Как живется в ЖК «София»: обзор и отзывы жильцов

Полтора года прошло, как я катаюсь по жилым комплексам Киева и пригорода, а до одного из самых известных и крупных так и не получалось доехать. Этим летом пришло время исправляться — я наконец отправилась в ЖК «София», вдоволь нагулялась по его большой территории и пообщалась с местными жителями. Все, что узнала и увидела, как обычно рассказываю читателям Domik.ua в своем обзоре. 

Как добраться

Дома ЖК «София» расположены в селе Софиевская Борщаговка на улицах Боголюбова, Леси Украинки, Ивана Франко, Мира. Строительством занимается частное лицо — Мартынов Андрей Николаевич. Расстояние до комплекса от столичной Кольцевой дороги — примерно километр. На территории новостройки находятся остановки сразу трех городских маршрутов — № 717, 718 и 904. По первому маршруту транспорт курсирует от станции метро «Академгородок» каждые 10-15 минут, по второму — от «ВДНГ» с интервалом 15-17 минут. Маршрутка № 904 ездит чаще всего — каждые 5-9 минут от экспоцентра с конечной остановкой в ЖК «Счастливый», дома которого граничат с жилыми зданиями ЖК «София». 

Через улицу Киевскую по соседству с комплексом проходит еще больше маршрутов общественного транспорта, но от остановки придется пройтись от 200 м до километра в зависимости от расположения дома. Там курсируют такие маршрутки: № 369 и 721 от станции метро «Святошин», № 720 — от площади Победы в Киеве, № 778 от станции метро «Нивки», № 820 от Контрактовой площади.

Так выглядит центральная улица ЖК «София» на входе в комплекс со стороны Киевской

Чтобы доехать до ЖК «София» на автомобиле, нужно с Окружной дороги за заправкой «КЛО» свернуть на улицу Киевскую или Яблоневую перед храмом мормонов, затем проехать около километра, дома комплекса будут видны сразу. Заезжая со стороны Киевской, окажетесь в самом начале комплекса, с Яблоневой — в конце, ближе к местному  лицею. Между этими двумя дорогами существует еще несколько заездов с Окружной через частный сектор — нужно просто свернуть на любую из них и двигаться в сторону улицы Майской. Такими путями местные жители объезжают пробки в час пик.  

Первое впечатление

В теплое время года центральная аллея ЖК «София» напоминает променад в каком-нибудь южном городке в разгар курортного сезона: журчит фонтан, тявкают карманные собачки, неспешно прогуливаются под ручку молодые пары и нарядные пенсионеры. По обе стороны улицы под широкими козырьками расположились летние террасы с мягкими диванами и плетеными креслами. Кто-то допивает в них утренний латте, кто-то выбирает пиццу, а кто-то пытается накормить супом трехлетку. На крыше этих навесов расположились террасы. Некоторые жильцы устроили на них настоящее буйство красок, высадив разноцветные петунии и даже туи в горшках. 

Кафе и терраса на крыше в ЖК «София»   

Единственное, что портит впечатление от комплекса — слишком интенсивный трафик на его территории. В ЖК «София» нет ни единого закоулка, куда был бы закрыт въезд автомобилям. Учитывая количество жильцов и тот факт, что паркинги поблизости отсутствуют, перейти дорогу между домами комплекса бывает довольно сложно. О том, чтобы отпустить ребенка кататься на самокате или на роликах можно только мечтать. В будний полдень паркинг вдоль центральной аллеи тоже забит автомобилями. На мой взгляд, жилому комплексу не хватает просторной пешеходной зоны, где можно было бы расслабиться и не бояться угодить под машину. 

Читайте также: Отдохнуть, не выходя из дома: квартиры с террасами в киевских новостройках

О комплексе в целом

Первые пять домов в ЖК «София» построили в 2011 году. Поначалу планировалось, что комплекс будет состоять из 13 жилых зданий высотой 5-11 этажей, но со временем проект изменили, площадь территории расширили и количество домов выросло до 70. В 2020 году ЖК «София» — это целый жилой микрорайон, где проживает около 15 000 людей. Большинство домов комплекса уже построены и заселены, на этапе возведения находятся последние 10 жилых зданий, 3 из которых запланировано сдать в этом году. Дома в ЖК «София» преимущественно многосекционные, с количеством квартир на этаже от четырех до шести. Первые этажи и цоколь отводят под коммерцию, в которой быстро обустраиваются различные объекты сферы услуг и торговли. В каждой секции предусмотрен один грузопассажирский лифт на 630 кг. В последних домах устанавливают оборудование производства OTIS.  

Строительство в ЖК «София» ведется по монолитно-каркасной технологии. Наружные стены и перегородки в санузлах выполняют из силикатного кирпича, межкомнатные и межквартирные — из газоблока. Снаружи дома утепляют пенопластом, штукатурят и окрашивают в оттенки желтого, бежевого и коричневого цветов. Некоторые из первых домов, правда, сделали бледно-зелеными — я даже решила поначалу, что они принадлежат к другому ЖК. В наружной отделке ЖК «София» часто используют клинкерную плитку, ею выкладывают стены у входа в подъезд или коммерцию. В архитектуре домов Мартынова часто можно встретить многоступенчатые карнизы и колонны, а главная особенность зданий — полукруглые лоджии и выступающие на фасаде многостворчатые окна. 

Внешний вид дома ЖК «София» на центральной аллее (ул. Мира)  

Квартиры в комплексе передают в собственность с черновой отделкой: монтируют систему отопления, заливают цементную стяжку, прокладывают медный кабель под проводку и штукатурят стены. В каждой квартире устанавливают двухконтурный газовый котел, стальные радиаторы. В комплектацию жилья от застройщика также включены двухкамерные стеклопакеты и входная дверь с МДФ-накладками украинского производства. Окна делают сами — купили лицензию и организовали производство под Киевом.    

Так выглядит отделка квартиры от застройщика в ЖК «София»  

Озеленению в «Софии» уделяют немало внимания. Во дворах домов и вдоль прогулочных дорожек повсюду красуются плюшевые зеленые газоны, холеные клумбы, цветущие декоративные кустарники и деревья. Даже рядом с домом, который прошлой зимой только сдали в эксплуатацию, уже успели высадить первые растения. Детские площадки во дворах тоже делают с размахом, устанавливая хоть и стандартное оборудование, но в максимальной комплектации. Кажется, детвора может сутками пропадать в тоннельных горках, лазить по многочисленным лестницам и переходам. Чтобы выгулять ребенка на интересной площадке с правильным прорезиненным покрытием, в ЖК «София» сходятся и съезжаются семьи со всей округи.   

Детская площадка и небольшой декоративный пруд во дворе одного из домов ЖК «София»  

Отдел продаж: сервис, цены, спецпредложения

В ЖК «София» сразу несколько отделов продаж на территории. Два из них — классические павильоны  на въезде на территорию, еще один занимает помещения в местном офисном центре. По телефону меня пригласили в «лакшери» вариант. Надо сказать, впервые в моей жизни, попасть к менеджеру оказалось не так просто. Охранник в холле не пропускал, пока не выяснил мои имя, фамилию и цель визита. И только после звонка менеджеру, с которым была назначена встреча, наконец нажал кнопку, которая позволила пройти через турникет. Ощущение, что пытаешься попасть в закрытый клуб для избранных, а не на консультацию в отдел продаж. 

По легенде, я искала двухкомнатную квартиру, и менеджер предложил сразу несколько вариантов площадью от 58 до 67 кв. м. Цена квадратного метра, как и везде, зависит от степени готовности дома: в сданном — 23 000 грн, в строящемся со сдачей в III квартале 2021 года — 20 000 грн. Покупку можно оформить в рассрочку от застройщика на год с первым взносом 50%. В этом случае «квадрат» подорожает на 1 000 грн. Рассрочку предоставляют и на готовые, и на строящиеся дома. Обычная же практика застройщиков — давать рассрочку только до ввода в эксплуатацию, но Мартынов, видимо, может себе позволить отойти от этого принципа.

Планировка квартиры площадью 58,2 кв. м в ЖК «София» (ул. Королева, 4)

Планировка квартиры площадью 66,9 кв. м в ЖК «София» (ул. Королева, 6) 

Все предложенные мне варианты отличаются традиционным для домов Мартынова полукруглым многосекционным остеклением. В кухнях запроектированы просторные лоджии, которые могут служить обеденной зоной или выполнять функцию гостиной. Есть и не очень эргономичные планировки, в которых большая площадь отводится под прихожую, где невозможно рационально использовать пространство. Зато во многих квартирах на лоджии рядом с котлом запланирована кладовая. В ней можно хранить разный домашний инвентарь, которым обычно захламляют балконы — ведра, швабры, пылесос и др.  Еще в такой кладовке можно сделать полочки и стройными рядами выставить на них баночки с консервацией — как в американских фильмах о хороших хозяйках.

В квартирах ЖК «София» на лоджии делают небольшие кладовые  

Во время своего визита я попросила менеджера показать разрешительные документы на строящиеся дома. В ответ получила безапелляционное «все документы у нас находятся в архиве, приедете подписывать задаток, тогда покажем». К сожалению, самостоятельно мне тоже не удалось найти разрешение на строительство в базе данных Государственной архитектурно-строительной инспекции (ГАСИ). Кроме того, территория нового строительства раздроблена на массу мелких участков по несколько соток. Какой дом сколько участков занимает — выяснить невозможно без участия представителей застройщика. Единственное, можно покликать на каждый участок на сайте Кадастровой карты Украины и убедиться, что его целевое назначение — под многоэтажное жилищное  строительство.  

Индекс надежности ЖК «София» 

На сайте Bild.ua новостройке присвоен красный щит. Индекс надежности ЖК «София» — 129 баллов из 220 возможных. Пообщавшись с экспертами ресурса, я узнала, что застройщик отказывается предоставлять некоторые документы на строительство последних очередей. Какие именно доказательства законности возведения домов необходимо попросить у менеджеров в отделе продаж можно узнать, заказав детальный отчет по новостройке на сайте «Билд».

Скриншот страницы ЖК «София» на сайте Bild.ua 

Читайте также: Как защищают права инвесторов на рынке первичной недвижимости: опыт других стран

Внутренняя инфраструктура

В 2016 году на территории ЖК «София» (ул. Солнечная, 10) открылся учебно-воспитательный комплекс (УВК) частного типа, принадлежащий застройщику. Он включает в себя детский сад на 150 мест, школьный корпус на 660 мест, в котором расположилась начальная школа и лицей. До недавнего времени школу именовали гимназией, но летом 2020 года на ней уже красуется вывеска «лицей». Оба здания больше напоминают сказочные замки и находятся на закрытой огороженной  территории, куда можно попасть только при наличии пропуска. Двор УВК устлан ковром ярко-зеленого газона, рядом с детсадом оборудованы специальные павильоны для занятий в плохую погоду, установлено игровое оборудование. Возле школы обустроили спортивную площадку и стадион. По периметру территории высадили декоративные кустарники — вероятно, чтобы добавить уюта и скрыть ее от взглядов любопытных прохожих вроде меня. И территория УВК, как и весь ЖК «София» находится под видеонаблюдением — камеры установлены на каждом здании.

Детский сад в ЖК «София»  

Стоимость посещения детского сада — 7 000 грн в месяц, школы — 8 500 грн плюс ежегодный единоразовый платеж в размере месячной платы. Принимают в первую очередь детей тех, кто владеет правом собственности на квартиру в ЖК «София». Для всех остальных цена посещения выше в среднем на 1 000 грн. В стоимость входит пребывание полный день, все необходимые учебники и материалы, элементы школьной одежды и трехразовое питание.

На территории ЖК «София» работают сразу два фитнес-центра «София Sport». Первый был открыт в 2014 году на въезде в комплекс (ул. Леси Украинки), второй —  в 2017 году в конце главной аллеи (ул. Братская).  К услугам посетителей спортклуба на Братской: кардиозона, залы для силовых и групповых тренировок, детская комната, соляная комната, сауна, студия бокса с кардиозоной. В центре на Леси Украинки помимо студий для тренинга действует аквазона с бассейнами для взрослых и детей.

В целом, проще сказать, чего нет в ЖК «София», чем перечислять все доступные местным жителям объекты. Здесь всегда можно вкусно перекусить — в пиццерии, грузинском кафе, пафосном ресторане или гастрокафе по типу столовой. На каждом углу предлагают кофе и пахнет свежей выпечкой. Для продуктовых закупок доступны местные супермаркеты сети «Гурман» и «Коло», новый «Сильпо», небольшие мясные, овощные, рыбные лавки. Сюда заехали почти все сетевые магазины вроде «Космо» и «Евы». Ориентируясь на спрос среди молодых семей, местные предприниматели открыли в комплексе множество детских развивающих центров и магазинов с детскими товарами. На территории ЖК «София» работает сразу два отделения «Укрпочты», одна «Нова Пошта», есть «ПриватБанк» и «Ощадбанк». Гуляя по комплексу, я заметила бесчисленное количество стоматологических кабинетов и шесть медицинских клиник: Happy Family, «Френдлик», Medanta, «Новамед», Excellence и медицинский центр Pulse, где можно заключить декларацию и обслуживаться бесплатно. 

На первых этажах домов ЖК «София» расположились многочисленные магазины                       

Ближайшая инфраструктура

В километре от ЖК «София» находится соседний город Вишневое — до его центрального парка можно дойти пешком за 15-20 минут. На благоустроенной территории есть озеро, футбольное поле, кафе и детские площадки. Рядом с парком находятся два государственных детских сада и Вишневская общеобразовательная школа № 3 — туда можно попытаться отдать ребенка, если не хочется платить за частные заведения  на территории ЖК «София». Правда, берут детей из Софиевской Борщаговки в Вишневом неохотно — и своим то мест не хватает.

Год назад на ул. Яблоневой, 26 по соседству с ЖК «София» открылось трехэтажное подразделение медицинской клиники «Добробут». В ней работает детский стационар, принимают специалисты разных профилей для детей и взрослых, проводят инструментальную и лабораторную диагностику. 

ЖК «София» находится в селе Софиевская Борщаговка, следовательно, ее жители могут пользоваться услугами местных образовательных заведений и медицинских учреждений. До сельского детского сада от комплекса 2,5 км или 7 минут на автомобиле, столько же до местной амбулатории. Софиевско-Борщаговская специализированная общеобразовательная школа расположена на расстоянии 3 км от новостройки на Школьном переулке, 1в. До нее 10 минут на автомобиле или 20 минут на общественном транспорте. Сельская школа в Софиевской Борщаговке ежегодно бьет рекорды по переполненности. Например, на новый учебный год 2020/2021 в нее набрали 17 первых классов. Зато в прошлом году построили новый просторный корпус с лифтом, классом хореографии и душевыми в раздевалках. 

Софиевско-Борщаговская специализированная общеобразовательная школа (фото с сайта школы)   

Отзывы жильцов

Елена — мама второклассницы и круглощекого малыша месяцев восьми. Они с семьей поселились еще в первые дома и живут в комплексе с 2014 года. О ЖК «София» говорит четко и по делу, без романтических подробностей: «ЖК хорош своим расположением — через частный сектор можно спокойно выехать в Киев, пока вся Софиевская Борщаговка стоит в пробках. Здесь сразу несколько дорог ведут к Окружной через частный сектор». Дочка Елены отходила четыре года в местный детский сад и поступила в лицей «София» на территории комплекса. «С осени сказали, что месяц обучения будет стоить 8 500 грн. Это плата за полный день, включая питание, но кружки в нее не входят, — рассказывает женщина. — Меня устраивает качество обучения, а особенно то, что школа находится в трех минутах от дома. Знаю, ходят слухи, что в лицее слишком много времени уделяют религии, но это не больше, чем раздутые сплетни. Учат простым и понятным семейным ценностям без перебора». Семья Елены в «Софии» обосновалась надолго, начали собственный бизнес и переезжать не планируют.

Детская площадка во дворе одного из домов ЖК «София» 

Следующая моя собеседница Александра вместе с мужем и детьми снимает квартиру в «Софии» уже 4 года. До этого жили в «Чайке» и в «Петровском квартале», так, что есть с чем сравнить. «Инфраструктура здесь, конечно, выше всех похвал, — говорит девушка. — Старший ходил в местный садик, нам очень нравилось. В школу пошли в местную, сельскую — вот она так себе. Надо будет сюда в лицей перевестись, но здесь принимают в первую очередь тех, кто купил квартиру, а уже потом всех остальных. Здесь в саду, кстати, на второго ребенка из семьи дают скидку — 1000 грн месяц, приятный бонус, я бы сказала». Александра, как и Елена, рассказывает, что весомый плюс комплекса — большое количество выездов в Киев. Правда на Кольцевой в час пик все равно придется стоять в пробке.

Читайте также: Как живется в ЖК «Чайка»: отзывы жильцов

Валерия с той-терьером Рикки бегут к ближайшему отделению «ПриватБанка». По дороге успевают рассказать, что «Софию» готовы променять только на частный дом. Мечта о доме стала особенно навязчивой во время карантина, когда соседские дети наверху 23 часа в сутки роняли на пол что-то тяжелое, двигали мебель и имитировали топот слонов. С родителями детей переговоры не удались, ситуация ухудшилась после того, как в придачу к двум детям те взяли еще и большую собаку в квартиру. «В общем, как вы поняли, в домах этого ЖК существует одна проблема — высокая слышимость между квартирами и несговорчивые соседи», — резюмировала женщина и побежала в «Приват».

С Владимиром мы встретились возле автомата с питьевой водой. Он набирал два бутыля, а я пыталась найти в кошельке подходящую купюру, чтобы наполнить свою бутылку — не хотелось опять покупать пластик в магазине. Купюра не нашлась, а современные автоматы не дружат с монетами.

— О, так вы что, остались без воды? — посочувствовал мне Александр. — Давайте я вам налью.

— Спасибо. Давно здесь живете? Нравится? — пользуясь случаем, спрашиваю мужчину.

— Несколько лет снимаем двушку, — принялся рассказывать Александр. — Ну, как нравится... Квартира, как квартира, без восторгов. Стены тонкие, слышимость большая. А еще самолеты над головой. Это сейчас их значительно меньше из-за карантина, а обычно они таки докучают своим гулом. Никак не могу привыкнуть. Ну, и если хочешь здесь жить, надо смириться с тем, что каждое утро и каждый вечер будешь стоять в пробках. По-другому не получится.

После того, как Александр озвучил все свои претензии к комплексу, он перешел к плюсам: «Здесь контингент очень хороший — успешные работающие молодые люди. Это вам не старая хрущевка с классическим набором наркоманов и алкоголиков. На каждом доме видеонаблюдение, есть пункт охраны, который следит за безопасностью — платим им по 70 грн с квартиры». 

Подъезд в одном из домов ЖК «София»  

Читайте также: Курс на пригород: интересные проекты загородных ЖК                  

Уже на выходе из ЖК «София» встречаю молодого папу с дочкой лет трех. Девочка изо всех сил разгоняется на трехколесном самокате, лавирует и тормозит так резко, что волосы встают дыбом. 

«Папа, дай мне зеленого кота» — командует. Папа достает и левого кармана воображаемого зеленого кота, отдает дочке и принимается в ответ на мою просьбу рассказывать о комплексе Мартынова: «Мы сами здесь по соседству живем, в «Слободке» — взяли себе двухуровневую квартиру. У Мартынова периодически под инвестицию берем квартиры. Есть деньги, купили парочку за полгода до сдачи дома, за месяц до получения ключей выставляем на продажу. Бывало, что по переуступке мигом улетала. Так на каждой квартире по несколько тысяч долларов можно заработать. Только вы имейте в виду, что будет задержка пару месяцев, если берете «стройку». Это обычное дело, много разных моментов влияет. Ну, и потолки в «Софии» низкие, на любителя». 

Мужчина признается, что во время карантина снимали дом, но все равно хотелось побыстрее вернуться обратно. Им с женой нравится и инфраструктура, и расположение домов в округе. «Жена на машине до Лукьяновки доезжала за час 10 минут, — рассказывает мой собеседник. — Не знаю, долго это или нет, но по-другому не получится просто потому, что в центре постоянно пробки. Здесь много детских садов по 6-7 тыс.  в месяц, на любой вкус. У нас дочка с года пошла спокойно в сад на полный день, потом, правда, начала сильно болеть и пришлось оставить ее пока с няней дома. Из инфраструктуры в «Софии» есть все. Проще, наверное, сказать, чего нет — кинотеатра и торгового центра. Ездим на выходных в «Лавину» или «Оушен плазу». За 10 минут отсюда можно дойти до парка в Вишневом. Его как раз отреставрировали, там есть стадион, кафе, можно хорошо провести время».

Читайте также: Как живется в ЖК «Петровский квартал»: обзор, отзывы жильцов и индекс счастья

Как и ожидалось, жители оказались максимально довольны жизнью в комплексе — на территории чисто и красиво, магазинов, кафе и детских заведений — на любой вкус и кошелек, качество строительства соответствует цене жилья. Если и приходится жаловаться, то на пробки в округе, но чтобы их избежать, придется уехать жить намного дальше, чем находится Софиевская Борщаговка.

Итоги

ЖК «София» может стать наглядным примером реализации принципа «нормально делай — нормально будет» или как строить жилье так, чтобы его жителям нужно было долго вспоминать хоть какие-то минусы. На территории комплекса есть все для комфортной жизни. Возможно, не хватает лишь закрытой от автомобилей пешеходной зоны. Я бы присудила комплексу первое место в своем личном рейтинге пригородных ЖК, но отсутствие в реестре ГАСИ, как и в отделе продаж, разрешительных документов на строительство последних очередей все же подпортило общее впечатление.  

Что понравилось:

• развитая внутренняя инфраструктура;
• благоустроенная территория;
• кладовые в квартирах;
• индивидуальное отопление;
• небольшое количество квартир на этаже; 
• близость к Киеву и большое количество путей для выезда из комплекса.

Что не понравилось:   

• отсутствие в свободном доступе разрешительных документов на новые очереди строительства;
• интенсивный автомобильный трафик на территории.

Летом 2020 года только в Киеве насчитывается 138 незаконных и проблемных новостроек. Инвестируя в одну из них, можно годами ждать ввода в эксплуатацию. Чтобы обезопасить себя от рискованных вложений, нужно максимально внимательно изучать документацию по проекту. Напоминаю, по украинскому законодательству, возводить многоквартирный жилой дом без разрешения на строительство запрещено. Проще всего, оценить рискованность вложений в новостройку, ориентируясь на индекс надежности на Bild.ua. Чем выше оценка, тем выше вероятность того, что дом сдадут вовремя и без проблем. Чтобы узнать полнуют информацию о проекте и о застройщике, можно заказать детальный отчет по жилому комплексу. В нем на 40 страницах собрана вся информация, которую можно получить из открытых источников: документы на землю и на строительство, выписки из государственных реестров, сведения о предыдущих проектах застройщика. С примером детального отчета можно ознакомиться по ссылке. 

Автор: Екатерина Голубенко

© domik.ua, 2020