Обзор жилья в Полтаве: цены на квартиры и предложения рынка недвижимости

Журналисты портала Domik.ua вместе с полтавскими риэлторами подвели итоги уходящего года и дали прогноз, какими будут цены на квартиры в Полтаве в 2022 году. Официальным временем основания города считается 899 год. Регион имеет богатое историческое и культурное наследие. Это значительный транспортный узел. Здесь насчитывается почти три десятка вузов, среди которых аграрная академия, педагогический университет, полтавская политехника, университет экономики и торговли, стоматологическая академия. Основные сектора экономики — аграрный, добыча полезных ископаемых, пищевая, легкая, химическая и нефтехимическая промышленности. 

«У нас город удобен, тихий, центральный регион, очень благоприятная экологическая обстановка, отсутствуют вредные предприятия. Были раньше заводы химического машиностроения и газоразрядных ламп, но они закрылись. В городе спокойная криминогенная ситуация, поэтому многие это ценят и  хотят здесь жить. У нас сельскохозяйственный регион. Много людей, живущих в сельской местности, приобретают квартиры для своих детей или вкладывают деньги в недвижимость под арендный бизнес. Покупают жилье «заробитчане» из других стран: Италии, Израиля, Польши и др.  Кто-то инвестирует, другие покупают для себя как «запасной аэродром», — рассказывает директор Городского центра недвижимости и агентства «Полтавская недвижимость» Лариса Котельникова.

Стоимость вторичной недвижимости в городе за год выросла на 10-15%, первичной — на 20-25%, отмечают риэлторы. Динамика цен и спроса была не равномерной. В частности, настроения на рынке зависели от противоэпидемиологических ограничений, вызванных распространением COVID-19.

«С января 2021 года поднялись цены на 10-15% в зависимости от типа жилья. Осень была вялой, потому что Полтава вошла в «оранжевую» зону карантина. В этот период спрос ощутимо снизился, однако на цены это не повлияло. В декабре рынок оживился, но такого ажиотажа, как был несколько лет назад, мы не видим. Многие спокойно готовы переносить соглашения на январь следующего года», — упоминает частный брокер, эксперт по недвижимости Артем Зубарев.

«Последние 3-4 месяца цены не растут. Но если брать срок с начала года, то подорожали одно-, двухкомнатные квартиры и дома до $30-40 тыс., которые пользуются наибольшим спросом», — дополняет коллегу Лариса Котельникова.

Среди тенденций специалисты называют увеличение экспозиции и готовность владельцев идти на уступки.

«В этом году увеличился срок продаж квартир на вторичном рынке. Если цена жилья рыночная или с небольшим повышением для дальнейшего торга, срок экспозиции будет около 2-х месяцев. Также в этом году почти все квартиры продавались с торгом около 5% от желаемой цены владельца», — отмечает сертифицированный риэлтор Ассоциации специалистов по недвижимости Украины (АСНУ), международный член Национальной ассоциации риэлторов США Людмила Коромыслова.

Административно город разделен на 3 района: Шевченковский (бывший Октябрьский), Киевский и Подольский (в прошлом Ленинский). Наиболее востребованное жилье, говорят риэлторы, расположено в пределах так называемого «кольцевого» транспортного маршрута.

«Город компактный, но очень много людей зависит от общественного транспорта. «Квартиры по кольцу» — это самый популярный запрос от клиентов. Кольцевой маршрут охватывает центр и спальные микрорайоны, такие как Браилки, Половки, Алмазный, Сады, Океан. Все они расположены в пределах кольца и пользуются спросом. Но самое дорогое жилье располагается в центре, в исторической местности Подол, в частности, в микрорайоне Левада», — объясняет Лариса Котельникова.

Среди главных критериев поиска жилья у покупателей — способ отопления и состояние дома.

«Преимущество начали отдавать индивидуальному отоплению или тепловому счетчику, предпочитают новый дом. Неухоженные подъезды отпугивают покупателей. Это повод для торга с владельцем квартиры. У людей появилось новое мировоззрение. Хрущевки покупают те, кто ищет жилье в аренду, если она находится в удачном месте, или люди с ограниченным бюджетом — до $35 тыс. Они покупают лучшее, что можно найти в этом диапазоне», — продолжает Людмила Коромыслова.

Читайте также: Обзор рынка аренды квартир в Киеве осенью 2021 года

Цены на квартиры в новостройках Полтавы

Инвесторы готовы покупать квадратные метры у полтавских застройщиков на этапе котлована. Из-за значительного спроса и подорожания строительных материалов новостройки выросли в цене за год от 20 до 25%.

«Инвесторы интенсивно вкладывают средства в покупку новых квартир. Когда до пятого этажа доходит стройка, ничего уже в продаже нет. Застройщики проверенные в городе, поэтому профессиональные инвесторы доверяют им, поскольку уже  не одну квартиру у них купили-продали. Застройщики дорожат своим именем, поэтому такой результат и рост цен на новостройки», — продолжает Людмила Коромыслова.

«Спросом наиболее активно пользуются однокомнатные новостройки. 50% покупателей хотят жилье в старом жилом фонде и 50% ищут жилье на первичном рынке. Новостройки начали от старого жилого фонда сильно отрываться по цене, жилье на первичном рынке сильно подорожало. В первую очередь это связано с ростом стоимости строительных материалов. Вторичный рынок не успевает. Если раньше можно было продать квартиру в старом жилом фонде и купить хоть где-нибудь на окраине, но новую, то сегодня так не получается», — отмечает Артем Зубарев.

По информации поисковика надежных новостроек Bild.ua, в декабре 2021 года квартиру от застройщика в Полтаве можно приобрести в 23-х комплексах. Из них 3 позиционируются как экономжилье, 13 — класса «комфорт», 4 объекта заявлены как бизнес-класс. Элитное жилье представлено двумя новостройками.

Стартуют цены на первичном рынке от 14 000 грн/кв. м. За такую стоимость предлагают жилье в ЖК на ул. Мира, 32, которое находится через дорогу от Приречного парка. По проекту это десятиэтажное здание на 3 секции. Сдать обещают в начале 2022 года. Самый дорогой объект — ЖК Victory Club House. Прайс-лист начинается с отметки 43 350 грн/кв. м. Элитный шестиэтажный клубный дом возводят по проспекту Первомайский, 15а. Рядом находятся Студенческий и парк Победы. В жилом комплексе запроектировано только 20 квартир. Жилье будет сдаваться в состоянии «под ремонт». Придомовую территорию закроют от посторонних и автомобилей, предусмотрена охрана и консьерж-сервис. Застройщик обещает инвесторам подземную парковку, тренажерный зал, террасу, зону барбекю и игровую комнату для детей, а также дизайнерское лобби с лаунж-зоной, кухней и мини-баром.

«Популярный сейчас ЖК «Европейский квартал». Есть спрос на ЖК «Пелюстковий». Это доступный жилой комплекс на Браилках. Там будет оборудован микрорайон с озером, стадионом, дорожками для пробежек. То есть инфраструктуру застройщик продумывает хорошую, чем и  привлекает жильцов. Очень востребован ЖК «Династия», хотя там нет благоустройства. Дом стоит на дороге с интенсивным движением, но он красив, современен и в удобном месте. Здесь есть остановка и поликлиника. К тому же рядом нет других предложений. Это дом для молодежи. Также популярны новостройки на Леваде», — перечисляет Людмила Коромыслова.

Есть в городе и несколько долгостроев. Вторую очередь премиального ЖК на ул. Коваля, 2 обещали сдать в начале 2017 года, однако в настоящее время объект заморожен. Почти на год от первоначально заявленной даты просрочили ввод в эксплуатацию ЖК «Оскар». 

Чтобы не стать жертвой строительной аферы, эксперты советуют тщательно изучать репутацию застройщика и разрешительную документацию. Узнать максимально полную информацию о любом проекте Полтавы можно, заказав подробный отчет на «Билдконтроль». Специалисты оценивают каждый ЖК по 42-м параметрам и выставляют Индекс надежности. В частности, проверяют документы на землю, целевое назначение, ТУ, наличие судебных решений и долгов, а также историю девелопера. Анализ включает разъяснение проблемных моментов и консультацию юриста по инвестиционному договору (пример по ссылке).

Узнать больше о предложениях от застройщиков, возводящих жилье в городе, можно на форуме Новостройки Полтавы. 

Читайте также: За сколько можно купить квартиру в Киеве: анализ цен и прогнозы

Цены на квартиры в старом жилом фонде

Средняя стоимость жилья на вторичном рынке Полтавы составляет $823 за квадратный метр, о чем свидетельствуют данные исследования АСНУ и геоинформационного портала «Увекон». Ежемесячно в городе выставляется на продажу около 3 500 квартир общей площадью более 200 тыс. кв. м.

«Самый популярный запрос в старом жилом фонде — однокомнатные квартиры без ремонта в районе $22 тыс. и двухкомнатные квартиры до $40 тыс. Да, покупают и за $60-200 тыс., но основная масса — это бюджетное жилье», — говорит Артем Зубарев.

Поскольку Полтава  компактный город, цены на жилье аналогичного типа, площади и состояния в центре будут отличаться от предложений на окраине всего на несколько тысяч долларов.

«Однокомнатную даже без ремонта сейчас дешевле $20 тыс. по «кольцу» не сыщешь. Разве что перестроенные общежития и малосемейки. В центре однокомнатная квартира в жилом состоянии будет стоить около $30 тыс., даже хрущевка. У нас в отличие от многих городов большого диапазона цен нет. Полтава компактно расположена и весь город можно пересечь на общественном транспорте за 40 мин», — описывает местный рынок вторичной недвижимости Лариса Котельникова.

Есть в Полтаве и экзотические предложения. В начале XIX века город становится центром губернаторства и активно застраивается. Дореволюционные дома, относящиеся к памятникам истории и архитектуры, расположены в центре. Например, Дом Перцовича (Дом с привидениями, Замок Ричарда) в 1890 году на ул. Коваля (ныне Пушкина, 40) возвел присяжный поверенный П. А. Перцович как один из первых доходных домов в городе. Здание относится к раннему романтическому модерну, имеет асимметричную форму и напоминает средневековый замок. По легенде, в начале прошлого столетия здесь умер чернокнижник, с тех пор якобы над зданием кружатся черные птицы. Сейчас это жилой дом, который находится в запущенном состоянии. Трехкомнатная квартира с современным ремонтом здесь обойдется в $120 тыс.

«У нас есть и старая застройка, и сталинки, но ажиотаж на них прошел лет 10-15 назад, когда они очень ценились и были востребованы. Сейчас если у людей есть такие деньги, они скорее вложат их в новостройку», — объясняет Лариса Котельникова.

«Коммунальные услуги в сталинках стоят гораздо больше, чем в такой же по площади хрущевке. Однокомнатные сталинки это редкость. В большинстве своем это жилье большой площади. Сталинки расположены только в центре, поэтому там будет высокая стоимость за квадратный метр — не менее $35 тыс. за однокомнатную квартиру с нормальным ремонтом», — дополняет Людмила Коромыслова.

Самое доступное жилье — это комнаты в общежитиях. На них в этом году тоже выросли цены.

«Мы в начале года с клиентом купили комнату в общежитии за $7,5 тыс, а сейчас я смотрела, за аналогичную просят $9 тыс. Комнаты в общежитии быстро продают. Это хороший товар, в который можно вкладывать деньги, если их немного. Например, общежития сдают в аренду — это пассивный доход», — делится Людмила Коромыслова. 

Ниже приводятся минимальные цены на жилье в домах старого жилого фонда Полтавы. Это  показатели, отражающие общую тенденцию. Фактический диапазон цен может отличаться. На стоимость влияют локация, год постройки, расположение на этаже, ремонт и даже причина продажи.

Для сравнения, в соседнем областном центре Кировоградской области в июне 2021 года самое дорогое жилье предлагали в центре города. Цены на квартиры в центре Кропивницкого выше на 10% от остальных микрорайонов. Однокомнатная хрущевка в удовлетворительном состоянии стоила не менее $670-680 за кв. м, то есть $21-22 тыс., за сталинку просили $800-900 за кв. м. Самое бюджетное жилье риэлторы советовали искать в пригороде, например, в поселках Солнечное, Соколовское и Новое, где однокомнатные можно найти в пределах $11 тыс.

Читайте также: Обзор жилья в Ужгороде: рост цен, спрос на малоэтажную застройку и профицит предложений

Продажа квартир в современных домах

Полтава активно развивается. Почти пятая часть города возведена за время независимости.

«Бюджетная однокомнатная в состоянии «от застройщика» стоит около $30 тыс. Жилье по такой стоимости можно найти, например, в Россошенцах. С ремонтом обойдется уже $40 тыс. В центре, если элитная новостройка, цена квадратного метра может составить $1200-1500», — рассказывает Лариса Котельникова.

Село Рассошенцы, считается пригородом Полтавы. За последние годы превратилось в современный городок с новыми жилыми комплексами. В окрестностях появились игровые и спортивные площадки, аллея с фонтаном, новый детский сад с бассейном, проложили новые коммуникации. Еще одна особенность — новостройки здесь украшают муралами.

«Большой популярностью пользуются уже полностью сданные жилые комплексы: «Садовый», Family Park, «Баронівський», — говорит Людмила Коромыслова.

Многие современные дома расположены в исторической местности Подол, простирающейся вдоль парка Приречный и правого побережья Ворсклы. К историческому Подолу относятся территориальные формирования «Левый Подол» и «Правый Подол», а также микрорайон «Левада» — один из самых молодых в Полтаве. Строить его начали в 1980 году на намывных песках. Развитие продолжается и поныне.

«Если покупатель не привязан к определенной локации, то может за одинаковую сумму смотреть жилье на окраине и на Подоле. На Россошенцах квартиры с ремонтом продают за $60 тыс. Недавно коллега оформила задаток на Подоле, где до центра 5 минут пешком, тоже за $60 тыс. Цена больше зависит от качества квартиры. Если она хорошая, то неважно, на Подоле находится или дальше», — говорит Артем Зубарев.

Современных элитных домов в городе не так уж много. Они особым спросом не пользуются.

«Один из них КД «Покровский» на  ул. Стретенская, 22 в центре. Раньше к нему был интерес у покупателей, сейчас мы такого не наблюдаем. Как продавалось несколько квартир два года назад, так они сейчас и продаются. Рядом выстроился ЖК на ул. Пилипа Орлика, 26, но тоже ажиотажа не видим. Там цены $1200-1500 за кв. м. Это одно из самых дорогих предложений по сданному в эксплуатацию жилью. Просто те, кто хочет, покупают такую недвижимость еще на этапе строительства и затем делают ремонты вместе с дизайнерами под себя», — объясняет Артем Зубарев.

Журналисты портала, пообщавшись с участниками рынка, составили таблицу актуальных цен на квартиры с ремонтом в современных домах. Ниже приведена ориентировочная стоимость. Фактические предложения могут отличаться в зависимости от месторасположения, типа ЖК, качества ремонта и др. 

Какую комиссию просят риэлторы и кто платит за услуги

При заключении сделок купли-продажи недвижимости следует учитывать налоги, сборы и стоимость работы агентств недвижимости. В Полтаве единогласно уверяют все риэлторы о том, что комиссия составляет 3-5% от суммы сделки. Оплачивает тот, кто заказывает услугу.

«В Полтаве в 80% случаев плату берут с покупателя, а в 20% — с собственника. Мы берем оплату с того, кто обращается к нам: если продавец — покупатель не платит, если покупатель — владелец не платит», — утверждает Артем Зубарев. 

«Мы работаем так: с кем у нас договор, тот и платит. Когда заключаем эксклюзивные договоры с продавцами, тогда платит нам продавец. Если мы работаем с покупателем, то платит покупатель. Я считаю, что это справедливо», — солидарна с коллегой Лариса Котельникова.

Как влияет государственная ипотека на рынок недвижимости

Правительственная программа «Доступная ипотека 7%», говорят риэлторы, на спрос или цены на местном рынке недвижимости никак не влияет. Чаще покупатели обзаводятся жильем благодаря другим государственным программам. 

Напомним, программа «Доступная ипотека 7%» стартовала 1 марта 2021 года. Среди требований, вызвавших больше всего критики было возрастное ограничение для недвижимости. Взять ссуду разрешали на квартиры и дома на вторичном и первичном рынках. Однако возраст недвижимости не должен был превышать трех лет. Если покупать жилье на вторичном рынке, то за квартиру, которая находится в собственности менее 3-х лет, нужно уплатить 8,5% налогов: 5% на доходы физических лиц, 1,5% военного сбора, 1% пошлины и 1% в Пенсионный фонд. В октябре правительство отменило возрастные ограничения. Исключение — объекты недвижимости в областных центрах с численностью населения более 1 млн: в Киеве, Харькове и Одессе в кредит под 7% можно взять жилье в доме, эксплуатируемом максимум 10 лет.

«Мы участвовали во всех государственных программах, для участников АТО, сотрудников ГСЧС, сирот. Не могу сказать, что очень активен спрос, но финансирование было и с такими клиентами работали. Требования у них своеобразны до года постройки, но мы находили такие объекты. В государственных программах по обеспечению жильем сирот небольшой бюджет, поэтому чаще всего покупают в пригороде. В программе «Доступная ипотека 7%» были очень жесткие требования. С продажи сданного жилья, которому не больше 3-х лет, нужно уплачивать огромные налоги. Поэтому сказать, что у нас бум благодаря этой программе не могу», — рассказывает Лариса Котельникова.

«Ко мне обращались клиенты, пытались взять ипотеку под 7%. Мы с ними смотрели квартиры, но потом покупатели поняли в банке, что не видать им этих 7%, потому что очень много требований и они не подходят под эту программу. Также я сотрудничаю с «Держмолодьжитло». Я уже помогла купить квартиры нескольким клиентам — это переселенцы. Действительно, эта программа работает. Кредитование переселенцев в этом году достаточно активное. Там тоже жесткие условия, но мне удается найти такое жилье», — делится Людмила Коромыслова.

С июля 2021 года Государственный фонд содействия молодежному строительству совместно с немецким банком KfW предоставляют льготный ипотечный кредит внутренне перемещенным лицам (ВПЛ). По условиям проекта, займ ВПЛ могут взять на срок до 20-ти лет под 3% годовых, исходя из нормативной площади жилья (21 кв. м общей площади на человека и дополнительно 10,5 кв. м на семью). Объектами кредитования могут быть квартира в многоквартирном жилом доме или частный дом, принятые в эксплуатацию не более 35-ти или реконструированные не более 25-ти лет назад.

Читайте также: Кабмин изменил условия программы «Доступная ипотека 7%»: выбор жилья станет шире

Прогнозы и советы

До конца 2021-го и в начале 2022 года существенного удорожания квадратных метров в городе не будет, прогнозируют полтавские риэлторы.

«Две недели после Нового года обычно длятся каникулы, спад активности на праздники есть, многие выезжают на какие-нибудь курорты. Если нет активных показов, мы фокусируемся на рекламе, заключении договоров. Относительно цены очень многое зависит от ситуации в стране, роста тарифов, изменений в законодательство. Динамику сложно спрогнозировать, но пока рост не ожидается», — уверена директор Городского центра недвижимости и агентства «Полтавская недвижимость» Лариса Котельникова.

«В январе-феврале цены будут оставаться на нынешнем уровне. С марта начнется  более интенсивное подорожание. Рынок будет расти где-то в среднем на 1-2% в месяц», — предполагает сертифицированный риэлтор Людмила Коромыслова. 

В целом в следующем году операторы рынка ожидают такой же динамики цен, как и в 2021-м, то есть за 12 месяцев жилье прибавит к стоимости еще 10-15%.

Информационно-аналитический отдел Domik.ua

© domik.ua, 2021