За сколько можно купить квартиру в Киеве: анализ цен и прогнозы

Журналисты портала Domik.ua расспросили ведущих специалистов по недвижимости и выяснили, сколько в сентябре 2021 года придется отдать, чтобы стать владельцем квартиры в Киеве. 

На первичном рынке в самых крупных городах Украины, то есть Киеве, Днепре, Львове, Одессе и Харькове, с начала года цены на жилье выросли на 18-20%. Такие цифры озвучил президент Ассоциации специалистов по недвижимости Украины (АСНУ) Юрий Пита. В течение первого полугодия во всех сегментах жилья в Украине наблюдалась достаточно высокая активность. Капитальные инвестиции в операции с недвижимым имуществом превысили 9 млрд грн, что на 25% больше, чем за аналогичный период 2020 года. По данным АСНУ, более 6 млрд грн из них касаются именно новостроек. Несмотря на имеющиеся риски, инвесторы выбирают рынок первичной недвижимости по причине высокой прибыли за счет подорожания жилья.

На вторичном рынке в больших городах по итогам года рост цен может достичь 17-20%, прогнозируют в АСНУ. В основном это касается самой популярной категории — малогабаритных квартир надлежащего состояния площадью до 50 кв. м в домах советской застройки в удачных локациях.

Стремительный рост наблюдается и в сегменте современной недвижимости столицы.

«На 20-25% цены поднялись на квартиры с ремонтом в новых домах, которые находятся вдоль линий метро. Если в начале года такое однокомнатное жилье стоило в среднем $65-70 тыс., то на текущий момент цена выросла до $90 тыс.», — констатирует президент Союза специалистов по недвижимому имуществу Украины Виктор Несин.

Согласно собственными статистическим данным портала Domik.ua, средняя цена квадратного метра недвижимости в Киеве составила на начало осени 2020 года $ 1,229. В первых числах сентября текущего года — $ 1,385. Больше всего за год подорожали студии (плюс 33%) и однокомнатные квартиры (плюс 17,3%). 

Среди главных причин подорожания на вторичном рынке Юрий Пита назвал инфляционные процессы, ненадежность экономической политики страны, что сказывается на уровне благосостояния граждан, а также ограниченное действие государственных ипотечных программ.

«Наибольшая активность на вторичном рынке Киева наблюдалась во II и в начале III квартала 2021 года. Именно в этот период количество сделок почти на 30% было больше, чем за аналогичный период 2020 года. По всем признакам пик активности на вторичном рынке столицы уже пройден», — отметила председатель Киевского городского отделения АСНУ Елена Гайдамаха. На текущий момент, говорит эксперт, на вторичном рынке спрос и предложение сбалансированы, что частично сдерживает стремительное подорожание.

Среди новых тенденций — изменение покупательских предпочтений. Еще несколько лет назад выбирали определенный микрорайон, чтобы в окрестности было все необходимое для комфортной жизни. Теперь застройщики предлагают ЖК, построенные в соответствии с концепциями «город в городе», mixed-use, live-work-play, где работать, отдыхать, учиться и заниматься спортом можно не покидая его территорию. 

«Например, спрос на так называемые Оболонские Липки уменьшился за счет того, что появились новые жилые комплексы. Оболонские Липки с одной стороны хорошие, но с другой — это не ЖК, а микрорайон, в который средства больше не вкладывают. На Оболонской набережной повреждается пешеходная зона и никто ее не ремонтирует, городские власти говорят, что денег нет. А если мы возьмем новостройку, то как правило, там работает управляющая компания, которая собирает плату с жильцов. Аккумулируются эти средства для поддержания порядка. К тому же в комплексах закрытая территория, она более комфортная и охраняется», — объясняет Виктор Несин.

Читайте также: Обзор жилья в Ужгороде: рост цен, спрос на малоэтажную застройку и профицит предложений

Цена квадратного метра в новостройках столицы

По площади жилых зданий, принятых в эксплуатацию по регионам в январе-июне 2021 года лидирует Киевская область. Об этом свидетельствуют данные Государственной службы статистики. Из 4,8 млн кв. м жилья, которые сдали в течение первого полугодия, 703,8 тыс. кв. м возвели на Киевщине. В столице за шесть месяцев застройщики завершили 513 тыс. кв. м. То есть каждый десятый новый квадратный метр пришелся именно на столицу. 

«Первичный рынок интересует более 80% всех инвесторов, пытающихся сохранить и приумножить свои средства, вкладывая их в недвижимость. В течение 2021 года более двух третей всех инвестиционных сделок пришлись на одно- и двухкомнатные квартиры площадью до 60 кв. м на начальных стадиях строительства, то есть «стартовой» цене продажи. И это несмотря на риски, связанные с тем, будет ли дом возведен вовремя. Мотивация в том, что за 1,5-2 года стоимость приобретенной квартиры станет дороже минимум на 30%», — продолжает Юрий Пита.

Еще одна причина популярности новостроек среди инвесторов — перспективность арендного бизнеса.

«На первичном рынке Киева увеличился спрос. По словам застройщиков, у них нет проблемы застоя продаж, как в прошлом году. Если вокруг новостройки хорошая инфраструктура, квартиры очень быстро находят инвесторов. Инвестируют те, у кого есть средства: политики и IT-сфера. Даже наши граждане, работая в зарубежных IT-компания, например, в Польше, Чехии, вкладывают в недвижимость в Киеве с целью сдачи в аренду. Когда началась пандемия, цены на аренду снизились. А в этом году они превысили стоимость, которая была до начала коронавируса. Однокомнатные квартиры в новых домах с приличным ремонтом стоили 10-13 тыс. грн/мес. На данный момент цены выросли до 15 тыс. грн/мес. В старых домах цена аренды была 7-8 тыс. грн/мес. На сегодня ниже 10 тыс. грн/мес. просто нет. Это подталкивает инвесторов покупать недвижимость, так как сроки окупаемости вложений снижаются», — рассказывает Виктор Несин.

По информации поисковика надежных новостроек Bild.ua, на текущий момент приобрести жилье можно в двух сотнях ЖК, которые продолжают возводить в столице. Среди них 23 объекта экономкласса и 95 ЖК в классе «комфорт». 59 новостроек представляют сегмент «бизнес» и еще 11 «премиум». Мы не учитывали комплексы, строительство которых еще не начато, которые уже сданы и распроданы, а также замороженные проекты. По данным «Билд», в Киеве на текущий момент насчитывается около 120 проблемных объектов. Поэтому прежде, чем инвестировать в недвижимость, эксперты советуют тщательно изучать репутацию застройщика и разрешительную документацию. Узнать более полную информацию о любом объект столицы поможет подробный отчет от «Билдконтроль». Сервис оценивает каждый ЖК по 42-м параметрам и присваивает Индекс надежности. Проверяют в частности назначение земли, ТУ, суды, а также историю участников проекта. Анализ включает разъяснения экспертов и юриста (пример по ссылке). Можно заказать консультацию отдела продаж и такси к строительной площадке.

Самые доступные предложения, по данным «Билд», пока в ЖК LIBERTY PARK — от 17 200 грн/кв. м. В соответствии с проектом, это будет четырехэтажный дом комфорт-класса на ул. Вишневая, 10-12 в Соломенском районе, рассчитан на 40 квартир. Изначально заявленная дата ввода в эксплуатацию — конец 2021 года. Однако строительные работы находятся на начальной стадии. Ценовой рекорд удерживает элитный ЖК Linden Luxury Residences в Печерском районе. Стоимость квадратного метра в этом четырнадцатиэтажном доме стартует от 119 150 грн. Автором интерьеров мест общего пользования (МОП) стала всемирно известная британская дизайнер Келли Хоппен. Предполагается, что территория будет закрытая. Инвесторам обещают консьерж-сервис, систему видеонаблюдения. В ЖК запланированы подземный паркинг, фитнес-зал, ресторан, лаунж и бар, детская комната, кинозал, зал для переговоров, хранилище для меха, а на крыше полноценный парк с зелеными лужайками, деревьями, СПА и барбекю. Первоначально заявленный срок ввода в эксплуатацию — конец 2019 года.

Узнать больше о первичном рынке недвижимости столицы можно на форуме Рынок новостроек.

Стоимость квартир старого жилого фонда

Что касается вторичного рынка, 70% ищущих жильё, по данным Киевского отделения АСНУ, предпочитают компактные варианты площадью 35-50 кв. м в удачных локациях.

«Наибольший рост цен возможен на небольшие квартиры в домах советской застройки, расположенные вблизи метро и крупных транспортных узлов. Спрос на такие квартиры на 10% превышает предложение», — утверждает Елена Гайдамаха.

Больше всего ценятся квартиры старого жилого фонда в центре столицы.

«Сталинку дешевле $90 тыс. вы не найдете в самом центре. Дома сталинского типа пользуются спросом, ведь там просторные площади, высокие потолки. Вряд ли среди такого жилья остались «убитые» квартиры. Те предложения, которые принадлежали асоциальным людям, уже давно выкупили и новые владельцы сделали ремонт. Если брать более отдаленные части центра города, например, окраину Печерского района, Подол, который ближе к Оболони, цена будет ниже. Плюс там остались дома хрущевского типа. Но, даже учитывая что это малогабаритное жилье, однокомнатных хрущевок меньше $60 тыс. нет», — говорит Виктор Несин.

Можно поискать в центре Киева и такие эксклюзивные предложения, как царская застройка. В этой категории на стоимость существенно влияет состояние самого дома.

«Цена зависит от того проводилась ли реконструкция в этих домах, меняли ли перекрытия с деревянных на железобетонные. В те времена дома возводили достаточно высокого качества, они монолитные, толщина стены — 1 м, бывает и больше. В зданиях хрущевского типа гарантийный срок эксплуатации уже закончился, с ними надо что-то делать. Дореволюционные их переживут. С царскими домами все было хорошо, пока не начали строить рядом дома-свечки. Если же строение без внешних недостатков, расположенное в центре, цена будет стартовать от $2,5 тыс. за кв. м», — продолжает Виктор Несин.

Чуть дальше от центра стоимость недвижимости снижается. В популярных спальных массивах Голосеевского и Оболонского районов цены стартуют от $40 тыс. Покупателей привлекает развитая социально-бытовая инфраструктура и близость к станциям метро.

«Самая низкая цена на однокомнатную квартиру сейчас это $40 тыс., двухкомнатная будет $50 тыс. Как правило, в этих домах не очень большая разница в метраже. Опять же я не беру какие-то исключения, когда у асоциальных людей за какие-то копейки забирают жилье. Даже за гостинки вдоль Оболонского проспекта просят $42-45 тыс. и выше», — констатирует Виктор Несин.

На окраине в менее популярных массивах, таких как Троещина и Борщаговка цены стартуют от $35 тыс.

В пригороде столицы квартиры в домах советской застройки в структуре предложения составляют около 7-10%, отмечает Елена Гайдамаха. Стоимость такого жилья составляет от $700 до $800 за кв. м. Несмотря на лояльную цену, спроса на них нет.

«Квартиры в хрущевках, например в Буче, даже расположенные рядом с Варшавским шоссе, не вызывают особого интереса, ведь такие квартиры не способны удовлетворить высокие требования покупателей к комфортной жизни. Спрос на них составляет лишь 3-5%», — подытоживает Елена Гайдамаха.

Для удобства читателей, редакция составила таблицу стартовых цен на квартиры в разных локациях города в домах старого жилого фонда. Это усредненные показатели, отражающие тенденцию на рынке. Стоимость может варьироваться в зависимости от места расположения, года застройки, качества ремонта, этажа, даже причины продажи.

Для сравнения, в марте 2021 года цены в домах старой застройки Киева стартовали от $700 за кв. м. За однокомнатную квартиру в центре просили в среднем $50 тыс. Дороже обходилось жилье на Печерске — $1800-2000 за кв. м. Бюджетные варианты предлагали на периферии: в таких массивах, как Троещина и Борщаговка можно было найти однокомнатную за $27-28 тыс.

Читайте также: Обзор жилья в городе Сумы: первичный и вторичный рынок

Анализ предложений в современных зданиях Киева

За квартиру в доме, которому не более 10-15-ти лет, придется отдать минимум на треть, а то и в несколько раз больше.

«В центре дешевле, чем $90 тыс. ничего не найдете. В новых домах нет запущенных квартир, как в старом жилом фонде. Максимум может быть вариант без отделочных работ, в состоянии «после строителей». На Печерске стоимость однокомнатной квартиры составляет $250 тыс. — это очень дорого. Мы на Оболони в ЖК Obolon Residences искали однокомнатное жилье. Самое дешевое, которое нашли — это в состоянии «после строителей», где нужно было минимум $50 тыс. вложить в ремонт, цена была $130 тыс. И что это не пользуется спросом, я бы тоже не сказал. Пока мы думали, эту квартиру продали. Люди, у которых есть деньги заботятся не только о комфорте, но и о безопасности. В таких домах подъезды охраняются. ЖК автономные, там стоят свои генераторы, если в городе отключат электроэнергию, комплекс продолжит жить нормальной жизнью. А это все стоит дорого», — объясняет Виктор Несин.

Последнюю третью секцию ЖК Obolon Residences ввели в эксплуатацию в конце прошлого года. Однако там остались квартиры от застройщика. Цены стартуют от 65 550 гр /кв. м. Самая доступная двухкомнатная квартира площадью 84,26 кв. м, обойдется 7,58 млн грн, то есть $285 тыс.

Редакция составила ТОП-3 самых бюджетных предложений в уже сданных новостройках, где еще можно приобрести недвижимость через отдел продаж. В комплексе LaLaLand за 1 млн грн продают однокомнатную квартиру квадратурой 35,91 кв. м. В ЖК «Днепровский» осталась однокомнатная планировка 40,48 кв. м стоимостью 1,2 млн грн. В ЖК «Комфорт Таун» есть студии площадью 31,1 кв. м по цене от 1,28 млн грн. Это цены за квартиры, которые передаются инвесторам без отделки.

«В новых домах однокомнатных квартир с ремонтом независимо от района дешевле $60 тыс. нет даже на окраинах. И то $60 тыс. — это редкость. Если брать минимум, за который в Киеве можно приобрести однокомнатную планировку, можем вспомнить так называемые смарт-квартиры. Там попадаются цены в районе $30 тыс. и даже чуть ниже, в зависимости от площади, ведь они бывают очень маленькие», — добавляет Виктор Несин.

Что касается современного жилья в пригороде Киева, в течение 2021 года наиболее востребованными были квартиры площадью до 55-60 кв. м в домах, построенных с 2010 по 2015 гг. и расположенных в городах-спутниках, таких, как Ирпень, Буча, Бровары, Коцюбинское и другие, отмечает Елена Гайдамаха. В общей структуре спроса они были популярны у 30% покупателей. Стоимость квадратного метра этих квартир $650-800. Более 25% спроса составили дома площадью 40-55 кв. м в многоквартирных домах 2015-2020 гг. в Гатном, Софиевской Борщаговке, Буче, Гостомеле, Борисполе и др. Цены в этом сегменте варьируются от $850 до $1000 за кв. м.

Еще около 20-25% потенциальных покупателей интересовали частные дома и коттеджи площадью 120-150 кв. м, которые находятся на расстоянии до 15 км от Киева и социально-бытовой инфраструктурой рядом, вблизи водоемов и лесов. Обходится такое жилье с ремонтом от $1200 до $1500 за кв. м. Остальные 20% спроса приходятся на таунхаусы и дуплексы площадью до 100-150 кв. м в 10-15 км от столицы. Стоят такие в среднем $700-900 за кв. м.

Информационно-аналитический отдел портала составил таблицу минимальных цен на квартиры в современных домах. Это ориентировочная стоимость. Фактические предложения могут отличаться в зависимости от локации, класса ЖК, наличия отделки, а также качества ремонта, мебели и техники.

Читайте также: Обзор жилой недвижимости Львова: новостройки, современные дома и старый фонд 

Банковские кредиты, государственная ипотека и рынок недвижимости

Государственные кредитные программы по обеспечению граждан жильем на украинский рынок недвижимости особого влияния не оказали.

«По данным АСНУ, «льготная» ипотека под 7% только на 1-2% увеличила количество потенциальных покупателей жилья», — отметил Юрий Пита.

Напомним, что запуск программы «Доступная ипотеки 7%» состоялся 1 марта 2021 года. По условиям кредит под льготные 7% предоставляется на срок до 20-ти лет. Максимальная сумма займа составляет 2 млн грн, а стоимость предмета ипотеки — 2,5 млн грн. Первый взнос — от 15%. Деньги можно взять на приобретение квартиры или частного дома на первичном рынке или сданную недвижимость, возраст которой не более 3-х лет. Нормативная площадь — 50 кв. м на одного человека или семью из двух человек и плюс 20 кв. м на каждого ее последующего члена.

По данным Министерства финансов Украины, по состоянию на 13 сентября 2021 года уполномоченным банкам поступило 1181 заявок. Всего в программе участвуют 23 региона. По количеству поданных заявок лидируют именно Киев (33,3%) и область (30,9%). 

К середине сентября было подписано 811 кредитных договоров на 689,62 млн грн. На первичный рынок пришлось 23 на вторичный — 77%.

Согласно выводам Конфедерации строителей Украины, ипотека на первичном рынке Украины почти не развивается. Из 17-ти банков-участников госпрограммы только 4 выдали хотя бы один кредит на новостройку. 

Касательно собственных кредитных продуктов, за период 2019-2021 гг. ставка по ипотечным кредитам на вторичном рынке снизилась почти на 40% и в июне средневзвешенная эффективная ставка составляла 13,22%. На первичном рынке уменьшение произошло лишь на 11% — ставка в среднем составляла 17,26%. Банки выдают 93 ипотеки на первичном рынке в месяц.

«Если мы говорим о собственных кредитных программах коммерческих банков, то ипотека у нас крайне дорогая. Существует проблема проверки заемщика, имеется в виду официальная заработная плата, которая остается в конверте. В Польше максимальный процент по ипотеке 6, а минимальный — 2%. И под 6% неохотно берут, как правило, договариваются под 3-4%. В то же время отечественные банкиры сами говорят, что у них достаточно ликвидности, но очень высокие риски невозврата денег. Поэтому банки придумывают любые продукты, кроме ипотеки, например, начинают раздавать потребительские кредиты. А если и выдают ипотеку, то предлагают различные поощрения, но ставку не снижают», — рассказал Виктор Несин.

Больше об ипотечных программах украинских финансовых учреждений можно узнать на форуме Какие банки сейчас реально кредитуют или выдают ипотеку?

Прогнозы 

К концу 2021 года жилье на вторичном рынке Киева и ближайшего пригорода может подорожать в пределах 5-7%, говорит председатель Киевского городского отделения АСНУ Елена Гайдамаха. Стремительного роста ожидать не следует, поскольку спрос и предложение сбалансированы. С февраля по май 2022 года на вторичном рынке будет наблюдаться также ценовая стабильность.

«Ценовые колебания в начале следующего года будут в пределах 2-3% и в основном на самое востребованное малогабаритное жилье», — считает Елена Гайдамаха.

Президент Союза специалистов по недвижимому имуществу Украины Виктор Несин прогнозирует рост цен на современные дома в столице и советует не откладывать приобретение.

«Когда у человека есть деньги, тогда и нужно покупать. Если ждать, потому что должны цены упасть — никогда не угадаете. Я не думаю, что будет такой жесткий локдаун, как был до этого, когда на два месяца остановили город. Он никому не выгоден, бизнес все равно будет работать. Поэтому до конца года, я думаю, цены продолжат расти, на новое современное жилье еще как минимум на 10%. Люди хотят жить в чистых подъездах с хорошими внутренними коммуникациями, поэтому на новое жилье будет расти спрос. На старый жилой фонд стоимость тоже будет подтягиваться, но не так интенсивно», — заключает специалист.

Президент Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины Юрий Пита отметил, что, несмотря на ожидаемое осеннее оживление на рынке жилой недвижимости Украины, ценовая ситуация будет достаточно стабильной. В целом по Украине до конца года стоимость жилья на первичном рынке вырастет на 5-10%, а на вторичном — до 7%. В ближайшие месяцы будут сформированы максимальные цены, соответствующие реальному и достаточно ограниченному в финансовом плане спросу.

«Рост цен будет иметь более инерционный характер и в основном за счет активности тех покупателей, которые приобретают жилье сугубо в инвестиционных целях. Однако, по данным АСНУ, ресурс потенциальных покупателей на данный момент почти исчерпан. В Украине лишь 7-8% граждан могут позволить себе покупку жилья за наличные средства, по ипотечным программам или в рассрочку. Такое ограниченное количество потенциальных покупателей — главный фактор сдерживания удорожания», — подвел итог Юрий Пита.

Информационно-аналитический отдел Domik.ua

© domik.ua, 2021