Меры безопасности в современных украинских новостройках
Информационно-аналитический отдел портала Domik.ua подготовил публикацию о том, что такое безопасность дома, как свои жилые комплексы обеспечивают ею застройщики, и как безопасность жилищ регулируется украинским законодательством.
По данным Генеральной прокуратуры Украины , в феврале 2016 года в едином отчете о лицах, совершивших уголовные правонарушения, зафиксировано, что за январь-февраль было выявлено 8 648 особей, которые совершили уголовное нарушение. В феврале 2017 года количество уголовных правонарушителей выросло до 10 422 особей. Отчет украинской Генпрокуратуры за февраль 2018 года показал результат в 12 527 особей.
Криминогенная ситуация в столице за прошлый год по районам тоже не утешительная. Ниже представлена статистическая инфографика о совершенных преступлениях в Киеве.
Инфографика о содеянных в прошлом году правонарушениях в разных районах Киева
Результаты отчетов показывают, что количество уголовных проявлений в Украине и, непосредственно, в Киеве растет, а значит, в 2018 году как никогда актуальна тема безопасности на придомовой территории и в местах общего пользования многоквартирных зданий.
В Киеве ситуация с охранной деятельностью регулируется нормами, принятыми Киевским городским советом. Как указано в пункте 5.2 «Правил благоустройства города Киева», в обязанности владельцев и арендаторов жилых домов входит использование средств охраны подъездов таких зданий, включая организацию службы консьержей, установку домофонов или усиленных входных дверей с кодовыми замками.
В зависимости от реализуемого класса новостройки, общей концепции жилья и ценового сегмента — застройщики предлагают разный уровень безопасности в жилых комплексах. Сотрудники комплексов с улучшенной безопасностью уверяют, что по завершению строительства инвестор получит видеонаблюдение, охрану с контрольно-пропускными пунктами. Но менеджеры отделов продаж экономжилья от застройщиков утверждают, что по закону компания не может устанавливать ограждение вокруг комплекса или камеры без согласия всех жильцов, которых на этапе строительства еще нет.
В этом обзоре будет рассказано, что такое безопасность дома, как законодательно эта сфера регулируется, какие меры безопасности существуют и на каких условиях могут быть использованы в новостройках Киева.
Читайте также: Нововведения в недвижимости: технология блокчейн в Украине
Охрана новостроек и закон
В Законе Украины от 22.03.2012 № 4616-VI «Об охранной деятельности» описано, что — это предоставление услуг охраны собственности и граждан, где объектом охраны выступает человек или имущество.
Этот закон регулирует работу охранных служб и других субъектов охранной деятельности, но не влияет напрямую на обязанности застройщика по мерам безопасности в многоквартирных домах. В действующих государственных строительных нормах ГСН (ДБН) В.2.2-15-2005 «Дома и сооружения. Жилые дома. Основные положения», в пункте 2.13 раздела «Требования к отдельным элементам домов» указано, что входные двери в жилые здания должны быть оснащены кодовыми замками, если не предусмотрено оснащение дверей замково-переговорными устройствами с дистанционным управлением. В том же пункте 2.13 указано, что в подъездах следует размещать тамбуры глубиной не менее 1,4 метров. Но помещения для дежурного персонала (консьержа) только допускается предусматривать. В таких помещениях, при этом, можно размещать санузел и предусматривать кладовую для уборочного инвентаря и не допускаются спальные места.
Читайте также: Инфраструктура возле новостроек: кто должен этим заниматься
В проекте ГСН В.2.2-Х-20ХХ , который разработали на замену действующих (в марте 2018 он пока не принят в действие), вопрос мер безопасности в жилых многоквартирных зданиях раскрыт более широко. Так, в новых ГСН меры, направленные на уменьшение рисков криминальных проявлений и их последствий, не допускаются, а должны быть предусмотрены. В документе перечислены такие возможные меры: видеонаблюдение, домофонные системы, кодовые замки, охранные сигнализации и защитные конструкции оконных прорезей на первых, цокольных и верхних этажах, на входных и тех дверях, которые ведут в подвал или на чердак. В не принятых ГСН указано, что такие меры следует исполнять по требованиям ДСТУ-Н Б CEN/TS 14383-3 , принятым Минрегионстроем в 2011 году. В этом документе описаны просчет уровня риска и методы их уменьшения.
Если новые государственные строительные нормы будут приняты Минрегионстроем, застройщик будет обязан более тщательно продумывать и реализовывать меры безопасности в своих проектах. Но пока, в зависимости от оговоренных инвесторами и застройщиком охранных средств, компания-представитель передает такие обязанности обслуживающим компаниям.
Читайте также: Каким должен быть «двор без машин»: история и реализация тренда в Украине
Не только строительство, но и охрана новых объектов жилой недвижимости происходит согласно законодательным нормам
Виды мер безопасности
По состоянию на март 2018 года, доступны разные методы обеспечения безопасности в многоквартирных жилых домах. К средствам улучшения безопасности относят и ограждения, и правильное освещение, и перегородки на окнах и дверях, и ухоженную придомовую территорию. Но такие средства значительно меньше влияют на уровень безопасности дома, чем основные охранные методы. Главные из них:
- кодовые замки;
- домофонная система;
- электронная контрольно-пропускная карточная система;
- консьерж;
- охранная служба;
- видеонаблюдение;
- охранная сигнализация.
Кодовые замки и домофоны. Установка кодовых и магнитных замков, домофонов и других подобных систем контролируется Законом Украины «О защите прав потребителей», Конституцией и Жилищным кодексом Украины. По нормам, такое оборудование необходимо устанавливать только по согласию всех жильцов. Те компании, которые утверждают, что для установки достаточно 51% одобрений от всех домовладельцев, нарушают статью 358 Гражданского кодекса Украины «Осуществление права общей частичной собственности». Но, так как по ГСН, входная дверь дома должна быть оснащена кодовым замком, застройщик обязан устанавливать таковой, не взимая за установку отдельную плату и не собирая подписей. Установка домофона подразумевает большие расходы на сервис и ежемесячную плату за пользование домофонной системой. По этой причине монтаж домофонной установки вместо кодовых замков предполагает дополнительный документ-соглашение на установку. В итоге, домофонная система будет подключена после согласия всех жильцов дома.
Читайте также: Мой дом - моя крепость: киевские новостройки с закрытой территорией
Стандартная домофонная система в старых домах и новострйоках экономкласса
На смену домофонам и кодовым замкам в новостройках повышенного комфорта все чаще внедряют электронные контрольно-пропускные карточные системы. К электронным замкам относятся и ранее рассмотренные домофонные. Более надежными считаются модернизированные электронные замки – такие, как биометрические и замки-невидимки. Электронные замки делятся на электромагнитные и электромеханические. И те и другие отличаются конструкцией, заставляющей по команде выдвигать или задвигать ригель (засов). В зависимости от формата подачи команды, замки и делятся на кодовые, электромеханические, невидимки, биометрические и смарт. Электромеханический открывается ключом, в который вшит запрограммированный чип. Смарт-замок открывается по команде, подаваемой с пульта и/или смартфона. Электронный кодовый замок представляет собой конструкцию, которая подключена к панели для набора цифр, где необходимо ввести соответствующий код. Биометрические замки оснащают сканерами сетчатки глаза и/или отпечатка пальцев.
В новостройках 2017-2018 гг. начинают внедрять установку электронно-карточных систем доступа не только на входные двери, но и на лифты. Электронные карточные ключи программируются так, что в зависимости от используемого ключа можно будет подняться только на определенно-заданные этажи. Установка лифтов с такими ограничениями курируется теми же законами, что и установка электронных, домофонных систем на входные двери.
Читайте также: Безопасная инвестиция: что можно узнать о застройщике и его жилом комплексе в Интернете
Сенсорные замки отличаются дизайном и удобством использования
Консьерж и охрана. Наличие консьержа как дежурного персонала, предполагается ГСН. Наем охранной компании регулируется отдельным законом № 4616-VI «Об охранной деятельности».
Охрана имущества, к которому относится и жилая недвижимость — это деятельность по организации и практическому осуществлению мероприятий охраны. Направленностей на обеспечение неприкосновенности, целостности определенных владельцем и принадлежащих ему зданий, сооружений, территорий. А также акваторий, транспортных средств валютных ценностей, ценных бумаг и другого движимого и недвижимого имущества. Все это осуществляется с целью предотвращения, недопущения или пресечения противоправных действий по отношению к нему. А также для сохранения его физического состояния, прекращением несанкционированного владельцем доступа к нему и обеспечения осуществления собственником этого имущества всех надлежащих ему полномочий в отношении него.
По закону «Об охранной деятельности» субъектом деятельности выступает субъект хозяйства любой формы собственности, созданный и зарегистрированный в Украине. Он совершает охранную деятельность на основании полученной в установленном порядке лицензии. Для того, чтобы охранная служба могла действовать в рамках закона на территории Украины — предприятие должно быть создано и зарегистрировано в этой же стране, как и получена соответствующая охранная лицензия.
Читайте также: Что такое квартира? На что обращать внимание при покупке нестандартного жилья
Стойка ресепшн, как новый формат работы консьержей в доме; реализовано в ЖК «Зеленый остров-2»
В украинском законодательстве указано, что охранная деятельность обеспечивается следующими основными методами:
1. Использование централизованного наблюдения, техническими средствами охраны, транспортом реагирования, служебными собаками.
2. Реагирование на противоправные действия в пределах, предоставленных законом полномочий.
Во время охраны объекта может быть использован специальный транспорт, который оборудуют средствами радиотехнической связи, цветографическими схемами и надписями, соответствующими световыми и звуковыми сигналами в порядке, определенном Министерством внутренних дел Украины.
Наем охранной службы или консьержа происходит от имени частной управляющей компании, городского эксплуатационного предприятия, ОСМД или ЖСК. Юридическое лицо, которое представляет дом, подписывает договор про охранные услуги.
Каждому домовладельцу необходимо предъявить документ — договор, в котором указаны тарифы на обслуживание дома и придомовой территории, в том числе и дополнительные услуги, к которым относится охрана и консьержи. Жильцы дома своими подписями подтверждают, что ознакомлены с тарифами и согласны на оплату таковых.
Порядок, способ оплаты и стоимость необходимо обсуждать всем жильцам и получить одобрение каждого. Ни ОСМД, ни ЖСК, ни управляющая компания не могут в одностороннем порядке поднимать цену на оплату услуг консьержа или охраны. В конфликтной ситуации любой домовладелец может подать в суд на эксплуатирующую компанию или ОСМД для того, чтобы разорвать договор. В этом случае истец будет пользоваться нормами Гражданского кодекса Украины.
Читайте также: Что такое краудфандинг? История появления, типы группового инвестирования
Контрольно-пропускной пункт охраны на въезде в комплекс
Видеонаблюдение. Такое средство защиты в многоквартирных домах, как видеофиксация, контролируется несколькими Законами Украины. Согласно закону №2657-XII Украины «Об информации» каждый владеет гарантированным правом на доступность информации для реализации своих прав, свобод и законных интересов. В их число входит и неприкосновенность жилья, которая обеспечена ст. 30 Конституции Украины (КУ) и ст. 311 Гражданского кодекса Украины (ГКУ). При этом, закон «Об информации» гарантирует защищенность от вмешательства в личную и семейную жизнь. Исходя из положений, описанных в КУ и ГКУ, осуществлять съемку можно только с согласия людей, которые попадают в кадр.
Как указано в части 2 статьи 369 ГКУ, распоряжаться движимым и недвижимым имуществом, которое находится в общей собственности, можно только с согласия всех собственников. Из этого следует, что установка камер разрешена только при согласии всех владельцев.
Видеосъемка разрешена в общественных местах, к которым относятся и подъезды — по Закону Украины №2899-XV «О мерах по предупреждению и уменьшению потребления табачных изделий и их вредного влияния на здоровье населения». Если суммарно сложить все нормы, касающиеся установки и использования камер видеонаблюдения, можно подытожить следующее. Монтаж камер для последующего видеонаблюдения за лестничной площадкой и другими местами общего пользования позволен в случае согласия всех домовладельцев. При этом, требуется наличие предупреждающей таблички о том, что в помещениях ведется видеонаблюдение.
Читайте также: Консьерж-сервис в киевских новостройках: определение, особенности и примеры
Специалист охранной службы следит за порядком на территории новостройки через видеокамеры наблюдения
Охранная сигнализация. В 2018 году такая сигнализация – это комплекс средств, перечисленных выше. Система охранной сигнализации включает установку электронной контрольно-пропускной системы, срабатывание и вызов представителей охранной службы и, при желании, установку видеокамер наблюдения. Принцип работы заключается в том, что при открытии дверей, которые подключены к системе, срабатывает сигнализация. Это значит, что если в течение ограниченного времени (например, 10 секунд) не будет введен код доступа, использована электронная карта-ключ или другое выбранное средство для отключения сигнализации. На место, где сработала система, за короткое время приедет оперативная группа из специально обученных сотрудников охранной службы и будет выслано уведомление владельцу установленной системы.
Такой метод организации безопасности пока используется только при установке на каждую квартиру отдельно. Еще не известны случаи установки охранной сигнализации во входной группе или лифтовой зоне, поэтому примеры новостроек с использованием подобной системы при входе в жилые секции отсутствуют.
Читайте также: Где в Киеве купить квартиру доступнее: ипотека, рассрочка и скидки от застройщиков столицы
Панель управления охранной сигнализацией, установленной в квартире
Организация безопасности в киевских новостройках
В жилом комплексе «Manhattan City» обещают установить видеонаблюдение на всех уровнях. Вход в комплекс для жильцов организуют с помощью установки контрольно-пропускной карточной системы. На объекте сделают входные группы в жилые секции специально для домовладельцев и их гостей, с отдельными лифтовыми зонами и возможностью выхода, как на придомовую территорию на эксплуатируемой крыше стилобата, так и на свой этаж. Консьержи и охрана, пока, не предусмотрены проектом.
Застройщиком комплекса выступает компания «Киевгорстрой» . Объект, как и отдел продаж, находится на участке по строительному адресу: проспект Победы, 11-Б. Новостройку возводят по монолитно-каркасной технологии, заполняя стеновые проемы красным кирпичом. Введение в эксплуатацию первой очереди запланировано на четвертый квартал 2018 года. Комплекс реализуют, как проект застройки бизнес-класса .
Узнать больше информации о преимуществах объекта строящейся недвижимости, познакомиться с инвесторами и задать вопросы знающим пользователям, посмотреть фотографии со стройки можно на форуме ЖК «Manhattan City» .
Читайте также: Жилой комплекс «Manhattan Сity» – новые горизонты от компании «Киевгорстрой»
Визуализация жилого комплекса «Manhattan City»
Доступ в многоквартирные секции жилого комплекса «Edelweiss House» будет осуществляться через систему входа в несколько уровней. Чтобы попасть к квартирам и во внутренний двор на стилобате необходимо пройти пост администратора и охраны. Дополнительно для входа потребуется наличие запрограммированной электронной карточки. Она позволит пройти к основному залу с лаунж-зоной, а затем в лифтовой зоне откроет доступ к лифтам, поднимающим в жилую часть новостройки. Во всех местах общего пользования – в том числе и на паркинге, и на этажах жилых секций комплекса – установят камеры видеонаблюдения. На территории новостройки будет круглосуточно патрулировать охранная служба.
Проект застройки представлен компанией «Edelburg Development» и украинской строительной корпорацией «Укрбуд» . Комплекс расположен на улице Зверинецкой, 72. Объект возводят по монолитно-каркасной технологии. Внешние и внутренние стены заполняют керамическим кирпичом. Сдать оба дома на стилобате в эксплуатацию застройщик и девелопер намерены во втором квартале 2019 года. Новостройку позиционируют как жилье сегмента «бизнес».
Обсудить преимущества расположения проекта застройки и его технические характеристики, ознакомиться с другими статьями о комплексе или посмотреть визуализации и ход строительства строения можно на форуме ЖК «Edelweiss House» .
Читайте также: Автоматизация и энергоэффективность в новостройках: что такое «умный дом»
Изображение фасада строящегося ЖК «Edelweiss House»
В жилом комплексе «А52» подошли к решению вопроса о безопасности комплексно. В местах общего пользования в новостройке и на территории объекта установят камеры видеонаблюдения. На въезде к комплексу оборудуют пост охраны, которая будет следить за порядком 24/7. В доме предусмотрен контроль доступа на этажи с помощью электронной карточной системы. В зависимости от используемой электронной карты можно будет попасть только на определенный жилой этаж и на уровни, где размещены зоны общего пользования.
Комплекс представляет группа компаний DIM . Новостройку возводят по монолитно-каркасной технологии. Как основной материал стен, используют красный керамический кирпич. Проект застройки представляет собой двухсекционный дом, обе секции которого обещают завершить и ввести в эксплуатацию в четвертом квартале 2018 года. Новостройку представляют как объект жилищного строительства класса «бизнес».
Обсудить проект жилой застройки, ознакомиться с визуализациями комплекса и снимками хода строительства, задать вопросы инвесторам и другим заинтересованным пользователям можно на форуме ЖК «А52» .
Читайте также: Энергоэффективность новостроек: какие материалы используют застройщики в облицовке фасадов
Жилой комплекс «А52», в котором будут использовать разные средства безопасности
В жилом комплексе «Новопечерська Вежа» сделают закрытый тип территории, с установленными постами охраны, которая пропускает во двор по соответствующим электронным карточкам. Вход в жилую, торговую и офисную части здания будет разделен. На всех контрольно-пропускных пунктах, залах ожидания и других местах общего пользования установят видеокамеры, за происходящим на которых будет круглосуточно следить охрана. Проектом предусмотрены пульты охраны, что в случае критической ситуации позволит немедленно отреагировать на критическую ситуацию. В холлах гостей и жильцов будут встречать консьержи. Доступы к входным дверям и лифтам ограничат с помощью электронных карт.
Объект реализует компания-девелопер «BudCapital» . Как и другие проекты застройки в этой статье, комплекс строят по монолитно-каркасной технологии. Наружные и внутренние стены здания заполняют газоблоком. Возведение ведется в одну очередь, завершение строительства и введение в эксплуатацию которой намечено на четвертый квартал 2018 года. Объект презентуют как жилье комфорт-класса .
Узнать более детально о технических характеристиках, застройщике или разрешительной документации на новостройку, задать вопросы пользователям об особенностях и преимуществах проекта застройки, найти дополнительные статьи и другие информационные источники о комплексе можно на форуме ЖК «Новопечерська Вежа» .
Визуализация жилого комплекса «Новопечерська Вежа»
Подобрать жилой комплекс в столице, который подойдет по таким параметрам, как местоположение, стоимость квадратного метра, степень готовности, наличие квартир и другим характеристикам можно, если воспользоваться поиском новостроек Киева 2018 в этом разделе .
Для тех, кто доверяет репутации компании-реализатора проекта, отзывам о застройщике и хочет ознакомиться с представляемыми проектами застройки по каждому девелоперу и застройщику Киева — смотреть тут.
Обсудить новости первичного рынка недвижимости столицы, почитать об объектах, получивших статус «самовольное строительство», узнать о новых проектах жилой застройки Киева и о новостройках, введенных в эксплуатацию можно на форуме жилой недвижимости от киевских застройщиков .
Информационно-аналитический отдел Domik.ua
© domik.ua, 2018
