мобільний додаток, який оперативно повідомляє про новини комплексу та компанії, комунальні платіжки та допомагає в пару кліків їх сплатити.

Менше, ніж за пару хвилин, людина може залишити заявку та отримати консультацію чи допомогу керуючої компанії, а найголовніше — замовити їжу та ліки від партнерів — популярних сервісів доставки. Подібна колаборація стала однією з перших на ринку, однак я переконаний, що опції дистанційних покупок і послуг будуть розширюватися і зростати. 

Наступний крок — розширення функціоналу мобільного додатка, щоб покращувати користувальницький досвід мешканців. У планах додати можливість платити розтермінування, стежити за перебігом будівництва, а також розширити співробітництво з партнерами.

«Будь-який новий ЖК, у нашому розумінні, — це не стороннє тіло, а центр соціального тяжіння»

— Який проєкт компанії ви вважаєте окремим приводом для гордості?

— Жоден наш проєкт не повториться. Ця аксіома дуже подобається покупцеві. Він цінує наш індивідуальний підхід у архітектурній айдентиці та просторових рішеннях, продумані планувальні рішення, різноформатну інфраструктуру та естетику у кожній деталі.

— У листопаді нинішнього року ви представили оновлену концепцію ЖК Lucky Land, яка була створена в партнерстві з архітектурним бюро archimatika. Розкажіть, що не влаштовувало вас у старій концепції та які кардинальні зміни відбулися у проєкті?

— А чому ви вважаєте, що нас щось не влаштовувало? Ламати, знаєте, не будувати. Більше того, до кожного свого проєкту, повторюся, ми підходимо з особливою ретельністю: вивчаємо локацію, її потенціал, потреби реального попиту.

Будь-який новий ЖК, у нашому розумінні, — це не стороннє тіло, а центр соціального тяжіння. Він повинен сформувати нову міську тканину та якісний простір для життя, відпочинку, розвитку, дозвілля.

У випадку з ЖК Lucky Land це було переосмислення, оновлення концепції, пошук відповідей на запитання, які всіх хвилюють. Ми бачили потенціал цього проєкту та розуміли, що він має все необхідне, щоб стати новим регіональним центром, місцем тяжіння та драйвером активного розвитку цілого мікрорайону, стати його третьою домінантою.

Перші дві — найбільший ТРЦ в Україні Lavina Mall з торговельним кластером у складі, куди входять гіпермаркети «Ашан» та «Епіцентр К», а також лісовий масив на площі понад 100 га.

Саме тому до реалізації проєкту ми залучили найкращих партнерів, зокремаархітектурне бюро archimatika, з якими вирішили робити приватний простір для мешканців кварталів, закриті двори з дитячими, спортивними локаціями, а також відкриті вулиці та доступний усім периметр. У комплексі буде свій ком'юніті-центр, урбан-парки, жвава міська вулиця, нові робочі місця, громадські, спортивні та освітні простори.

Читайте також: «Центр там, де твій дім»: як змінився ЖК Lucky Land із новою концепцією

«Ми створюємо проєкти, які стають центром твого життя»

— «Живи більше» — нова ідеологія ваших житлових комплексів. Розкажіть, який сенс ви вкладаєте у цю фразу.

— Все, що ми проєктуємо і реалізуємо, — це насамперед для людини і про людину, про її комфорт, затишок, відчуття дому. А будинок — це місце, де рідні та близькі, де затишно, безпечно, цікаво, де хочеться жити більше.

Саме тому ми створюємо проєкти, які стають центром твого життя, місцем, куди хочеться повертатися, яким хочеться пишатися і де прокидається бажання жити більше.

Все це завдяки продуманій до дрібниць інфраструктурі, екологічним високоякісним матеріалам, сучасним технологіям та рішенням, які допомагають створити оптимальну для життя екосистему. В її основі — естетика, висока функціональність простору, акцент на здоров'ї та комфорті.

«Живи більше» — це максимальна інтеграція сучасної архітектури в природний ландшафт, стильні лобі для зустрічей, лаунж-простір для спілкування та відпочинку, міські двори-парки з рідкісними рослинами, ком'юніті-центри та місця тяжіння для насиченого, безпечного, комфортного життя.

— У році, що минає, ви вирішили розділити ваш масштабний проєкт Park Lake City на три окремі квартали: VITA, AQUA і TERRA. Розкажіть, що надихнуло вас на такі зміни?

— Останні півтора роки ми з вами спостерігаємо за стрімким відновленням купівельного інтересу до заміського ринку. Багато хто помилково називає це відродженням, хоча за фактом ми маємо справу з якісними трансформаціями попиту та пропозиції.

Вже сьогодні зрозуміло, що майбутнє заміського ринку за нішевими та концептуальними житловими просторами з різноманітною лінійкою відповідних форматів житла. Це означає, що епоха класичних котеджних містечок з лініями типових будинків та мінімальною інфраструктурою залишилася далеко позаду.

Покупець, в першу чергу, шукає середовище для життя, наповнене і продумане до найдрібніших деталей. При цьому йому важливо бути частиною спільноти, зокрема мати доступ до сучасної висококласної освіти для дітей, займатися спортом, купувати продукти поряд з будинком та мати можливість випити улюблену каву з круасаном, не залишаючи території. І все це в максимальній єдності з природою: урбан-парк, водойма, сапи, риболовля.

Попри те, що багато в чому наші побутові бажання схожі, сценарії життя, звичайно, відрізняються. Хтось воліє класичний заміський формат — таунхауси, інший цікавиться форматом квартири з панорамною заскленою терасою з видом на озеро або власним двориком.

Одне із внутрішніх завдань компанії — дати можливість покупцеві самостійно писати свою історію, не обмежуючи свободи вибору. Так з'явився наш флагманський заміський проєкт ЖК Park Lake City — багатофункціональний житловий комплекс бізнес-класу, у складі якого під однією концепцією об'єднано три житлові продукти: головний квартал чотириповерхових будинків VITA, два квартали таунхаусів TERRA та комплекс з власною біоводоймою та невеликою кількістю преміальних квартир — AQUA.

Особливістю проєкту стануть квартири з просторими терасами з панорамним склінням, власні дворики від 25 до 125 кв. м, дитячий садок та школа на території, справжній ботанічний сад з рідкісними видами рослин, різноманітні активності, власні водойми на території, професійний консьєрж-сервіс та електронна система доступу.

Читайте також: Повний огляд Park Lake City Aqua в інфографіках

«Не думаю, що запровадження нового оподаткування суттєво вплине на ринок»

— Близько місяця тому у вашій компанії змінився генеральний директор — ним став екс-СЕО девелоперської компанії Smart Urban Solutions Олексій Ревін. Що змінилося із приходом у команду нового топ-менеджера?

— Я вже казав, що багато в чому успіхи групи компаній DIM — це результат кропіткої роботи згуртованої та амбітної команди найкращих професіоналів галузі.

І яким би технологічним не був корабель і підкованою команда, йому не обійтися в бурхливому морі без капітана.

У нашому випадку — досвідченого управлінця, сильного системного менеджера, який налагоджуватиме процеси, триматиме руку на пульсі, надихатиме і задаватиме курс.

Тому до першочергових завдань Олексія входить ефективне операційне управління, запуск та реалізація нових проєктів, підвищення клієнтського сервісу та досвіду, контроль за виконанням обсягів продажу та інше.

У його активах багаторічний досвід на ринку, відмінні менеджерські та особистісні компетенції, завзятість та здорова амбітність, які, я переконаний, дадуть відмінний поштовх розвитку компанії. Отже, це win-win історія.

— У якому вашому житловому комплексі, на вашу думку, ідеальна прибудинкова територія?

— У кожному нинішньому та майбутньому житловому комплексі. Ми проєктуємо та закладаємо особливості прибудинкової території, виходячи з особливостей локації, купівельних уподобань у районі та формату, який хочемо реалізувати.

Характерними рисами завжди залишаються: підвищений функціонал, естетика, тяжіння до природних матеріалів в обробці, грамотне зонування простору та наявність острівця природи всередині великого міста.

— Нинішнього року було ліквідовано ДАБІ, натомість з'явився новий містобудівний орган — ДІАМ. Що ви думаєте з цього приводу та як оцінюєте роботу нової інспекції?

— Давайте не робитимемо поспішних висновків. ДІАМ ще необхідно налагодити багато процесів, та й сама реформа у сфері містобудівної політики у процесі.

Хоча, погоджуюся, проміжні результати вже вселяють оптимізм: процес видачі дозвільної документації зрушив із мертвої точки, а факт розведення державного архбудконтролю та дозвільно-реєстраційної функції вважаю перемогою для галузі.

Цифровізація містобудівної сфери, зокрема впровадження Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва та принципу єдиного вікна, дозволяє прискорити багато процесів та зменшує людський фактор у прийнятті рішень.

— У листопаді 2021 року у другому читанні ухвалено законопроєкт № 5600, який змінює систему оподаткування продажу нерухомості фізособами. Так, дохід, отриманий від продажу протягом року другого об'єкта нерухомості, оподатковується за ставкою 5%, третього та наступних — за ставкою 18%. Як, на вашу думку, це вплине на вартість нерухомості у ваших новобудовах?

— Потрібно дивитися на окремо взятий комплекс та його історію, зокрема кількість інвестиційних угод. У випадку з нашими комплексами, їх вибирають, перш за все, для себе і життя: близько 80% попиту припадає на приватну купівлю. Цим людям перейматися взагалі не слід. 

Що стосується приватних інвесторів, то тут також важливо розуміти мету: одна квартира, щоб зберегти та примножити кошти, чи професійний бізнес від 3-х та більше квартир. Навіть у другому випадку є законний спосіб, як зменшити податкове навантаження: не продавати всі квартири за раз, а по черзі. Що стосується ліквідних ЖК, можна не боятися, що товар «охолоне» чи втратить покупця.

Якщо в якомусь ЖК великий відсоток інвестиційних покупок, то, звичайно, витрати так чи інакше ляжуть на плечі кінцевого споживача. Але загалом не думаю, що запровадження нового оподаткування суттєво вплине на ринок.

— Змалюйте стисло перспективи, які, на вашу думку, очікують на ринок первинної нерухомості в 2022 році.

— Сьогодні давати якийсь прогноз — справа невдячна з огляду на безліч невідомих та змінних. Подальше зростання цін безпосередньо залежатиме від подорожчання собівартості. На неї впливатимуть котирування цін на металопродукцію, падіння або навпаки стрімке зростання інфляції, вирішення енергетичної кризи, геополітична ситуація, стан реальних доходів населення, ринкові чинники на кшталт налагодження роботи ДІАМ, процедура видачі дозвільної документації та введення комплексів у експлуатацію.

Про цінову динаміку та рівень попиту можна буде говорити трохи пізніше, зараз надто багато невідомих змінних. Припускати суттєве зниження або падіння цін можна лише у разі збігу безлічі негативних чинників у ході нищівної глобальної кризи, але поки що передумов до неї в тому масштабі, щоб це обрушило вітчизняний ринок житла, немає.

Сподіватимемося, що й не з'являться. Гадаю, якщо відбудеться коригування цін на будматеріали та енергоносії, динаміка середньозваженої ціни буде в межах 15-20% у річному вимірі.

Інформаційно-аналітичний відділ Domik.ua

© domik.ua, 2021