Подать объявление

За сколько можно купить квартиру в Киеве: анализ цен и прогнозы

За сколько можно купить квартиру в Киеве: анализ цен и прогнозы
Ценники столичных квартир продолжают ползти вверх. Некоторые предложения с начала года подорожали на 25%. Какое жилье киевляне ценят больше всего, и где искать бюджетные варианты — далее в материале.

Журналисты портала Domik.ua расспросили ведущих специалистов по недвижимости и выяснили, сколько в сентябре 2021 года придется отдать, чтобы стать владельцем квартиры в Киеве

На первичном рынке в самых крупных городах Украины, то есть Киеве, Днепре, Львове, Одессе и Харькове, с начала года цены на жилье выросли на 18-20%. Такие цифры озвучил президент Ассоциации специалистов по недвижимости Украины (АСНУ) Юрий Пита. В течение первого полугодия во всех сегментах жилья в Украине наблюдалась достаточно высокая активность. Капитальные инвестиции в операции с недвижимым имуществом превысили 9 млрд грн, что на 25% больше, чем за аналогичный период 2020 года. По данным АСНУ, более 6 млрд грн из них касаются именно новостроек. Несмотря на имеющиеся риски, инвесторы выбирают рынок первичной недвижимости по причине высокой прибыли за счет подорожания жилья.

На вторичном рынке в больших городах по итогам года рост цен может достичь 17-20%, прогнозируют в АСНУ. В основном это касается самой популярной категории — малогабаритных квартир надлежащего состояния площадью до 50 кв. м в домах советской застройки в удачных локациях.

Стремительный рост наблюдается и в сегменте современной недвижимости столицы.

«На 20-25% цены поднялись на квартиры с ремонтом в новых домах, которые находятся вдоль линий метро. Если в начале года такое однокомнатное жилье стоило в среднем $65-70 тыс., то на текущий момент цена выросла до $90 тыс.», — констатирует президент Союза специалистов по недвижимому имуществу Украины Виктор Несин.

Согласно собственными статистическим данным портала Domik.ua, средняя цена квадратного метра недвижимости в Киеве составила на начало осени 2020 года $ 1,229. В первых числах сентября текущего года — $ 1,385. Больше всего за год подорожали студии (плюс 33%) и однокомнатные квартиры (плюс 17,3%). 

Динамика средней цены жилой недвижимости в Киеве за последние 12 месяцев. Скриншот страницы портала Domik.ua

Среди главных причин подорожания на вторичном рынке Юрий Пита назвал инфляционные процессы, ненадежность экономической политики страны, что сказывается на уровне благосостояния граждан, а также ограниченное действие государственных ипотечных программ.

«Наибольшая активность на вторичном рынке Киева наблюдалась во II и в начале III квартала 2021 года. Именно в этот период количество сделок почти на 30% было больше, чем за аналогичный период 2020 года. По всем признакам пик активности на вторичном рынке столицы уже пройден», — отметила председатель Киевского городского отделения АСНУ Елена Гайдамаха. На текущий момент, говорит эксперт, на вторичном рынке спрос и предложение сбалансированы, что частично сдерживает стремительное подорожание.

Среди новых тенденций — изменение покупательских предпочтений. Еще несколько лет назад выбирали определенный микрорайон, чтобы в окрестности было все необходимое для комфортной жизни. Теперь застройщики предлагают ЖК, построенные в соответствии с концепциями «город в городе», mixed-use, live-work-play, где работать, отдыхать, учиться и заниматься спортом можно не покидая его территорию. 

«Например, спрос на так называемые Оболонские Липки уменьшился за счет того, что появились новые жилые комплексы. Оболонские Липки с одной стороны хорошие, но с другой — это не ЖК, а микрорайон, в который средства больше не вкладывают. На Оболонской набережной повреждается пешеходная зона и никто ее не ремонтирует, городские власти говорят, что денег нет. А если мы возьмем новостройку, то как правило, там работает управляющая компания, которая собирает плату с жильцов. Аккумулируются эти средства для поддержания порядка. К тому же в комплексах закрытая территория, она более комфортная и охраняется», — объясняет Виктор Несин.

Фото из Интернета. Панорама Киева

Читайте также: Обзор жилья в Ужгороде: рост цен, спрос на малоэтажную застройку и профицит предложений

Цена квадратного метра в новостройках столицы

По площади жилых зданий, принятых в эксплуатацию по регионам в январе-июне 2021 года лидирует Киевская область. Об этом свидетельствуют данные Государственной службы статистики. Из 4,8 млн кв. м жилья, которые сдали в течение первого полугодия, 703,8 тыс. кв. м возвели на Киевщине. В столице за шесть месяцев застройщики завершили 513 тыс. кв. м. То есть каждый десятый новый квадратный метр пришелся именно на столицу. 

«Первичный рынок интересует более 80% всех инвесторов, пытающихся сохранить и приумножить свои средства, вкладывая их в недвижимость. В течение 2021 года более двух третей всех инвестиционных сделок пришлись на одно- и двухкомнатные квартиры площадью до 60 кв. м на начальных стадиях строительства, то есть «стартовой» цене продажи. И это несмотря на риски, связанные с тем, будет ли дом возведен вовремя. Мотивация в том, что за 1,5-2 года стоимость приобретенной квартиры станет дороже минимум на 30%», — продолжает Юрий Пита.

Еще одна причина популярности новостроек среди инвесторов — перспективность арендного бизнеса.

«На первичном рынке Киева увеличился спрос. По словам застройщиков, у них нет проблемы застоя продаж, как в прошлом году. Если вокруг новостройки хорошая инфраструктура, квартиры очень быстро находят инвесторов. Инвестируют те, у кого есть средства: политики и IT-сфера. Даже наши граждане, работая в зарубежных IT-компания, например, в Польше, Чехии, вкладывают в недвижимость в Киеве с целью сдачи в аренду. Когда началась пандемия, цены на аренду снизились. А в этом году они превысили стоимость, которая была до начала коронавируса. Однокомнатные квартиры в новых домах с приличным ремонтом стоили 10-13 тыс. грн/мес. На данный момент цены выросли до 15 тыс. грн/мес. В старых домах цена аренды была 7-8 тыс. грн/мес. На сегодня ниже 10 тыс. грн/мес. просто нет. Это подталкивает инвесторов покупать недвижимость, так как сроки окупаемости вложений снижаются», — рассказывает Виктор Несин.

По информации поисковика надежных новостроек Bild.ua, на текущий момент приобрести жилье можно в двух сотнях ЖК, которые продолжают возводить в столице. Среди них 23 объекта экономкласса и 95 ЖК в классе «комфорт». 59 новостроек представляют сегмент «бизнес» и еще 11 «премиум». Мы не учитывали комплексы, строительство которых еще не начато, которые уже сданы и распроданы, а также замороженные проекты. По данным «Билд», в Киеве на текущий момент насчитывается около 120 проблемных объектов. Поэтому прежде, чем инвестировать в недвижимость, эксперты советуют тщательно изучать репутацию застройщика и разрешительную документацию. Узнать более полную информацию о любом объект столицы поможет подробный отчет от «Билдконтроль». Сервис оценивает каждый ЖК по 42-м параметрам и присваивает Индекс надежности. Проверяют в частности назначение земли, ТУ, суды, а также историю участников проекта. Анализ включает разъяснения экспертов и юриста (пример по ссылке). Можно заказать консультацию отдела продаж и такси к строительной площадке.

Самые доступные предложения, по данным «Билд», пока в ЖК LIBERTY PARK — от 17 200 грн/кв. м. В соответствии с проектом, это будет четырехэтажный дом комфорт-класса на ул. Вишневая, 10-12 в Соломенском районе, рассчитан на 40 квартир. Изначально заявленная дата ввода в эксплуатацию — конец 2021 года. Однако строительные работы находятся на начальной стадии. Ценовой рекорд удерживает элитный ЖК Linden Luxury Residences в Печерском районе. Стоимость квадратного метра в этом четырнадцатиэтажном доме стартует от 119 150 грн. Автором интерьеров мест общего пользования (МОП) стала всемирно известная британская дизайнер Келли Хоппен. Предполагается, что территория будет закрытая. Инвесторам обещают консьерж-сервис, систему видеонаблюдения. В ЖК запланированы подземный паркинг, фитнес-зал, ресторан, лаунж и бар, детская комната, кинозал, зал для переговоров, хранилище для меха, а на крыше полноценный парк с зелеными лужайками, деревьями, СПА и барбекю. Первоначально заявленный срок ввода в эксплуатацию — конец 2019 года.

Визуализация интерьера МОП в ЖК Linden Luxury Residences от дизайнера Келли Хоппен

Узнать больше о первичном рынке недвижимости столицы можно на форуме Рынок новостроек.

Стоимость квартир старого жилого фонда

Что касается вторичного рынка, 70% ищущих жильё, по данным Киевского отделения АСНУ, предпочитают компактные варианты площадью 35-50 кв. м в удачных локациях.

«Наибольший рост цен возможен на небольшие квартиры в домах советской застройки, расположенные вблизи метро и крупных транспортных узлов. Спрос на такие квартиры на 10% превышает предложение», — утверждает Елена Гайдамаха.

Больше всего ценятся квартиры старого жилого фонда в центре столицы.

«Сталинку дешевле $90 тыс. вы не найдете в самом центре. Дома сталинского типа пользуются спросом, ведь там просторные площади, высокие потолки. Вряд ли среди такого жилья остались «убитые» квартиры. Те предложения, которые принадлежали асоциальным людям, уже давно выкупили и новые владельцы сделали ремонт. Если брать более отдаленные части центра города, например, окраину Печерского района, Подол, который ближе к Оболони, цена будет ниже. Плюс там остались дома хрущевского типа. Но, даже учитывая что это малогабаритное жилье, однокомнатных хрущевок меньше $60 тыс. нет», — говорит Виктор Несин.

Можно поискать в центре Киева и такие эксклюзивные предложения, как царская застройка. В этой категории на стоимость существенно влияет состояние самого дома.

«Цена зависит от того проводилась ли реконструкция в этих домах, меняли ли перекрытия с деревянных на железобетонные. В те времена дома возводили достаточно высокого качества, они монолитные, толщина стены — 1 м, бывает и больше. В зданиях хрущевского типа гарантийный срок эксплуатации уже закончился, с ними надо что-то делать. Дореволюционные их переживут. С царскими домами все было хорошо, пока не начали строить рядом дома-свечки. Если же строение без внешних недостатков, расположенное в центре, цена будет стартовать от $2,5 тыс. за кв. м», — продолжает Виктор Несин.

Объявления на портале Domik.ua. За квартиру площадью 75 кв. м в доме 1900 года застройки на Ярославовом Валу (Шевченковский район, центр) просят $225 тыс.

Чуть дальше от центра стоимость недвижимости снижается. В популярных спальных массивах Голосеевского и Оболонского районов цены стартуют от $40 тыс. Покупателей привлекает развитая социально-бытовая инфраструктура и близость к станциям метро.

«Самая низкая цена на однокомнатную квартиру сейчас это $40 тыс., двухкомнатная будет $50 тыс. Как правило, в этих домах не очень большая разница в метраже. Опять же я не беру какие-то исключения, когда у асоциальных людей за какие-то копейки забирают жилье. Даже за гостинки вдоль Оболонского проспекта просят $42-45 тыс. и выше», — констатирует Виктор Несин.

Объявления на портале Domik.ua. Однокомнатную хрущевку площадью 31 кв. м на Минском массиве (Оболонский район) продают за $42 тыс.

На окраине в менее популярных массивах, таких как Троещина и Борщаговка цены стартуют от $35 тыс.

В пригороде столицы квартиры в домах советской застройки в структуре предложения составляют около 7-10%, отмечает Елена Гайдамаха. Стоимость такого жилья составляет от $700 до $800 за кв. м. Несмотря на лояльную цену, спроса на них нет.

«Квартиры в хрущевках, например в Буче, даже расположенные рядом с Варшавским шоссе, не вызывают особого интереса, ведь такие квартиры не способны удовлетворить высокие требования покупателей к комфортной жизни. Спрос на них составляет лишь 3-5%», — подытоживает Елена Гайдамаха.

Для удобства читателей, редакция составила таблицу стартовых цен на квартиры в разных локациях города в домах старого жилого фонда. Это усредненные показатели, отражающие тенденцию на рынке. Стоимость может варьироваться в зависимости от места расположения, года застройки, качества ремонта, этажа, даже причины продажи.

Локация Однокомнатная квартира, $ США Двухкомнатная квартира, $ США Трехкомнатная квартира, $ США
Центр города От 60 000 От 70 000 От 80 000
Прицентральные/популярные районы От 42 000 От 50 000 От 60 000
Окраина города/ непопулярные районы От 35 000 От 38 000 От 50 000

Для сравнения, в марте 2021 года цены в домах старой застройки Киева стартовали от $700 за кв. м. За однокомнатную квартиру в центре просили в среднем $50 тыс. Дороже обходилось жилье на Печерске — $1800-2000 за кв. м. Бюджетные варианты предлагали на периферии: в таких массивах, как Троещина и Борщаговка можно было найти однокомнатную за $27-28 тыс.

Читайте также: Обзор жилья в городе Сумы: первичный и вторичный рынок

Анализ предложений в современных зданиях Киева

За квартиру в доме, которому не более 10-15-ти лет, придется отдать минимум на треть, а то и в несколько раз больше.

«В центре дешевле, чем $90 тыс. ничего не найдете. В новых домах нет запущенных квартир, как в старом жилом фонде. Максимум может быть вариант без отделочных работ, в состоянии «после строителей». На Печерске стоимость однокомнатной квартиры составляет $250 тыс. — это очень дорого. Мы на Оболони в ЖК Obolon Residences искали однокомнатное жилье. Самое дешевое, которое нашли — это в состоянии «после строителей», где нужно было минимум $50 тыс. вложить в ремонт, цена была $130 тыс. И что это не пользуется спросом, я бы тоже не сказал. Пока мы думали, эту квартиру продали. Люди, у которых есть деньги заботятся не только о комфорте, но и о безопасности. В таких домах подъезды охраняются. ЖК автономные, там стоят свои генераторы, если в городе отключат электроэнергию, комплекс продолжит жить нормальной жизнью. А это все стоит дорого», — объясняет Виктор Несин.

Последнюю третью секцию ЖК Obolon Residences ввели в эксплуатацию в конце прошлого года. Однако там остались квартиры от застройщика. Цены стартуют от 65 550 гр /кв. м. Самая доступная двухкомнатная квартира площадью 84,26 кв. м, обойдется 7,58 млн грн, то есть $285 тыс.

Редакция составила ТОП-3 самых бюджетных предложений в уже сданных новостройках, где еще можно приобрести недвижимость через отдел продаж. В комплексе LaLaLand за 1 млн грн продают однокомнатную квартиру квадратурой 35,91 кв. м. В ЖК «Днепровский» осталась однокомнатная планировка 40,48 кв. м стоимостью 1,2 млн грн. В ЖК «Комфорт Таун» есть студии площадью 31,1 кв. м по цене от 1,28 млн грн. Это цены за квартиры, которые передаются инвесторам без отделки.

«В новых домах однокомнатных квартир с ремонтом независимо от района дешевле $60 тыс. нет даже на окраинах. И то $60 тыс. — это редкость. Если брать минимум, за который в Киеве можно приобрести однокомнатную планировку, можем вспомнить так называемые смарт-квартиры. Там попадаются цены в районе $30 тыс. и даже чуть ниже, в зависимости от площади, ведь они бывают очень маленькие», — добавляет Виктор Несин.

Что касается современного жилья в пригороде Киева, в течение 2021 года наиболее востребованными были квартиры площадью до 55-60 кв. м в домах, построенных с 2010 по 2015 гг. и расположенных в городах-спутниках, таких, как Ирпень, Буча, Бровары, Коцюбинское и другие, отмечает Елена Гайдамаха. В общей структуре спроса они были популярны у 30% покупателей. Стоимость квадратного метра этих квартир $650-800. Более 25% спроса составили дома площадью 40-55 кв. м в многоквартирных домах 2015-2020 гг. в Гатном, Софиевской Борщаговке, Буче, Гостомеле, Борисполе и др. Цены в этом сегменте варьируются от $850 до $1000 за кв. м.

Еще около 20-25% потенциальных покупателей интересовали частные дома и коттеджи площадью 120-150 кв. м, которые находятся на расстоянии до 15 км от Киева и социально-бытовой инфраструктурой рядом, вблизи водоемов и лесов. Обходится такое жилье с ремонтом от $1200 до $1500 за кв. м. Остальные 20% спроса приходятся на таунхаусы и дуплексы площадью до 100-150 кв. м в 10-15 км от столицы. Стоят такие в среднем $700-900 за кв. м.

Фото из Интернета. Панорама села Софиевская Борщаговка в Бучанском районе Киевской области

Информационно-аналитический отдел портала составил таблицу минимальных цен на квартиры в современных домах. Это ориентировочная стоимость. Фактические предложения могут отличаться в зависимости от локации, класса ЖК, наличия отделки, а также качества ремонта, мебели и техники.

Локация Однокомнатная квартира, $ США Двухкомнатная квартира, $ США Трехкомнатная квартира, $ США
Центр города От 90 000 От 140 000 От 200 000
Прицентральные/популярные районы От 60 000 От 80 000 От 120 000
Окраина города/ непопулярные районы От 45 000 От 65 000 От 85 000

Читайте также: Обзор жилой недвижимости Львова: новостройки, современные дома и старый фонд 

Банковские кредиты, государственная ипотека и рынок недвижимости

Государственные кредитные программы по обеспечению граждан жильем на украинский рынок недвижимости особого влияния не оказали.

«По данным АСНУ, «льготная» ипотека под 7% только на 1-2% увеличила количество потенциальных покупателей жилья», — отметил Юрий Пита.

Напомним, что запуск программы «Доступная ипотеки 7%» состоялся 1 марта 2021 года. По условиям кредит под льготные 7% предоставляется на срок до 20-ти лет. Максимальная сумма займа составляет 2 млн грн, а стоимость предмета ипотеки — 2,5 млн грн. Первый взнос — от 15%. Деньги можно взять на приобретение квартиры или частного дома на первичном рынке или сданную недвижимость, возраст которой не более 3-х лет. Нормативная площадь — 50 кв. м на одного человека или семью из двух человек и плюс 20 кв. м на каждого ее последующего члена.

По данным Министерства финансов Украины, по состоянию на 13 сентября 2021 года уполномоченным банкам поступило 1181 заявок. Всего в программе участвуют 23 региона. По количеству поданных заявок лидируют именно Киев (33,3%) и область (30,9%). 

Инфографика с официального сайта Минфина

К середине сентября было подписано 811 кредитных договоров на 689,62 млн грн. На первичный рынок пришлось 23 на вторичный — 77%.

Согласно выводам Конфедерации строителей Украины, ипотека на первичном рынке Украины почти не развивается. Из 17-ти банков-участников госпрограммы только 4 выдали хотя бы один кредит на новостройку. 

Касательно собственных кредитных продуктов, за период 2019-2021 гг. ставка по ипотечным кредитам на вторичном рынке снизилась почти на 40% и в июне средневзвешенная эффективная ставка составляла 13,22%. На первичном рынке уменьшение произошло лишь на 11% — ставка в среднем составляла 17,26%. Банки выдают 93 ипотеки на первичном рынке в месяц.

Инфографика с официальной страницы КСУ в сети Фейсбук, подготовленная «Глобус Банком»

«Если мы говорим о собственных кредитных программах коммерческих банков, то ипотека у нас крайне дорогая. Существует проблема проверки заемщика, имеется в виду официальная заработная плата, которая остается в конверте. В Польше максимальный процент по ипотеке 6, а минимальный — 2%. И под 6% неохотно берут, как правило, договариваются под 3-4%. В то же время отечественные банкиры сами говорят, что у них достаточно ликвидности, но очень высокие риски невозврата денег. Поэтому банки придумывают любые продукты, кроме ипотеки, например, начинают раздавать потребительские кредиты. А если и выдают ипотеку, то предлагают различные поощрения, но ставку не снижают», — рассказал Виктор Несин.

Больше об ипотечных программах украинских финансовых учреждений можно узнать на форуме Какие банки сейчас реально кредитуют или выдают ипотеку?

Прогнозы 

К концу 2021 года жилье на вторичном рынке Киева и ближайшего пригорода может подорожать в пределах 5-7%, говорит председатель Киевского городского отделения АСНУ Елена Гайдамаха. Стремительного роста ожидать не следует, поскольку спрос и предложение сбалансированы. С февраля по май 2022 года на вторичном рынке будет наблюдаться также ценовая стабильность.

«Ценовые колебания в начале следующего года будут в пределах 2-3% и в основном на самое востребованное малогабаритное жилье», — считает Елена Гайдамаха.

Президент Союза специалистов по недвижимому имуществу Украины Виктор Несин прогнозирует рост цен на современные дома в столице и советует не откладывать приобретение.

«Когда у человека есть деньги, тогда и нужно покупать. Если ждать, потому что должны цены упасть — никогда не угадаете. Я не думаю, что будет такой жесткий локдаун, как был до этого, когда на два месяца остановили город. Он никому не выгоден, бизнес все равно будет работать. Поэтому до конца года, я думаю, цены продолжат расти, на новое современное жилье еще как минимум на 10%. Люди хотят жить в чистых подъездах с хорошими внутренними коммуникациями, поэтому на новое жилье будет расти спрос. На старый жилой фонд стоимость тоже будет подтягиваться, но не так интенсивно», — заключает специалист.

Президент Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины Юрий Пита отметил, что, несмотря на ожидаемое осеннее оживление на рынке жилой недвижимости Украины, ценовая ситуация будет достаточно стабильной. В целом по Украине до конца года стоимость жилья на первичном рынке вырастет на 5-10%, а на вторичном — до 7%. В ближайшие месяцы будут сформированы максимальные цены, соответствующие реальному и достаточно ограниченному в финансовом плане спросу.

«Рост цен будет иметь более инерционный характер и в основном за счет активности тех покупателей, которые приобретают жилье сугубо в инвестиционных целях. Однако, по данным АСНУ, ресурс потенциальных покупателей на данный момент почти исчерпан. В Украине лишь 7-8% граждан могут позволить себе покупку жилья за наличные средства, по ипотечным программам или в рассрочку. Такое ограниченное количество потенциальных покупателей — главный фактор сдерживания удорожания», — подвел итог Юрий Пита.

Информационно-аналитический отдел Domik.ua

© domik.ua, 2021

Оцените статью

Читайте также

Течение строительства ЖК Great в октябре 2021
Течение строительства ЖК Great в октябре 2021
Вторая парковая коллекция ЖК Poetica: состояние строительства за сентябрь
Вторая парковая коллекция ЖК Poetica: состояние строительства за сентябрь
Стартовали продажи паркомест в ЖК Eco Dream
Стартовали продажи паркомест в ЖК Eco Dream
Поделитесь вашим мнением
0 комментариев