Как защищают права инвесторов на рынке первичной недвижимости: опыт других стран

Какие законодательные механизмы действуют в других государствах, чтобы обезопасить покупателей новостроек от потери средств.

По статистике поисковика надежных новостроек Bild.ua, в 2020 году 46% всех строящихся жилых комплексов Киева — проблемные. Они получили низкий индекс надежности и красный щит. Это значит, что строительство ведется с серьезными нарушениями или задержками. 

Ситуация с новостройками в Украине красноречиво демонстрирует острую необходимость в законодательном регулировании рынка. Нужен закон, который будет работать в условиях украинского рынка и станет обязательным для всех его участников. Журналистам портала Domik.ua стало интересно, как работает законодательная регуляция в других странах. Исследовав их опыт, делимся информацией с читателями  в этой статье.

Польша

В Республике Польше уже более 30 лет практикуется покупка недвижимости в новостройках через фонд финансирования строительства (ФФС). Именно польскую норму взяли за основу в Украине, когда разрабатывали закон «О  финансово-кредитных механизмах и операциях с недвижимостью». ФФС привлекает средства инвесторов и следит, чтобы они были использованы по назначению — на строительство объекта. В Польше покупка недвижимости через ФФС очень популярна, а в Украине составляет не более 15%. Почему? Застройщики стремятся свободно распоряжаться деньгами, в результате происходит нецелевое использование средств, возникают долгострои и «пирамиды». Чтобы ФФС заработал в Украине как следует, необходимо урегулировать выдачу разрешений на строительство. На текущий момент, если покупатель инвестирует средства в ФФС объекта, который строится с нарушением законодательства, то юридически становится соучастником правонарушения. 

Новый дом напротив парка Эдуарда Шиманского в Варшаве

Читайте также: Схема покупки квартиры в новостройке через фонд финансирования строительства

Германия

Чтобы обезопасить инвесторов первичной недвижимости, в Федеративной Республике Германии в процесс включили банки, которые дорожат своей репутацией. Застройщик приходит в банк, отдает права на стройку и землю и получает финансирование строительства. Финансовую ответственность за проект несет банк. Когда приходят покупатели, банк принимает у них деньги и, если нужно, выдает кредит на покупку жилья. 100%-й расчет с застройщиком на начальном этапе не практикуется. По поручению инвестора, банк перечисляет 25% на счет застройщика на этапе котлована и фундамента, затем еще 30% — на возведение «коробки». Оплата застройщику производится по факту выполненных работ на основании актов, которые предоставил застройщик. Авансовых платежей нет. После введения в эксплуатацию дома инвестор получает от застройщика 5 лет гарантии. То есть все строительные дефекты, выявленные за это время, застройщик устраняет за свой счет.

Вопросы незаконного строительства в Германии исключены. Немецкие чиновники боятся публичных скандалов и судебных разбирательств как огня. Пример: бывший президент ФРГ Кристиан Вульф был вынужден подать в отставку из-за того, что пресса узнала, что вместо того, чтобы взять ипотеку в банке, он одолжил деньги на покупку дома у знакомой под небольшой процент.

Новый жилой микрорайон в центральной части Берлина

Читайте также: Схема приобретения жилья в новостройке через институты совместного инвестирования по инвестиционному договору

Канада

В Канаде застройщику запрещено начинать строительство, пока он не привлечет от инвесторов не менее 70% стоимости, необходимой для реализации проекта. Деньги инвесторов принимает ФФС. Когда 70% собрано, фонд получает разрешение от государства на финансирование строительства. Привлеченные деньги инвесторов блокируются на отдельном счете и выделяются застройщику частями по мере строительства. Благодаря такой схеме в Канаде не существует проблемы долгостроев. 

США

В каждом штате Америки по-разному регулируются вопросы, связанные с инвестированием в жилую недвижимость. Так в штате Нью-Йорк, по словам риэлтора Дмитрия Стасюка, на законодательном уровне прописано заключение сделки через эскроу-счет. Это отдельный счет в банке, где хранятся средства инвесторов до окончания строительства. Если сроки реализации проекта затянулись или застройщик не выполнил обязательства — инвесторы могут забрать деньги назад в любой момент. Застройщик же должен начать строительство в счет собственных средств, а затем обратиться в банк с бизнес-проектом для получения кредита на его реализацию. 

В других штатах, например, во Флориде, система эскроу-счетов не прописана в законодательстве и не обязательна. Там более вероятна ситуация, когда застройщик взял деньги инвесторов и не построил объект в обещанные сроки. В таком случае инвесторы решают вопрос возвращения средств через суд.

Жилой дом 520 West 28th Street от архитекторки Заки Хадид в историческом районе Челси в Нью-Йорке

Читайте также: Схема покупки квартиры в новостройке через предварительный договор купли-продажи

Россия

В Российской Федерации с 2004 года действует закон об участии в долевом строительстве. В нем прописано, что для привлечения средств инвесторов (дольщиков) застройщик должен получить все необходимые разрешительные документы и сформировать собственный капитал в размере 10% от стоимости строительства. В случае задержки ввода в эксплуатацию девелопер обязан выплатить инвестору неустойку за каждый просроченный день. Если условия договора не выполнены в срок — объект не построен или построен с грубыми нарушениями проекта, дольщик может разорвать договор, а застройщик обязан вернуть деньги в течение 10-20 рабочих дней с процентами за каждый день пользования ими. 

В 2017 году в России был создан государственный компенсационный фонд с обязательными взносами 1,2% от каждого договора долевого строительства. Деньги фонда планируют использовать на достройку проблемных объектов и выплаты пострадавшим инвесторам. В 2019 году в стране введена система эскроу-счетов на первичном рынке недвижимости. Деньги инвестора поступают сначала на эскроу-счет в банке, а только после ввода в эксплуатацию — девелоперу. На построенный дом, по закону, застройщик предоставляет 5 лет гарантии.

Читайте также: Схема приобретения жилья в новостройке в жилищно-строительных кооперативах

Беларусь

В Республике Беларусь с 2006 года работает закон о долевом строительстве многоквартирных жилых домов — упрощенная версия российского документа. Средства дольщиков перечисляются на специальный счет в «Беларусбанк», который принадлежит государству. Для каждого дома — отдельный счет, деньги с которого могут перечисляться исключительно на строительство этого здания. Все работы, которые оплачиваются со счета, должны быть включены в общий сметный счет. Переносить сроки ввода в эксплуатацию в Беларуси можно только с разрешения исполкома, а дольщик может в любой момент расторгнуть договор и потребовать вернуть деньги. Ежегодно застройщик обязан проводить аудит целевого использования средств, подавать его результаты в местные контролирующие органы и обнародовать у себя на сайте.

ЖК «Мегаполис» в Минске  

Читайте также: Приобретение жилья в новостройке через деривативы и имущественные права

Как решить проблему в Украине

Главные проблемы рынка первичной недвижимости в Украине — нарушение застройщиками градостроительного законодательства, нецелевое использование средств инвесторов и коррумпированность органов, которые выдают разрешение на строительство. Частично поможет их решить совершенствование закона об инвестиционной деятельности, введение уголовной ответственности за нецелевое использование средств и реформа судебной системы.

Чтобы защитить деньги инвесторов в Украине, необходимо привлечь банки к финансированию строительства. Нужно создать механизм, при котором средства инвесторов хранятся на отдельном счете до окончания строительства — например, депозитном. Застройщик при этом получает кредит, а банк контролирует целевое использование средств. Проценты с депозитных счетов со средствами инвесторов можно направлять на создание резервного фонда и использовать на достройку проблемных домов.

Летом 2020 года только в Киеве насчитывается 138 незаконных новостроек. Часть из них стоят недостроями годами, остальные возводят без разрешительных документов или со значительными нарушениями сроков. Инвесторы этих ЖК не могут ни вернуть деньги, ни получить жилье надлежащего качества с необходимыми коммуникациями. 

Пока в Украине не реализован механизм государственного контроля, защита интересов инвесторов — дело рук самих инвесторов. Планируя покупку в строящемся доме, следует тщательно изучить всю разрешительную документацию на проект и репутацию застройщика. Оценить надежность инвестиций можно, ориентируясь на индекс надежности новостройки на сайте Bild.ua. Чем выше оценка, тем больше вероятность успешного завершения проекта для всех участников сделки. За 640 грн по любому жилому комплексу Украины можно заказать детальный отчет. В нем эксперты собрали копии всех разрешительных документов по проекту, проанализировали договор инвестирования, изучили предыдущие проекты застройщика и его репутацию на рынке. Ознакомиться с примером детального отчета можно по ссылке.

Информационно-аналитический отдел Domik.ua

© domik.ua, 2020