Удачная инвестиция: аренда, переуступка и продажа жилья в ЖК «Вежа на Ломоносова»

Редакция портала Domik.ua изучала рынок аренды квартир в жилом массиве Голосеево и выяснила, чем выгодны инвестиции в недвижимость от застройщика на примере ЖК «Вежа на Ломоносова».

Инфраструктура Голосеевского района

Голосеево — историческая местность Киева, расположенная в Голосеевском районе. Охватывает Голосеевский лес и часть застройки вдоль Голосеевского проспекта и Васильковской улицы. Это один из самых зеленых секторов Киева. Часть лесных угодий площадью более 140 га составляет Голосеевский парк имени Рыльского. Через район проходит «синяя ветка» столичного метрополитена, курсирует общественный транспорт ко всем уголкам города. От станций метрополитена отправляются маршрутки в пригород, здесь расположен Центральный автовокзал. К услугам жильцов развитая социально-бытовая инфраструктура, которая включает многочисленные магазины, ТРЦ Ocean Plaza, известный огромным аквариумом с экзотическими рыбами, а также спортивные клубы, банки, кафе, рестораны, медицинские учреждения. Голосеевский считается районом науки и студенчества. В окрестностях расположены 64 академических и научно-исследовательских заведения, среди которых институты: электросварки им. Патона, теоретической физики им. Боголюбова, кибернетики им. Глушкова, молекулярной биологии и генетики, клеточной биологии и генной инженерии, онкологии, Главная астрономическая обсерватория. На территории района 11 высших учебных заведений, в частности Национальный университет биоресурсов и природопользования, Национальный университет пищевых технологий, факультеты Киевского национального университета им. Шевченко, Межрегиональная академия управления персоналом, Киевская академия музыки им. Глиэра, Киевская академия эстрадного и циркового искусств и др. В общем насчитывается четыре десятка школ и полсотни детских садов.

Большинство жилой застройки Голосеевского района — это дореволюционные дома, хрущевки и сталинки. Однако последние два десятилетия округ активно развивается, здесь появились около двух сотен жилых комплексов. Еще два с половиной десятка, по данным поисковика надежных новостроек Bild.ua, возводят на текущий момент. В основном это ЖК комфорт- и бизнес-класса, которые привлекают сюда людей с соответствующим уровнем благосостояния.

Читайте также: Перспективная локация: как изменится столичный Голосеево

Какие квартиры пользуются спросом у арендаторов

По данным агентств недвижимости, наибольшим спросом среди квартиросъемщиков в столице пользуются квартиры на правом берегу Киева, вблизи станций метро и в ценовом диапазоне 10-12 тыс. грн/мес. Поэтому Голосеевский район среди самых востребованных.

Стоимость аренды квартиры в старом жилом фонде Голосеево, например, хрущевке или панельном доме, стартует от 8-9 тыс. грн/мес. Такие варианты предпочитают студенты, «заробитчане» и молодые люди, которые только что приехали покорять столицу. Часто снимают жилье с руммейтами. Они неприхотливы к интерьеру и придомовой территории. Главное — близость к работе или месту учебы, а также доступная цена. Однако сэкономив на аренде, придется переплатить за коммунальные услуги. В старых домах изношенные коммуникации и централизованная система отопления, которая не позволяет самостоятельно регулировать расходы ресурса.

Недвижимость в новостройках Голосеево пользуется спросом у семей, чей доход составляет более $2 тыс. Среди таких, говорят риэлторы, должностные лица, иностранцы, представители современных прогрессивных профессий, как IT-специалисты и блогеры. Для этих категорий важны облик самого дома, наличие в ЖК сервисов, безопасность, оформление придомовой территории, наличие паркомест, вид из окна и качественный стильный ремонт внутри квартиры. Однокомнатное жилье в сданных новостройках обойдется 10-16,5 тыс. грн/мес. За такую цену в массиве можно найти и просторную двухкомнатную квартиру, правда с отделкой начала нулевых, кухней из супермаркета, и к метро придется идти пешком около 1,5 км. За двухкомнатную квартиру такой же площади, но с качественным дизайнерским ремонтом ближе к метро, могут просить больше 25 тыс. грн/мес.

Краткосрочный найм жилья в Голосеево интересует прежде всего туристов. В Голосеевском районе, кроме парка им. Рыльского, расположены музей под открытым небом Пирогово, историческая местность Феофания с парковой зоной и озерами. Здесь находится национальный комплекс «Экспоцентр Украины», где проходят фестивали, выставки и ярмарки, такие как музыкальный фестиваль Atlas Weekend и «Кураж Базар». Кроме того, в Голосеево находятся несколько ведущих медицинских учреждений страны, в частности Институт экспериментальной патологии, онкологии и радиобиологии и Национальный институт рака, куда приезжают на лечение из разных областей Украины. Для этих категорий квартиросъемщиков главное — это близость к нужному заведению или локации, а также наличие в доме необходимых для комфортного проживания мебели, техники, посуды, белья и др. Посуточная аренда однокомнатной квартиры с современным ремонтом со всеми удобствами в новом доме стоит в Голосеевском районе 600-900 грн.

Читайте также: ЖК «Вежа на Ломоносова» vs вторичка: сравнение квартир в Голосеевском районе

ЖК «Вежа на Ломоносова» и его преимущества

Объект «Вежа на Ломоносова» — это проект комфорт-класса от компании BudCapital, которая строит в Киеве современные жилые комплексы начиная с 2008 года. ЖК возводят на одноименной улице под номером 33/43. Это будет 24-этажный односекционный дом со стилобатом. Строят его с использованием технологии монолитно-каркасного строительства, стены выкладывают красным кирпичом, керамическими и газоблоками.

Среди факторов, способствующих популярности новостройки у арендаторов, можно выделить следующие пункты:

• удобная транспортная развязка: дом возводят в 450 м от станции метро «Васильковская», до станции «Выставочный центр» — около километра, за 10 минут ходьбы можно добраться до важной транспортной магистрали столицы — Голосеевского проспекта;
• зеленая зона: комплекс расположен в 15-20 минутах ходьбы к центральному входу в парк им. Рыльского и ВДНГ;
• развитая социально-бытовая инфраструктура: в радиусе километра вокруг новостройки расположены три государственных детских сада, две школы и гимназия, корпуса КНУ им. Шевченко и НУБиП, десятки магазинов, кафе, салонов красоты, аптеки, несколько крупных супермаркетов, банки, фитнес-клубы и больницы;
• собственная инфраструктура ЖК: на первых этажах откроют магазины, кафе, аптеки и прочее, на крыше стилобата запроектирован собственный закрытый двор с детской и спортивной площадками, а также зонами отдыха и местом для выгула четвероногих, в холле предусмотрена комната для детских колясок;
• места для автомобилей: для автолюбителей оборудуют двухуровневый подземный паркинг, к которому можно будет спуститься из жилых этажей на лифте, и гостевую парковку;
• безопасность: доступ к придомовой территории будет закрытым для посторонних, по периметру комплекса появится система видеонаблюдения, запланирован консьерж-сервис;
• современный архитектурный дизайн ЖК будет в футуристическом стиле с панорамным остеклением и ломаными линиями фасадов, а также квартирами с необычными планировками;
• экономия на коммунальных услугах: застройщик оборудует жилье приборами учета, в том числе счетчиками тепла.

Кроме того, по данным поисковика надежных новостроек Bild.ua, у ЖК «Вежа на Ломоносова» высокий Индекс надежности — 199 баллов из 220 возможных, комплекс обозначен зеленым щитом.

Читайте также: Оценка законности ЖК «Вежа на Ломоносова»: документы, факты, мнение инвесторов

Что купить в ЖК «Вежа на Ломоносова» под аренду

Всего в новостройке запланировано 228 квартир с одно- и двухкомнатными планировками. Для расчета рентабельности инвестиций в жилье под сдачу в аренду, рассмотрим вариант с минимальным вложением. Цена в ЖК «Вежа на Ломоносова» зависит от планировки, площади квартиры и этажа. До 9-го дешевле, самые дорогие квартиры расположены выше 19-го этажа. В мае 2021 года самый доступный вариант, который предлагают в отделе продаж — это студия 42,5 кв. м типа 1Д, которая располагается на нижних этажах. При условии 100% оплаты стоимость квадратного метра составит 32 тыс. грн. В общем квартира обойдется в 1 360 000 грн, что на текущий момент в пересчете — $49 тыс.

Недвижимость передается инвесторам без ремонта. Стены и потолки в квартирах оставят без отделки, на полах положат лазерную стяжку. В санузлах сделают гидроизоляцию. На окнах предусмотрен двухкамерный стеклопакет с пятикамерным профилем REHAU. Электропроводку заведут в помещение до распределительного щитка, трубы для воды и канализации — до общего стояка. Разводить коммуникации (кроме отопления) придется самостоятельно. Квартиры сдаются с металлическими огнеупорными дверями с МДФ-накладками, стальными радиаторами отопления, поквартирными приборами учета тепла, воды и электроэнергии.

Ремонтные работы без особой претенциозности обходятся приблизительно от $200 за квадратный метр. Поэтому за отделку студии площадью 42,5 кв. м придется выложить от $8,5 тыс., это примерно 235 тыс. грн. От 70 тыс. грн обойдется меблировка жилья кухней, шкафами, обеденной зоной, спальным местом и сантехникой. Плюс от 50 тыс. грн пойдет на приобретение бытовой техники, посуды, текстиля и освещения. В результате общая стоимость однокомнатной квартиры в ЖК «Вежа на Ломоносова», в которую можно заехать и жить, составит 1,7 млн грн.

В среднем за месяц аренды владельцы квартир в новых домах Голосеево получают 14 тыс. грн. Значит, инвестиция в недвижимость в ЖК «Вежа на Ломоносова» окупится примерно за 120 месяцев, то есть за 10 лет. Это неплохие показатели. Следует учитывать то, что по данным Ассоциации профессиональных управляющих недвижимостью Украины, осенью 2019 года срок окупаемости инвестиций в жилье под аренду в среднем составлял 9-12 лет. Осенью 2020 года из-за коронакризиса увеличился до 15-16-ти лет, а в некоторых сегментах и до 18-ти.

Читайте также Преимущества жилого комплекса «Вежа на Ломоносова»

Сколько можно заработать на продаже

Застройщик позиционирует ЖК «Вежа на Ломоносова» как инвестиционно выгодный проект. На старте продаж в IV квартале 2019 года инвесторам предлагали вложить $950/кв. м. На данный момент по нынешнему курсу квартира в зависимости от площади и этажа расположения обойдется от $1150/кв. м. На стадии ввода дома в эксплуатацию, по подсчетам застройщика, стоимость квадратного метра составит минимум $1400. То есть, в случае продажи жилья по переуступке, заработок тех, кто первым приобрел недвижимость в ЖК «Вежа на Ломоносова» составит минимум $450 на каждом квадратном метре. Однокомнатная квартира площадью 42,5 кв. м принесет владельцу более $19 тыс. Если приобрести недвижимость сегодня — это плюс от $250/кв. м, или $10,5 тыс.

Изначально заявленная застройщиком дата ввода в эксплуатацию объекта — IV квартал 2021 года. В настоящее время продолжаются монолитные работы, завершена самая трудоемкая стилобатная часть, строительные бригады работают над возведением 4-го жилого этажа.

Еще один распространенный вид заработка — продажа жилья в новостройке уже с отделкой. В соседних жилых комплексах в Голосеево однокомнатные квартиры с ремонтом и мебелью примерно такой же площади стоят от $66 до $104 тыс.

Читайте также: Полный обзор ЖК «Вежа на Ломоносова» в инфографиках

Выводы

Инвестиции в недвижимость — один из самых распространенных способов вложения, хранения и приумножения капитала, отмечают риэлторы, чему способствуют понятные механизмы и высокие прибыли. Так, годовая доходность покупки однокомнатной студии в ЖК «Вежа на Ломоносова» для сдачи в аренду составит 10%. Для сравнения, украинский индекс ставок по депозитам физических лиц в гривнах UIRD 12м в мае 2021 года составляет 8,14% годовых, в долларах США — 0,9%. Заметим, что первичный рынок недвижимости в Украине до сих пор имеет пробелы в законодательстве. Права инвесторов защищены не полностью, поэтому специалисты советуют инвестировать в надежные новостройки, то есть от застройщиков с хорошей репутацией и те, что получили все необходимые разрешительные документы. 

В материале приведены примерные расчеты. Следует принимать во внимание инфляцию, другие политические и экономические факторы. Кроме того, стоит учесть риски, связанные с инвестициями на первичном рынке недвижимости в Украине, а также то, что изначально заявленные застройщиком сроки ввода в эксплуатацию могут переноситься.

Узнать последние новости о проекте, посмотреть фотоотчеты о ходе строительства и пообщаться с другими инвесторами можно на форуме ЖК «Вежа на Ломоносова».

Информационно-аналитический отдел Domik.ua

© domik.ua, 2021