Какая недвижимость пользуется спросом у покупателей

После заметного снижения цен на квартиры в Киеве в августе, на этой неделе снова был зафиксированный небольшой рост – в среднем по городу квадратный метр подорожал на 0,6%, незначительно выросли в цене все основные сегменты. Больше всего, как ни странно, подорожали трехкомнатные квартиры – на 0,8%. И это при том, что курс доллара на этой неделе продолжал расти, подорожав за неделю еще на 2%. Однако, общая тенденция удешевления киевских квартир продолжает сохраняться – за последний месяц средние цены на квартиры снизились на 2%.

Спрос на вторичном рынке остается стабильно низким. Большинство сделок заключается в отношении малогабаритных квартир в спальных районах , реже случается переуступка прав на недавно введенные в эксплуатацию новостройки. Первичный рынок, как мы уже писали на прошлой неделе, тоже постепенно начинает ощущать дефицит спроса, который продолжает смещаться в пользу пригорода.

Читайте также: Спрос на квартиры в новостройках начал снижаться

Главная причина популярности пригородных ЖК – это, конечно же, цена. Суммы, за которую в столице удастся купить разве что «гостинку» на окраине или сопоставимую с ней по площади так называемую «смарт»-квартиру в строящемся доме, в пригороде хватит на полноценную одно- или даже двухкомнатную квартиру в новом доме с высокой степенью готовности. Архитекторы и специалисты по недвижимости в один голос утверждают, что 20-метровые микро-квартирки пригодны только в качестве временного жилья. И если для студентов и одиноких молодых людей такое временное жилье в сочетании с расположением в городе – вариант приемлемый, то для семей с детьми куда удобней полноценная квартира за городом.

Неудивительно, что застройка окрестностей столицы осуществляется уже целыми городками, пока малоэтажными. И, что примечательно, застройщики таких городков , также предлагают покупателям малометражные квартиры, площадь которых ниже предусмотренного строительными нормами минимума. Стоимость таких квартир немного превышает сумму, эквивалентную 10 тысячам долларов.

Читайте также: Мини-новострой против гостинки. Где выгодней обзавестись недвижимостью

Согласно обнародованным недавно данным Минрегиона, себестоимость строительства квадратного метра в Киеве во втором квартале этого года составила 10081 грн, а в Киевской области – 8618 грн. По сравнению с первым кварталом в целом по Украине она выросла сразу на 9,15% при стабильном курсе валют (расти курсы начали только в августе). Тем не менее, стоимость квадратного метра ни в столице, ни в окрестностях не растет, а где-то – даже снижается. Отдельные застройщики пригорода даже предлагают квартиры по цене ниже указанной Минрегионом себестоимости. Объяснить это можно только тем, что, стремясь хоть как-то удержать спрос, застройщики жертвуют маржей.

С другой стороны, отделы продаж ряда строительных компаний отмечают рост инвестиционных сделок, которые эксперты компаний связывают с девальвацией гривны. В отдельных случаях, доля инвестиционных сделок заявляется на уровне 50%. При этом неизвестно, каким образом девелоперам удается отследить долю таких сделок – инвестор не обязан информировать застройщика, с какой целью осуществляет покупку. Это дает основания полагать, что озвученные цифры приблизительны или преследуют цель стимулировать покупателей заключать инвестиционные сделки.

Читайте также: В украинские новостройки возвращаются спекулянты

Стартов продаж, как мы уже писали, большую часть августа почти не было – и это касается как Киева, так и Киевской области. Но в конце месяца и в начале сентября были запущены продажи новых очередей нескольких строящихся ЖК, и четырех новых проектов. Три из них строит корпорация «УКРБУД» , которая в последнее время явно претендует на роль лидера по количеству запущенных строек.

На этой неделе стало известно об утвержденном правительством новом Порядке регистрации прав на недвижимость.

Главное изменение предполагает «информационное взаимодействие» реестра прав на недвижимость и Единого реестра документов, которые дают право на проведение подготовительных и строительных работ, подтверждают принятие в эксплуатацию объектов завершенного строительства, либо содержат данные об отправлении на доработку, отказе в выдаче, отмене или аннуляции таких документов. Через два месяца, отведенных на то, чтобы наладить информационное взаимодействие между реестрами, государственные регистраторы будут получать документы о вводе того или иного объекта в эксплуатацию в режиме реального времени. Это значит, что инвесторам в новостройки теперь не нужно будет подавать регистратору документы, подтверждающие введение дома в эксплуатацию , – регистратор будет получать их автоматически в электронной форме. Помимо этого, юристы уверяют, что изменения обеспечат достоверность информации, которая используется при регистрации права собственности.

С началом осени в Украине вновь актуализовалась проблема тарифов на ЖКУ и сокращения расходов на них. Чиновники в один голос призывают украинцев утеплять свои дома , обещая, в случае проведения таких мер, экономию на тепле до 50% и даже 70%. Для этого жилые дома необходимо утеплить так, чтобы они соответствовали высшему классу энергоэффективности, при этом, по утверждению министра Геннадия Зубко, в будущем часть расходов на утепление может покрыть недавно созданный Фонд энергоэффективности , средства в который, в частности, рассчитывают привлечь из Евросоюза.

Читайте также: Что поможет платить за коммунальные услуги на 50% меньше

Когда будет это возмещение и будет ли, пока неизвестно, но утеплять дома чиновники рекомендуют уже сейчас. И небезосновательно. С новыми тарифами на коммунальные услуги класс энергоэффективности жилого дома вполне может стать одним из важнейших факторов для покупателей квартир.

На этой неделе в доверительный диапазон для вычисления цен предложений квартир в Киеве попал 14241 объект, что на 3% меньше показателя прошлой недели.

Изменения цен в отдельных сегментах рынка представлены в таблице:

Графики изменения средних цен предложений как в гривнах, так и в долларах, по всем сегментам рынка представлены //domik.ua/nedvizhimost/dinamika-cen.html

Ниже представлен график изменений цен предложений самых дешевых однокомнатных квартир возле метро на Академгородке, Теремках и Харьковском массиве – в выборку включены только предложения, попавшие в 20% самых дешевых:

Синяя кривая – усредненная цена 20% наиболее дешевых однокомнатных квартир возле метро на Академгородке;

зеленая кривая – усредненная цена 20% наиболее дешевых однокомнатных квартир возле метро на Харьковском массиве;

красная кривая – усредненная цена 20% наиболее дешевых однокомнатных квартир возле метро на Теремках.

Изменение цены предложения 20% самых дешевых однокомнатных квартир возле метро на Академгородке , Харьковском массиве и Теремках:

Методология подсчета статистики на Domik.ua

Как видно на графике, за последние полгода больше всего потеряли в цене самые дешевые квартиры возле метро в Харьковском , здесь же, на сегодняшний день зафиксирована самая низкая стоимость квадратного метра среди исследуемых массивов. При этом, в последний месяц отмечается рост цен. Самые дешевые квартиры на Академгородке, напротив, выросли в цене на 6,2% за полгода, и, хотя ценовые колебания в течение всего периода очень значительные, тренд здесь пока остается восходящим. Самые дешевые однокомнатные квартиры у метро на Теремках демонстрируют самый стабильный тренд – цены здесь снижаются медленно и постепенно.

Самые дешевые квартиры в шаговой доступности к метро на окраинах Киева – сегодня самое востребованное жилье. Ценовые колебания в этом сегменте во многом обусловлены изменениями спроса и предложения. Высокий спрос может обусловить рост цен, а существенный рост или сокращение предложения – скорректировать их в ту или иную сторону.

В последнее время были заключены такие сделки:

Однокомнатная квартира в панельном доме («типовая панель»), улица Александра Архипенко (Мате Залки), Оболонский район, Оболонь . Расположена на 11-м этаже 16-этажного дома. Общая площадь квартиры – 33,9 кв.м, жилая – 16,3, кухня – 7,8. Есть застекленный балкон. Столярка и сантехника новая, на полу ламинат. Санузел раздельный. Состояние – «не требует ремонта». Цена - $39 000 ($1150/кв.м).

Двухкомнатная квартира в панельном доме («типовая панель»), проспект Свободы, Подольский район, Виноградарь . Общая площадь квартиры – 47,9 кв.м, жилая – 26,4, кухня – 8. Расположена на 9-м этаже 16-этажного дома. Есть застекленный балкон. Столярка и сантехника новая, на полу ламинат. Санузел раздельный. Состояние – «сделан качественный ремонт». Цена – $47000 ($981/кв.м).

Трехкомнатная квартира в современном монолитно-кирпичном доме, проспект Героев Сталинграда, Оболонский район, Оазис-Оболонь . Расположена на верхнем этаже 24-этажного дома. Общая площадь квартиры – 75 кв. м, жилая – 46,8, кухня – 12,9. Столярка и сантехника новая, на полу ламинат. Санузел совмещен. Состояние – «сделан евро-ремонт». Цена - $115 000 ($1533/кв.м).

Информационно-аналитический отдел Domik.ua

© domik.ua, 2016