Апартаменты: налоги, тарифы и другие особенности

В 2020 году апарт-комплексы как вид недвижимости перестали быть экзотикой для Украины. Большинство из них сконцентрированы в Киеве и Одессе — причина, вероятно, в популярности этих городов среди туристов и рентабельности инвестиций в местную недвижимость. 

В прошлом году редакция портала Domik.ua детально объясняла, в чем разница между квартирами и апартаментами. Однако некоторые моменты остались не до конца разъясненными: например, пункт о том, что владельцы платят за коммунальные услуги по коммерческому тарифу многие прочитали как «космические ежемесячные счета». На самом деле это не так. Мы решили рассказать, какие факты об апартаментах — правда, а какие — не более чем предубеждения. В качестве примера рассматриваем комплекс BOSTON Creative House, продажи в котором стартовали летом нынешнего года. 

Апартаменты — это коммерческая недвижимость

Юридически квартиры относятся к жилому фонду, а апартаменты — к нежилому. Для застройщика это означает, что он может возводить комплекс на земле с разным целевым назначением, в том числе с рекреационных, курортно-лечебных и исторических зонах. Для инвестора это значит, что в апартаментах он может не только проживать и сдавать в аренду, но и открывать бизнес. С квартирой так просто не получится, ведь сначала ее нужно перевести в нежилой фонд, а для этого собрать пакет документов.

BOSTON Creative House — апарт-комплекс, который застройщик SAGA Development возводит на столичной Почайне (бывшая Петровка). Целевое назначение участка земли площадью 1,48 га — «для эксплуатации и обслуживания торгово-офисного центра с помещениями социально-бытового назначения». Такой проект и планируется на территории: многофункциональный комплекс с торговым и офисным центром, подземным паркингом, спортклубом, детским садом и собственным парком. Большая часть всего этого будет размещена в четырехэтажном стилобате, а в 25-этажных секциях запланированы апартаменты. Их можно будет сдавать в аренду либо использовать для проживания.  

«Бостон Криэйтив Хаус» — многофункциональный объект с собственной инфраструктурой и коммерческой недвижимостью 

Читайте также: Полный обзор BOSTON Creative House в инфографиках

В апартаментах нельзя прописаться

С 2004 года прописаться нельзя не только в апартаментах, но и в любой другой недвижимости, потому как институт прописки в стране отменен. Его сменила регистрация места проживания, которую можно оформить только в жилой недвижимости. Соответственно, зарегистрировать место жительства в апартаментах нельзя. Рассмотрим, на что это способно повлиять: 

• отдать ребенка в сад или школу. Жители столицы могут оформлять своих детей в любые детские сад и школы, которые им нравятся, независимо от места регистрации. Разница в том, что сначала в группы и классы набирают детей, которые закреплены за учреждением, а всех остальных — по остаточному принципу;
• обслуживаться в больнице. Подписать декларацию с семейным врачом можно в любом медицинском учреждении столицы вне зависимости от регистрации и фактического места жительства;
• голосовать на выборах. Чтобы проголосовать на парламентских, президентских или местных выборах, нужно подать заявление на сайте Государственного реестра избирателей, указать избирательный адрес и подтвердить это электронной цифровой подписью. Приглашения на выборы будут приходить на указанный адрес;
• оформить/поменять паспорт. Можно в любом Центре предоставления административных услуг вне зависимости от места жительства;
• оформить «картку киянина» и локальные льготы. Существует несколько вариантов оформления «картки киянина», и регистрация в столице — лишь один из них. Те, кто работают в столице и платят налоги, также имеют право на оформление этой карты;
• оформить/получить пенсию. В Украине работает Единый реестр пенсионеров и налогоплательщиков, поэтому с 2017-го украинцы могут оформлять и получать пенсию без привязки к месту регистрации — введено электронное назначение выплат.

Регистрация места жительства — рудимент советского времени, от которого Украина постепенно избавляется. В 2019 году центр прав человека ZMINA, аналитический центр CEDOS и Центр правовых реформ провели исследование и выяснили, что около 6,8 млн украинцев проживают не по месту регистрации. Более того, 77% жителей городов, проживающих не по месту регистрации, ответили, что не ощущают потребности в прописке.

На покупку апартаментов нельзя взять ипотеку

Весной нынешнего года Национальный банк снизил учетную ставку до 8%. Это пятилетний минимум, при этом ставка снизились третий раз за год. Этот факт заставил многих заговорить о доступной ипотеке, в том числе президента, который анонсировал снижение ипотечных ставок до 10%. На практике некоторые банки лишь незначительно снизили проценты по ипотечным кредитам, и об увеличении числа ипотечников говорить пока рано.

Поскольку апартаменты в BOSTON Creative House — это нежилая недвижимость, оформить на покупку ипотечный кредит нельзя. Зато можно купить недвижимость в рассрочку на три года. Первоначально нужно будет внести 30% от общей стоимости. Остаток выплачивается ежемесячно в долларах, курс гибкий и прописывается в договоре отдельно. Первые полгода рассрочки идут без удорожания, дальше — плюс 9,9% в год. По сути, это та самая доступная ипотека под 10% годовых — только для ее оформления нужен не пакет документов, а паспорт и идентификационный код.

Купить апартаменты в ЖК «Бостон Криэйтив Хаус» можно в рассрочку от застройщика

Читайте также: Условия покупки жилья на первичном рынке в ипотеку

Оплата услуг по коммерческим тарифам

Поскольку апартаменты относятся к нежилой недвижимости, тарифы на предоставление коммунальных услуг несколько отличаются от жилых квартир. Разберемся по пунктам, сколько придется платить инвесторам BOSTON Creative House.

Электроэнергия. Розничные тарифы на электроэнергию для населения регулируются государством и едины по всей территории Украины. В Киеве, Днепропетровской и Донецкой областях поставщиком электроэнергии служит компания YASNO. Но перед тем как перейти к ней на баланс, потребитель должен подписать договор с ДТЭК. Если владелец апартаментов заключает с оператором договор как физическое лицо, то и платить он будет по базовому тарифу для физлиц: то есть 0,9 грн за кВт⋅ч до 100 кВт и 1,68 грн за кВт⋅ч при потреблении свыше 100 кВт. Если договор подписывается с юридическим лицом, то тарифы устанавливаются такие: 1-й класс напряжения — 1,73 грн за кВт⋅ч, 2-й класс напряжения — 1,99 грн за кВт⋅ч.

Разница между тарифами невелика. Так, при среднемесячном потреблении 150 кВт⋅ч электроэнергии владелец апартаментов заплатит либо 174 грн (физлицо) либо 261 грн (юрлицо). В остальном тарифообразование не предусматривает разницу между жилым и нежилым помещением.

Водоснабжение. Тарифы на услуги центрального водоснабжения и водоотведения также регулируются НКРЭКУ, а конкретно ее постановлением №283 от 04.02.2020 года и постановлением №59 от 01.02.2019 года. В этих документах указано, что тарифы на подачу и отведение воды отличаются для разных категорий потребителей. Первая категория — жители частных домов, вторая — жители многоквартирных домов. 

В комплексе BOSTON Creative House запланировано 682 апартамента, и с точки зрения «Киевводоканала» это обычный многоквартирный дом с общей внутренней системой подачи и отведения воды. Соответственно, инвесторы будут платить за воду по стандартному тарифу: 11,54 грн за 1 куб. м водоснабжения и 10,21 грн за 1 куб. м водоотведения.

Отопление. В BOSTON Creative House будет автономное отопление. Это удобно: владельцы апартаментов не будут зависеть от тарифов «Киевтеплоэнерго», установленных сроков начала и конца отопительного сезона, авариях на теплоэнергоцентралях.  

Обслуживание придомовой территории, вывоз мусор и прочее. После того как новостройка введена в эксплуатацию и заселена как минимум наполовину, ее жители могут выбрать, кто будет управлять их домом. Вариантов три: государственная контора (потомок бывших ЖЭКов), частная управляющая компания (УК) или организация совладельцев многоквартирного дома (ОСМД). В апарт-комплексах можно выбрать только один вариант — управляющую компанию.

Компания, занимающаяся содержанием дома, устанавливает тарифы на все услуги. Жители большинства современных новостроек выбирают частные управляющие компании: они дорожат репутацией и борются за клиента, поэтому следят за качеством предоставляемых услуг.

После завершения строительства BOSTON Creative House застройщик передаст комплекс на баланс УК «Атмосфера». Она будет предоставлять владельцам апартаментов целый ряд услуг: помощь с перепланировкой и переездом, уборка мест общего пользования и мойка фасадов, вызов электрика, заказ воды, доставка еды и даже вызов педиатр на дом. На тарифообразование никак не повлияет то, что BOSTON Creative House — апарт-комплекс.

Обслуживанием придомовой территории и мест общего пользования, безопасностью и комфортом жителей «Бостон Криэйтив Хаус» будет заниматься УК «Атмосфера»  

Читайте также: Управляющая компания в новостройке: что входит в ее обязанности

Апартаменты облагаются дополнительным налогом

Между апартаментами и квартирами существуют небольшие отличия в части налогообложения. Так, жилая недвижимость — квартиры до 60 кв. м и дома до 120 кв. м — не облагаются налогом на недвижимость. Апартаменты как нежилая недвижимость облагаются налогом независимо от площади. На 2019 год — отчетный при уплате налога на недвижимость в 2020-м — установлена ставка налога на недвижимость в размере 1,5% от минимальной зарплаты на 1 января 2019 года за 1 кв. м. В денежном эквиваленте размер ставки налога на жилую недвижимость в Киеве —  46,95 грн за 1 кв. м.

Небольшие отличия присутствуют и при продаже недвижимости. При продаже владелец жилья платит налог на доход (НДФЛ) в размере 5% только в случае, если он владеет недвижимостью менее трех лет. Собственник апартаментов НДФЛ платит в любом случае, плюс 1,5% военный сбор.

В апарт-комплексах нет инфраструктуры

К проектированию и строительству апартаментов выдвигается меньше требований, чем к возведению жилых комплексов. Это касается и инфраструктурных объектов — парковок, наличия мест для отдыха и зеленых зон, коммерческих помещений. Поэтому каждый застройщик устанавливает эти требования самостоятельно. Поскольку SAGA Development ставит целью строительство не просто апартаментов, а многофункционального комплекса, в распоряжении жителей BOSTON Creative House будет вся необходимая инфраструктура. Кроме того, наличие многофункционального комплекса существенно улучшит инфраструктуру района.

Объекты на территории комплекса условно разделят на функциональные зоны: для работы, отдыха, спорта, здоровья и красоты, для детей и животных. В рабочей зоне откроются офисы, коворкинг, конференц-зал и творческие студии. Отдохнуть, заняться спортом и выгулять питомца можно будет в парке вдоль реки Почайна, который  разобьют рядом с BOSTON Creative House, или в уютном внутреннем дворе. В стилобатной части разместятся магазины, рестораны, барбершопы, маникюрные салоны. Любители активного образа жизни оценят баскетбольную площадку, скейт-парк и беговые дорожки — все это будет обустроено на придомовой территории комплекса. 

Жители «Бостон Криэйтив Хаус» будут располагать всей необходимой инфраструктурой, которая разместится на территории новостройки и в окрестностях

Итоги

Главное отличие апартаментов от квартир — их принадлежность к нежилой недвижимости. Если инвестор выбирает новостройку для проживания, сдачи в аренду, открытия бизнеса, ему стоит присмотреться к апарт-комплексам. Но в целом при инвестициях в недвижимость лучше руководствоваться не выбором между апартаментами и квартирами, а характеристиками проекта: его расположением, инфраструктурой, индексом надежности новостройки.  

Узнать, что о проекте думают местные жители и инвесторы, можно на форуме BOSTON Creative House.

Информационно-аналитический отдел Domik.ua

© domik.ua, 2020