Как оформить лишние или недостающие квадратные метры в квартире, купленной в новостройке
Редакция Domik.ua продолжает рассматривать вопросы, касающиеся купли-продажи и рисков при инвестировании на первичном рынке недвижимости с юридической точки зрения.
В этой статье рассматриваются ситуации, в которых фактическая площадь квартиры отличается от обещанной.
Проблематика
В любой отрасли, где вычисления веса, объема и размера играют роль, предусмотрена погрешность — так же и в возведении домов. Строительная погрешность — это официальный термин, который определяется, как отклонение в большую или меньшую сторону по количества квадратных метров в фактической площади от площади, заявленной в проекте. Погрешность встречается в панельных домах разных серий и в индивидуально спроектированных. Из-за особенностей монолитно-каркасной технологии, строительная погрешность возникает в 90% случаев.
Официально в законодательстве размер строительной погрешности не закреплен, поэтому украинские строительные компании прописывают в договоре допустимую разницу между проектной и фактической площадью жилья.
Некоторые застройщики, желая получить дополнительную прибыль, создают условия, при которых увеличивается площадь жилья, а в договоре привязывают стоимость квартиры к квадратным метрам. Покупатель, не заметив в договоре этот пункт, сталкивается с ситуацией, когда застройщик может законно не передавать права собственности на квартиру, пока инвестор не заплатит за «лишние» квадратные метры.
Читайте также: «Восемь обязательных вопросов, которые инвестору стоит задать в отделе продаж застройщика»
Лишними квадратными метрами называют разницу между проектной и фактической площадью квартиры или нежилого помещения. Проектная площадь объекта инвестиции — общая площадь квартиры или помещения, которую прописывают в договоре до завершения строительства и введения новостройки в эксплуатацию. Фактической площадью считается та площадь, которая зафиксирована при обмере готовой квартиры или нежилого помещения для оформления технического паспорта в БТИ.
Применение на практике
Предварительный и основной договор составляют в индивидуальном порядке, в зависимости от строительного проекта, застройщика и формы инвестирования. Нижеуказанные утверждения имеют узкую направленность, поэтому в законодательстве отсутствуют нормы, которые напрямую урегулировали бы такие конкретные случаи правоотношений. В первую очередь, необходимо внимательно прочитать договор до его подписания. В большинстве случаев, подобные ситуации изначально прописаны в договоре или же вносятся во второй, основной договор, который инвестор подписывает уже после завершения строительства. Поэтому ниже рассматриваются случаи, когда урегулирование оплаты лишних или недостающих квадратных метров не учтено в договоре. По информации, которую предоставили юристы компании «Lexinvest», подобные спорные ситуации либо решаются в процессе обсуждения и внесения правок в договор (подписание дополнительного договора), либо в судебном порядке, апеллируя к положениям Гражданского кодекса Украины.
Читайте также: «Как скажется на покупателях новостроек новый закон против недобросовестных застройщиков»
Когда не надо платить за квадратные метры
В зависимости от сложившихся обстоятельств, возможно несколько вариантов, описанных ниже, когда лишние метры будут выгодны инвестору.
- Если в договоре отсутствует пункт о доплате или компенсации стоимости квадратных метров при разнице между проектной и фактической площадью квартиры. В договоре установлена полная стоимость квартиры, а не общая стоимость запроектированных квадратных метров. В такой ситуации застройщик не имеет права требовать с инвестора дополнительной оплаты за строительную погрешность, так как документально инвестор оплатил квартиру. В теории, инвестор имеет право подать иск на застройщика за отклонение от пунктов, прописанных в договоре — пусть в меньшую или большую сторону. Таким образом, необходимо будет апеллировать к Гражданскому кодексу о несоответствии товара (в данном случае — объекта недвижимости) с заявленными характеристиками.
- Если инвестирование в строительство происходило путем подписания договора паевого участия, иначе — вступление в жилищно-строительный кооператив. При оформлении договора паевого участия инвестор оплачивает паевой взнос, равный стоимости выбранной квартиры, поэтому в таком формате договора нет привязки к метражу. Следовательно, инвестор имеет полное право не оплачивать разницу между проектной и фактической площадью, ровно, как и требовать от застройщика компенсации.
Читайте также: «Как защитить имущественные права на квартиру в новостройке»
- В некоторых случаях, когда инвестор покупает жилье путем приобретения целевых облигаций. При выпуске беспроцентных целевых облигаций, застройщик делит объект недвижимости на единицы. В итоге инвестор покупает у застройщика пакет облигаций, сумма единиц которых составляет площадь выбранного жилья. Покупая пакет облигаций, при различии проектной и фактической площади, условия, относительно изменения характеристик объекта инвестирования не изменяются. При оформлении договора купли-продажи целевых облигаций инвестор остается в выигрышном положении, так как может получить компенсацию за отличие проектных и фактических данных в объекте инвестирования. Если в договоре прописан пункт об увеличении общей фактической площади объекта инвестирования с последующей выплатой застройщику, инвестору придется платить за добавленную площадь.
- В некоторых случаях при инвестировании в фонды финансирования строительства (ФФС), фонды операций с недвижимостью (ФОН) или институты совместного инвестирования (ИСИ). Если в предварительном и окончательном договоре купли-продажи недвижимого имущества в разделе «цена договора» отсутствует пункт корректировки цены, тогда ни инвестор, ни застройщик не имеют права требовать компенсацию за недостающую или лишнюю площадь в готовом объекте инвестирования.
Читайте также: «В каких случаях застройщики не смогут требовать доплату за лишние квадратные метры»
Когда надо оплачивать квадратные метры
Возможны ситуации, описанные ниже, когда застройщик позаботился о собственной выгоде и договор составлен в пользу компании, предлагающей товар (в данном случае — объект недвижимости).
- Если идет привязка к количеству квадратных метров и не прописана допустимая строительная погрешность, при которой обе стороны не будут иметь претензий. Застройщик имеет право потребовать оплатить лишние квадратные метры, иначе квартиру нельзя будет сдать в эксплуатацию. В таком случае, по документам инвестору принадлежит только часть квартиры, пусть и большая.
- Если в предварительном договоре инвестирования или конечном договоре купли-продажи при участии ФФС, ФОН или ИСИ, в разделе «Цена договора» предусмотрен пункт о возможности изменения цены. В таком случае необходимо внимательно ознакомиться с пунктом корректировки цены, так как договор может быть составлен в пользу застройщика и инвестору придется платить за лишние метры в то время, когда застройщик освобожден от материальной компенсации из-за недостачи квадратных метров в жилье.
- При инвестировании путем покупки беспроцентных целевых облигаций в случае, когда единица облигации составляет площадь квадратных метров, равных превышенной дополнительной площади квадратных метров в квартире. В таком случае застройщик не может требовать оплаты добавленной единицы, но инвестор не сможет подписать конечный договор купли-продажи жилого имущества. В итоге не получит права собственности на квартиру, и до момента выкупа дополнительной единицы облигаций, не получит ключи от недвижимости, по большей части принадлежащей ему.
Читайте также: «Кто должен оплачивать услугу нотариуса при оформлении договора купли-продажи жилой недвижимости в 2017 году»
Стандартная ситуация
Одна из используемых комплектаций при сдаче квартир — сдача «с черновой отделкой», которая не включает в себя штукатурку стен. Передача квартиры инвестору в состоянии «без отделки» не редкость среди предложений в киевских новостройках. Общая площадь жилья без штукатурки на стенах, при этом, увеличивается на 0,5-2,5 квадратных метров. Количество «съедаемых» квадратных метров зависит от площади и количества комнат в квартире.
Согласно действующим нормам проведения технической инвентаризации в жилых помещениях, должна быть проведена финишная отделка для корректного отображения площади в техническом паспорте квартиры.
Чтобы получить компенсацию за недостающую из-за отделки стен площадь, для начала необходимо подписать акт приема-передачи недвижимого имущества. Далее нужно самостоятельно провести обмеры, наняв лицензированную организацию, и пойти с корректными площадями уже после оштукатуривания стен. Для подготовки официальных документов необходимо получить почтовый адрес, для которого необходимо право собственности на квартиру.
Застройщик, пока не будут оплачены дополнительные квадратные метры, не выдаст право собственности или документы на получение права собственности.
В таком случае, инвестору необходимо выполнить следующие действия:
- выплатить застройщику установленную сумму за дополнительную площадь;
- получить право собственности на квартиру, а с ним и почтовый адрес;
- выполнить финишную отделку стен в квартире;
- нанять для замера площадей лицензированную компанию;
- после получения точной площади, обратиться с полученными документами о праве собственности и с заявлением об изменении технического паспорта на квартиру в БТИ;
- после получения нового технического паспорта на квартиру подготовить заявление с требованием вернуть деньги за несуществующую дополнительную площадь.
Читайте также: «Как обманывают покупателей квартир в новостройках»
Заявление о возврате средств за квадратные метры
Заявление можно писать, если случай относится к тем ситуациям, когда возврат денежных средств можно осуществить согласно действующему законодательству Украины и в случае, когда действительно существует факт переплаты за несуществующую площадь в купленной квартире.
1. Заявление в виде претензии необходимо писать на имя директора строительной компании. В документе необходимо указать действующие банковские реквизиты для возврата денег.
Заявление-претензию нужно распечатать в двух экземплярах и вручить под роспись директору или его заместителю. На своем экземпляре документа должна быть оставлена отметка о получении застройщиком документа.
2. При отсутствии возможности вручить заявление лично, можно направить документ по почте заказным письмом с уведомлением о вручении. При выборе такой формы извещения нужно сохранить квитанцию об отправке и почтовое уведомление о получении адресатом письма с заявлением.
3. Если возврат денег за указанную площадь не был произведен до оговоренного срока, тогда можно потребовать оплату через судовой иск. Для этого нужно подать исковое заявление о защите прав потребителя.
Читайте также: «Проблемы определения реальной себестоимости строительства жилья экономкласса в Киеве»
Советы
- Если в договоре прописан пункт о корректировке цены при разнице проектной и фактической площади, но не указана сумма или по какой стоимости за квадратный метр инвестор должен платить — можно договориться об обмене на меньшую по площади недвижимость, если такая есть в наличии.
- Если недвижимости для обмена нет, и в договоре не прописан пункт, по какой стоимости инвестор должен будет оплачивать, стоимость лишней площади, то сумма доплаты высчитывается путем умножения разницы между фактической и проектной площадью на стоимость квадратного метра, указанную в договоре.
- Если в договоре описана схема повышения стоимости квадратного метра в зависимости от этапа строительства, инвестор может потребовать в устной форме или через суд об оплате лишних квадратных метров по той же стоимости, когда инвестор совершал последнюю оплату за будущую квартиру.
- При инвестировании в недвижимость через ФФС необходимо заблаговременно прописать в договоре пункт об условиях оплаты дополнительной жилой площади. В таком случае, стоимость лишних квадратных метров, при возникновении таковых, будет зафиксирована и застройщик не сможет требовать от инвестора оплаты дополнительных метров, исходя из конечной стоимости квадратного метра.
- В случае, если пункт о корректировке цены прописан в договоре не детально, может сложиться ситуация, что при выбранной форме договора застройщик оказывается прав. Иногда дешевле выйдет согласиться на условия застройщика и заключить дополнительный договор о периоде и сумме выплат за дополнительную площадь. В некоторых случаях можно договориться о рассрочке платежей.
- Если затянуть с судовыми процессами против застройщика, может случиться ситуация, что инвестору придется самостоятельно заниматься оформлением прав собственности, затягивание сроков в оформлении которых, подразумевает дополнительные финансовые затраты. Тем более, пока инвестор с застройщиком не договорятся об условиях, инвестор не сможет получить доступ к квартире.
Читайте также: «Квартира в новостройке: сколько придется доплатить»
Выводы
- При инвестировании в строящийся проект, никто не застрахован от строительных погрешностей в виде различия фактической и проектной площадей.
- При подписании договора необходимо внимательно изучать пункты и уточнять у застройщика, на каких условиях будет происходить расчет по недостающей или лишней площади в квартире.
- Застройщик может неправомерно требовать деньги за лишние квадратные метры и в таком случае необходимо прибегать к нормам ГК Украины.
- В ситуации, когда инвестор имеет право требовать компенсацию за недостающую площадь в квартире, нужно внимательно готовить заявление-претензию и иметь весомые доводы в виде выдержек из закона и ссылок на договор.
- В случаях, когда сумма за недостающую или лишнюю площадь незначительна, не стоит тратить время на выяснение отношений с застройщиком, потому что процесс, в итоге, может быть финансово невыгоден.
Обсудить материал статьи, найти советы других инвесторов, обратиться к застройщику или узнать о новых акциях и о ходе строительства столичных комплексов, можно, выбрав нужный раздел на форуме Обсуждение новостроек Киева 2017.
Ранее на Domik.ua публиковались комментарии экспертов о том, что в украинском законодательстве относится к жилью. Узнать подробнее об этом можно из статьи «Что такое квартира? На что обращать внимание при покупке нестандартного жилья». В более простой и понятной форме юристы помогали разобраться в том, как узнать законность мини-квартиры, а также, как перевести нежилое помещение в жилое? Это публикация: «Студио, смарт-квартиры и апартаменты: законность новых тенденций на рынке недвижимости».
В подготовке юридической части статьи участвовал Остапенко Владислав Леонидович, руководящий партнер юридической фирмы «Остапенко и партнеры».
Также, в правовой сфере редакцию Domik.ua консультировали юристы компании «Lexinvest». Получить консультацию в вопросах инвестирования, оформления договора или проверить законность новостройки и надежность застройщика можно, заказав услугу в юридической компании «Lexinvest» по номеру: +38(094)907-00-82 или написав на электронную почту: zakaz@lexinvest.com.ua
Прежде, чем выбрать новостройку в качестве объекта для инвестирования, рекомендуется просмотреть актуальный перечень построек со статусом «самовольное строительство», который опубликован в статье: «Незаконное строительство в Киеве 2017: полный список по районам».
Информационно-аналитический отдел Domik.ua
© domik.ua, 2017
