На какой торг готовы продавцы киевских квартир в 2017 году

В январе текущего года, продавцы квартир в столице, без особого желания, но готовы идти на существенные уступки в вопросе цены. Портал Domik.ua узнал, что именно стимулирует владельцев снижать стоимость жилья, выставленного на продажу, и какими аргументами следует апеллировать покупателю недвижимости, чтобы правильно произвести торг.

Факторы снижения цены на жилую недвижимость

По мнению риэлторов столицы, есть объективные и субъективные факторы, которые могут стимулировать продавцов снизить цену на свою недвижимость . Объективные факторы определяются общеэкономической ситуацией в стране и тенденциями на самом рынке недвижимости. «Состояние экономики в стране существенно влияет на цену», - говорит риэлтор АН «Queen Realty» Анна Бондаренко. Также стоимость квартир зависит от курса валют, ведь в Украине цены на вторичный фонд недвижимости чаще всего привязывают к доллару.

Объективный фактор, определяющий цену и мотивирующий продавцов уступать, - год постройки здания, в котором продается квартира. По словам специалиста по недвижимости КГО АСНУ Веры Андреевой, хозяева согласны снижать цену, понимая, что спрос на квартиры в старых домах существенно падает. «Сейчас строится много новых домов, которые успешно конкурируют и по цене, и по качеству с домами, возведенными в бывший советский период, поэтому цена на старое жилье падает . Даже новостройки 2002 года уже не считаются очень привлекательными для клиентов, что тоже стимулирует хозяев понижать ценовую планку», - сообщает Вера Андреева. «Правда, те многоквартирные здания, которые построены 5-8 лет назад, ещё держатся в цене . При продаже там не часто идут на снижение цены». Информацию подтверждает Анна Бондаренко: «Снижают цены на жилье в «хрущевках» или в старых панельных домах».

Фактором для снижения цены может быть месторасположение объекта недвижимости выставленного на продажу и его транспортная доступность. «Когда от дома недалеко до метро, то владельцы неохотно снижают цену. Но если квартира находится на Лесном массиве или на Борщаговке, то согласны подумать о понижении стоимости», - рассказывает Вера Андреева и добавляет, что в случае, если на продажу выставляют жилье с одинаковым уровнем комфорта в квартирах с похожей планировкой, то быстрее продается квартира, расположенная в пешей доступности до метро. Соответственно, торговаться эффективнее о квартире, которая находится дальше от станции метрополитена. Если одновременно продаются квартиры на улице Ахматовой и на проспекте Григоренко, то в первом случае торговаться более реально: там снизят больше», - резюмирует риэлтор.

Существуют и субъективные факторы, влияющие на готовность продавцов идти на ценовые уступки. Первым из них является срочность продажи, обусловленная жизненными обстоятельства продавца. Например, владельцам необходимо срочно продать квартиру в связи с переездом в другой город, страну, сменой семейного статуса (разводом или заключением брака). В таком случае часто продают по цене ниже рыночной и готовы договариваться о снижении цены, когда реальный покупатель об этом спросит. «Если люди уезжают, то согласны существенно снизить цену на продаваемую недвижимость», - подтверждает Вера Андреева.

Субъективный фактор — цель, которую продавец ставит, выставляя квартиру на продажу. «Есть продавцы, нацеленные получить за квартиру именно ту сумму, которую себе запланировали, поэтому даже не пытаются торговаться», - говорит риэлтор АН «Дом» Александр Тупицын. «Мотивируется такая неуступчивость либо желанием вложить денежные средства, полученные от продажи в новостройку, где нужна именно такая сумма, либо собственной, не всегда рыночно адекватной, оценкой продавца своего жилья», - уточняет Анна Бондаренко. Например, хозяин вложил много денег в ремонт квартиры или когда-то покупал её по высокой цене и теперь ему не хочется мириться с ценовыми реалиями рынка. В таком случае продавец может отказываться от торга.

Если покупатель столичной недвижимости в 2017 году захочет поторговаться с продавцом, наиболее эффективными можно назвать такие аргументы (нужно выбрать те, которые применимы в конкретной ситуации):

• исходя из экономических реалий, цены на недвижимость снижаются, и в текущем году ожидается дальнейшее понижение; например за прошлый год средние цены на квартиры в Киеве снизились на 15%;
• дому, где находится ваша квартира уже более 20-и (30, 40…) лет, поэтому уровень комфорта проживания низкий. Коммуникации не могут быть в удовлетворительном состоянии;
• квартира расположена далеко от станции метро, что можно считать существенным минусом.

Торг может не принести желаемых результатов, если:

• квартира оценена по стоимости ниже рыночной по причине срочности продажи;
• в жилье сделан качественный дизайнерский ремонт, в который хозяин вложил много усилий и средств;
• за квартиру требуют конкретную цену в связи с покупкой владельцем другого жилья или по личным обстоятельствам.

Снижение цены по критерию класса недвижимости

Как сообщают риэлторы, снижение цен на объекты недвижимости в сегментах рынка проходит по-разному.

Массовое советское жилье, такое как «хрущевки», «гостинки», «чешки» значительно упало в цене . Поэтому продавцы при продаже квартир в таком доме не хотят уменьшать стоимость больше, чем на $1000, мотивируя тем, что и так сумма минимальна. Александр Тупицын подтверждает: «Продавая жилье в старых домах, не хотят особенно торговаться. Снижают только, когда сами видят, что квартира долго не продается или предложение не очень привлекательно для покупателя».

По словам риэлтора, даже продавая жилую недвижимость класса «бизнес» , продавцы не очень склонны к торгу. «Из моей практики в январе 2017 года продавцы снизили цену на квартиру в здании «бизнес-класса» только на $500», - рассказывает Александр Тупицын. Риэлтор Вера Андреева, анализируя продажи за несколько месяцев, резюмирует, что чаще снижались цены на квартиры площадью от 110-120 кв. м и больше. «Когда изначальная стоимость жилья составляет $100 000 и выше, то владельцы соглашались значительно уступить», - говорит эксперт по недвижимости. Риэлтор АН «Планета Оболонь» Игорь Дацко сообщает, что хозяева квартир в домах класса «бизнес» и «премиум» будут вынуждены снижать стоимость в текущем году, ведь такие квартиры изначально выставлялись на продажу по завышенной стоимости, а спрос на них сейчас не очень высок. «Если жилье стоило $1 000 000, то, скорее всего, сможет продаться по цене на 30% меньше. Если $4 000 000-5 000 000, то стоимость может снизиться до 50%», - анализирует рынок недвижимости Игорь Дацко.

Читайте также: Как планы застройщиков Киева скажутся на вторичном рынке недвижимости

Советы продавцам и покупателям недвижимости столицы

Большинство риэлторов уверены, что экономическое положение в стране и текущая ситуация на рынке недвижимости не способствует росту цен на вторичный фонд жилья в Киеве. «Повышения цены недвижимости вторичного фонда ждать не стоит», - прогнозирует Александр Тупицын. Риэлтор говорит, что если нужно продать квартиру сегодня, то лучше немного уступить, но заключить сделку, потому что в ближайший год цены на вторичную недвижимость будут продолжать снижаться. С ним соглашается Вера Андреева: «Конечно, нужно снижать, если реально необходимо продать квартиру, потому что сейчас спрос на рынке старого жилья не высок и будет дальше снижаться». Анна Бондаренко, в свою очередь, советует и продавцам, и покупателям обращаться к опытному специалисту по недвижимости: «Профессионализм агента по продаже недвижимости всегда влияет на цену в сторону увеличения при продаже и увеличивает диапазон торга при покупке», - утверждает риэлтор.

Узнать больше о тенденциях на вторичном рынке недвижимости в столице и обсудить разные варианты покупки квартир, можно на форуме «Рынок квартир» .
Информационно-аналитический отдел Domik.ua

© domik.ua, 2017