ЖК SOLAR CITY: інтерв'ю постраждалого інвестора про перспективу «найтривалішого» довгобуду Києва

За приблизними оцінками по всій Україні більше 200 недобудованих об’єктів житлового будівництва, зазначив заступник директора Департаменту містобудування та архітектури КМДА Юрій Тацій на своїй сторінці у Фейсбук. За інформацією пошуковика надійних новобудов Bild.ua, лише в Києві на поточний момент налічується близько 120 проблемних об'єктів. Щоб попередити потенційних покупців та привернути увагу можновладців до проблеми недобудов, редакція порталу Domik.ua підготувала серію інтерв’ю з інвесторами та представниками ініціативних груп цих проєктів.

Цього разу про проблеми житлового комплексу «Солар Сіті» (МЖК «Академмістечко») журналістам розповів один із інвесторів довгобуду Віктор Гуменюк. 

Читайте також: ЖК «Деміївський квартал»: інтерв’ю з постраждалою інвесторкою новобудови

Довідка про ЖК SOLAR CITY

ЖК SOLAR CITY знаходиться за адресою Святошинська площа, 1. У 450 м від станції метро «Житомирська». Це один із «найдовших» довгобудів столиці. Перший забудовник, держпідприємство «Дирекція будівництва академії наук УРСР» почав зводити на цьому місці будинки кооперативу «Молодіжний житловий комплекс «Академмістечко» ще у 1992 році. Другим забудовником київська влада призначила держкомпанію «Житло-Інвест». Вже третя компанія, КП «Житлоінвестбуд-УКБ», у 2005 році здала в експлуатацію житлові секції «А», «Б» і «В», але не завершила секцію «Г». За зведення останньої у 2002 році взялася НПФ «Вест». У 2007 році будівництво заморозили через фінансові проблеми та подальше банкрутство. На той час із 136 квартир, передбачених проєктом, за 121 житло інвестори сплатили 100% коштів. 

У 2017 році за проєкт взялася корпорація «Укрбуд». Вони пообіцяли добудувати секцію «Г» до кінця 2018 року. Орієнтовні витрати оцінили у 85 млн грн. Натомість «Укрбуду» дозволили звести поряд ще три нові житлові будинки: два 33-поверхові (№ 2 та 4) і один 13-поверховий (№ 3). Повністю завершити ЖК «Солар Сіті» планували до II кварталу 2021 року. Це мав бути сучасний житловий комплекс комфорт-класу: будинки у стилі лофт із панорамним склінням та сонячними панелями на дахах, енергія яких забезпечувала б освітлення в місцях загального користування. Забудовник анонсував на території «сонячного міста» підземні паркінги на 404 машиномісця, дитячі та спортивні майданчики, велодоріжки, гостьову стоянку, комерційні приміщення на перших поверхах і навіть вертолітні майданчики на дахах двох будинків. 

У 2019 році у корпорації «Укрбуд» почалися проблеми, будівництво зупинилось. На об'єкти збанкрутілої компанії претендували кілька забудовників. Врешті ЖК SOLAR CITY став одним із переліку проєктів, якими у 2020 році зацікавилася холдингова компанія «Київміськбуд». Проте станом на серпень 2021 року об'єкт досі залишається замороженим, продажі не ведуться.

Читайте також: Повний огляд ЖК SOLAR CITY в інфографіках

 — Чи можете ви розповісти, на якому етапі готовності знаходиться ваш житловий комплекс?

 — Стан будинків залишається незмінним з моменту зупинки будівництва в жовтні 2019 року і по теперішній час.

— Чи працює охорона на будівельному майданчику і якщо так, то хто за неї платить?

— Так, після зупинки будівництва «Укрбудом», з січня 2020 року ПрАТ «ХК Київміськбуд» організував та сплачує за охорону будівельного майданчика.

— Як планується вирішувати питання з добудовою вашого ЖК?

— У 2020 році ТОВ «Укрбуд девелопмент» передав всю документацію ПрАТ «ХК Київміськбуд» по всіх будинках — довгобуду секції «Г» першого будинку та трьох нових будинків ЖК. Зроблено повний технічний та фінансовий аудит об’єкта протягом січня-липня 2020. Також є в наявності та дійсні всі дозвільні документи для відновлення будівництва. 

— Чи проводив хтось технічний аудит об'єкта?

— Так, ТОВ «Укрбуд девелопмент» проводив аудит у 2017-2018 рр. по секції «Г» першого будинку. У 2020 році — ПрАТ «ХК Київміськбуд». За результатами останнього аудиту, ЖК Solar City визнаний прибутковим об’єктом будівництва та представляє комерційний інтерес для будь-якого забудовника, в тому числі і для них.

— Який статус на даний момент у земельної ділянки?

— Комунальна власність. Укладений договір про поновлення договору оренди земельної ділянки від 26 липня 2017 року на 5 років із замовником будівництва ЗАТ «МЖК «Академмістечко» та Київською міською радою. Кадастрові номери земельних ділянок — 8000000000:75:155:0036 (2,8 га) та 8000000000:75:155:0051 (0,27 га). Відповідно до Державного земельного кадастру їхнє цільове призначення — «для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку». 

— Чи внесений ваш ЖК до складу ДПТ, що розробляється Департаментом містобудування? Якщо ні, то чи плануєте ви звертатися до департаменту щодо внесення?

— Так.

— Ваш ЖК має технічні умови на підключення до міських інженерних мереж?

— Так.

— Попередній забудовник житлового комплексу передав об'єкт та документацію чи досі вважається офіційним забудовником проєкту?

— Так, попередній збанкрутілий у 2009 році замовник будівництва ЗАТ МЖК «Академмістечко» передав наявну в нього документацію по секції «Г». Наступним забудовником-інвестором ТОВ «Укрбуд девелопмент» у 2017-2018 рр. було зроблено всю недооформлену або недостатню документацію по цій секції. Ним розроблено новий проєкт ЖК Solar City. Передбачалося звести додаткові три багатоповерхові будинки на вільній ділянці, в обмін на добудову секції «Г» за рахунок інвестора-забудовника «Укрбуд», без додаткових доплат для первинних інвесторів. У 2020 році, як вже зазначалося, ТОВ «Укрбуд девелопмент» передав документацію по всіх будинках ПрАТ «ХК Київміськбуд».

— Які судові справи ведуться по вашому об'єкту, хто виступає відповідачем і хто представляє інтереси інвесторів у судах?

— У Господарському суді Києва слухається справа № 50/279 про банкрутство, розпочато процедуру санації. Позивачами виступають кредитори — Департамент будівництва та житло забезпечення КМДА, Державна податкова інспекція Києва, ТОВ «Укрбуд девелопмент». Відповідачем — замовник будівництва та орендар земельної ділянки ЗАТ «МЖК Академмістечко». Всі повноваження керівника підприємства під час проведення процедури санації покладені на арбітражного керуючого-санатора.*

(*Ред.: У 2009 році ухвалою Господарського суду міста Києва порушено провадження у справі. У 2010 році затверджено реєстр вимог кредиторів на загальну суму 6,1 млн грн. У 2012 році введено процедуру санації боржника та призначено керуючим санацією арбітражного керуючого. У подальшому особи, що обіймали цю посаду, кілька разів змінювалися. У 2020 році прийнято рішення здійснити запит за допомогою автоматизованої системи з відбору кандидатів на призначення арбітражного керуючого). 

Арбітражний керуючий — це особа з вищою юридичною або економічною освітою, яка пройшла спеціальні курси та отримала ліцензію арбітражного керуючого. Може претендувати на посаду керівника підприємства на різних стадіях банкрутства, самостійно написавши заяву до суду, або бути запропонованим комітетом кредиторів, або автоматичним розподілом суду. Призначення, звільнення на посаду відбувається на судових засіданнях у господарському суді, про що виноситься ухвала суду. В січні 2020 року Департамент будівництва та житлозабезпечення КМДА, в особі уповноваженого юриста одноособово вирішив змінити арбітражного керуючого, на тій підставі, що «Укрбуд» припинив будівництво. Саме з того часу і досі триває призначення нового арбітражного керуючого, хоча для цього достатньо одного судового засідання. Сторони подають проти одна одної скарги, апеляції, касації, на що витрачається дорогоцінний час і, на жаль, не на будівництво. Фактично звичайні інвестори опинилися заручниками судових розбирань. 

Всім зрозуміло, хто зі сторін буде мати вплив на арбітражного керуючого, той буде мати право також впливати на подальшу долю ЖК «Солар Сіті» від замовника будівництва. Можемо також припустити, що по ЖК «Солар Сіті», йде штучне затягування відновлення будівництва, зловживання процесуальними правами учасників.

— За інвесторами вашого ЖК визнано майнові права, а якщо ні, то чи плануєте ви звертатися до суду?

— Майнові права на незавершену секцію «Г» першого будинку належать ТОВ «Укрбуд Девелопмент», для подальшої передачі первинним інвесторам. Первинні інвестори секції «Г» також зареєстрували індивідуально в БТІ свої квартири, як об’єкт незавершеного будівництва. Майнові права на незавершені будинки № 2, 3 та 4 належать ФК «Житло Капітал», що обслуговує Фонд фінансування будівництва, та ТОВ «Укрбуд Девелопмент», для подальшої передачі первинним інвесторам.

— Чи маєте ви інформацію щодо кількості проданих та непроданих квартир у вашому ЖК?

— Загальна кількість квартир в ЖК — 1 070 , з них 1-кімнатних — 461, 2-кімнатних — 493, 3-кімнатних — 116. Загальна площа — 65 370 кв. м, в тому числі на житлову припадає 60 895 кв. м. Орієнтовно на 1-18-му поверхах у секції «Г», які зводили за початковим проєктом, залишилося 10% вільних квартир. На 19-22-му поверхах, які добудував вже «Укрбуд», вільних житлових площ може бути до 100%. У трьох нових будинках ЖК «Солар Сіті» непроданим залишилося приблизно 50% житла. 

— Поки в новобудові є певний відсоток непроданих площ, вона залишається прибутковим проєктом. Чи можете ви розповісти, за рахунок чого може бути досягнута рентабельність вашого ЖК — продаж квартир, надбудови додаткових поверхів та секцій, освоєння сусідніх ділянок землі тощо.

— У секції «Г» першого будинку «Укрбуд» звів додаткові чотири поверхи: 3 житлові та технічний — творчі майстерні. Таким чином замість 18-ти поверхів, тепер це 22-поверховий будинок. У 2017 році інвестору-забудовнику ТОВ «Укрбуд Девелопмент» вже було надано вільну площу земельної ділянки під нову забудову — вищеназвані три будинки ЖК «Солар Сіті».

— Чи розраховуєте ви на допомогу держави та на яку саме?

— Так. Ми очікуємо від держави наступних кроків:

• виконання своїх прямих обов'язків у вирішенні штучних перепон у відновленні будівництва, в тому числі пов'язаних із розглядом судової справи;
• підписання меморандуму щодо подальшого будівництва та розробку дорожньої карти всіма учасниками процесу: замовником будівництва, забудовником, кредиторами (КМДА, ДПІ, «Укрбуд»), депутатами місцевої та державної влади, міжвідомчою робочою групою з питань ошуканих інвесторів при Кабінеті Міністрів України;
• списання кредиторської заборгованості (Департамент будівництва та житлового забезпечення КМДА, Державна податкова інспекція в Києві, ТОВ «Укрбуд девелопмент»);
• звільнення або зменшення орендної плати за землю, у тому числі від штрафів та пені.

Останні півтора роки триває заміна арбітражного керуючого, керівника замовника будівництва ЗАТ «МЖК Академмістечко». На сьогодні ЖК Solar City — єдиний із 22-х комплексів «Укрбуду», де вже протягом двох років будівництво зупинене повністю. Вже рік як ПрАТ «ХК «Київміськбуд» не може прийняти наш об’єкт на свій баланс. Лише після цього компанія отримує право на продаж вільних квартир/площ та продовжить будувати ЖК на тих самих умовах, що й свого часу «Укрбуд». 

Ред.: Як пояснив одному із ЗМІ президент ХК «Київміськбуд» Ігор Кушнір, ЖК «Солар Сіті» залишився єдиним неприйнятим об'єктом через те, що він проходить процедуру санації, тривають суди, прискорити процес забудовник не має можливості, тому поки чекає.

Дізнатися більше про ситуацію із новобудовою та поспілкуватися із іншими інвесторами можна на форумі ЖК SOLARCITY.

Якщо ви також бажаєте розповісти історію свого житлового комплексу, аби привернути увагу до проблеми ЗМІ, громадськості та влади, пишіть на пошту nb3.domik@gmail.com.

Інформаційно-аналітичний відділ Domik.ua

© domik.ua, 2021