Обзор рынка недвижимости Киева по итогам апреля 2015 года

Естественно, делая при этом ряд оговорок, касающихся высокой степени неопределенности и высокой вероятности изменения ситуации в стране в худшую сторону.

Читайте также: Рынок недвижимости в первом квартале 2015: новые антирекорды

К сожалению, наш прогноз относительно роста деловой активности не оправдался – сделок в апреле было примерно столько же, как и в марте.

Что же касается плавного снижения долларовых цен предложений, то тут наш прогноз оказался верным лишь по отношению к изменениям стоимости квадратного метра (в целом по Киеву среднестатистический квадратный метр жилья стал дешевле на 1,2%). Но при этом средняя цена предложения квартир в Киеве выросла на 5,6%.

Такое разнонаправленное изменение средних цен означает существенное изменение состава предложения: рост доли просторных квартир в актуальной базе данных и снижение доли малогабаритных. Это в целом по Киеву, ибо в каждом отдельно взятом сегменте рынка – своя картина.

Основные ценовые показатели вторичного рынка жилья Киева, полученные при статистическом анализе нашей актуальной базы данных предложений, приведены ниже.

• При определении средних цен использовался метод аппроксимации «скользящее среднее по пяти точкам», позволяющий частично сгладить всплески кривых и оценить тренд в целом.

Продавцы и покупатели общий язык по-прежнему находят с трудом

В апреле на киевском рынке недвижимости происходили достаточно важные глубинные изменения, некоторые из которых не вписываются в традиционные рыночные теории.

Прежде всего, это касается продолжающегося жесткого противостояния продавцов и покупателей. Согласно рыночным теориям, крайне жесткое противостояние продавцов и покупателей, в результате которого рынок находится в состоянии, близком к ступору, может продолжаться очень недолго. На нормально работающем рынке спрос и предложение достаточно быстро уравновешивают друг друга, возникшее по каким-либо причинам жесткое противостояние продавцов и покупателей сглаживается, приобретает «цивилизованные формы».

На киевском рынке недвижимости это далеко не так. Тут жесткое противостояние продавцов и покупателей продолжается уже не первый год. Каждая из сторон постепенно вырабатывает не только соответствующие методы ведения торгов, но и определенные базовые установки, в некоторых случаях, на уровне убеждений.

Социологические исследования, проведенные совместно специалистами Domik.ua и риэлторами агентства недвижимости «Планета Оболонь», показали, что к началу апреля 2015 года на киевском рынке жилой недвижимости достаточно четко сформировались две мировоззренческие позиции: продавцов и покупателей.

О позиции покупателей мы писали неоднократно; с каждым месяцем она немного трансформируется, дополняется новыми фактами, выводами, суждениями. Но в главном эта позиция практически не меняется, сводясь к тому, что в нынешних сложнейших экономических, политических и военных условиях цены на киевские квартиры должны упасть в разы. Потому спешить с приобретением недвижимости сейчас не стоит.

Позиция подавляющего большинства продавцов до последнего времени была более расплывчата. Практически все продавцы готовы снижать цены и уступать при проведении торгов. Но «в разумных», по их мнению, пределах. Со временем многие продавцы осознали, что подобная тактика уступок в пределах 10-15% не дает результатов, что даже предварительные договоренности вовсе не гарантируют сделки. Дело в том, что покупатели зачастую используют торги лишь для психологического давления с целью изучения готовности продавцов к кардинальным и массовым снижениям цен.

После подобных торгов и зависших в воздухе «компромиссных договоренностей», продавцы нередко начинали понимать, что все это была игра, своеобразный тренинг покупателей, и возвращались практически к прежним ценам.

В апреле позиция продавцов стала более четкой. К этому моменту цены снизились настолько, что дальнейшее их резкое снижение (в условиях минимального спроса, недоверия к банковской системе, многочисленных сложностей ведения бизнеса и отсутствия доступных сфер вложения вырученных от продажи средств) показалось многим продавцам нецелесообразным.

Читайте также: Снижение цен на вторичную недвижимость остановилось

Их основной аргумент – цикличность изменения стоимости недвижимости. Купив в свое время квартиры существенно дороже, вложив в ремонты, мебель и технику значительные суммы, они сейчас не готовы фиксировать убытки, ожидают смены нисходящего тренда на растущий. А пока многие из них сдают квартиры в аренду. Или вообще покинули рынок недвижимости до лучших времен.

На смену им пришли новые продавцы, зачастую из других сегментов рынка.

Состав предложения при этом существенно изменился, и именно это сказалось на динамике изменения средних цен предложений.

Укрепление национальной валюты

В течение апреля гривна заметно укрепилась. Если в конце марта – начале апреля официальный курс доллара США был на уровне 23,45, то к концу апреля он снизился более чем на 10% до 21,05.

Средние курсы продажи и покупки наличного доллара в банках Киева снизились в апреле примерно на 13% (продажи с 26,9 до 23,2; покупки с 23,9 до 21,2). Это изменение курсов валют происходило далеко не плавно: были и всплески, и проседания.

Не очень понимая, как будут меняться курсы валют в ближайшем будущем, многие продавцы, стремились оперативно отреагировать на любые колебания курсов, чуть ли ни ежедневно меняя цены своих объектов в долларах и гривнах. Это внесло определенную сумятицу и дополнительные погрешности в статистику цен предложений. Что, в свою очередь, привело к росту уровня неопределенности и явно не способствовало принятию ответственных решений.

Пытаясь оперативно отреагировать на изменения курсов валют, многие продавцы забыли о высокой инерционности рынка недвижимости. Забыли о том, что покупатели, как правило, оценивают недвижимость с точки зрения долговременных перспектив. И хотя некоторые покупатели уточняют текущую цену каждые три дня, тем не менее, с принятием решений обычно не спешат. Колебания цен то вверх, то вниз нередко расценивают как излишнюю нервозность и слабую сторону продавцов.

Читайте также: Изменение цен на квартиры при колебаниях курсов валют: нужно ли бежать впереди паровоза?

Обострение противостояний киевлян, политиков и застройщиков

Серьезные противостояния киевлян и некоторых застройщиков продолжаются уже много лет. В условиях царящей в стране коррупции, многие застройщики вели себя как завоеватели, которые делали, что хотели, нарушая при этом не только градостроительные нормы, но статьи Уголовного кодекса.

Тут и самозахваты земли, и превышение плотности застройки, и уничтожение зеленых зон, дворов, детских площадок, и заведомое занижение в документах категории строительства, и строительство на склонах без предварительного их укрепления и отвода потоков грунтовых вод. Сплошь и рядом нарушались нормы, регламентирующие количество паркомест, допустимые нагрузки на инженерные сети и многое другое. Серьезные финансовые нарушения были не редкость. Некоторые застройщики многие годы использовали принципы организации финансовых пирамид.

Читайте также: Осторожно, недвижимость! Самые опасные стройки Киева

Нередко противостояния киевлян и застройщиков доходили до сноса ограждений и кровопролитий.

Власти обо всем этом знали, но реагировали преимущественно лишь в случаях, когда противостояния доходили до силовых акций. Неофициально они поясняли подобную политику невмешательства расширением прав предпринимателей, а также тем, что жители соседних домов обычно против любого строительства поблизости.

Читайте также: Жители Печерска против строительства высотки на месте детского сада

В апреле ситуация с застройкой Киева существенно изменилась. В противостояния вмешались политики, в том числе, депутаты Верховной Рады и Киевсовета. Были подготовлены проекты нормативных актов, предусматривающие снос достаточно большого числа проблемных новостроек, в том числе объектов на незаконно захваченных землях. В список проблемных объектов попали порядка 180 многоквартирных домов, причем в некоторых из них уже живут люди.

Пострадают ли при этом руководители наиболее одиозных застройщиков – сложно сказать. Вполне возможно, многие из них уехали вместе с деньгами из страны.

Читайте также: Кому и зачем нужна война против УКО-Групп

Пострадают инвесторы. А поскольку разговор идет о сносе достаточно большого количества новостроек, то количество пострадавших инвесторов может составить десятки тысяч человек. Учитывая сложную экономическую и политическую ситуацию, а также огромное количество вынужденных переселенцев, до масштабного сноса дело, наверняка, не дойдет. Если и снесут, то лишь те объекты, которые реально угрожают жизни и здоровью людей (например, построенные на крутых оползнеопасных склонах).

Читайте также: Инвестиции под снос

Так что не это основная угроза для большинства инвесторов. Основная угроза – сложное финансовое положение застройщиков, которые без притока новых инвесторов могут надолго заморозить строительство. Шумиха, поднятая рядом политиков и общественных деятелей, весьма негативно сказывается на настроениях инвесторов, в том числе, потенциальных, усугубляя и без того огромные проблемы строительной отрасли.

Читайте также: Киеврада настаивает на сносе самостроев

Графики изменения средних цен предложений

Ниже представлены графики изменения средних цен предложений в основных сегментах вторичного рынка недвижимости Киева.

График №1. Средние цены предложений в долларах за квадратный метр по всем объектам вторичного рынка недвижимости Киева (синяя кривая), в новых домах (зеленая кривая) и в домах возле метро (красная кривая).

В долларах за квадратный метр средняя цена предложений:

- в Киеве за месяц снизилась на 1,2%, за три месяца снизилась на 7,2%, за полгода снизилась на 17,1%, за год снизилась на 25,8%;

- в новых домах за месяц снизилась на 3,3%, за три месяца снизилась на 9,4%, за полгода снизилась на 20,0%, за год снизилась на 31,7%;

- в домах возле метро за месяц снизилась на 1,3%, за три месяца снизилась на 8,1%, за полгода снизилась на 14,9%, за год снизилась на 27,2%.

График №2. Средние цены предложений в гривнах за квадратный метр по всем объектам вторичного рынка недвижимости Киева (синяя кривая), в новых домах (зеленая кривая) и в домах возле метро (красная кривая).

В гривнах за квадратный метр средняя цена предложений:

- в Киеве за месяц выросла на 0,9%, за три месяца выросла на 37,8%, за полгода выросла на 56,8%, за год выросла на 55,2%;

- в новых домах за месяц снизилась на 1,2%, за три месяца выросла на 34,5%, за полгода выросла на 51,3%, за год выросла на 43,0%;

- в домах возле метро за месяц выросла на 0,8%, за три месяца выросла на 36,5%, за полгода выросла на 61,0%, за год выросла на 52,4%.

График №3. Статистика цен предложений в долларах за квадратный метр в Дарницком (синяя кривая), Деснянском (зеленая кривая) и Днепровском (красная кривая) районах

В долларах за квадратный метр средняя цена предложений:

- в Дарницком районе за месяц снизилась на 3,6%, за три месяца снизилась на 11,6%, за полгода снизилась на 21,0%, за год снизилась на 31,2%;

- в Днепровском районе за месяц снизилась на 3,8%, за три месяца снизилась на 14,2%, за полгода снизилась на 23,7%, за год снизилась на 29,2%;

- в Деснянском районе за месяц снизилась на 5,6%, за три месяца снизилась на 15,1%, за полгода снизилась на 26,0%, за год снизилась на 33,3%;

График №4. Статистика цен предложений в долларах за квадратный метр в Подольском (синяя кривая), Святошинском (зеленая кривая) и Соломенском (красная кривая) районах

В долларах за квадратный метр средняя цена предложений:

- в Подольском районе за месяц выросла на 0,4%, за три месяца снизилась на 9,9%, за полгода снизилась на 17,5%, за год снизилась на 25,9%;

- в Святошинском районе за месяц снизилась на 3,1%, за три месяца снизилась на 8,9%, за полгода снизилась на 20,1%, за год снизилась на 28,3%;

- в Соломенском районе за месяц снизилась на 4,6%, за три месяца снизилась на 10,8%, за полгода снизилась на 22,0%, за год снизилась на 29,8%.

График №5. Статистика цен предложений в долларах за квадратный метр в Голосеевском (синяя кривая) и Оболонском (зеленая кривая) районах

В долларах за квадратный метр средняя цена предложений:

- в Голосеевском районе за месяц снизилась на 1,2%, за три месяца снизилась на 6,6%, за полгода снизилась на 19,8%, за год снизилась на 31,2%;

- в Оболонском районе за месяц снизилась на 2,8%, за три месяца снизилась на 9,8%, за полгода снизилась на 21,4%, за год снизилась на 28,4%.

График №6. Статистика цен предложений в долларах за квадратный метр в Печерском (синяя кривая) и Шевченковском (зеленая кривая) районах

В долларах за квадратный метр средняя цена предложений:

- в Печерском районе за месяц снизилась на 4,0%, за три месяца снизилась на 13,9%, за полгода снизилась на 15,8%, за год снизилась на 21,9%;

- в Шевченковском районе за месяц выросла на 0,4%, за три месяца снизилась на 4,4%, за полгода снизилась на 10,6%, за год снизилась на 26,7%.

Как видно на графиках, в апреле средние цены предложений в долларах за квадратный метр продолжали снижаться в большинстве районов. Максимальное снижение зафиксировано в Деснянском районе (-5,6%). В Подольском и Шевченковском районах зафиксирован рост средних цен предложений на 0,4%.

В течение последнего года средние цены предложений в долларах за квадратный метр снизились во всех районах Киева. Максимальное снижение (-33,3%) зафиксировано в Деснянском районе.

Детально информацию об изменении средних цен предложений в долларах и в гривнах за любой период в каждом сегменте рынка можно проанализировать самостоятельно с помощью нашего сервиса

По данным аналитиков Domik.ua, индекс недоступности жилья за первые месяцы 2015 года вырос почти в полтора раза. И это при том, что в конце 2014 года он был 21,5 (то есть, среднестатистическая семья должна была копить деньги на собственную квартиру более 21 года).

Читайте также: Квартиры в Киеве дешевеют, но доступнее не становятся

Прогноз на май и ближайшее будущее

Ситуация в стране остается очень сложной. Рост безработицы, в том скрытый, и резкий рост коммунальных платежей вполне могут привести к радикализации отдельных слоев общества. Тем более, что почву для этого усиленно готовят не только внешний неприятель, но и некоторые отечественные политики, утверждающие, что действуют в интересах народа.

Ждать в этих условиях заметного роста деловой активности вряд ли стоит. Потенциальные покупатели явно настроены на резкое снижение цен. Что же касается продавцов, то они пока не готовы к такому снижению. Жесткое противостояние продавцов и покупателей, по мнению специалистов Domik.ua, будет продолжаться. Как долго – прогнозировать сложно.

Резкий рост коммунальных платежей и длительное отключение горячей воды, наверняка, повлияют на готовность продавцов снижать цены. Другое дело, что повлияют они и на готовность покупателей к компромиссам. В результате средние цены предложений на киевскую недвижимость будут снижаться, но деловая активность в ближайшие месяцы останется низкой.

Но это лишь один из возможных сценариев, который, по мнению специалистов Domik.ua, наиболее вероятен с точки зрения ближайших перспектив. И хотя этот сценарий, мягко говоря, не самый лучший для подавляющего большинства продавцов и покупателей, но на сегодняшний день он один из наиболее «щадящих» для рынка недвижимости.

Автор: Владимир Коломейко , аналитик Domik.ua

© domik.ua, 2015