Верховна Рада ухвалила «ресурсний» законопроєкт: продавці нерухомості платитимуть по-новому

Як стало відомо порталу Domik.ua, 18 грудня 2021 року Президент України Володимир Зеленський підписав низку законів, серед яких № 1914-ІХ «Про внесення змін до Податкового кодексу України та деяких законодавчих актів України щодо забезпечення збалансованості бюджетних надходжень». Інформацію про це було розміщено на офіційному сайті глави держави.

30 листопада поточного року український парламент ухвалив відповідний законопроєкт № 5600 у другому читанні. За проголосували 255 народних депутатів. Завдяки нововведенням планується зібрати додаткові надходження до бюджету, тому документ отримав назву «ресурсний». Ще одна назва — «антиолігархічний», «антиахметівський», адже закон має збільшити податки для бізнесу найбагатших українців. 

«За рахунок усунення встановлених руками колишньої влади пільг, ми забезпечуємо надходження до бюджету понад 20 млрд грн, які підуть на реалізацію важливих для держави програм у 2022 році», — прокоментував рішення колег у власному телеграм-каналі один із ініціаторів законопроєкту, голова комітету ВР з питань фінансів, податкової та митної політики Данило Гетманцев. 

Нагадаємо, що після першого розгляду документ викликав шквал критики з боку підприємців, асоціацій, ескпертів та політиків. До другого читання подали більше 11 тис. поправок. Чимало пунктів стосувалися не лише людей з переліку Форбс, а й середнього, малого підприємництва та пересічних українців. Зокрема забудовники та інвестори первинного ринку просили не обкладати операції із нерухомістю додатковими зборами. У першій редакції пропонувалося ввести 18% податку із доходів, отриманих від продажу третього та наступних об'єктів протягом року і 20% на додану вартість на перепродаж. Нині його платять тільки за перший продаж, тобто від підрядника замовнику. Будівельні компанії прогнозували подорожчання житла, падіння будівельної галузі та поповнення числа недобудов. 

Побажання гравців ринку врахували і до другого читання текст документу змінили. Із законопроєкту прибрали сплату ПДВ у 20% з кожної купівлі квартири у юридичних осіб. Норма про 18% з ПДФО залишилась, однак у зміненому вигляді. 

Читайте також: Законопроєкт про захист інвестора розширює його права без конкретних механізмів

Податок на продаж нерухомого майна

Законопроєкт № 5600 вносить зміни до статті 172 Податкового кодексу України (ПК), яка стосується оподаткування операцій з продажу (обміну) об'єктів нерухомого майна.

Хто звільняється від податку

У тексті до другого читання (пункт 172.1 ПК) зазначено, що як і раніше, не буде оподатковуватися дохід, отриманий від продажу одного об'єкта протягом звітного податкового року, за умови перебування майна у власності більше 3-х років:

• житлового будинку, квартири або їхньої частини, кімнати, садового (дачного) будинку (включаючи об’єкт незавершеного будівництва, земельну ділянку, на якій розташовані такі об'єкти, а також господарсько-побутові споруди та будівлі на цій землі);
• земельної ділянки, що не перевищує норми безоплатної передачі, визначені статтею 121 Земельного кодексу України;
• земельної ділянки сільськогосподарського призначення, отриманої у власність у процесі приватизації земель державних і комунальних сільськогосподарських підприємств, установ та організацій або приватизації земельних ділянок, які перебували у користуванні такого платника, виділеної в натурі власнику земельної частки (паю), а також отриманих у спадщину.

Умова щодо перебування такого майна у власності більше 3-х років не поширюється на отримане у спадщину. 

Дохід від відчуження господарсько-побутових споруд, що розташовані на одній ділянці з житловим або садовим (дачним) будинком та продаються разом із ним, для цілей оподаткування окремо не визначається.

Коли сплачується податок 5%

У п. 172.2 ПК встановлюється, що громадянин має сплатити 5% бази оподаткування, якщо отримав дохід від продажу:

• протягом звітного податкового року другого об'єкта нерухомості із зазначених вище (у пункті 172.1);
• нерухомості, що не входить до вищезазначеного переліку, вперше за рік;
• протягом звітного податкового року третього та наступних отриманих у спадок об'єктів нерухомості.

Виняток — операції з відчуження житлової нерухомості банками в порядку звернення стягнення за договорами іпотеки, що забезпечують кредит, наданий в іноземній валюті.

Коли сплачується податок 18%

Дохід, отриманий від продажу протягом звітного податкового року третього та наступних об’єктів, зазначених у пункті 172.1, або від продажу другого та наступних, не внесених до цього переліку, оподатковується за ставкою 18%. 

Це не стосується операцій з відчуження житлової нерухомості банками в порядку звернення стягнення за договорами іпотеки в іноземній валюті. Ще один виняток — продаж майна, отриманого у спадок.

Законотворці передбачили, що дохід від продажу може бути зменшений на документально підтверджені витрати на придбання нерухомості, розташованої на території України. Тобто оподатковуватися буде не вся сума, отримана від реалізації, а різниця між ціною купівлі та продажу — чистий дохід. 

Під витратами на придбання об’єкта нерухомості маються на увазі :

• кошти, сплачені як вартість цінних паперів та майнових прав, погашення яких відбулося шляхом передачі об’єкта або його частини;
• кошти, передані в управління управителю фонду фінансування будівництва;
• витрати на придбання нерухомості на етапі незавершеного будівництва;
• вартість об’єкта, переданого платнику податку у власність як оплата його частки у статутному капіталі господарського товариства під час виходу такого платника податків із складу учасників юридичної особи;
• вартість предмета іпотеки, за якою іпотекодержатель набув у власність предмет іпотеки;
• витрати на придбання об’єкта на підставі договору купівлі-продажу, міни, у тому числі вартість майна, що було передано як компенсація за такими договорами;
• реєстраційні збори, державне мито та аналогічні платежі, що здійснюються у зв'язку з придбанням (отриманням) права;
• вартість об’єкта, що був задекларований особою у порядку одноразового (спеціального) добровільного декларування;
• ціна об’єкта, що був отриманий під час ліквідації (припиненні) юридичної особи (у тому числі іноземця) або утворення без статусу юридичної особи (у тому числі іноземця) платником податків — акціонером (учасником, партнером, пайовиком, засновником, контролюючою особою);
• витрати на будівництво нерухомості.

Об’єкт нерухомості, подарований платнику податку, вважається придбаним за ціною, що дорівнює сумі державного мита, реєстраційного збору чи інших аналогічних платежів, податків та зборів, сплачених у зв'язку з таким даруванням.

Таблиця оподаткування операцій з продажу (обміну) об’єктів нерухомого майна з 1 січня 2022 року

*ставки податку застосовуються за умови одночасного виконання всіх умов;

** для звільнення від оподаткування доходу з продажу (обміну) земельних ділянок  сільськогосподарського призначення отриманих у спадщину, нотаріус додатково встановлює належність успадкованої земельної ділянки, до набутих у процесі приватизації земель державних і комунальних сільськогосподарських підприємств, установ та організацій; приватизації земельних ділянок, які перебували у користуванні такого спадкодавця; виділеної в натурі (на місцевості) власнику земельної частки (паю).

В Асоціації фахівців з нерухомості (рієлторів) України запевняють, що на рівень цін на житло новий закон не вплине. 

«З одного боку 18%-й ПДФО з 3-го продажу стягуватиметься з різниці між ціною купівлі та продажу. Раніше, нагадаю, з третього продажу розмір цього податку складав 5%, але з усієї суми угоди. Тобто, підсумкова сума, яку належить заплатити до державної скарбниці, прямо залежатиме від різниці між ціною купівлі та продажу: чим вона вища, тим більший податок. За прогнозами АФНУ, для понад 80% від усіх третіх продаж сума оподаткування по-новому практично дорівнюватиме тим же 5%. На мою думку, 18% ПДФО з 3-го продажу — це розумний компроміс, який вдалося досягти народним депутатам», — прокоментував порталу нововведення президент АФНУ Юрій Піта.

Поділитися власною думкою щодо нововведень можна на форумі Податки і збори під час купівлі та продажу нерухомості. 

Податок на землю

З власників земельних паїв стягуватимуть податок, незалежно від того, чи отримали вони прибуток від вирощування сільгосппродукції. Платитимуть навіть ті, у кого 50 соток.

Закон запроваджує новий податок для власників сільськогосподарських земель — мінімальне податкове зобов'язання (МПЗ). Це мінімальна величина податкового зобов’язання зі сплати податків, зборів, платежів, пов’язаних із виробництвом та реалізацією власної сільськогосподарської продукції або з власністю чи користуванням (орендою, суборендою, емфітевзисом, постійним користуванням) земельними ділянками, віднесеними до сільськогосподарських угідь.

Розраховуватимуть МПЗ за формулою — 5% від нормативної оцінки землі. 

Так в середньому гектар землі нормативно оцінюється у 28 тис. грн, платити доведеться приблизно 1,4 тис. грн на рік з кожного гектара. Точну суму мають визначити податківці і надіслати громадянину нагадування. 

МПЗ не визначається для земельних ділянок, що використовуються дачними та садівничими кооперативами (товариствами), а також набуті у власність (користування) членами цих кооперативів.

Як пояснюють в Інформаційному управлінні апарату ВР, фізичним особам, яким земельні ділянки належать на праві власності або користування, контролюючий орган не нараховуватиме МПЗ на землі, які станом на 1 січня 2022 року знаходились у межах населених пунктів.

Перший період нарахування МПЗ — 2022 рік. Тобто МПЗ буде нараховуватися у 2023 році за 2022 рік. Фізичні особи звільнятимуться від МПЗ, якщо контролюючий орган не вручив податкове повідомлення-рішення у відповідні строки. 

Передбачені також перехідні положення щодо застосування коефіцієнта під час визначення МПЗ. У 2022 та 2023 рр., коефіцієнт зменшений з 0,05 до 0,04, тобто до ставки 4%.

При обчисленні МПЗ платниками єдиного податку четвертої групи — ФОП, які провадять діяльність виключно в межах фермерського господарства, коефіцієнт застосовується у половинному розмірі.

«Сьогодні 30-40% земель сільгосппризначення обробляється в тіні без сплати жодних податків. Продається «в чорну» і с/г продукція, вирощена на цих землях. Бюджети всіх рівнів щороку недоотримують від 50 до 90 млрд грн. Несправедливою є ситуація, коли легальні агровиробники сплачують з одного гектару від 2 до 5 тис. грн, в той час як ті, хто обробляє землю «в чорну», платять в кращому випадку 150 грн земельного податку, або зовсім ухиляються. Тому сьогоднішній крок парламенту свідчить про реальний намір боротись із тіньовим ринком обробітку та оренди земель, обігом с/г продукції», — прокоментували схвалення законопроєкту у другому читанні у Всеукраїнській аграрній раді. 

Читайте також: Вступив у дію закон про продаж будинків разом із земельними ділянками

Висновок

Законотворці дослухалися до забудовників та інвесторів первинного ринку нерухомості. У проголосованому у другому читанні «ресурсному» законопроєкті виключили запропонований раніше ПДВ для вторинного ринку. Проте у фінальній версії залишили ставку 18% доходу фізичної особи від продажу кожного третього і наступних об’єктів нерухомості протягом року. Якщо продавці зможуть документально підтвердити свої витрати на придбання об'єкта, то платитимуть відсоток державі не від суми реалізації, а з різниці між купівлею та продажем. Експерти запевняють, що на загальному рівні цін на житло такі податкові нововведення не позначаться. 

За виключенням деяких пунктів, закон набирає чинності з 1 січня 2022 року. 

Інформаційно-аналітичний відділ Domik.ua

© domik.ua, 2021