Колапс будівельної галузі, нові «Еліта-центри» і подорожчання: чого чекати від законопроєкту 5600

Як стало відомо порталу Domik.ua, 1 липня 2021 року Верховна Рада підтримала у першому читанні законопроєкт № 5600 «Про внесення змін до Податкового кодексу України та деяких законодавчих актів України щодо забезпечення збалансованості бюджетних надходжень». Його ініціатором став Кабінет Міністрів України. Законопроєкт передбачає підвищення податків майже у всіх сферах економіки. В уряді вважають, що зміни допоможуть збирати до державного бюджету додатково 50 млрд грн щороку.

Законопроєкт у ЗМІ назвали «антиолігархічним», «антиахметівським». Документ пропонує зокрема підвищити розмір ренти на видобуток залізної руди, запровадити акцизний податок на електроенергію, вироблену з сонячних та вітрових електростанцій, на чому спеціалізуються компанії, що належать Рінату Ахметову. За даними українського журналу Forbes, його статки менш ніж за рік зросли майже втричі, станом на травень 2021 року становили $7,6 млрд. Підприємець традиційно очолив рейтинг найбагатших українців. Однак, крім великого бізнесу, законопроєк № 5600 зачіпає інтереси малих та середніх підприємств. Серед положень, що викликають суперечки, підвищення податків із продажу нерухомості. 

Читайте також: Податкова амністія від Зеленського: кому, що і навіщо потрібно буде декларувати

Які зміни пропонує законопроєкт

18% на продаж третьої квартири

Згідно із чинним Податковим кодексом України (ПКУ), під час продажу квартири, будинку чи ділянки не частіше, ніж раз на рік та за умови, що нерухомість перебуває у власності більше 3-х років, українцями сплачується лише по 1% до Пенсійного фонду та мита. За об’єкт, яким володіють менше 3-х років, або якщо протягом року власник продає кілька квартир, податок зростає: з кожної угоди додатково збирають 5% податку на доходи фізичних осіб і 1,5% військового збору.

Законотворці хочуть ввести 18% податку із доходів, отриманих від продажу третього та наступних об'єктів нерухомості протягом року. Також від продажу другого та наступних об’єктів, що перебувають у власності менше 3-х років. Плюс 1% держмита і 1,5% військового збору. Тобто в результаті виходить 20,5%. Якщо квартира коштує $100 тис., державі доведеться сплатити більше $20 тис. 

ПДВ для вторинного ринку

Законопроєкт пропонує ввести 20% податку на додану вартість на перепродаж об'єктів нерухомості. Це начебто повинно закрити можливості спекуляцій для юридичних осіб. 

Нині податок платять тільки за перший продаж (від підрядника замовнику). В ціну квартири ПДВ вже закладений. Дехто знаходить способи заощадити покупцям під час оформлення договору купівлі-продажу цих 20%. Так схеми інвестування через ФФБ і КУА звільнені від ПДВ, тому забудовники можуть оптимізувати податки. Для всіх наступних продажів (вторинний ринок), незалежно від термінів, в ПКУ встановлена пільга, звільнення від сплати. Наприклад, замовник придбав нерухомість за 500 тис. грн, а інвестору продає вже за один млн грн. Ця різниця в 500 тис. грн зараз ПДВ не обкладається, за першу покупку фізичною особою платити не треба. Таку поблажку Міністерство фінансів пропонує скасувати. 

У пояснювальній записці сказано, що це забезпечить «рівні умови ведення бізнесу для всіх учасників ринку житла враховуючи, що в умовах ринкової економіки ціни на житло формуються з урахуванням попиту та пропозиції». ПДВ виникає лише в юридичних осіб. Отже сплачувати 20% будуть, наприклад, фірми, які придбали квадратні метри у забудовника або іншої особи і потім перепродають цю нерухомість. Припустимо, компанія придбала у забудовника квартиру за один млн грн. Отже, враховуючи податок, у разі перепродажу ціна зросте до 1,2 млн грн. Якщо перша фірма продаватиме нерухомість другій, а та — наступній, сплачувати ПДВ необхідно буде з кожної операції, доки власником не стане фізична особа.

Пільги для державних програм

Виняток залишається для операцій із першого постачання доступного житла та нерухомість, що будується із залученням державних коштів. Вони, як і раніше, звільняються від оподаткування.

У документі також прописане звільнення від ПДФО на доходи, отримані у вигляді часткової або повної компенсації відсоткових ставок, яка виплачується в рамках державної програми впровадження фінансово-кредитних механізмів забезпечення громадян житлом. 

Читайте також: Україна має відмовитися від субсидіювання приватної власності на житло — аналітичний центр Cedos

Думки експертів

Європейська Бізнес Асоціація

Проти законопроєкту виступили численні громадські організації, об'єднання, асоціації, чиї інтереси зачіпатимуть положення закону. Зокрема бізнес-спільнота, об’єднана Європейською Бізнес Асоціацією, Американською торговельною палатою в Україні та Спілкою українських підприємців. На сторінці ЕВА опубліковане звернення, в якому підприємці закликають можновладців сісти за стіл переговорів. На переконання бізнесу, запропоновані урядом заходи призведуть до поглиблення кризи в економіці України та зменшення податкових надходжень до бюджету.

«Якщо Уряд та ВРУ продовжать використовувати лише методи посилення податкового тиску на бізнес, розширюючи і без того немалі повноваження різноманітних контролерів, то, на жаль, тіньовий сектор лише зростатиме. Бізнес закликає до розвитку економіки через залучення інвестицій і створення нових робочих місць та до збільшення доходів державного бюджету шляхом перекриття нелегальних схем», — йдеться у зверненні. 

Забудовники

Будівельні компанії об'єдналися проти законопроєкту, попереджають про різке подорожчання житла. На скільки саме, думки експертів різняться. Одні називають суму у $150 на кожному квадратному метрі, інші говорять про плюс 30-50% вартості. У Конфедерації забудовників України попереджають, що ціни можуть злетіти навіть удвічі. 

«Введення ПДВ на продаж призведе до перекладання обов'язку сплати цих 20% на кінцевого покупця, тобто забудовник змушений буде закласти це в ціну житла. І це на тлі зростання інфляції, яка з початку року вже склала 8,5% і перевищила інфляційні прогнози на 2021 рік. А також після торішньої невдалої реформи архітектурної інспекції, в результаті якої в 2020 році було введено в експлуатацію всього 6 млн кв. м, в порівнянні з 12 млн кв. м 2019-го, внаслідок чого ціни на квартири зросли на 30%. Несправедлива система оподаткування зменшить і обсяги будівництва, і виробництво суміжних із будівництвом галузей більш ніж в два рази, а це неодмінно відіб'ється на економіці країни. Якщо говорити про міжнародний досвід, відповідно до директиви Ради ЄС 2006/112/ЄС від 28 листопада 2006 року «Про спільну систему податку на додану вартість» в країнах ЄС передбачено звільнення вторинного ринку житла від ПДВ. Тобто те, що існує у нас зараз. Таким чином нова норма, запропонована урядом, йде урозріз із європейським досвідом», — написав президент КБУ Лев Парцхаладзе на своїй сторінці у Фейсбук. 

Підтримують позицію КБУ і у ХК «Київміськбуд». Компанія орієнтується на сегмент житла економ- і комфорт-класу. У холдингу наголошують про те, що нові законодавчі норми відразу призведуть до різкого стрибка ціни, і житло для багатьох стане недоступним. Для значної кількості забудовників різкий відтік клієнтів буде смертельним. 

«Протягом всього 2021 року в світі спостерігається стрімке зростання цін на всіх сировинних ринках. Оскільки економіка країни залежна від світових цін на сировину, то це зростання призводить до зростання цін, в тому числі на будівельні матеріали. Особливо помітний цей ріст у виробах з металу. З огляду на те, що нерухомість дорожчає через зростання цін на будівельні матеріали, додаткове податкове навантаження (запропоноване законопроєктом № 5600) призведе до ще більшого збільшення цін на нерухомість. Для кінцевого покупця ціна може виявитися непідйомною», — заявив віцепрезидент «Київміськбуду» Андрій Джигіль під час прес-конференції «Негативні наслідки нових податків на житло (законопроєкт № 5600)», де виступили представники найбільших будівельних компаній України.

Нововведення може негативно відобразитися на державній програмі «Доступна іпотека 7%», що стартувала у березні 2021 року. 

«Її основна мета — зробити житло більш дешевим і доступним для населення. На тлі того, що Президент України всіма силами намагається здешевити квадратні метри, норми законопроєкту № 5600 призведуть до зворотного ефекту. Виходить, що запропонований законопроєкт практично зводить нанівець щире бажання Президента допомогти українцям в придбанні власного житла», — зауважив Андрій Джигіль.

Є у законопроєкті і спірні моменти. Наприклад, щодо оподаткування раніше укладених угод. Якщо вони також обкладатимуться ПДВ, то забудовники прогнозують колапс будівельної галузі. У невеликих компаній може не виявитися додаткових коштів на сплату нового збору, що призведе до їхнього банкрутства та появи чергових недобудов. Це в свою чергу посилить недовіру до забудовників у цілому та призведе до відтоку інвестицій із галузі, а отже спричинить падіння будівельного сектору. 

Що стосується збільшення прибуткового податку до 18% на третю і наступні угоди з квартирами, то це вплине на купівельну спроможність із метою подальшого перепродажу і спричинить скорочення інвестицій у два рази, прогнозують у КБУ. Тоді як інвестування в житлову нерухомість — головне джерело фінансового ресурсу галузі, займає до 50% в структурі угод на ринку нового житла. Забудовники стверджують, що нова система оподаткування зменшить обсяги будівництва і виробництво суміжних з будівництвом галузей більш ніж в два рази. Тож в результаті законопроєкту № 5600 урядовці ризикують замість наповнення бюджету, отримати зниження податкових надходжень. Подорожчання нерухомості зробить її менш доступною для молоді та буде підштовхувати працездатне населення виїжджати за кордон на заробітки чи постійне проживання. Отже економіка держави нестиме значні збитки.

Головне науково-експертне управління

Нововведення можуть вдарити не лише по статкам професійних інвесторів та будівельного бізнесу, а й пересічних українців. У висновках Головного науково-експертного управління щодо тексту законопроєкту до першого читання зазначено, що він «сприятиме ліквідації деяких схем мінімізації податків на ринку житлової нерухомості, водночас, звертаємо увагу, що стосовно сумлінних платників податків такий підхід може виступати суттєвою перешкодою, наприклад, для купівлі ними іншого (більшого та/або кращого) житла шляхом продажу належних йому кількох об’єктів нерухомості». 

Наприклад, власник вирішив продати дачу, кімнату у гуртожитку та землю під гараж, аби придбати квартиру. То з другого проданого об’єкта доведеться сплатити 5%, з третього — вже 18%. 

Мінфін

Міністр фінансів Сергій Марченко запевняє, що додаткові податки не матимуть значного впливу на вартість збудованого житла, як переконують забудовники. 

«Враховуючи, що різниця вартості 1 кв. м житла в різних районах міста Києва сягає майже 100 тис. грн (від 17 тис. грн до 110 тис. грн), при однаковій собівартості будівництва, податки не мають прямого впливу на вартість житла, яка формується у більшості випадків попитом на ринку. Норма законопроєкту № 5600, щодо відміни пільги з ПДВ на операції з постачання житла на вторинному ринку, взагалі не стосується фізичних осіб, які продають, або збираються продати своє житло на вторинному ринку, оскільки фізичні особи — громадяни не є платниками ПДВ. Вона стосуватиметься посередників на будівельному ринку, які нічого не створюючи отримують шалені прибутки (обсяг доходів більше 22 млрд грн на рік), а до бюджету не сплачують ні ПДВ ні податку на прибуток», — пояснює очільник Мінфіну.

За даними міністерства, у 2020 році продаж трьох та більше об’єктів здійснили 1189 особи на загальну суму 3,6 млрд грн. При цьому, за підрахунками Мінфіну, податку не сплатили мінімум на 629 млн грн.

Читайте також: Податок на нерухомість в Україні: скільки і хто повинен платити

Висновки

Збільшити розмір збору від доходу, отриманого від продажу протягом звітного податкового року третього та наступних об’єктів нерухомості, депутати намагалися під час голосування за законопроєкт про податкову амністію № 5153. Відповідна поправка була внесена у документ, підготовлений до другого читання. 15 червня 2021 року Верховна Рада законопроєкт в цілому ухвалили, проте без цієї норми. 

Законопроєкт № 5600 поки готують до другого читання. У документі сказано, що закон набирає чинності з 1 липня 2021 року, за винятком деяких пунктів. Якщо депутати приймуть документ, експерти прогнозують ріст цін. Припускають, що велика частка ринку піде в тінь, збільшиться рівень корупції, шахрайства. Чимало об’єктів можуть поповнити ряди проблемних новобудов. 

На провладних сайтах зареєстровано декілька петицій, автори яких просять або відмінити законопроєкт у цілому, або окремі його положення. Так до Верховної Ради звернулися з вимогою вилучити із законопроєкту № 5600 від 02.06.2021 правки до статей ПКУ щодо впровадження додаткового податкового навантаження на громадян у разі купівлі нерухомості. «Багатьох покупців таке значне збільшення витрат змусить або скасувати угоди «до кращих часів», або продовжувати збирати кошти ще кілька років. Крім того, що стосується тих громадян, які вже вклалися в споруджувані об'єкти нерухомості та виплачують розтермінування, то на них накладаються непрораховані раніше зобов'язання, які можуть призвести до непередбачуваних наслідків. ...надходження до бюджету навпаки скоротяться, а не зростуть як очікується від законопроєкту. Як результат, крім впливу на купівельну спроможність покупців, виникнуть негативні наслідки і для забудовників, девелоперів. Зменшення угод на будівельному ринку спричинить згортання проєктів і збільшення кількості заморожених будівельних об'єктів. Можуть виникнути нові прецеденти зупинки будівництва, до вже існуючих проблем з «Укрбудом», «Аркадою», — йдеться у поданні. Підтримати цю петицію можуть усі бажаючі. 

Депутати вже пообіцяли піти на зустріч забудовникам. Так за результатами двох робочих груп щодо законопроєкту № 5600 домовилися, що для 18% з третього продажу базою оподаткування буде різниця між вартістю купівлі та продажу. Про це голова парламентського податкового комітету, Данило Гетманцев написав на своїй сторінці у мережі Фейсбук. ПДВ не буде застосовуватися до діючих договорів, які були укладені із людьми та сплачені на 1 січня 2022 року. Незалежно від доплат у разі зміни метражу. 

«По самій ідеї ПДВ домовилися домовлятися. Чесно, не почув у контраргументах будівельників зради. А рівень оподаткування будівельної галузі треба підвищувати», — зауважив депутат. 

Яка ваша думка щодо додаткового податкового навантаження на будівельну галузь і ринок нерухомості? 

Обговорити нововведення чи отримати роз'яснення фахівців можна на форумі Податки і збори під час купівлі та продажу нерухомості.

Інформаційно-аналітичний відділ Domik.ua

© domik.ua, 2021