Проект Закона Украины о риэлторской деятельности № 3618: факты и мнения специалистов по недвижимости

Как стало известно порталу Domik.ua, 9 июня 2020 года тридцать авторов из разных фракций зарегистрировали в Верховной Раде законопроект № 3618 «О риэлторской деятельности в Украине». В пояснительной записке указано, что документ разработан для того, чтобы урегулировать риэлторскую деятельность на законодательном уровне, защищать права и интересы специалистов сферы и их клиентов. 

Ключевые тезисы законопроекта, представленного на сайте Верховной Рады:

• все операции с недвижимостью возможны только через риэлторов или  привлечение «уполномоченных лиц». Кто может выступать «уполномоченным лицом» — в проекте закона не указано;
• риэлтор вносит сведения об объекте в Единую базу данных и формирует информационный паспорт, который выступает существенным условием договора об отчуждении имущества;
• все риэлторские договоры регистрируются в Единой базе данных и без регистрации считаются недействительными;
• чтобы вести риэлторскую деятельность, специалисту необходимо пройти профессиональную подготовку, сдать квалификационный экзамен и быть внесенным в Единый реестр физических и  юридических лиц и профессиональных объединений в сфере риэлторской деятельности;
• для профессионального самоуправления и контроля соблюдения принципов риэлторской деятельности создается общественный союз «Национальная федерация специалистов в сфере риэлторской деятельности»;
• держатель Единого реестра риэлторов и Единой базы объектов — общественный союз «Национальная федерация специалистов в сфере риэлторской деятельности»;
• Единый реестр риэлторов и Единая база объектов будут публичными и доступными онлайн;
• за работу без квалификационного свидетельства для риэлторов предусмотрен штраф на сумму от 8 500 до 17 000 грн с конфискацией прибыли. Если нарушение выявлено повторно в течение года, размер штрафа — от 17 000 до 34 000 грн;
• за рекламу объекта, не внесенного в Единую базу данных, риэлтор платит в «Национальную федерацию» штраф в десятикратном размере минимальной заработной платы. 

Юридическое описание общественного союза «Национальная федерация специалистов в сфере риэлторской деятельности» в законопроекте № 3618 отсутствует. Предусмотрено, что федерацию создадут на съезде специалистов — по одному представителю от каждого профессионального объединения, а решения будут принимать большинством голосов. При голосовании все структуры будут равноправными — и крупные риэлторские сообщества, и новосозданные объединения.

Журналисты «Домика» собрали мнения ведущих менторов риэлторского сообщества по поводу представленного проекта закона. Все они выступают за законодательное регулирование риэлторской деятельности, но по-разному видят недоработки нового законопроекта. По их мнению, он  получился бы более рабочим, если бы при его создании учитывали мнение риэлторов.

Читайте также: Закон о риэлторской деятельности: завершен первый этап общественных обсуждений

Как характеризуют новый проект закона риэлторы

Президент Союза специалистов по недвижимости Украины Виктор Несин считает появление законопроекта № 3618 положительным изменением в направлении законодательного регулирования риэлторской деятельности. «Да, документ не идеален, как и все его пять предшественников, которые писали на моей памяти, — говорит Виктор. — Но мы всегда будем поддерживать любые шаги в направлении легализации профессии риэлтора, готовы участвовать в доработке документа, внесении  изменений и дополнений». Эксперт положительно воспринимает идею создания «Национальной федерации» как органа самоуправления среди риэлторов и считает, что существующим организациям давно пора объединяться, чтобы быстрее и эффективнее принимать решения.  

Другие лидеры мнений риэлторского сообщества встретили новый документ менее приветливо. Так генеральный директор группы компаний KDU Realty Group Елена Маленкова назвала законопроект № 3618 антирыночным, антипредпринимательским, монопольным и рейдерским. Специалист по недвижимости считает, что все преференции и бонусы от создания баз данных получат их держатели, то есть узкая группа лиц. По мнению Елены, документ нарушает права потребителей, добавляет стресса и ограничений риэлторам, способствует развитию коррупции, связанной с выдачей квалификационных свидетельств.

Эксперт сферы недвижимости и генеральный директор девелоперской компании Greenol Олег Приходько, уверен, что новый закон повлечет за собой наплыв «мертвых душ» в виде обязательных риэлторов для проведения сделки. Об этом он написал на своей странице в Facebook , напомнив о существовании обязательной регистрации у нотариуса и независимой оценки  имущества при оформлении сделки. Олег прогнозирует, что после принятия закона среди нотариусов возникнет новый бизнес — услуга «обязательного риэлтора», а значит на рынке появится армия сертифицированных риэлторов, главная функция которых — подпись в договоре отчуждения. Новый закон, по мнению эксперта, ограничивает свободу участников рынка и способствует созданию нового «ГАСИ» в риэлторском поле в виде квалификационно-сертификационной комиссии в составе «Национальной федерации». Как и любой контролирующий орган, такая комиссия получит огромное влияние и поле для коррупции, — считает Олег Приходько и оставляет открытым вопрос, сколько придется заплатить опытному риэлтору, чтобы получить квалификационное свидетельство.   

«Проект закона №3618 производит впечатление состряпанного на скорую руку, чтобы быстро провести и принять, воспользовавшись усталостью общественности от карантина, ожиданиями кризиса и предотпускным настроением депутатов, — профессиональный риэлтор Маргарита Погосбекова. — В нем намешано быстовое представление о риэлторах как о посредниках и желание уложить финансовые потоки в определенную схему». 

Президент Ассоциации специалистов по недвижимости (АСНУ) Юрий Пита считает документ абсолютно нерабочим и ставит цель внести поправки к первому чтению. По мнению эксперта, законопроект не учитывает интересы ни граждан, ни риэлторов. В текущей версии документа эксперт видит проблему в необходимости создания двух видов реестров и контролирующего органа — «Национальной федерации», что повлечет за собой коррупцию и дополнительные расходы как для собственников, так и для риэлторов.  «Получается, частная структура будет определять, кому работать на рынке, а кому — нет, — объясняет Юрий. — Плата за пользование реестрами в законе не прописана, а значит федерация сможет установить любую сумму. Это приведет к повторению ситуации с оценкой недвижимости — сначала услугу сделали обязательной, прописали тариф, затем стоимость оценки подняли, и никто не смог на это повлиять». 

Читайте также: Елена Маленкова: закон «О риэлторской деятельности» призван не защищать риэлторов, а поставить их в рамки

Как защищает новый законопроект права и интересы граждан Украины

«Новый законопроект защищает права граждан так же, как защищают пешеходов правила дорожного движения и штрафы водителей-хулиганов (а может и преступников) за их нарушение, — говорит Представитель NAR США в Центральной и Восточной Европе Артур Оганесян. — Если не будет жесткой ответственности, резко вырастет количество жертв. Только нужно помнить, что правила работают только при условии честности и прозрачности контролирующих органов. Как только появляется возможность откупиться или показать «нужную бумажку» — правила дискредитируются, а права граждан продолжают нарушаться». 

Сразу несколько опрошенных нами экспертов уверены, что новый законопроект нарушает права граждан, а не защищает их. В частности, Елена Маленкова отметила два момента:

1. Граждане Украины теряют право распоряжаться своей недвижимостью самостоятельно. В новом законопроекте указано, что объект нельзя рекламировать без информационного паспорта. Получить его можно только после внесения в Единую базу данных об объекте и его собственнике. Доступ к базе получит только брокер. Это значит, что гражданин будет вынужден обратиться к брокеру не за помощью в продаже недвижимости, а за доступом к базе. Монополия порождает коррупцию. 
2. Данные контракта между собственником и брокером также вносятся в Единую базу данных. Это нарушает права граждан о сохранении персональных данных и о тайне сделки. В реестр вносятся не права собственности, а документ о намерении продать или сдать.

«Мы никогда не считали, что риэлтор — обязательный участник сделки и всегда выступали за свободный выбор клиентов пользоваться нашими услугами или нет, — говорит Юрий Пита. — Ни в одной стране мира нет «обязаловки» пользоваться услугами риэлторов при отчуждении имущества. Такой подход не имеет ничего общего с рыночной экономикой».  

Маргарита Погосбекова считает, что о покупателях в проекте закона вообще забыли, хотя дополнительные расходы, связанные с платными сервисами лягут и на их плечи. «Обязательность платного договора с риэлтором при проведении сделки с недвижимостью может лишить покупателя права не платить комиссию, если он не нуждается в услуге агента, а хочет просто купить квартиру, — рассказывает эксперт. — Веди именно это предусматривает система MLS, которую мы планомерно строим в Украине, опираясь на опыт коллег из США — членов NAR. А закон, если его примут в таком виде, вернет нас к эпохе, когда после советской мнимой бесплатности мы начали по-своему интерпретировать законы капитализма — мол, за все нужно платить. И пока мы отстаиваем право покупателя платить только за товар, в стоимость которого входят все расходы по организации его продажи, проект закона предполагает исключительно платные услуги по договору...». 

Читайте также: Маргарита Погосбекова: «Закон о риэлторской деятельности: ожидания и опасения»

Как защищает новый законопроект права и интересы риэлторов

«Сегодня профессии «риэлтор» не существует, — говорит Виктор Несин, президент ССНУ. — Сертификация — дело добровольное, и ее проходят далеко не все. Я вижу только положительные стороны того, что появится четкое определение риэлторской деятельности».

Елена Маленкова уверена, что законопроект № 3618 ни в одном из пунктов не защищает права риэлторов и называет их обязательное участие в сделке «брошенной костью», которая скорее вредит, чем несет пользу. Она прогнозирует, что вследствие таких нововведений отношение потребителя к брокеру из нейтрального перейдет в негативное. А сами специалисты по недвижимости будут находиться в перманентном стрессе из-за необходимости участвовать в коррупционных схемах, чтобы получить квалификационное свидетельство. 

Артур Оганесян видит ситуацию по-другому. «Я не считаю, что закон должен защищать риэлторов. Риэлторы должны научиться сами себя защищать, работая исключительно через правильно составленный договор, — говорит эксперт. — Функция любого закона — установить правила игры и защитить права потребителя». Самым «отвратительным» примером защиты прав участников рынка Артур называет Декрет Кабинета Министров Украины «О государственной пошлине», которым правительство установило необходимость платить частному (!) нотариусу 1% от стоимости объекта. «В стране, которая движется к либерально-рыночной экономике, цены на услуги должны определяться только рынком, — уверен специалист по риэлторским технологиям. — В законодательстве не должна быть прописана ни минимальная, ни максимальная стоимость услуг негосударственных органов».     

Как защищает новый законопроект права и интересы государства

Все эксперты едины во мнении, что законодательное регулирование риэлторской деятельности поможет пополнить казну за счет налогов. Но для того, чтобы вывести рынок из тени, явно был выбран не лучший способ — утверждают Елена Маленкова, Артур Оганесян и Юрий Пита. Они уверены, что основной доход придется на долю «Национальной федерации», а не государства. Артур Оганесян убежден, что для решения проблем налогообложения необходимо работать с Налоговым кодексом. А Елена Маленкова отмечает, что государство может получать бонусы от инвестиций, если рынок не будет монополизирован.

«То что в законопроекте прописано создание «Национальной федерации» выглядит как будто государство расписывается в собственной беспомощности и неспособности контролировать и облагать налогом оборот рынка недвижимости, — говорит Артур Оганесян. — Мы опять возвращаемся к созданию частных площадок, которым необходимо будет отдавать очередную сумму денег. Семь лет назад ликвидировали БТИ, как ненужную площадку, а теперь снова возвращаемся к частным обязательным для всех бюро-прокладкам, порождающим коррупцию». 

Почему сами риэлторы не подготовили законопроект с прозрачными и понятными механизмами регулирования

В начале 2019 года фонд государственного имущества совместно с представителями риэлторского сообщества разработал проект закона «О брокерской деятельности в сфере недвижимости». «Мы в рабочей группе 1,5 года работали над проектом закона о брокерской деятельности, — рассказывает Елена Маленкова. — Он не идеален, конечно, но намного более рыночный и в большей степени защищает права потребителя, чем этот. Однако проект закона так и продолжает висеть на сайте фонда госимущества. Никто из профильных министерств  продвигать его не стал». В то же время, Виктор Несин отмечает, что многие положения законопроекта № 3618 взяты из закона о брокерской деятельности. 

«Самая большая боль и трагедия риэлторского движения в том, что из-за непомерных амбиций его лидеры видят друг в друге исключительно конкурентов, не могут и не желают договориться между собой, — говорит Артур Оганесян. — Именно поэтому на рынке недвижимости до сих пор не существует единых правил, программ обучения, технологий и инструментов работы. Я уже 20 лет говорю, что лекарство от этого одно — плановая подготовка смены (электов) и неизбежная ротация выборных органов управления профессиональных объединений. Пока лидеры, к сожалению, прохладно относятся к тому, чтобы находиться в руководящем кресле ровно один срок, который в США и в Канаде составляет один год». 

Читайте также: Разработка проекта закона о риэлторской деятельности: итоги второго заседания рабочей группы

Как продолжается работа над проектом закона о риэлторской деятельности

26 июня 2020 года на сайте Верховной Рады появилось заключение Главного научно-экспертного управления на законопроект № 3618. В нем указаны следующие замечания:

• законопроектом не определены государственные органы, которые осуществляют государственное регулирование;
• предложено уточнить, все ли существующие общественные организации станут учредителями и членами Национальной федерации, могут ли они ее покидать и с какими последствиями;
• обозначена перегруженность законопроекта конкретными требованиями к тем органам, которые должны организовывать работу Федерации; 
• выражено сомнение в том, что необходимо требовать обязательного выполнения всеми участниками рынка решений руководства органа самоуправления, которое работает на общественных началах;
• отмечено, что если сопоставить некоторые тезисы законопроекта, получается, что собственник не может распоряжаться своим недвижимым имуществом «без посредников ー риэлторов».

30 июня 2020 года на сайте Национального агентства по вопросам предотвращения коррупции появилось сообщение о том, что законопроект «О риэлторской деятельности в Украине» был выбран для проведения антикоррупционной экспертизы и предварительного анализа рисков. Заключение по устранению коррупционных рисков, будет направлено в комитет Верховной Рады Украины по вопросам экономического развития для учета при доработке законопроекта.

1 июля 2020 года Нотариальная палата Украины провела правовую экспертизу законопроекта № 3618 «О риэлторской деятельности в Украине» как такого, который  существенно вмешивается в процедуры отчуждения и передачи в аренду объектов недвижимости. По итогам анализа документа НПУ констатировала, что законопроект № 3618 не может быть принят в предложенной редакции и требует основательной доработки. Заключение следующее:

• нормы законопроекта № 3618 об обязательном привлечении  риэлторов и изготовлении информационного паспорта объекта ограничивают право собственника распоряжаться своей недвижимостью;
• недопустимо  и необоснованно введена дополнительная финансовая нагрузка на граждан и бизнес, дублированы уже существующие  инструменты;
• чрезмерные полномочия риэлторов по сбору, обработке, использованию и хранению информации, а также предложенная законопроектом концентрация Единой информационной базы данных в негосударственных руках создают беспрецедентные риски для граждан, бизнеса, государства.

Больше узнать об этапах создания Закона о риэлторской деятельности и задать вопрос экспертам можно на форуме Законопроект «О риэлторской деятельности». 

Информационно-аналитический отдел Domik.ua

© domik.ua, 2020