Что грозит рынку недвижимости Украины в ближайшем будущем

В преддверии майских каникул, когда рынок недвижимости почти полностью останавливается, цены на квартиры в Киеве неожиданно выросли сразу на 1,9%. Отдельные сегменты подорожали даже больше. Например, рост цен на квартиры в новостройках и возле метро составил сразу 2,9% за неделю, а на трехкомнатные раздельные – 3,2%.

Среди вероятных причин столь стремительного роста – изменение состава предложения накануне сравнительно продолжительных каникул, укрепление гривны и активизация спроса со стороны покупателей. Рассмотрим эти причины подробней и попробуем разобраться, какая из них обусловила рост цен.

Чаще всего причиной резких скачков цены в течение короткого промежутка времени становятся резкое увеличение или сокращение количества предложений. Накануне майских выходных, которые для многих растянутся на полторы недели, это было вполне закономерно: дабы не отвлекаться на звонки и просмотры, продавцы временно снимают свои объекты с продажи, чтобы снова их выставить по окончании отпуска. Количество предложений на этой неделе сократилось всего на 3%, так что существенно повлиять на цену это не могло.

Вторая возможная причина – укрепление гривны. Также как на её девальвацию рынок реагирует снижением долларовых цен, так и на укрепление вполне мог отреагировать ростом. Укрепляется национальная валюта в течение всего апреля: с начала месяца курс гривны вырос на 2,2, а за последнюю неделю – на 0,7%.

Читайте также: Надолго ли укрепилась гривна

При отсутствии спроса курс валюты не повлиял бы на цену. По словам риэлторов, в апреле спрос вырос, пусть и незначительно, и чаще носил ознакомительный характер. Сделки тоже случаются, преимущественно в наиболее бюджетных сегментах, чего, похоже, хватило для поднятия цен. Но вряд ли подорожание продлится долго.

На прошлой неделе Domik.ua писал о законодательных нововведениях апреля и о том, как они в будущем могут повлиять на рынок недвижимости.

Читайте также: В Украине будут развивать строительную отрасль

На этой неделе список инициатив пополнился законопроектом № 6403 «О регулировании градостроительной деятельности». Он предполагает изменение правил застройки городов, подробный анализ каждого проекта и его соответствия существующей городской среде и интересам жителей. Помимо прочего, законопроект предусматривает установление границ территорий, где застройка запрещена вовсе, а при выдаче разрешений на строительство будет учитываться мнение общественности.

Domik.ua подробно изучал основные положения законопроекта. Об этом можно прочесть по ссылке . Сегодня мы проанализируем, как его принятие отразится на рынке недвижимости Украины.

Во-первых, авторы этого законопроекта в очередной раз планируют создавать генеральные планы городов и зонинг. Только сейчас предлагается четко прописать, каким должен быть генплан и обязать четко его придерживаться.

Второй интересный момент – тщательное изучение всех строительных проектов с участием общественности. Привлечение местных жителей к обсуждению проектов застройки того или иного участка вполне логично, это устоявшаяся мировая практика. В этом отношении показателен пример застройки района Нюхавнв Копенгагене, где то власти, то местные жители 10 лет отклоняли разные проекты, пока архитекторы не предложили вариант, который устроил всех.

В Украине пока такой вариант развития событий представляется маловероятным. В Киеве все участки под застройку находятся в чьей-то собственности или аренде. Собственник или арендатор обычно выступает в роли заказчика строительства. Но ни он, ни застройщик не хотят ждать, пока проект утвердят не только профильные учреждения, но и местные жители.

Также законопроект предполагает комплексную застройку территорий. Например, в Киеве сегодня почти не осталось больших свободных участков под застройку. Разве что девелоперы возьмутся за ревитализацию промышленных зон, создавая на их месте не только жилье, но и всю сопутствующую инфраструктуру. В таком случае расходы на нулевом цикле строительства будут огромными, что означает удорожание стоимости квадратного метра.

Девелоперы сегодня крайне редко предусматривают в проекте застройки парки, скверы, общественные пространства. А также достаточное количество мест в подземном паркинге, не говоря уж о муниципальных школах и детских садах. Покупатели квартир класса «комфорт » и «бизнес» могут рассчитывать максимум на детскую площадку, сквер и частный детский сад. В экономклассе и это роскошь. А в ЖК премиум-класса общественные пространства или количество мест в паркинге, равное количеству квартир в доме, преподносится не как норма, а как дополнительное преимущество. Это закономерно: строительство больших паркингов или объектов социальной инфраструктуры удорожает строительство и почти никогда не окупается. С другой стороны, жители соседних со стройкой домов обычно воспринимают застройщика, как захватчика, лишившего их детской площадки, сквера или парковки, ничего не предложив взамен. Поэтому они часто протестуют против стройки.

Если законопроект вступит в силу, утверждение любого проекта может затянуться на месяцы или годы. И все это время застройщик, скорее всего, вынужден будет платить арендную плату за участок, неся убытки. В противном случае ему придется добиваться поддержки местных жителей, строя ту же социальную инфраструктуру или общественные пространства. Для района и будущей новостройки это, конечно, хорошо, но, опять-таки повышает стоимость строительства. Дополнительные же расходы будут возложены на будущих покупателей квартир.

Читайте также: В Украине упростили условия ведения строительного бизнеса: закон №5587

С другой стороны, протесты против строительства в Киеве уже превратились в бизнес. Неоднократно одни и те же люди были замечены на протестах против разных строек в разных районах столицы. И везде они позиционировали себя как местные жители. Новый закон может поспособствовать развитию этого вида «бизнеса», и как этому противостоять, не совсем понятно. Разве что законодатели ограничат легальные формы участия общественности в обсуждении застройки.

Еще одно «рисковое» положение документа – предоставление местным властям дополнительные регуляторные полномочия. С одной стороны - это мировая практика, направленная на максимальное удовлетворение интересов местных общин. С другой - в украинских реалиях - это, увы, создает благоприятные условия для коррупции, которая в строительной отрасли и так высока.

Аналогичные опасения вызывает и положение о том, что все проекты комплексной застройки должны утверждаться на конкурсной основе. Безусловно, само положение – огромный шаг вперед, но опыт внедрения, например, системы ProZorro свидетельствует, что украинские чиновники способны обойти любой, даже самый прозрачный конкурс.

Наконец, юристы опасаются, что после принятия закона может начаться массовый отзыв уже выданных разрешений на строительство. Такое разрешение действительно до окончания строительных работ, а отозвать его могут только в случае серьезных нарушений строительных норм или проектной документации. То есть, если застройщик после вступления в силу нового закона будет придерживаться проектной документации, скорее всего, никто отзывать его разрешение на строительство не будет.

Даже если законопроект № 6403 будет принят, до вступления его в силу пройдет немало времени. Документ предполагает внесение изменений в целый ряд других нормативных актов. Так что у девелоперов будет время или завершить свои проекты, или пересмотреть планы.

На этой неделе в доверительный диапазон для вычисления цен предложений квартир в Киеве попали 18004 объектов, что на 3% меньше неделей ранее.

Изменение цен в отдельных сегментах рынка представлено в таблице:

Графики изменения средних цен предложений в гривнах и в долларах по всем сегментам рынка представлены //domik.ua/nedvizhimost/dinamika-cen.html

Ниже подан график изменения цен предложений одно-, двух- и трехкомнатных квартир в Деснянском районе, где квадратный метр традиционно стоит меньше всего . За последние полгода стоимость квадратного метра снизилась на 4,2%:

синяя кривая – средняя цена предложения однокомнатной квартиры;

зеленая кривая – средняя цена предложения двухкомнатной раздельной квартиры;

красная кривая – средняя цена предложения трехкомнатной раздельной квартиры.

Изменение средней аппроксимированной цены предложения квартир в Деснянском районе :

Методология подсчета статистики на Domik.ua

Самые дорогие по цене квадратного метра в Деснянском районе однокомнатные квартиры, самые дешевые – трехкомнатные, что типично для окраинных спальных массивов. Примечательно, что снижение стоимости за последние 6 месяцев меньше всего коснулось как раз трехкомнатных, а больше всего от него пострадали двухкомнатные квартиры, цены на которые обычно достаточно стабильны. На графике мы можем видеть резкое снижение цен во всех сегментах в январе-феврале, которое несколько компенсировалось в последующий месяц. В конце марта двухкомнатные, а за ними и трехкомнатные квартиры снова начали дешеветь.

Деснянский район состоит всего из 2 жилых массивов, традиционно не очень популярных среди покупателей квартир. Троещина не пользуется спросом из-за плохого транспортного сообщения с Правым берегом, а Лесной массив – из-за устаревшего жилого фонда, который почти не пополняется новостройками. В этом отношении Троещина, с одной стороны, выглядит более перспективной: транспортные проблемы рано или поздно будут решены, в то же время решить проблему старого жилого фонда труднее. С другой стороны, в последнее время покупатели почти не учитывают транспортные перспективы отдаленных районов, предпочитая покупать жилье, в котором удобно жить здесь и сейчас. А это значит, что цены в Деснянском районе будут падать и дальше.

В последнее время были заключены такие сделки:

Однокомнатная квартира в новом современном панельном доме 2016 года постройки, улица Елизаветы Чавдар, Дарницкий район, Осокорки . Общая площадь квартиры – 36,4 квадратных метров, жилая – 17,4, кухня – 8,5. Квартира расположена на 6-м этаже 25-этажного дома. Есть лоджия. Санузел совмещенный. Квартира после строителей. Цена – $35 000 ($961/кв. м).

Двухкомнатная квартира в современном панельном доме 2016 года постройки, улица Михаила Донца, Соломенский район, Отрадный . Общая площадь квартиры – 66,3 квадратных метров, жилая – 32,8, кухня – 12,5. Квартира расположена на 16-м этаже 25-этажного дома. Есть лоджия. Столярка и сантехника новая, на полу ламинат. Санузел раздельный. Состояние квартиры – «сделан евроремонт». Цена – $58 000 ($875/кв. м).

Информационно-аналитический отдел Domik.ua

© domik.ua, 2017