Зимние каникулы и изменение порядка регистрации имущественных прав резко сократили количество сделок: обзор рынка недвижимости Киева по итогам января 2013 года

У всех на устах.

Несмотря на то, что в январе ждать сколь-нибудь заметной деловой активности не приходилось, первый месяц зимы обозначился целым рядом знаковых событий.

Прежде всего, это введение налога на недвижимость , который, как теперь уже очевидно, затронет если не всех, то очень многих граждан Украины.

Запомнился январь и ожиданием миссии МВФ в Украине. Еще совсем недавно украинский премьер заявлял, что без кредитов международных финансовых структур мы вполне можем обойтись, однако сейчас уже очевидно, что это были слишком оптимистичные заверения. Особенно в свете необходимости погашения существующей задолженности перед МВФ и расчетов за российский газ.

Одним из наиболее нашумевших событий первого месяца 2013 года стало банкротство одного из лидеров в сфере пассажирских авиаперевозок — компании «Аэросвит». Финансовые проблемы еще недавно мощной компании, безусловно, отрицательно сказываются, прежде всего, на инвестиционном климате в Украине.

Ну, и, наконец, готовящийся переход на безналичные расчеты , а следовательно, и в национальную валюту. В условиях переходного этапа, все валютные колебания тут же сказывались и на ценах на квартиры и, соответственно, на структуре предложений.

В ожидании определенности.

Январь – период традиционных зимних каникул. И именно в январе осуществили переход к принципиально новому порядку регистрации имущественных прав на недвижимость. Результат предсказать было несложно: резкое падение количества сделок.

При этом вероятность полного оцепенения рынка (а этот сценарий прогнозировали многие), на наш взгляд, была невелика. Подобное могло произойти лишь в случае возникновения серьезного экономического или политического кризиса. В январе такого кризиса мы не ожидали. Что же касается введения нового порядка регистрации имущественных прав на недвижимость, то при всей важности данного события, оно вряд ли могло стать непреодолимой преградой для тех продавцов и покупателей, которые вплотную приблизились к решению наболевших жилищных и финансовых проблем.

Многие продавцы заранее подготовились к сложностям переходного периода, оформили все необходимые документы. Покупатели, опасавшиеся перехода к безналичной форме взаиморасчетов в национальной валюте, также были не прочь заключить сделки в январе 2013 года; некоторые даже подписали соответствующие договора о намерениях. Был, правда, риск возможного отказа нотариусов выступать в качестве регистраторов имущественных прав на недвижимость. Но, во-первых, особого единодушия нотариусов в этом вопросе мы не наблюдали, а, во-вторых, даже в случае массового отказа нотариусов регистрировать имущественные права, это могли сделать государственные регистраторы.

Потому в своем прогнозе на январь мы исходили из того, что первый месяц года не преподнесет каких-либо сюрпризов. Подавляющее большинство участников рынка будут отдыхать, ожидая завершения переходных процессов, связанных с изменениями порядка регистрации недвижимости. При этом рынок будет работать на малых оборотах. Изменение ценового тренда в условиях низкой деловой активности маловероятно, но расслоение рынка продолжится.

Собственно, все так и произошло. Звонков, заявок на покупку квартиры и просмотров было не так уж и мало (были квартиры, где количество просмотров доходило до шести-восьми за неделю). Что же касается договоров купли-продажи, то их количество в январе резко сократилось.

Информация о сделках, заключенным по новым правилам, появилась лишь в конце первой декады месяца; впечатления нотариусов, решившихся первыми регистрировать имущественные права, даже попали в СМИ. Вся процедура у них занимала от 4,5 до 6 часов, из которых значительная часть времени ушла на получение соответствующих разъяснений по «горячей линии».

Не желая рисковать, подавляющее большинство нотариусов постарались самоустраниться от регистрации имущественных прав. Поэтому очереди к государственным регистраторам формировались чуть ли не с ночи. Дошло даже до того, что высокопоставленные чиновники стали говорить о применении санкций к несговорчивым нотариусам.

Нотариусов вполне можно понять. Введение нового порядка регистрации имущественных прав было плохо подготовлено. Нотариусы заблаговременно не получили необходимой практики. А это очень важно, особенно в условиях переходного периода. Сейчас некоторые проблемы постепенно решаются, в том числе, и на уровне Кабмина. Нотариусы могут пользоваться специальными обучающими программами. Тем не менее, основная проблема, о которой мы писали неоднократно, остается. Наделив в одночасье нотариусов правами и обязанностями регистраторов, им не дали доступа ко всей предыстории изменения имущественных прав на конкретную недвижимость. Эта же проблема стоит и перед государственными регистраторами.

Данная проблема очень непростая; в основе ее, помимо обычного непрофессионализма и традиционной нехватки денег для структурных преобразований, столкновение личных интересов чиновников и противоречивых интересов ведомств. Ведь если у ведомств и чиновников есть важная и весьма дорогостоящая информация о недвижимости, то за «спасибо» они вряд ли кому-то ее добровольно передадут.

Нежелание чиновников делиться информацией существенно мешает развитию отечественного рынка недвижимости, делает его закрытым и непрозрачным. Вместо полноценной объективной и достоверной информации, наши граждане нередко вынуждены пользоваться слухами, мифами, разрозненными статистическими данными, наблюдениями и выводами отдельных аналитиков и участников рынка.

Нет достоверной статистики цен продаж, нет оперативной статистики количества сделок. И это притом, что все операции купли-продажи недвижимости фиксируются в государственных электронных реестрах.

Публикация любой официальной статистической информации о количестве сделок становится для рынка достаточно значимым событием. Именно таким событием стала недавняя публикация данных о количестве зарегистрированных нотариусами Киева договоров отчуждения квартир и жилых домов . Согласно информации, полученной от и.о. начальника Управления нотариата Главного управления юстиции в г. Киеве Александра Минерта, в 2012 году было зарегистрировано 33531 договоров отчуждения квартир и жилых домов (в первом полугодии 14324 договоров, а во втором 19207 договоров).

Соответствующий показатель 2011 года на 7,9% меньше: 30885 договоров отчуждения квартир и жилых домов.

К сожалению, руководитель Управления нотариата не привел данных о доле в этих договорах отчуждения наиболее важного показателя – количества сделок купли-продажи квартир и жилых домов (в 2011 году эта доля составила 75,3%, а именно 23267 договоров купли-продажи). Если процентные соотношения не изменились, то в 2012 году количество договоров купли-продажи квартир и жилых домов превысило 25000.

Это очень неплохой для киевского рынка недвижимости показатель. По крайней мере, мы полагали, что количество сделок в 2012 году было меньше, чем в весьма урожайном 2011 году.

Подождем официальных данных о количестве сделок купли-продажи жилой недвижимости в 2012 году, и постараемся проанализировать причины возможного расхождения наших оценок с данными Минюста. Полагаем, что одной из причин могло стать увеличение удельного веса сделок, проведенных без привлечения посредников. В том числе, рост удельного веса сделок застройщиков на вторичном рынке: затянув с реализацией квартир на первичном рынке , застройщики нередко вынуждены оформлять их на себя, а затем продавать на вторичном рынке.

В любом случае, эта официальная информация перечеркивает слухи и мифы о катастрофически малом количестве сделок на киевском рынке недвижимости.

И коль скоро мы затронули тему дефицита объективной информации, то серьезные претензии есть не только к чиновникам, но и к застройщикам. Инвесторы новостроек не имеют информации ни о себестоимости строительства, ни о количестве реально проданных квартир в их домах.

Официальная статистика количества введенных в эксплуатацию квартир и квадратных метров далеко не полностью отражает реальное состояние дел. То, что дом «введен в эксплуатацию», еще не означает, что в нем можно жить. Реальное заселение нередко проходит через много месяцев после «ввода».

Официальная статистика освоенных строителями средств учитывает все строительные работы и объекты (включая и промышленные). Потому определить затраты на жилищное строительство, а также себестоимость домов, крайне сложно.

Единственный показатель, позволяющий в определенной мере судить о себестоимости строительства – официальный «Индекс цен на строительно-монтажные работы при строительстве жилых домов». В его основе официальные данные о зарплате строителей.

В годовом исчислении данный ценовой индекс приведен ниже:

2012 год (11 месяцев) +13,7%

2011 год +17,3%

2010 год +13,5%

2009 год +11,5%

2008 год +33,6%

2007 год +24,8%

2006 год +23,5%

2005 год +25,6%

2004 год +20,2%

Таким образом, за последние девять лет стоимость строительно-монтажных работ при строительстве жилья выросла в 5,25 раза.

Насколько при этом изменилась себестоимость строительства жилых домов – тайна за семью печатями. И это прямой, но далеко не единственный, упрек застройщикам.

Для анализа рынка и принятия решений об инвестициях не менее важно знать оперативные данные о ходе строительства и продажах квартир.

Отсутствие «свободных» квартир у застройщика далеко не всегда говорит о том, что все они проданы. Многие квартиры лишь «закреплены» за доверенными лицами.

В принципе, с подобной практикой «закрепления квартир» можно было бы согласиться. Но при условии, что все эти квартиры будут указаны в соответствующих общедоступных списках, и не будут фигурировать как уже проданные. Ведь инвесторам важна объективная информация о состоянии дел на объекте. Тем более, что с этого года застройщики должны на общих основаниях платить налог на недвижимость до тех пор, пока права на нее не перейдут к иному владельцу.

Еще один важный для рынка недвижимости показатель – динамика изменения количества жителей города. Реальной численности населения Киева не знает никто. Известно лишь, что приезжих много (по разным оценкам от одного до трех миллионов) и большинство их официально в Киеве не зарегистрированы. Что же касается официальной статистики, то за 11 месяцев 2012 года в Киеве родилось 31214 человек, умерло 25367 (естественный прирост 5847 человек). За эти 11 месяцев в Киев приехали жить 57638 человек, а уехали 36069 человек (миграционный прирост 21569 человек).

Цены на киевскую недвижимость.

Статистика цен предложений в январе пошла вверх. В значительной степени это вызвано тем, что многие продавцы вообще сняли свои квартиры с продажи. И это, в первую очередь, коснулось наиболее ликвидных объектов. Соответственно возрос удельный вес «дорогих» зависших квартир в каждом сегменте, что сказалось на статистике цен предложений.

Снятие с продажи наиболее востребованных квартир привело к увеличению числа просмотров оставшихся. Их хозяева стали поднимать цены, и это также сказалось на статистике цен предложений.

Свою роль сыграл и переход на цены в гривнах. Дело в том, что многие продавцы по-прежнему объявляют цены в долларах. В январе курс наличного доллара вырос, и при пересчете долларовых цен в гривны статистика цен предложений выросла. Некоторые продавцы, наблюдая рост цен в гривнах, полагали, что и в долларах они растут. И вносили соответствующие поправки.

Графики изменения статистики цен предложений в долларах за квадратный метр по наиболее характерным сегментам рынка представлены ниже. При построении этих графиков использовался достаточно «мягкий» метод аппроксимации «скользящее среднее по пяти точкам», позволяющий несколько сгладить всплески кривых и более адекватно выявить тренд.

График №1. Статистика цен предложений по всем объектам Киева, а также в сегментах новостроек и возле метро

Статистика цен предложений по Киеву в январе выросла на 0,6%, за последние 12 месяцев снизилась на 2,3%.

Статистика цен предложений в новых домах в январе выросла на 0,8%, за последние 12 месяцев выросла на 1,1%.

Статистика цен предложений в домах возле метро в январе выросла на 2,4%, за последние 12 месяцев снизилась на 5,5%.

График №2. Статистика цен предложений в сегментах «дореволюционные дома», «сталинки», «украинский кирпич»

В сегменте «дореволюционные дома» статистика цен предложений по Киеву в январе выросла на 1,3%, за последние 12 месяцев снизилась на 10,0%.

В сегменте «сталинки» статистика цен предложений по Киеву в январе выросла на 0,7%, за последние 12 месяцев снизилась на 7,1%.

В сегменте «украинский кирпич» статистика цен предложений по Киеву в январе выросла на 1,5%, за последние 12 месяцев выросла на 0,4%.

График №3. Статистика цен предложений в сегментах «улучшенный кирпич», «старый кирпич», «типовая панель»

В сегменте «улучшенный кирпич» статистика цен предложений по Киеву в январе выросла на 1,2%, за последние 12 месяцев снизилась на 4,8%.

В сегменте «старый кирпич» статистика цен предложений по Киеву в январе выросла на 0,6%, за последние 12 месяцев снизилась на 2,7%.

В сегменте «типовая панель» статистика цен предложений по Киеву в январе выросла на 0,1%, за последние 12 месяцев снизилась на 0,5%.

График №4. Статистика цен предложений в сегментах «старая панель», «улучшенная типовая панель», «украинская панель»

В сегменте «старая панель» статистика цен предложений по Киеву в январе снизилась на 3,2%, за последние 12 месяцев снизилась на 1,9%.

В сегменте «улучшенная типовая панель» статистика цен предложений по Киеву в январе выросла на 0,5%, за последние 12 месяцев выросла на 1,2%.

В сегменте «украинская панель» статистика цен предложений по Киеву в январе выросла на 0,9%, за последние 12 месяцев выросла на 5,0%.

Как видно на графиках, в январе 2013 года произошел «отскок цен» в тех сегментах рынка, где в последние месяцы было снижение. Наиболее характерные примеры - «дореволюционные дома», «сталинки», «улучшенный кирпич».

В то же время, статистика цен предложений в сегменте «старая панель» заметно снизилась. И это притом, что в течение достаточно продолжительного время статистика цен предложений в этом сегменте рынка шла вверх.

Детальную информацию об изменении статистики цен предложений за любой период в каждом сегменте рынка можно проанализировать самостоятельно с помощью нашего сервиса

Прогноз на февраль и ближайшее будущее

Полагаем, что в феврале киевский рынок недвижимости будет постепенно возвращаться к нормальной работе после введения нового порядка регистрации имущественных прав. Тенденции, наметившиеся в январе, скорее всего, получат свое дальнейшее развитие.

Цены в феврале существенно не изменятся. При этом, колебания цен в отдельных сегментах рынка будут продолжаться.

Изменение тренда, если и произойдет, то не ранее марта, когда уровень деловой активности обычно заметно растет.

Дальнейшее развитие ситуации на рынке во многом зависит от общего финансового климата в стране. Если экономическая ситуации останется относительно стабильной, и прогнозируемого дефолта не случится, скорее всего, нас ожидает стабилизация цен и их постепенное снижение. В случае же резкого обострения финансово-экономического кризиса, рынок тоже ждет обвал. Впрочем, скорее всего, правительство всеми правдами и неправдами попытается этого не допустить.

Тем временем, на нашем форуме продолжается традиционный конкурс прогнозов стоимости квартир в Киеве на середину 2013 года . В другой теме можно высказать более смелые предположения: какой будет цена квадратного метра через год в начале 2014 года ?

Всех, кого интересует киевская недвижимость и цены на нее, приглашаем принять участие в этих конкурсах.

Авторы: Владимир Коломейко , Наталия Рева ,© domik.net, 2013

Информационно-аналитический отдел

портала недвижимости domik.ua